ליווי במכירה וקניה של דירה יד 2

ברובן הגדול של עסקאות מכירה וקנייה של דירות בישראל מעורבות דירות יד 2, ולא דירות חדשות מקבלן. ואכן, יש רבים שמעדיפים קנייה של דירה מיד 2 מסיבות שונות כמו מחיר או מיקום הדירה. יש בכך יתרונות מסוימים, אך יש בכך גם חסרונות שצריך לדעת להיזהר מהם, ולכן חשוב להגיע מוכנים.

 

איפה העסקה יכולה להסתבך?

כשקונים דירה יד שנייה היתרון הגדול הוא בכך שהיא כבר קיימת ועומדת. ניתן לבדוק אותה לעומק ולדעת בדיוק מהי התמורה הניתנת. זאת בשונה מעסקת קנייה מקבלן, שבה יש חוסר ודאות טבוע ומתוך כך גם נטילת סיכון מסוים על ידי הקונה.

למרות כל האמור לעיל, ישנם קונים שנוטים לוותר על היתרון הזה, ולא מבצעים בדיקות מעמיקות ובכך הם עלולים להפסיד הרבה מאוד כסף. הסיבה העיקרית לכך היא פשוט חוסר בידע ובניסיון בנושא, בעיה שיכולה להיפתר בקלות על ידי ליווי צמוד של עורך דין בכל אחד משלבי העסקה.

 

בירור בעלות וזכויות קנייניות אחרות

הסיבוכים העיקריים בעסקאות של נדל"ן יד 2 קשורים בכל הנוגע לבעלות ולזכות קנייניות אחרות על הדירה. לעיתים האדם המציג את עצמו כבעלי הדירה הוא לא בעל הדירה החוקי כפי שרשום בטאבו, או לא בעל הדירה היחיד. לעיתים גם אם מדובר בבעל הדירה החוקי, הרשמי והיחיד ישנם עוד בעלי זכויות קנייניות שונות בדירה שיקשו על השלמת העסקה או יהפכו אותה ללא משתלמת, למשל מקרה של דייר מוגן או בעל זיקת הנאה. אלו נתונים שלא ניתן לדעת ללא בדיקה מעמיקה.

 

ביצוע עסקאות נוגדות על ידי המוכר

סוג נוסף של סיבוכים יכולים להתרחש בכל הקשור למה שנקרא בעגה המקצועית "דיני תחרויות". דיני תחרויות כוללים שלושה סוגים של מקרים בהם יש תחרות בין הקונה, בשלב שהוא בעל התחייבות חוזית בלבד ללא זכות קניינית, לאדם נוסף על הזכויות בנכס. תחרות כזאת יכולה להיווצר מול נושה או מול בעל התחייבות חוזית אחר.

במקרה של תחרות כזאת הצדדים עלולים להיגרר להליך משפטי מורכב וארוך שיכריע בסופו של דבר למי מגיעות הזכויות הקנייניות בקרקע. ליווי עורך דין צמוד כבר מתחילתו של הליך רכישת דירה יד 2 יכול לעזור בעניין זה בשני פנים. ראשית, עורך הדין ידע לוודא ולבדוק שבעסקה המדוברת אין חשש לתחרות. שנית, במקרה בו על אף הבדיקות הרוכש ייקלע למצב כזה יוכל עורך הדין לייצגו ובכך לסייע לו לצאת מהתסבוכת במהירות האפשרית ועל הצד הטוב ביותר.

ליווי במכירה של דירה יד 2

ישנם הבדלים בין הליווי הנדרש מעורך הדין כשמדובר בעסקה של מכירת דירה ובין הליווי הנדרש כשמדובר בעסקה של קנייה.

בעל דירה הנכנס להליך של מכירת דירתו צריך קודם כל לעשות עבודת רקע משמעותית. עבודת הרקע כוללת סקר שוק שילמדהו מה המחיר שניתן לקבל תמורת הנכס, בירור מיהו קהל היעד הפוטנציאלי והיכן ניתן לאתרו, ועוד. חשוב שלא להגיע למכירת הדירה לחוצים בזמן או בכסף. זאת כדי לא להגיע למצב שבשל הלחצים השונים בעל הנכס ייאלץ למכור את דירתו במחיר הנמוך משוויה.

במקרה של מכירת דירה השירות העיקרי של עורך הדין המלווה את המוכר יהיה ניסוח הסכם המכר כך שיגן על זכויותיו בצורה הטובה ביותר. באופן עקרוני ניתן לקחת עורך דין אחד בלבד שישרת את שני הצדדים בניסוח ובחתימה על חוזה המכר, אבל אין זה מומלץ. דירת המגורים היא אחד הנכסים החשובים בחייו של האדם, ולכן הרוצה למכור אותו צריך לדאוג שעורך הדין המלווה ייצג את האינטרסים שלו בלבד, ולא את האינטרסים של שני הצדדים.

 

ליווי בקנייה של דירה יד 2

בליווי קנייה של דירה יד 2 השירות הנדרש מעורך הדין הוא מסובך ונרחב בהרבה.

ראשית יהיה עליו לבדוק את טיבה הפיזי של הדירה, הליקויים, ככל שישנם, הסביבה, השכנים וכו'. כדי לעשות זאת מומלץ לבקר בדירה מספר פעמים, בשעות שונות, בימי חול ובסופי שבוע. אחרת הקונה עלול למצוא את עצמו בעליה של דירה שבסופי שבוע סביבתה שקטה ונעימה, ובשאר ימות השבוע המגורים בה מלווים ברעש בלתי נסבל בזכות המפעל השכן.

לאחר מכן יש לבדוק את הבעלות על הדירה. האם מי שמציג את עצמו כבעלים הוא באמת הבעלים הרשומים בלשכת המקרקעין? האם אין עוד אנשים בעלי זכויות קנייניות בדירה?  צריך גם לבדוק האם מוטלים עיקולים או חובות על הדירה, חריגות תכנוניות או צווי הריסה. הבדיקות הללו הן קריטיות ויש לבצע אותם ביסודיות רבה. לא מעטים הסיפורים על קונים שהקלו ראש בכך ומצאו את עצמם ללא הכסף, אך גם ללא הדירה.

דבר נוסף שחשוב לדעת בתור קונה הוא להימנע מלחתום על זיכרון דברים בתחילת התהליך. בניגוד לתפיסה הרווחת, זיכרון דברים הוא חוזה לכל דבר, וחתימה עליו עלולה הקים התחייבויות שונות לקונה עוד לפני שהגיע להחלטה הסופית.

 

חוזה המכר

ניסוח חוזה המכר הוא השלב החשוב ביותר בעסקה, ובהתאם לכך הוא גם השלב המסובך ביותר. לרוב יהיו מחלוקות מסוימות בין המוכר לקונה בנוגע לתנאים שיכלול חוזה המכר. המחלוקות העיקריות הן בדרך כלל על מועדי התשלומים, גודלם, מועד העברת הבעלות ומועד העברת החזקה. בא כוחו של המוכר צריך דאוג לאינטרס של לקוחו שלא לוותר על הבעלות לפני קבלת התמורה, ואילו בא כוחו של הקונה צריך דאוג לאינטרס של לקוחו שלא להשקיע סכומים גדולים של כסף לפני הבטחת זכיותיו הקניינית בנכס.

מסיבות אלו בדרך כלל חוזי מכר קובעים את ההסדר הבא: תשלום ראשון מועבר לנאמן על שני הצדדים, נרשמת הערת אזהרה לזכותו של הקונה, ורק אז מועבר התשלום הראשון למוכר. ההסדר הזה מבטיח הן את זכויותיו של הקונה והן זכויותיו של המוכר. המוכר לא מעביר את הבעלות והחזקה בדירה בשלב ראשוני, כשתמורתה עדיין לא אצלו ביד, והקונה מקבל גושפנקה רשמית על זכויותיו בנכס לפני העברת התשלום המלא.

כמובן שיש עוד הרבה מה לקבוע בחוזה המכר, ויש לשים לב היטב לכל פרטיו. קנייה או מכירה של דירה היא עסקה מסובכת. מסובכת עד כדי כך שלמעשה, סביר להניח שאדם שלא מתעסק בחוזים כאלו בדרך קבע יפספס משהו, וזאת הסיבה שאסור בשום אופן לוותר על ליווי של עורך דין בשלב זה.

 

סיכום

אפילו שמדובר בעסקה בה בדרך כלל שני הצדדים הם צדדים פרטיים, ואין ביניהם פערי כוחות משמעותיים כמו בעסקה של קניית דירה מקבלן, עסקת מכירה או קנייה של דירה יד 2 עלולה להיות מסובכת ביותר. גם במקרים בהם כל המעורבים בעסקה הם בעלי רצון טוב יכולות להתרחש טעויות שיעלו כסף רב, הן למוכר והן לקונה.

היכרות מעמיקה עם החוקים הרלוונטיים, עם מערך רישום המקרקעין, עם לשכות ההוצאה לפועל השונות, ועם חוזי מכר מגוונים היא קריטית להצלחת העסקה. גם אם יצא לכם בעבר לקנות או למכור דירה יד 2 בליווי מקצועי אל תתפתו לחשוב שעכשיו אתם מסוגלים לעשות זאת לבד. כל דירה היא עולם בפני עצמו, וכך גם הידע והמיומנות שנדרשים בשבילה. בחרו עורך דין מקצועי ומנוסה בתחום, וכך תוכלו להגיע לתהליך בלב שקט ולדעת שהפקדתם את הנכס היקר לכם בידיים טובות.

 

עורך דין יוני לוי הוא עורך דין נדלן ומקרקעין המתמחה בליווי עסקאות קנייה ומכירה של דירות יד 2.