קניית דירה אינה עניין של מה בכך. למעשה, זוהי אחת העסקאות המורכבות והסבוכות ביותר ולכן צריך לנהל אותה עקב בצעד אגודל, בשלבים, בשיקול דעת ובאיזון מקסימלי. אז אילו פרמטרים יש לבדוק לפני קניית דירה וכיצד לקבל באמצעותם החלטה מושכלת להמשך תהליך הרכישה?
אל תתפשרו על בדיקה קפדנית ויסודית!
אחרי מסע חיפושים ארוך וסבלני, מגיעים הקונים הפוטנציאליים לנכס המושלם ומתאהבים בו. האם יכול להיות שלמרות ההתאמה האידיאלית, הנכס בעייתי?
ובכן, במקרים רבים יתגלה שכן. שהרי גם הדירה האידיאלית ביותר עלולה להכיל חריגות בנייה, הערות אזהרה או זכויות צד ג' עליהם חשוב לתת את הדעת מבחינה משפטית. כדי שתדעו בדיוק מול מה אתם מתמודדים וכיצד לנהל את תהליך המכירה, הנה כמה פרמטרים לבדיקה טרם קניית הדירה:
זהות הבעלים בדירה
במקרה מפורסם, זוג צעיר בתחילת הדרך רכש את דירתו הראשונה ונאלץ להפסיד אותה לחלוטין, לאחר שהתברר כי המוכר היה מתחזה שפלש לנכס בשעה שבעליו החוקיים בחו"ל, מכר אותו ונעלם עם כספי המכירה.
כדי להבטיח שלכם זה לא יקרה, יש לדרוש תעודת זהות מהמוכר, לברר את הסטטוס האישי, המשפחתי והכלכלי שלו (יש לכך חשיבות בייחוד אם המוכר נמצא בהליך גירושין ואז צריך לבדוק את הזכויות המשותפות בהתאם לחוק יחסי ממון וגם אם הוא צפוי להשתמש בכספי הקנייה כדי לסלק משכנתא קיימת) ולהצליב את נתוניו עם אלו של נסח הטאבו.
מצב הזכויות בדירה
מי רשום כבעל הדירה בנסח הטאבו? האם הבעלות שלו מלאה? האם יש הערת אזהרה לטובת גורם אחר או שעבוד? האם יש הגבלה כלשהי על המכירה? כמו כן, חשוב מאוד לבדוק את היתר הבנייה ממחלקת ההנדסה בעירייה ולהוציא את תשריט הדירה, מהם ניתן להצליב פרטים מהותיים לגבי זהות הבעלים בנכס, מיקום הדירה המדויק ושטחיה המשותפים, חריגות בנייה, צווי הריסה, הליכים משפטיים ועוד.
גיוס הון עצמי לקניית הדירה
רוב הקונים לא יוצאים לדרך מבלי שיהיה להם הון עצמי מסוים שכנגדו ניתן לקבל משכנתא, אבל מלבדו חשוב מאוד לבחון מבעוד מועד גם את יכולת ההחזר שתהיה לכם בהמשך. צריך לוודא שאתם גם ערוכים מבחינה כלכלית לכל ההוצאות הנלוות של הנכס ולא רק השיפוץ או העיצוב שלו: מס רכישה, היטל השבחה, מס שבח במקרה של קניית דירה שנייה ומכירת הישנה לאחר מכן, הוצאות משפטיות, תשלומי אגרות ועוד.
אילו פרמטרים יש לבדוק לפני קניית דירה בנוסף לכל אלה?
אל תפסחו בשום אופן גם על בדיקת טיב המגורים באותה הדירה: מי הם השכנים? מה המרחק עד לגן הילדים או לפארק הציבורי הקרוב? האם השכונה מוצאת חן בעיניכם, שקטה, נקיה, במצב סוציואקונומי שמתאים לכם, מה קורה כאן בלילה, מה מצב התשתיות ועוד.
כל אלה ועוד פרטים רבים נוספים נכללים בבדיקת הנכס הפוטנציאלי ואמורים להכריע את ההתקדמות במשא ומתן לפני חתימה על הסכם המכר. לביצוע בדיקה מקצועית, מקיפה ויסודית, פנו כבר עכשיו אל עורך דין קניית דירה יוני לוי.
הוצאתי נסח טאבו ויש בו הערת אזהרה. האם זה בעייתי?
תלוי לטובת מי נרשמה הערת האזהרה ומדוע. ניתן לבטל את ההערה כל עוד הצד שהיא נרשמה לטובתו מסכים לכך, או באמצעות צו מבית משפט. זו גם הסיבה שלא מומלץ לחתום על זכרון דברים טרם הסכם המכר.
איך אוכל לאתר בדירה חריגות בנייה?
כדאי לגשת למחלקת ההנדסה ולהוציא את היתר הבנייה. היתר זה מפרט את הגודל, הגבולות, החלוקה והתכנון הקיים של הנכס, כך שתוכלו להבין בקלות האם יש בו תוספת שאין לה היתר כמו סגירת מרפסת, תוספת לא חוקית של חדר וכיוצ"ב. אם יש חריגות, חשוב לעמוד על השלכותיהן המשפטיות יחד עם עורך דין מקרקעין.
