חוק המכר תשלומים תמ"א 38

אם אתם מעוניינים לקנות דירה בבניין המתעתד לעבור פרויקט תמ"א 38, אך מודאגים מן האפשרות שהקבלן יתחיל בעבודה, יקבל מכם כספים, אך לא ישלים את הפרויקט – זה המאמר עבורכם. בדיוק כדי למנוע מצבים כאלה, נחקק חוק המכר (דירות) אשר מטרתו להגן על הקונה. החוק והתקנות שהותקנו מכוחו מגבילים את יכולתו של הקבלן לגבות מהרוכשים תשלומים לפני השלמת הפרויקט. המשיכו לקרוא כדי להבין כיצד חוק המכר תשלומים תמ א 38 יגן עליכם מפני קבלנים שעלולים שלא להשלים את העבודה.

 

האם הוראות חוק המכר דירות חלות על תשלומים בפרויקטי תמ"א 38?

חוק המכר (דירות) נועד להגן על השקעותיהם של רוכשי דירות בישראל ולמנוע מצב שבו קבלן גובה את מלוא התשלום עבור עבודתו אך אינו מספק את התמורה המובטחת.

על פי סעיף 2 לחוק, קבלן אינו רשאי לגבות יותר מ-7% מסך התשלום עבור הדירה לפני שהוא מבצע אחת מחמש פעולות להבטחת השקעת הקונה: מסירת ערבויות בנקאיות, רכישת ביטוח, רישום משכנתא, רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש או רישום זכויות הקונה במקרקעין.

רק לאחר ביצוע אחת הפעולות הללו רשאי הקבלן לגבות תשלומים נוספים מהקונה בהתאם לחוזה המכר. עם זאת, מנגנון זה חל בעיקר על פרויקטים חדשים ולא בהכרח על מכירת דירות במסגרת תמ"א 38.

 

מה הסיכונים הגלומים בעבודה מול קבלנים ויזמים בפרויקטי תמ"א 38?

פרויקטי תמ"א 38 מאופיינים לרוב בכך שקבלנים ויזמים קטנים אינם מצליחים להשיג ערבויות בנקאיות לפרויקט. כתוצאה מכך, הקבלנים לא יכולים לספק ערבויות כאלו לרוכשי הדירות. הם נאלצים לבחור בחלופה המוצעת בסעיף 126 בחוק המקרקעין לטובת הבטחת השקעות הקונים, שהיא רישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים. צעד זה נועד להבטיח במידת מה את השקעות הרוכשים על ידי מתן זכות קניינית בדירה.

אולם אף על פי שזהו הנוהג המקובל בפרויקטי תמ"א 38 – חשוב להיות ערים לעובדה שהבטחת השקעות באמצעות הערת אזהרה אינה שקולה להבטחה באמצעות ערבות בנקאית. ערבות בנקאית מאפשרת לרוכשים לקבל בחזרה את מרבית כספם מהבנק אם הפרויקט לא יושלם, בעוד שהערת אזהרה מעניקה רק זכות קניינית בנכס ולא מגנה על ההשקעה הכספית עצמה.

 

אילו הגבלות חוק המכר תשלומים תמ א 38 מטיל על הקבלן?

תקנות חוק המכר (דירות) באו להתגבר על הבעיה שהוזכרה לעיל, קרי, העובדה שהערת אזהרה אינה מבטיחה את השקעות הרוכשים כמו ערבות בנקאית.

לצורך כך, התקנות קובעות שבהעדר ערבות בנקאית או ביטוח, הקבלן לא יכול לגבות תשלומים כרצונו אלא רק בהתאם להתקדמות הבנייה בפועל. פירושי כי ככל שמתקדמת בניית הדירה, כך הקבלן יכול לגבות אחוז גבוה יותר מהתמורה.

בנוסף, הותאם לוח התשלומים למאפיינים הייחודיים של תמ"א 38, ששונים מאלו של בנייה מן היסוד, כדי להתאים את התקנות למציאות.

 

אז כיצד חוק המכר תשלומים תמ א 38 מסייע בהבטחת השקעתם של הרוכשים?

אם אתם רוכשים את אחת מהדירות החדשות בפרויקט תמ"א 38, השקעתכם מובטחת באמצעות תקנות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות). התקנות הללו קובעות כי במדיה והקבלן איננו יכול לספק לרוכשים ערבויות בנקאיות או ביטוח לעסקה, הוא מנוע מלחייבם בתשלומים בגין הנכס, לפי שיקול דעתו. תקנות אלו למעשה מכפיפות קבלני ויזמי תמא 38 למוסר תשלומים התלוי בהתקדמות הפרויקט וללוח התשלומים הקבוע בחוק המכר.

עוד חשוב לציין שהתקנות קובעות את התשלומים כאחוז מסך התמורה, ולא כסכום כסף מוחלט. כלומר, בכל שלב הקבלן יכול לגבות רק אחוז מסוים מהמחיר הכולל של הדירה. שיטה זו נועדה להתאים את התשלומים להתקדמות בפועל של הבנייה בפרויקט תמ"א 38.

בכך, תקנות חוק המכר תשלומים לתמ"א 38 יוצרות מנגנון שבו רוכשי הדירות משלמים רק עבור מה שכבר בנוי בפועל, ולא מראש על מה שעתיד להיבנות. כך, גם אם הקבלן יפשוט רגל ולא יוכל להשלים את הבנייה, לרוכשים תהיה דירה בשווי מה ששילמו.

 

לסיכום

חוק המכר (דירות) והתקנות שהותקנו מכוחו, באות להגן על רוכשי דירות בפרויקטים של תמ"א 38. החוק והתקנות קובעים מנגנונים שנועדו להבטיח שהרוכשים לא ישלמו את מלוא התמורה מראש בטרם השלמת הפרויקט, ומאפשרים להתאים את לוח התשלומים להתקדמות בפועל של הבנייה.

עם זאת, למרות המנגנונים הללו, רכישת דירה בפרויקט תמ"א 38 היא עדיין עסקה מורכבת הדורשת ליווי משפטי צמוד.

משכך, מומלץ לפנות לייצוג משפטי של עורך דין מקרקעין מנוסה שיוכל לוודא שחוזה המכר עומד בדרישות החוק ומגן היטב על זכויותיכם כרוכשים.

משרד עו"ד יוני לוי בעל ניסיון רב בליווי עסקאות נדל"ן פרטיות כמו גם עסקאות נדל"ן ומקרקעין מסחרי-עסקי.

עורך דין יוני לוי יוכל לסייע בבדיקה מקצועית של חוזה המכר שלכם, ולוודא שהוא תואם את הוראות החוק והתקנות הרלוונטיים.

לתיאום פגישת ייעוץ ראשונית מול עו"ד יוני לוי – מלאו את פרטיכם בטופס להלן ונציג ממשרדנו ייצור עמכם קשר בהקדם.