כיצד לבדוק כדאיות נכסי מקרקעין

אנשים רבים אשר קוראים את הכותרת, כיצד לבדוק כדאיות נכסי מקרקעין ישר חושבים על נושא התשואה על הנכס עצמו, בין אם מדובר בקרקע, דירה או בית פרטי, ללא התחשבות בכל הנושאים הנלווים לרווח הנקי אותו אתם עשויים להרוויח (או שלא) לאחר מכירת הנכס. אם כך, כיצד נכון לבדוק כדאיות נכסי מקרקעין? ומדוע ההתייחסות אינה רק לנכס עצמו?

אילו אלמנטים יש לכדאיות נכסי מקרקעין?

נכס מקרקעין הינו שם רחב מאוד לעשרות רבות של נכסים שונים. כל אחד מהם יכול להיות בעל רווח שונה, בהסתכלות לתקופת השקעה שונה. לדוגמה רכישת משרד בפארק תעשיות מתפתח או רכישת דירה בעיר מתפתחת עשוי להוביל לרווח גדול אך רק בטווח הארוך. לעומת זאת, רכישה של דירה שיפוץ שלה ומכירה מהירה יכולה להניב רווח לא קטן בתקופה קצרה.

אך ישנם גם אלמנטים הגורמים לפגיעה ברווחיות, לדוגמה הצורך בלקיחת משכנתא, עלות השיפוצים, עלויות נלוות וגם תשלומי מיסים. בסופו של דבר, מדובר על הליך סבוך שחשוב לבחון אותו מכל הצדדים ולא רק מבחינת רווח תיאורטי.

 

מה מטרת הנכס

כדי שניתן יהיה להתחיל לבחון את כדאיות הנכס חשוב להבין מהי המטרה שלו. אם מדובר על נכס למגורים, הכדאיות שלו צריכה לכלול גם את איכות וסוג החיים שתרצו לתא המשפחתי שלכם. לכן, הנכס עשוי להיות פחות אטרקטיבי מבחינת תשואה, אך משתלם לכם כחלק מאורח החיים שתרצו לכם.

כיצד לבדוק כדאיות נכסי מקרקעין
כיצד לבדוק כדאיות נכסי מקרקעין

כדאיות השכירות

לעומת זאת, אם מדובר על נכס שמטרתו השקעה והוא צפוי להכניס לכם שכירות לאורך שנים, חשוב לבחון האם האזור הינו מבוקש לשכירות ומהו גובה השכירות. דוגמה קלאסית לכך ניתן לקחת מהעיר חריש, בה בשל השקעות רבות ובנייה מרובה השכירות הינה נמוכה מאוד. לכן, בטווח הקצר מדובר בהשקעה לא כדאית, אך לטווח הארוך התשואה צפויה להיות גבוה.

 

ההבדל שבין רווח קרוב לרווח עתידי

אחד הדברים שחשוב לבחון בטרם מחליטים על כדאיות הנכס הינה הצפי שלכם לרווח. אם הצפי שלכם לרווח הינו בעתיד הקרוב קרקע לא מופשרת או נכס בעיר מתפתחת לא יהיו כדאיים לכם. לעומת זאת אם הרווח המתוכנן הינו עתידי אתם עשויים להרוויח רבות דווקא מנכסים הנחשבים לפחות רווחיים בהווה.

 

מה עם שיפוצים?

הכניסו לרשימת השאלות האם נדרש לבצע שיפוץ, מה העלות שלו, מהי העלות בזמן העבודה שלכם ובדחייה של הכנסה נוספת או בתשלום שכר דירה שתדרשו לו. כדוגמה נכס שתדרשו לעשות בו שיפוץ מסיבי ותדרשו להישאר בשכירות לתקופה ארוכה נוספת עשוי להיות משתלם פחות מאשר רכישת בית חדש גם אם יקר יותר.

 

ריביות ותשלומים נלווים, עשוי לשנות את תמונת המצב

האלמנט הבא מבהיר מדוע יש משמעות לא רק לנכס עצמו אלא גם לאדם שרוכש אותו. העלות הריאלית של הנכס צפויה להשתנות בין רוכש לרוכש. אומנם המחיר שהמוכר ירוויח יהיה זהה, אך אתם עשויים לשלם הרבה יותר ממה שנדמה לכם.

ישנה משמעות לאחוזי הריבית שתדרשו לשלם בתשלומי המשכנתא שלכם, לגובה המשכנתא שתדרשו לקחת וגם לכל התשלומים הנלווים הקיימים. ככל שגובה המשכנתא שלכם הינו רב יותר (וההון העצמי נמוך יותר), כך הריבית שתשלמו תהיה גבוהה יותר וההחזר הכללי יגדל. לעיתים נכס זול יותר יהיה עבורכם משתלם גם לטווח הארוך וזאת בשל הירידה המשמעותית בהחזרי המשכנתא שתדרשו אליהם.

 

אל תשכחו את המיסים

הנושא האחרון, אך החשוב מאוד שיש לשים אליו לב הינו נושא המיסוי. עסקאות נדל"ן מלוות באחוזי מיסוי גבוהים מאוד, הן עבור הרוכש והן עבור המוכר. חשוב לבחון את גובה המיסוי שתדרשו לו וזאת בהתאם לקיומם או אי קיומם של נכסים נוספים שלכם ובחינה של הנכס גם אל מול תשלומי המיסים שתדרשו אליהם.

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב email

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

אז מה היה לנו עד עכשיו?
דילוג לתוכן