רכישה ומכירה של מגרשי מקרקעין

עסקה לרכישת מגרש מקרקעין עשויה להניב רווחים נאים, אך היא מלווה באתגרים וסיכונים לא מבוטלים. במהלך השנים הגיעו אליי לא מעט לקוחות במחשבה שמצאו את עסקת חייהם, בעוד שלאחר בירור קל הסתבר כי העסקה רצופה מהמורות ומכשולים משפטיים. רק במקרים בהם הצלחנו להסיר את אותם מכשולים – התקדמו לקוחותיי לעסקה. לכן, לפני שמקבלים החלטה אם לרכוש או למכור מגרש מקרקעין, חשוב להבין היטב במה כרוכה המכירה.

 

אילו סוגי עסקאות קיימים במגרשי מקרקעין?

אני רוצה לפתוח בסוגי העסקאות המרכזיים למכירת ורכישת מגרשי מקרקעין. מדובר בשלושה סוגים לביצוע העסקה ולכל אחד יתרונות וחסרונות.

 

עסקת מזומן

בעסקה זו, המוכר מקבל את מלוא התמורה עבור הדירה, והבעלות עוברת באופן מלא לרוכש. היתרון של העסקה הוא ממד הוודאות בה, אך בעיני זהו גם חסרונה – המוכר מגביל את פוטנציאל הרווח שלו והוא יאבד את כל זכויותיו בקרקע שמכר.

 

עסקת קומבינציה

עסקת קומבינציה היא עסקה שבה בעל הקרקע מוכר חלק ממנה ליזם בתמורה ליחידות דיור או שטחים בפרויקט שייבנה על הקרקע. למשל, אם מדובר בקרקע לבנייה של 10 דירות, בעל הקרקע עשוי לקבל 3 דירות במקום תשלום כספי. עסקה כזו מאפשרת לבעל הקרקע ליהנות מהשבחת הנכס שלו מבלי להוציא כסף על הבנייה, אך כרוכה בסיכונים של עיכובים בפרויקט ותלות ביכולת היזם להשלים את הבנייה.

 

עסקת תמורות

עסקת תמורות היא מודל שבו בעל הקרקע מוכר את כל זכויותיו ליזם, אך במקום לקבל תשלום מלא מראש, הוא מקבל אחוזים מהרווחים שיניב הפרויקט. למשל, בעל הקרקע יקבל 30% מהרווחים ממכירת הדירות בפרויקט. היתרון בעסקה זו הוא פוטנציאל רווח גבוה יותר, אך הסיכון הוא שהתמורה תלויה בהצלחת הפרויקט ובמכירות הדירות, ולכן קיימת אי-וודאות לגבי הסכום שיתקבל בסופו של דבר.

כמובן שלא אוכל לנקוב באחת הדרכים לרכישה ומכירה של מגרשי מקרקעין כדרך הכדאית. הכול תלוי בנסיבות העסקה ובמצב הפיננסי שלכם. עם זאת, אני ממליץ להתייעץ עם גורמי מקצוע קודם לביצוע העסקה כדי שתפיקו ממנה את המירב. מכאן, אעבור לבדיקות מקדמיות שחשוב לבצע לפני רכישת מגרש מקרקעין.

 

בדיקות מקדמיות לפני רכישה של מגרש מקרקעין

אני בטוח שאתם נחשפים ללא הרף להצעות להזדמנות נדירה – קרקע בהליכי הפשרה במחירי מבצע הממתינה רק לכם. אין לי ספק שאתם מבינים כי לא כל הנוצץ זהב הוא ויש לבצע שורת בדיקות מקדימות לפני שרוכשים קרקע כדי לוודא שאכן מדובר בעסקה משתלמת. להלן אציג שורת בדיקות קריטיות קודם לרכישה.

 

בדיקת ייעוד הקרקע – תב"ע ומעמד תכנוני

בעיני, הבדיקה הראשונה שיש לבצע היא בדיקת ייעוד הקרקע. כידוע, לכל קרקע בישראל יש ייעוד מוגדר לפי תוכנית בניין עיר (תב"ע). ייעוד הקרקע יכול להיות למגורים, למסחר, לשימוש ציבורי או לחקלאות. פעמים רבות קרקעות המוצעות למכירה הן קרקעות חקלאיות, המצויות בהליכי הפשרה.

עם זאת, הליכי הפשרה בקרקע חקלאית הם הליכים תכנוניים ארוכים ומורכבים. זאת ועוד, אין כל הבטחה כי בסופם אכן הגופים התכנוניים יכשירו את הפשרת הקרקע ויאשרו שינוי ייעוד לטובת מסחר או מגורים. לכן, לפני רכישה, אני ממליץ לבדוק:

• האם מדובר בקרקע המיועדת לבנייה, קרקע חקלאית או קרקע בהליכי הפשרה;
• אם החלו הליכי הפשרה – היכן הם עומדים ומה הצפי להתקדמותם;
• אם טרם החלו לקדם הליכי הפשרה – מה ייעוד הקרקע בתמ"א 35 ומה הסיכויים שתקודם הפשרה בקרקע.

כבר קרה שנתקלתי בלקוחות שרכשו קרקע חקלאית במחיר "מציאה", אך לאחר בדיקה התברר שאין כל תוכנית הפשרה באופק. לכן, בדיקה מול הרשות המקומית וועדות התכנון היא הכרחית כדי לקבל תמונת מצב אמיתית. חשוב לי להדגיש כי בדיקות שכאלו דורשות היכרות מעמיקה עם הליכי ההפשרה ושינוי הייעוד. על כן, אני מציע לכם להיוועץ בעו"ד מקרקעין המתעסק בתכנון ובנייה קודם לרכישת קרקע כאמור.

 

סטטוס הזכויות בקרקע

לעיתים מגיעים אליי לקוחות עם הצעה לעסקה שעל פניו נראית באמת נפלאה. ואולם בירור מעמיק במקצת מגלה כי לקרקע בעלים נוספים או שעל חלקם של השותפים חלות מגבלות שלא הציגו מלכתחילה. לכן, אדגיש כי מצב הזכויות בקרקע יכול להיות מורכב יותר ממה שנראה על פני השטח. באמצעות נסח טאבו, בדיקת רשות מקרקעי ישראל והסכמים קודמים, ניתן להבין:

• האם הקרקע רשומה על שם המוכר בטאבו;
• האם למוכר יש זכות בעלות או זכות חכירה במגרש המקרקעין;
• האם קיימים בעלים נוספים למקרקעין;
• מה הוראות הסכם השיתוף בין בעלי המקרקעין והאם הן מגבילות ביצוע עסקאות על ידי כל אחד מהשותפים;
• האם קיימות מגבלות קנייניות או הערות אזהרה על הקרקע;

לשיטתי, קודם לבירור מדוקדק באשר לסטטוס הבעלות במגרשי מקרקעין, אין להתקדם בעסקה. רק לאחר בירור זה תוכלו לדעת כי על פניו העסקה בטוחה וסבירה ויהיה טעם להתקדם לבדיקות נוספות באשר לכדאיות העסקה.

 

בדיקת יעילות כלכלית לעסקה

חשוב לי להדגיש כי תמחור קרקע מורכב בצורה משמעותית מתמחור דירה. קל להשוות בין דירות ולהגיע למסקנה מה שווי השוק שלהן. לא כן לגבי קרקעות, שם המחיר מושפע דרמטית ממגבלות תכנוניות, סטטוס הבעלות, טיב הקרקע מבחינה גיאולוגית ועוד. 

כמו כן, הערכת העלויות הנלוות בעסקה והרווח הצפוי עלולה להיות מורכבת אף היא. נדרשת היכרות מעמיקה עם דיני המקרקעין ושלבי העסקה כדי לאמוד נכונה את סך ההוצאות הצפויות ואת הרווחים הפוטנציאליים מהמכירה.

לכן, אני ממליץ לכם להסתייע בשירותיו של שמאי מומחה, כמו גם עורך דין מקרקעין, קודם להחלטה אם להיכנס לעסקה אם לאו. הערכת השמאי תאפשר לכם לקבל תמונה מדויקת יותר של הרווחיות הצפויה בעסקה ובהתאם תקבלו החלטה באשר לכדאיותה. לייעוץ עם עורך דין קרקעות לחצו כאן >>

 

מכירה של מגרשי מקרקעין – בדיקת פוטנציאל קודם לתמחור

לא אחת ליוויתי מוכרים שרצו למכור את הקרקע שלהם, אך תמחרו אותה במחיר נמוך משמעותית משווי השוק שלה. זאת, כתוצאה מכך שהם לא עיינו בצורה מספקת בתוכניות התכנוניות לא רק של המגרש שלהם אלא גם של סביבתו. עיון שכזה לימד אותי כי פוטנציאל הקרקע גבוה משמעותית משחשבו ויש לתמחר את הדירה בהתאם.

לכן, לפני מכירת דירה אני מפציר בכם לבחון את התוכניות העתידיות לאזור כולו. כך, תוכלו לקבל את המגיע לכם עבור הנכס ולא תמכרו אותו במחירי הפסד. כמו כן, קחו בחשבון את הוצאות המס, כמפורט להלן.

 

מיסוי ברכישה ומכירה של מגרשי מקרקעין

לא ניתן להתעלם מהשלכות המס של עסקאות מכירה ורכישה במקרקעין. אפרט אודות השלכות המס המשמעותיות:

מס שבח

בעת מכירת קרקע, המוכר מחויב בתשלום מס שבח בגובה 25% מהרווח שנצבר מאז רכישת הקרקע ועד למכירתה. זהו מס משמעותי שיש להביא בחשבון בעת תכנון העסקה.

 

מס רכישה

הרוכש מחויב במס רכישה בשיעור של 6% משווי הקרקע. עם זאת, אם מתקבלים היתרי בנייה תוך שנתיים מרגע הרכישה, ניתן לקבל החזר של 1/6 מהמס ששילמתם, כך שבפועל המס יורד ל-5% על השטח המיועד לבניית יחידת מגורים.

 

היטל השבחה

אם שווי הקרקע עלה בעקבות שינוי תב"ע או אישורי בנייה, הרשות המקומית רשאית לגבות היטל השבחה שיכול להגיע ל-50% מהשבחת הקרקע בפועל.

פעמים רבות הגיעו אליי לקוחות שהשקיעו בקרקע עם פוטנציאל השבחה, וגילו שהם מחויבים בהיטל גבוה במיוחד, שלא נלקח בחשבון מראש. לכן, חיוני לבדוק מלכתחילה האם צפוי היטל השבחה על העסקה ובאיזה היקף.

 

לסיכום – אל תיכנסו לעסקת מקרקעין ללא ייעוץ מקצועי

רכישת או מכירת מגרש מקרקעין היא עסקה מורכבת עם השלכות כלכליות ומשפטיות משמעותיות. בעזרת תכנון נכון, בדיקות יסודיות וליווי משפטי מתאים, ניתן למקסם את פוטנציאל העסקה ולמנוע הפתעות לא נעימות.

אם אתם עומדים לפני עסקה כזו – אני כאן בשבילכם. אני, עו"ד יוני לוי, מתמחה במקרקעין וליוויתי אינספור לקוחות בעסקאות מגרשים מכל הסוגים. אני מזמין אתכם לפנות אליי לקבלת ייעוץ ולוודא שהעסקה שלכם מתנהלת בצורה הטובה ביותר. אצלי, הלקוחות הם תמיד מעל הכול. הנה קצת ממה שלקוחותיי חושבים על השירות שקיבלו אצלי:

"יוני הוא מקצוען , בקיא , ותקתקן, אבל מעבר לכל – הוא איש של אנשים . ואם יש משהו חשוב במקצוע הזה – זה סבלנות , יחסי אנוש ורגישות. יוני ליווה אותי ואת הורי בתהליך מורכב, רגיש ואינטימי. במיומנות ורוגע הוא הצליח לפרום סבכים, להסביר ולבאר ולהיות יצירתי בפתרונות משפטיים… תודה רבה על זה" – נעמה

"עו״ד מקצועי ואדיב. הסביר את הדברים לעומקם ובצורה פשוטה והפגין מקצועיות רבה ואנושיות. כיף לקבל תחושה שיש אדם מאחורי הדברים" – שירלי