לקראת כל עסקת נדל"ן חשוב להיות קפדניים ולבצע את כלל הבדיקות המקדמיות טרם רכישת הנכס. מי שמבצע בדרך כלל את הבדיקות הדרושות הוא עורך הדין לענייני מקרקעין שמלווה את הקונה. הבדיקות נועדו, הן להגן על הקונה מבחינה כלכלית על מנת שלא יהיה חשוף לרמאות והעסקה תהיה לגיטימית והן להגן עליו מפני חריגות בנייה ועבירות תכנוניות המגיעות עם הנכס. על בדיקת בעלות על נכס בהרחבה במאמר שלפניכם.
בדיקת בעלות בטאבו
כאשר רוכשים דירת מגורים יד שנייה יש לבצע טרם רכישתו בדיקת בעלות על נכס בטאבו. הדבר קריטי על מנת לוודא שמי שמוכר לכם את הדירה ואתו אתם מנהלים משא ומתן הוא אכן בעל הנכס דה פקטו. בדירות יד שנייה לרוב ניתן להנפיק נסח רישום טאבו מלשכת המקרקעין ובה יהיה רשום הבעלות.
במידה והנכס אינו רשום בנסח טאבו, על מנת לבצע בדיקת בעלות על נכס צריך לבקש אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת. כחלק מבדיקת הבעלות יש לוודא שמספר תעודת הזהות ברשומות זהה לפרטי המוכר כפי שהם מופיעים בתעודת הזהות שלו.
שעבודים וחובות
כאמור בדיקת בעלות על נכס הינה חלק מהבדיקות המקדמיות שיש לבצע טרם הכניסה למשא ומתן בנוגע לנכס מסוים. לצד זאת יש לבדוק אם לנכס יש עיקולים, שעבודים, צווי מניעה או חובות. שעבודים או התחייבויות לצד שלישי שיכולים להוביל לכך שגם אם תחתמו על ההסכם, ייתכן והעסקה לא תושלם. הערות אזהרה יש לבדוק בטאבו ושעבודים גם ברשם המשכונות.
חובות לעירייה
כאמור לצד בדירת בעלות על נכס יש לבדוק גם חובות שונים הקשורים בנכס. הדבר נוגע לא רק לשעבוד של הנכס כערבון להחזר הלוואה או משכנתה שנטל הבעלים, אלא גם חובות לעירייה ולגופים נוספים. ניתן לוודא חובות עירוניים מול הרשות המקומית ולשם כך יש צורך לבקש ייפוי כוח ממוכר הנכס ולצרף את נסח הטאבו המעודכן.
בדיקות תכנוניות
בעת ביצוע בדיקות מקדמיות טרם רכישת הנכס, על עורך דין לענייני מקרקעין לבדוק לעיתים בעזרת שמאי מקרקעין או בדק בית אם בנכס המדובר בוצעה חריגת בנייה כלשהי. הדבר נחוץ על מנת שלא לרכוש את העבירה יחד עם הנכס ולטפל, הן בהכשרת העבירה והן בהיבט של השבחת הנכס כתוצאה מכך במידה והדבר יידרש.
חריגת בנייה בנכס עשויה, מלבד האספקט הפלילי והאפשרות של קבלת צו הריסה בעתיד, גם לכלול היבט כלכלי ולגרום לסירוב של הבנק לאשר משכנתא ולגרור גם חובות בארנונה.
סיכום בדיקת בעלות על הנכס
לסיכום הנושא, במאמר זה עסקנו בבדיקות מקדמיות חשובות לפני רכישת דירת מגורים בדגש על בדיקת בעלות על נכס בתהליך הקנייה. כפי שציינו, כדאי לקבל ליווי מעורך דין מקרקעין המתמחה בתחום לשם ביצוע כלל הבדיקות המקדמיות וליווי של שלבי העסקה בכלל ההיבטים הנדרשים.
שאלות ותשובות:
למה צריך בדיקת שמאי לפני רכישת דירה?
חשוב להבדיל בין בדיקת שמאי לצורך קבלת הערכת שווי לצורכי משא ומתן לבין בדיקת שמאי לטובת המשכנתא. הבנק יסכים לתת משכנתא בהתאם להערכת שווי של שמאי המקובל עליו ובהתאם להון העצמי הנוסף שהקונה יכול להעמיד במהלך הרכישה. להערכת השמאי לצורך המשכנתא אין קשר למשא ומתן המקדים בין הצדדים ולסכום עליו יסגרו הצדדים בפועל.
מהם שלבי הרישום של נכס לאחר בדיקת בעלות על נכס בטאבו?
ישנם שלושה שלבי רישום ורק כאשר שלושתם קיימים הרישום בטאבו ייחשב מלא. השלב הראשון מכונה, פרצלציה ובו נרשמת חלוקת הקרקע למגרשים, תוך שיוך הבניינים השונים שעל הקרקע לבעלי המגרשים השונים. השלב הבא הוא רישום בית משותף והרישום מחלק את המגרש לתתי החלקות, שמגדירות את גודל ומיקום הדירות ואופן השיוך של השטחים הנלווים. השלב הסופי הוא רישום זכויות המשתכן בנכס על שם בעליה.
מהי בדיקת בעלות על נכס בטאבו?
ניתן לבדוק לגבי כל נכס אם הוא רשום במרשם המקרקעין. ניתן לבדוק מי רשום בתור בעל הזכויות בנכס ומהן זכויותיו בו בדיוק. בנוסף ניתן לבדוק אם נרשמה הערת אזהרה כלשהיא. ברישום הטאבו ניתן לבדוק גם אם רשומה הפקעה על השטח או שהוצא כנגדו צו הריסה ואם נרשם כי קיים תקנון בית משותף.
אילו מסמכים נדרשים לביצוע רישום העברת זכויות בטאבו?
על מנת לבצע זכויות של נכס הרשום בטאבו נדרשים צילומי תעודות זהות של הצדדים בעסקה, שני שטרי מכר, אסמכתאות בדבר תשלום אגרת רישום עסק, צילום רישיון עורך הדין המטפל בפעולת הרישום של שני הצדדים, אישורי מיסים ושלושה שטרי משכנתה חתומים.
