כמי שעוסק בדיני מקרקעין, אני מנסח באופן יום יומי הסכמי בניה בעסקאות מקרקעין. על כן, אגיד מניסיוני כי תכנון נכון של הסכם הבנייה מבטיח שהקבלן בפרויקט יתנהל בהתאם לחוק, לא יפגע באינטרסים שלכם וטובתכם תישמר לכל אורך הדרך. להלן אפרט לכם אודות הדברים החשובים בניסוח הסכמי בניה בעסקאות מקרקעין.
ניסוח הסכמי בניה בעסקאות מקרקעין
אני בטוח שאתם יודעים כי עסקאות מקרקעין כוללות מארגי חוזים מורכבים. החוזים הופכים למורכבים במיוחד כאשר הם כוללים הסכמי בניה ולא רק הסכמים להעברת בעלות. במקרים בהם הנכס טרם נבנה, או לכל הפחות שעוד לא הושלמה בנייתו, החוזה צריך להתייחס למועדי השלמת הבניה, קצב ההתקדמות לאורך הדרך, הטלת אחריות על עיכובים וסנקציות במקרים של איחורים.
זאת ועוד, לוח התשלומים שייקבע יתאם את המורכבות הנובעת מכך שהבניה טרם הושלמה. כפי שאפרט להלן, חוק המכר (דירות) מטיל מגבלות משמעותיות על הקבלן. אני שם לב לכך כי בהסכמי בניה רבים הרוכשים כלל לא מודעים לכך והחוזה נוגד את הוראות החוק. לכן, אני מקפיד בכל הסכמי הבניה שאני מנסח לוודא כי הקבלן עומד בכל התחייבויותיו על פי חוק. כך, נשמר האינטרס של לקוחותיי וההסכם משקף את טובתם ורצונם.
כעת, אציג בפניכם עשר נקודות קריטיות בעיני לניסוח הסכמי בניה בעסקאות מקרקעין. וודאו כי הן משתקפות בהסכם שלכם.
ודאות משפטית והגדרת התחייבויות הצדדים
חשוב לי להגיד לכם שבכל הסכם בנייה חייב להיות פירוט ברור של התחייבויות הצדדים, כולל לוחות זמנים, עלויות, ואחריות משפטית. ללא עיגון מפורש בחוזה מתעוררות מחלוקות ונגררים לבתי משפט שלא לצורך. לכן, שימו לב שכל הסכמה כתובה בחוזה, בצורה ברורה שאינה משתמעת לשתי פנים, והוא נתון לפרשנות מעט ככל הניתן.
כך, למשל, חוק המכר (דירות) קובע במפורש חובת פיצוי מצד הקבלן במקרה של עיכוב במסירה. ובכל זאת, אני מקפיד לציין במפורש בהסכם הבניה כי עיכובים יגררו פיצויים בהתאם להוראות סעיף 5א לחוק המכר (דירות). לכאורה, ניתן לטעון כי אין כל תועלת בסעיף. ואולם מניסיוני העלאת הדברים על הכתב מגבירה משמעותית את הוודאות המשפטית בעסקה.
ערבויות ובטוחות – לא משאירים מקום לסיכון
אני רוצה להציג לכם את חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות). חוק זה נועד להבטיח כי הקבלן יעמיד ערבויות ובטוחות להשקעות הרוכשים עד להשלמת הבניה, כך שלא יוכל להיווצר מצב בו הקבלן פושט רגל והרוכשים נותרים בלי כלום ביד.
אני תמיד ממליץ לקבוע כי השקעות הרוכשים יובטחו בערבות בנקאית או פוליסת ביטוח פרטית. כך תקבלו בחזרה את הכספים שהשקעתם. עם זאת, לא תמיד הדבר מתאפשר במסגרת המו"מ על ניסוח הסכם הבניה אל מול הקבלן. במקרים שכאלו, יש לוודא כי השקעותיכם אכן מובטחות כראוי.
תשלומים בהתאם לקצב ההתקדמות
עוד קובע חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות) כי התשלומים יהיו בהלימה להתקדמות הבניה (כתלות בטיב הבטוחה להשקעות הרוכשים). חשוב שתוודאו כי הסכם הבניה מנוסח כך שקצב התשלומים תואם את מגבלות החוק.
הצמדת התשלומים למדד
אני מקפיד לנסח ברחל בתך הקטנה לא רק את מועדי התשלום בחוזה אלא גם אם התשלומים מוצמדים למדד. אני אדגיש כי החוק מטיל גם כאן מגבלות על הקבלן. בשורה התחתונה ניתן להצמיד 40% מהתשלום לכל היותר למדד תשומות הבניה. במצב השוק כיום קבלנים רבים מוותרים גם על הצמדה זו. לכן, חשוב לנסח בדיוק האם התשלומים מוצמדים למדד ואיזה חלק מכל תשלום מוצמד.
אני מתעקש לקבוע כי אם התשלום התעכב מסיבות שאינן תלויות ברוכשים, ההצמדה תהיה עד למועד התשלום הקבוע בהסכם ולא עד למועד התשלום בפועל. הרוכשים לא צריכים לספוג בעצמם עליות במדד שנגרמו כתוצאה מעיכובים של הקבלן עצמו.
טיפול בליקויים בהתאם לדו"ח בדק בית
כפי שכבר כתבתי, בעסקאות דירות חדשות יש לוודא שההסכם עומד בדרישות חוק המכר. אני ממליץ לבדוק היטב שהרוכשים מקבלים מפרט הטכני ברור ומדויק, ושקיים מנגנון לטיפול בליקויי בנייה ואיחורים בהתאם לדו"ח בדק בית קודם לקבלת טופס 4. ליווי משפטי נכון יכול למנוע עוגמת נפש במקרה של ליקויים ואי התאמות למפרט.
שינויים ותוספות בנייה –למנוע מחלוקות בניסוח ההסכם
אני רואה שוב ושוב רוכשים שמבקשים לבצע שינויים בנכס תוך כדי הבנייה. לכן, ההסכם חייב לכלול מנגנון שמסדיר כיצד ניתן לשנות מפרט טכני, מי נושא בעלויות ומהם הגבולות לשינויים המותרים. חוסר בהירות בסעיפים הללו מוביל למחלוקות רבות – וניתן למנוע זאת מראש.
מגבלות דיני התכנון והבניה – מה מותר ומה אסור?
אני נחשף למקרים רבים שבהם קבלנים ורוכשים התחייבו לתכנון מסוים מבלי לדעת שהוא כלל לא מאושר. חשוב לוודא שהפרויקט עומד בהוראות תוכניות בניין עיר (תב"ע) ובהיתרי הבנייה הרלוונטיים. בדיקה מוקדמת יכולה לחסוך הרבה עוגמת נפש ובעיות משפטיות.
עסקת מכר יד שנייה – לוודא שאין חריגות בנייה
אם אתם רוכשים דירה יד שנייה, אני ממליץ לבדוק שאין חריגות בנייה שיכולות לגרום לסיבוכים משפטיים. בדקו את תיק הבניין ברשות המקומית וודאו שהמוכר מצהיר על כל חריגה ידועה. ליקוי כזה עשוי לעכב קבלת משכנתא או לגרור עלויות בלתי צפויות. ככל שקיימות חריגות, נסחו בהסכם סעיף לפיו באחריות המוכר להסדירן קודם להשלמת העסקה היכן שהדבר מתאפשר.
יישוב סכסוכים – איך מתמודדים במקרה של מחלוקת?
אני אומר תמיד ללקוחות שלי – מנגנון ברור ליישוב סכסוכים ימנע עיכובים ועלויות מיותרות בעתיד. בין אם מדובר בעיכובים, ליקויי בנייה או הפרת חוזה, יש לקבוע מראש כיצד ייושב כל סכסוך – בגישור, בוררות או הליך משפטי.
תכנון מס נכון בעסקאות בנייה
אני רוצה להדגיש כי שווי המכירה ושווי הרכישה בהסכמי בניה עלולים להיות מורכבים יותר, שכן המחיר הסופי יכול להשתנות ממועד החתימה על החוזה ועד למועד התשלום בפועל (למשל עקב הצמדה למדד). יש להבין מה השלכות המס של שינויים אלו ולהיערך בהתאם. ליעוץ עם עורך דין קרקעות לחץ כאן > >
יוני לוי משרד עו"ד
לסיום, אדגיש כי ניסוח נכון של הסכם בנייה הוא קריטי להצלחת הפרויקט ולמניעת סיכונים משפטיים וכלכליים. אני, עו"ד יוני לוי, מתמחה בעסקאות נדל"ן וליווי משפטי של פרויקטים בנדל"ן, תוך הקפדה על כל פרט קטן. רוצים לוודא שהעסקה שלכם בטוחה והסכם הבניה מנוסח כראוי? פנו אליי לקבלת ייעוץ מקצועי.
