אם אתם מתכננים לקנות דירה, בוודאי כבר ידוע לכם שישנם מספר דברים חשובים ומרכזיים לשים אליהם לב לפני שניגשים לניהול המשא ומתן. מאמר זה ישמש אתכם לעריכת בדיקות מקדמיות לפני קניית דירה, שעליהן אסור בשום אופן להתפשר.
בדיקת בעלות הדירה וזכויות המוכר
עוד לפני שמגיעים לשלב החוזה, צריך לבדוק מול מי בפועל אתם עתידים לבצע את העסקה. צריך לברר את זהותו המלאה של המוכר, כלומר לוודא כי זהו בעל הדירה או החוכר שלה, שהדירה הרלוונטית רשומה על שמו וכי הזכויות שלו בנכס מתירות לו למכור אותו כרצונו.
בדיקת הנכס בטאבו
שום התקדמות בתהליך הקנייה לא תתרחש בלי הוצאת נסח מעודכן מלשכת רישום המקרקעין (טאבו). אם הדירה לא רשומה בטאבו או שלא נרשמה כבית משותף, יש להוציא מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) או החברה המשכנת טופס אישור זכויות.
בדיקת הדירה בטאבו תכלול הצלבה בין פרטי המוכר בנסח הטאבו או אישור הזכויות לבין נתוני תעודת הזהות שלו. נסח הטאבו כולל את מצבה של הדירה מבחינת גודלה, רישומה ועוד, במקביל לזכויות המוכר בנכס לרבות הגבלות, שעבודים, עיקולים והערות אזהרה.
משכנתא קיימת למוכר
במקרים רבים מתכננים המוכרים למכור ולכסות באמצעות סכום המכירה את המשכנתא הקיימת. אם זהו המצב, יש לבקש מהמוכר להמציא אישור מהבנק בו קיימת המשכנתא בנוגע ליתרת הסילוק של ההלוואה.
כאן יהיה צורך להסכים מול המוכר לגבי המועד המדויק למחיקת המשכנתא וכיצד: האם דרך פירעון ההלוואה מסכום התמורה או בגרירת משכנתא לנכס אחר. כדי שהמשכנתא הקיימת לא תמנע מכם לרשום על שמכם את הדירה וללא שעבוד, תצטרכו לעגן את התחייבות המוכר לסילוק המשכנתא בחוזה המכר ולבנות את לוח התשלומים בהתאמה למחיקתה.
בדיקת התשריט והמצב התכנוני
ניתן להוציא מלשכת רישום המקרקעין את מסמכי רישום הבית המשותף, בהם ניתן לזהות את הדירה ומיקומה, את שטחיה הנוספים (למשל מחסן, חניה, גג) ולוודא כי הנכס הנרכש הוא אכן הנכס האמור ולא אחר בבניין. בדרך כלל לצורך קבלת המשכנתא יהיה גם צורך בהצגת תשריט הנכס לבנק.
כמו כן, צריך לתת את הדעת לחריגות בנייה כמו תוספת גג או סגירת מרפסת, הרחבת הדירה, בניית מחסן וכו', שנעשו ללא היתר וצפויות להקשות על קבלת המשכנתא והשימוש העתידי בנכס. מידע על חריגת בנייה תמצאו במחלקת ההנדסה ברשות המקומית, כאן תוכלו להשוות בין היתר הבנייה למצב הנכס בפועל ולוודא כי הדירה לא עברה שינויים, לא בוצעו בה תוספות שאינן מורשות ולא ננקטו הליכים משפטיים, התראות או שליחת צו הריסה.
ועוד מגוון בדיקות מקדמיות לפני קניית דירה שמוכרחים לבצע
ריכזנו כאן כמה בדיקות מקדמיות לפני קניית דירה שחשוב מאוד ליישם עוד לפני שניגשים לדיונים על הסכם המכר, אך כמובן שזהו רק קצה המזלג, שכן כעת יהיה צורך להמשיך גם לבדיקת קבלת המשכנתא, הוצאות הרכישה בדגש על תכנון מס ובדיקת איכות המגורים במיקום הנוכחי, בסביבה הנוכחית, לצד שכנים, מתקנים ציבוריים, רמת השכונה ועוד.
עורך הדין יוני לוי בקיא בדיני מקרקעין ומעניק ליווי אישי ומקצועי בכל שלב הנוגע לרכישת הדירה. עורך הדין ידוע בחתירה לתוצאות הטובות ביותר ללקוחותיו, בנאמנות לאינטרסים ולרצונות האישיים של כל אחד מהם ובעמידה על הזכויות המלאות תוך מתן שירות אישי איכותי, אדיב ומקצועי. למידע נוסף ולהתייעצות בנוגע לבדיקות מקדמיות לפני רכישה, פנו אל עורך דין קניית דירה יוני לוי.
אילו בדיקות מקדמיות לפני קניית דירה הכי חשוב לבצע?
בדיקת מצבה החוקי, הרישומי והתכנוני של הדירה מהווים את הבדיקה החשובה מכל, כאשר יש לבדוק במקביל את זהות בעלי הנכס, מצבו האישי, המשפחתי ותנאי המשכנתא הקיימים לו.
האם מומלץ לבצע בעצמי את הבדיקות המקדמיות?
כל המידע פתוח ונגיש לציבור כך שתיאורטית – אפשר. אלא שאת ההשלכות המשפטיות והכלכליות לכל סעיף, הערה או אותיות קטנות מכיר אך ורק עו"ד קניית דירה ולכן מומלץ בחום להפנות אליו את הטיפול המלא בנושא.
