כמי שעוסק מידי יום בעסקאות נדל"ן, אני יודע עד כמה מסובך יכול להיות שלב הבדיקות והבירורים לפני קניית הדירה.
כתבתי עבורכם מאמר זה, במטרה לעשות סדר בבלגן ולסייע לכם בשלבים המקדמיים לפני רכישת דירה.
אני מקווה כי לאחר קריאת המאמר המידע שלכם בתחום יהיה מאורגן ומסודר יותר. אני מאמין שכך תגיעו מוכנים לעסקה הבאה שלכם כשאתם יודעים אילו פרמטרים יש לבדוק לפני קניית דירה.
מה חשוב לבדוק לפני שקונים דירה?
לקוחות רבים שואלים אותי אילו פרמטרים יש לבדוק לפני שקונים דירה.
אני אדגיש כי הבדיקות שאציג מיועדות לשלב בו כבר ראיתם דירה שמוצאת חן בעיניכם, באזור שמתאים לכם ובמסגרת התקציב שלכם וכעת ברצונכם לבצע בדיקות משפטיות חשובות לפני הרכישה.
עם זאת, אציין בקצרה כי במסגרת חישוב התקציב שלכם לרכישת הדירה עליכם לקחת בחשבון את כלל העלויות הנלוות הכרוכות ברכישה.
בכלל זאת, הוצאות מתווך, עורך דין ויועץ משכנתאות, הוצאות מיסוי מקרקעין, שיפוץ הדירה וריהוטה ועוד. רק לאחר הפחתת סכומים אלו מההון העצמי שלכם תוכלו לדעת אם באמת המחיר של הדירה כלול בתקציב שהגדרתם לרכישה.
כמו כן, אבהיר כי חשוב לבדוק עוד לפני הכניסה לעסקה אם הבנק יאשר לכם לקחת משכנתא.
עם זאת, בשלבים המקדמיים מספיק להוציא אישור עקרוני למשכנתא מבנק אחד בלבד, שכן הריביות שמוצעות לכם באישור העקרוני תקפות לימים ספורים.
את יתרת האישורים העקרוניים עדיף לשמור לשלב לפני קבלת כספי המשכנתא בפועל, כדי שתוכלו לתמחר כמו שצריך את הבנקים השונים.
בדיקת נסח טאבו של הדירה
אני רוצה להתחיל בבדיקה הראשונית שעליכם לבצע לפני קניית דירה – בדיקת נסח טאבו של הנכס. (לבדיקת נכס בטאבו באתר הממשלתי לחצו כאן).
נסח הטאבו הוא הפרמטר הראשון שיש לבדוק לפני קניית דירה.
נסח הטאבו מהווה תעודת זהות עבור הנכס בכל הנוגע לסטטוס הזכויות בו. נסח הטאבו יפרט מי רשומים כבעלים של הדירה, האם בוצעו עסקאות הנוגעות לנכס שטרם נרשמו, האם רשומה משכנתא על הדירה והאם מוטלים עליה שעבודים ועיקולים נוספים.
אתם, כמובן, תרצו לבצע עסקה רק לאחר שראיתם כי המוכר אכן הבעלים של הזכות שהוא מוכר לכם ובסמכותו למכור לכם אותה.
כמו כן, עליכם לוודא כי הדירה נקיה מכל עיקול ושעבוד לפני המכירה. אחרת, אתם עלולים למצוא את עצמכם במצב בו צד שלישי ייקח מכם את הדירה לאחר שרכשתם אותה.
⭐טיפ זהב – נסח טאבו מקוון⭐כיום, ביכולתכם להוציא נסח טאבו מקוון. כל שתצטרכו הוא לשלם 17 ₪ ולהזין מספרי גוש וחלקה רלוונטיים. כך, תחסכו זמן וכסף. לאור האמור, אני מפציר בכם להתחיל את הבדיקות המקדמיות בהוצאות נסח טאבו של הדירה. אם הדירה נקיה מכל שעבוד ועיקול והמוכר הוא אכן הבעלים שלה, תוכלו להתקדם בעסקה. אם לא, התייעצו עם עורך דין מקרקעין אם בכלל יש מה לעבור לשלבים הבאים. |
אישור זכויות אם אין נסח טאבו
לעיתים, מוכרים ינסו לשכנע אתכם כי הדירה לא רשומה בטאבו ולכן אתם לא יכולים להוציא נסח טאבו.
חשוב לדעת כי אם הדירה לא רשומה בטאבו (היא באיו"ש למשל או שהקבלן טרם רשם את זכויות הקונים) תוכלו להוציא אישור זכויות מהחברה המשכנת. מסמך זה מקביל לנסח הטאבו.
בדיקת תשריט לאיתור חריגות בניה והצמדות
בשלב הבא, אמליץ לכם לבדוק פרמטר נוסף לפני קניית דירה – חריגות בניה בנכס.
הזמינו תשריט מתיק הבית המשותף. בתשריט תראו כיצד אמורה להיראות הדירה. בעל מקצוע יוכל להשוות בין התשריט לבין המצב בשטח וכך לגלות אם יש בנכס חריגות בניה.
התשריט גם יגלה לכם אילו שטחים הוצמדו לכל דירה בבניין. באמצעות התשריט אני מגלה האם הוצמדו חניות, מחסנים ועוד לדירה כדי שתקבלו תמונת מצב משפטית מלאה לפני שתחליטו אם לרכוש אותה.
בדיקת תיק הבית המשותף – תקנון הבניין
עוד פרמטר שתוכלו לאתר לפני קניית דירה דרך תיק הבית המשותף הוא תקנון הבניין.
חוק המקרקעין מציע תקנון מוסכם לבניינים, אולם לעיתים הדיירים בוחרים לשנות את התקנון.
אם התקנון רשום בתיק הבית המשותף, גם דיירים עתידיים יהיו כפופים לו. לכן, אני ממליץ לבדוק את התקנון לפני רכישת הדירה.
בדיקת מיסוי מקרקעין – חבות המס הצפויה בעסקה
אני מניח שאתם יודעים שעסקאות מקרקעין חייבות במס. המס העיקרי המוטל על הרוכש הוא מס רכישה, לצד מיסים עירוניים נוספים שיכולים להיות מוטלים עליו (תשלום על מבני ציבור וכדומה).
מיסוי מקרקעין הוא פרמטר נוסף שלא תוכלו להתעלם ממנו לפני קניית דירה.
שיעורי המס בכל עסקה משתנים מאוד בהתאם למאפיינים של הדירה הנרכשת ושל הרוכש עצמו.
מכיוון שכך, אני ממליץ בחום להגיע לייעוץ מס מותאם אישית קודם לרכישה. רק באופן זה תוכלו להעריך בצורה נכונה את חבות המס שלכם בעסקה ולתכן את ההון בהתאם.
אני רוצה להדגיש כי חבות המס יכולה להגיע למאות אלפי שקלים. עם זאת, אם תתכננו בצורה נכונה את העסקה תוכלו לחסוך סכומים משמעותיים מאוד.
כך, למשל, אם תצליחו להגדיר את הדירה הנרכשת כדירה יחידה ולא כדירה שנייה, שיעורי המס שלכם ייחתכו באופן דרמטי.
❗מוקש לפניך – משפרי דיור תוך 18 חודשים בלבד❗רבים יודעים כי משפרי דיור יכולים להמשיך וליהנות משיעורי מס לדירה יחידה גם אם בשעת הרכישה ברשותם דירה נוספת. ואולם, הטבה זו תינתן רק אם תמכרו את הדירה המקורית תוך 18 חודשים. לאחר מכן, אם עוד לא תמכרו אותה, תתחייבו במס רכישה בשיעורי דירה שנייה |
.
בדק בית לנכס
לבסוף, אמליץ לכם לבצע בדק בית לנכס באמצעות איש מקצוע. איש המקצוע יפיק דו"ח המצביע על ליקויי בניה שונים.
עם הדו"ח נוכל לפנות אל הקבלן בדרישה שיתקן את הליקויים או למוכר בדרישה שיתאים את המחיר המבוקש לעלויות התיקון של הליקויים.
בדק בית חשוב מאוד גם בדירות חדשות מקבלן וגם בדירות יד 2. זאת, מאחר שאתם לא יכולים באמת לדעת מה המצב של התשתיות השונות בדירה שלכם מבלי שבעל מקצוע יבדוק זאת לעומק.
יוני לוי משרד עו"ד – ליווי רוכשים בעת קניית דירה
מעוניינים לרכוש דירה? רוצים לוודא שלא פספסתם שום פרמטר חשוב לפני הרכישה?
פנו אליי לקבלת ייעוץ משפטי מהשורה הראשונה והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים. אני, עו"ד יוני לוי מתמחה בנדל"ן ומקרקעין ובעל ניסיון רב בתחום.
אצלי, הלקוחות תמיד מעל הכל. אני זמין עבורם, שומר על האינטרסים שלהם ודואג להבהיר להם כל שלב ושלב לאורך הדרך. הנה קצת ממה שהיה ללקוחות שלי לכתוב עליי:
כך כתבה לי מירי: "יוני היה עו״ד שלנו בענייני מקרקעין. הוא היה מקצועי, אדיב, בעל ידע עדכני ורלוונטי! תמיד זמין לשאלות ועונה בצורה הכי מפורטת שיש. בזכות הניסיון הרב שלו, הוא יודע לזהות נקודות של חוסר הגינות שפועלות לרעתנו על מנת לוודא שאנחנו משיגים את התנאים הטובים ביותר. באמת נראה שאכפת לו ועושה את האקסטרה מייל עבור הלקוחות שלו.
ממליצים בחום, 6 מתוך 5 כוכבים!"
וזה מה שהיה לאייל לוטטי לכתוב: "עו"ד אלוף שרותי מקצועי ואדיב, זמין תמיד לכל שאלה".
הוצאתי נסח טאבו ויש בו הערת אזהרה. האם זה בעייתי?
תלוי לטובת מי נרשמה הערת האזהרה ומדוע. ניתן לבטל את ההערה כל עוד הצד שהיא נרשמה לטובתו מסכים לכך, או באמצעות צו מבית משפט. זו גם הסיבה שלא מומלץ לחתום על זכרון דברים טרם הסכם המכר.
איך אוכל לאתר בדירה חריגות בנייה?
כדאי לגשת למחלקת ההנדסה ולהוציא את היתר הבנייה. היתר זה מפרט את הגודל, הגבולות, החלוקה והתכנון הקיים של הנכס, כך שתוכלו להבין בקלות האם יש בו תוספת שאין לה היתר כמו סגירת מרפסת, תוספת לא חוקית של חדר וכיוצ"ב. אם יש חריגות, חשוב לעמוד על השלכותיהן המשפטיות יחד עם עורך דין מקרקעין.