בעלי המקצוע ברכישת / מכירת דירה
עסקאות רכישות ומכירות דירה הן עניין יום-יומי בשוק הנדל"ן הישראלי, ובכל זאת מדובר באירוע משמעותי, הן למוכר והן לקונה. הדבר נכון במיוחד כאשר שני הצדדים לעסקה הם אנשים פרטיים, שאינם רגילים בעסקאות נדל"ן. לצורך כך ישנו מועדון הדיור – בעלי המקצוע ברכישת / מכירת דירה, שמסייעים לצלוח את האירוע הזה בבטחה ובקלות.
חשיבותם של חברי מועדון הדיור
עסקת מכירת או רכישת דירה היא עניין מורכב ומסובך, הדורש את מומחיותם של אנשים מקצוע שונים ומגוונים. בעבור אדם פרטי, שעיסוקו המקצועי אינו קשור בעסקאות נדל"ן באופן קבוע, ביצוע של כל המשימות הכרוכות העסקת נדל"ן שכזו הוא כמעט בלתי אפשרי.
גם כאשר מדובר בפעולות שאותן יכול לעשות גם אדם פשוט וחסר הכשרה מקצועית, הזמן והטרחה שיידרשו ממנו על מנת ללמוד את הנושא פשוט לא שווים את החסכון בכסף שמאפשרת הימנעות משכירת שירותיו של איש מקצוע.
וזאת עוד לפני שהזכרנו את הפעולות שלא ניתן לבצע ללא הכשרה מקצועית מתאימה, כמו למשל העברת בעלות בטאבו.
אם כן, על מנת לצלוח עסקת נדל"ן של מכירת או רכישת דירה כדאי מאוד להיעזר בחברי מועדון הדיור. לחברים אלו יוקדש המאמר שלפניכם, במסגרתו נפרוס את אנשי המקצוע השונים הנחוצים לצורך ביצוע העסקה, את תפקידם ואת חשיבותם להליך.
חבר ראשון – עורך דין נדלן
החבר הראשון במועדון הדיור הוא עורך דין הנדל"ן. לעורך דין הנדל"ן תפקיד חשוב גם כאשר מדובר בעסקת רכישת דירה מקבלן וגם כאשר מדובר בעסקת רכישת או מכירת דירה יד 2. נסקור להלן את תפקידיו העיקריים:
תפקיד ראשון – בדיקת מצבו של הנכס
התפקיד הראשון של עורך דין נדלן הוא בירור מצבו של הנכס, הן מבחינת הבעלות והן מהבחינה התכנונית. בדיקות מקדימות אלו הן חשובות במיוחד, שכן עשויה להיות להן השפעה מכרעת לא רק על כדאיותה של העסקה, אלא על עצם האפשרות לבצעה.
תפקיד שני – ניסוח חוזה המכר
תפקיד חשוב שני של עורך דין נדלן הוא ניסוח של חוזה המכר, בין אם מדובר בעורך דין המייצג את המוכר ובין אם מדובר בעורך דין המייצג את הקונה. תפקידו של עורך הדין בהקשר הזה הוא להבטיח ככל האפשר את זכויותיו של לקוחו, תוך התרת רווח מצומצם ככל האפשר לטעויות ולבעיות בעתיד.
כך למשל עורך דין נדלן המייצג את הקונה יכלול בחוזה הגנות קנייניות על סכומי הכסף שהעביר הקונה, למשל על ידי רישומה של הערת אזהרה. לעומת זאת עורך דין המייצג את המוכר ידאג לכלול בחוזה בטוחות כספיות מתאימות לפני העברתה של הבעלות על הנכס.
חבר שני – עורך דין מקרקעין
עורך דין מקרקעין ועורך דין נדלן הם למעשה שני חברים במועדון הדיור שתפקידם חופף לעיתים, ואכן לרוב עורך דין נדלן יכול לשמש גם כעורך דין מקרקעין, וכן להפך. ובכל זאת, ישנם תפקידים ייחודים לעורך דין מקרקעין, על העיקריים שבהם נעמוד עתה:
תפקיד ראשון – העברת הבעלות
התפקיד הראשון, ואולי אף החשוב ביותר, הוא ביצוע העברת הבעלות בלשכת רישום המקרקעין. לתפקיד זה חשיבות מכרעת, שכן, כפי שקובע סעיף 7 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, עסקה במקרקעין טעונה רישום.
כלומר, ללא ביצוע של הרישום באופן מסודר עשוי הקונה להיוותר עם זכות חוזית בלבד, ללא הזכות הקניינית של בעלות על הדירה.
חשוב להדגיש שאת העברת הרישום יכול לבצע אך ורק עורך דין, ועל כן אין דרך להתחמק משכירת שירותיו של עורך דין מקרקעין. ואם כך הוא הדבר עדיף כבר שלא לצמצם את שירותיו של עורך הדין רק לעניין זה, ולהיעזר בו כבר מתחילתו של ההליך.
תפקיד שני – טיפול בענייני המיסוי
התפקיד המשמעותי השני שמבצע עורך דין מקרקעין הוא טיפול בענייני המיסוי הכרוכים בעסקת נדל"ן. מדובר בענייני מיסוי סבוכים למדי, שניתנים לתכנון על ידי מי שמכיר היטב את החוק והפסיקה.
תכנון מיטבי של המס עשוי לחסוך לצדדים לעסקה סכום כסף רב, ועל כן אין לזלזל בו.
חבר שלישי – מתווך דירות
חבר נוסף במועדון הדיור הוא מתווך הדירות. יש להדגיש שלא בכל מקרה נזקקים לשירותיו, אך יש בכך יתרון גדול. תפקידו של מתווך ברור משמו – הוא מחבר בין מוכרים וקונים מתאימים.
שכירת שירותיו של מתווך דירות עשויה לחסוך זמן רב הן לרוכשים והן למוכרים בחיפוש אחר העסקה המיטבית. על כן, מי שאין לו זמן להתעסק בעניין, לחקור וללמוד את השוק לעומקו ולרוחבו, טוב יעשה אם ייעזר במתווך.
לרוב מתווכים אינם דורשים שכר מראש, אלא רק במידה ומתבצעת עסקה. במקרה כזה שכרם יחושב כאחוזים מתוך שוויה של העסקה, ויחולק בין הצדדים בהתאם להסכם ביניהם.
חבר רביעי – שמאי
החבר הרביעי במועדון הדיור בו נעסוק הוא השמאי. השמאי חשוב במיוחד מדובר בעסקה הכוללת דירה יד 2. במקרים כאלו קשה מאוד להעריך את שוויה של הדירה ללא ידע מקצועי מעמיק, כזה שיש רק לשמאי מוסמך.
בניגוד למה שאולי נהוג לחשוב, השמאי חשוב לא רק לקונה, שצריך לדעת האם המחיר שדורש המוכר אכן תואם את מצב הדירה, אלא גם למוכר, וזאת כדי להיות בטוח שבעל המקצוע שהביא הקונה אינו מעריך בחסר את הדירה על מנת שלקוחו יצא מורווח.
בעסקאות כאלו לעולם לא כדאי לסמוך על בעלי המקצוע ששוכר הצד השני, כי אחרי הכול מי שמשלם הוא גם זה שזוכה בנאמנותו של בעל המקצוע, בין אם מדובר בעורך דין ובין אם מדובר בשמאי.
כאשר קניית הדירה מתבצעת בעזרת משכנתא יגיע גם שמאי מטעם הבנק להעריך את הנכס, אך אלו לא תמיד בודקים אותו ביסודיות ולרוב הם מסתמכים על השווי שקבעו הצדדים לעסקה, ולכן לא כדאי לסמוך עליהם באופן בלעדי.
חבר חמישי – יועץ משכנתאות
חבר חמישי וחשוב במיוחד במועדון הדיור הוא יועץ המשכנתאות. הנוכחות שלו רלוונטית בכל מקרה של רכישת דירה בעזרת משכנתא, דבר שהוא הכרחי בעבור רוב האנשים.
בנקים שונים מחזיקים יועצי משכנתאות מטעם הבנק, אך לאלו חיסרון ברור, שכן כפי שכבר הסברנו נאמנותם נתונה למי שמשלם את משכורתם, ובמקרה הזה – הבנק.
מסיבה זו כדאי להיעזר ביועץ משכנתא עצמאי, שאינו מחויב לאף גוף מלבד ללקוחותיו. יועץ כזה יערוך סקר שוק בין המשכנתאות המוצעות בבנקים השונים, יתמקח עבור הלקוחות שלו, וישיג להם את ההלוואה בתנאים הכי טובים האפשריים.
חשוב לזכור ששכירת שירותיו של יועץ משכנתאות עשויה לעלות מעט כסף, אבל כנראה שהיא תחסוך לכם הרבה יותר מכך. אחרי הכול, תכנון נכון של משכנתא עשוי לגרום לחיסכון מצטבר של עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים בסך הכול.
חבר שישי – אדריכל
שכירת שירותיו של אדריכל במסגרת עסקת מכירת או רכישת דירה חשובה כאשר הקונה מתכנן לבצע שיפוץ רציני בבית. שיפוץ כזה, הכולל שינויים במבנה, צריך תכנון של איש מקצוע, ובמקרה הזה – אדריכל מוסמך.
במקום לחלום על שיפוץ, לקנות את הבית, ואז לגלות שהגשמת החלום איננה אפשרית, כדאי לבצע פגישת ייעוץ עם אדריכל עוד לפני החתימה על החוזה. כך תוכלו לדעת מראש איך תוכלו לתכנן את הנכס בעתיד, והאם הקנייה הזאת אכן משתלמת לכם.
חבר שביעי – מעצב פנים
החבר האחרון במועדון הדיור בו נעסוק היום הוא מעצב הפנים. מעצב הפנים גם הוא איש מקצוע שנועד לסייע לקונה הבית, וזאת על מנת לתכנן נכון את האופן בו יעוצב הבית מבפנים.
לתכנון פנים נכון עשויה להיות השפעה רבה על איכות החיים בדירה, כמו גם על הפקת המיטב ממנה. מסיבה זאת, כאשר הקונה אינו מבין בעיצוב בעצמו, מומלץ מאוד לשכור איש מקצוע לצורך ביצוע העבודה.
רוכשים או מוכרים דירה וזקוקים לשירותיו של אחד מבעלי המקצוע ברשימה הנ"ל? צרו עמנו קשר וצוות מועדון הדיור מקבוצת עורך דין יוני לוי, ייצור עמכם קשר.
