רכישה ומכירה של מגרשי מקרקעין

כמי שעוסק שנים בתחום הנדל"ן, אני יודע עד כמה עסקה לרכישת מגרשי מקרקעין יכולה להיות מפתה. לעיתים, מדובר בעסקה משתלמת ובהשקעה שצפויה להניב פירות יפים, אך במקרים אחרים מדובר בסיכון לא קטן שעלול לעלות לכם לא מעט כסף. איך תדעו להבחין טם עסקת רכישה או מכירה של מגרש היא כדאית או לא? מיד אשמח להסביר קצת מנסיוני.

 

אילו בדיקות חשוב לבצע לפני רכישה ומכירה של מגרשי מקרקעין?

כדי להבטיח שעסקה במגרשי מקרקעין תהיה משתלמת, אני ממליץ לכם לבצע מספר בדיקות מקדמיות. ניסיון ארוך שנים לימד אותי כי בדיקות אלו, אותן אציג להלן, מסייעות לכם לדעת לקראת איזו עסקה אתם הולכים והאם היא משתלמת.

אם לא תבצעו בדיקות אלו ביסודיות ובעזרת עורך דין מקרקעין המתמחה בביצוען, אתם עלולים להיחשף להפתעות לא נעימות ויקרות לאורך הדרך. הבדיקות המקדמיות מאפשרות להיכנס בעיניים פקוחות לעסקת רכישה או מכירה של מגרשי מקרקעין ולבחור בעסקה שהיא אכן משתלמת וכדאית עבורכם.

 

באיזו קרקע מדובר? – בדיקת תב"ע

הדבר הראשון שאני ממליץ לכם לבדוק לפני עסקה במגרש מקרקעין, הוא מה הייעוד של הקרקע נשוא העסקה.

לכל קרקע בישראל קבוע ייעוד בתב"ע – קרקע שהופשרה לבנייה, קרקע המצויה בהליכי הפשרה או קרקע חקלאית.

אם הקרקע היא קרקע מופשרת, תוכלו להתקדם לבנייה לאחר הרכישה. לעומת זאת, כאשר הקרקע בהליכי הפשרה, יכולות לעבור שנים רבות לפני שתוכלו להתחיל בעבודות בפועל. מכיוון שכך, הקרקע לא תושבח ולא תניבו רווחים משמעותיים מרכישתה של הקרקע.

מצד שני, אם הליכי ההפשרה יתקדמו בקצב גבוה, תהנו מרכישה של קרקע במחיר זול יחסית ומהשבחה מהירה וגבוהה שלה.

שימו לב אם מדובר בקרקע חקלאית

לקוחות רבים מגיעים אליי לאחר שהוצע להם לרכוש קרקע חקלאית.

אני מבהיר לאותם לקוחות כי לא ניתן לבנות על הקרקע בשלב זה ואין כל ערובה כי בהמשך הקרקע תעבור הליכי הפשרה ותהיה זמינה לבנייה.

עם זאת, אני עורך עבורם בדיקות ברשויות התכנון הרלוונטיות ומסייע להם להבין מה הסיכויים שהקרקע תופשר. כך, אני פורש עבורם תמונה נכונה של ייעוד הקרקע והם מחליטים האם בנסיבות אלו המחיר האטרקטיבי מצדיק את הרכישה.

נסו להבין – מה הולכים לבנות על הקרקע?

מלבד בדיקת ייעוד הקרקע, אני מסייע ללקוחותיי לבדוק גם מה התכנון עבור הקרקע – בניית בתים פרטיים, בנייה רוויה, שטחים מסחריים וכן הלאה.

כמו כן, אנו בודקים מה התכנונים לאזורים סביב הקרקע הנרכשת ומה הסטטוס העדכני שלהם.

כך, אנו מגבשים תמונה משפטית שלמה לפני העסקה והלקוחות שלי יכולים לבחור בחירה מושכלת לגבי רכישה או מכירה של מגרש המקרקעין.

 

❗מוקש לפניך❗ קרקע להפשרה במרכז פעמים רבות אנו נתקלים בפרסומות לקרקע להפשרה במרכז במחירים מנצחים. לא אחת הקרקע תהיה קרקע חקלאית, רחוקה מאוד מהפשרה. לכן, חשוב להתייעץ עם עורך הדין שלכם לפני ביצוע עסקה בקרקע שכזו.

 

בדיקת סטטוס הזכויות בקרקע

אני לא מסתפק בבדיקה של התב"ע של המגרש, אלא גם בסטטוס הזכויות שלו.

לא אחת, מצב הזכויות במקרקעין מסובך מאוד. לכן, חשוב בעזרת נסח הטאבו והסכמי מכירה קודמים לקבל תמונה מלאה לגבי סטטוס הזכויות ולהבין את היתכנות העסקה וההשפעות שלה על הבעלות העתידית בקרקע.

 

תכנון מס – היטל השבחה, מס שבח ומס רכישה

אחד השלבים החשובים ביותר מבחינתי בעסקה במגרשי נדל"ן הוא תכנון המס. דיני מיסוי מקרקעין, המסובכים ממילא, הולכים ומסתבכים כאשר מדובר במגרשי מקרקעין. שיעורי המס משתנים וכן יחולו על המוכר תשלומי היטל השבחה משמעותיים מאוד ביחס למוכרי דירות קיימות. לכן, חשוב מאוד להיערך באופן נכון לתשלומי המס ואף לתכנן את העסקה באופן שיימנע מכם לשלם מיסים מיותרים.

תכנון נכון = חסכון במס

לאחרונה, פנו אליי זוג מהדרום שרצו לרכוש מגרש לבנייה באזור מגוריהם. המחיר של המגרש היה זול יותר מהמחירים של מגרשים דומים בשכונה. ישר כשבחנתי את העסקה, חששתי שלשכת מיסוי המקרקעין תעריך את שווי המגרש כגבוה יותר ולכן תחייב את הזוג במס רכישה מוגדל. על כן, הזמנתי שמאי מטעמנו שיעריך את שווי הקרקע והוא אכן הצליח להצדיק את מחירו הנמוך יותר. כך, נמנענו משומה לפי מיטב השפיטה שהייתה מייקרת את תשלומי המס.

 

אילו סוגי עסקאות רכישה ומכירה של מגרשי מקרקעין יש?

אני רוצה להציג בפניכם את שלושת הסוגים העיקריים של עסקאות רכישה ומכירה של מגרשי מקרקעין הנפוצות כיום בשוק הישראלי:

• עסקת מזומן: במסגרתה, נמכר המגרש עבור תשלום במזומן והמוכר נותר ללא זכויות במגרש
• עסקת קומבינציה: בעסקה זו המוכר נשאר עם זכויות מסוימות במקרקעין ואף יקבל בסוף דירות מהבניין שהקונה יבנה
• עסקת תמורות: בעסקת תמורות המקרקעין יעברו במלואם לרוכש, אך התשלום למוכר ייקבע באחוזים מהרווחים שיפיק הקונה ממכירת הדירות שיבנה.

לכל אחת מהעסקאות השלכות שונות בעולמות רישום המקרקעין, תכנון המס ועוד. על כן, חשוב שתתייעצו עם עורך הדין שלכם גם על אופן ביצעו עסקה ועל ההשלכות המשפטיות של צורת העסקה.

 

האם קיים מיסוי על רכישה ומכירה של מגרשי מקרקעין?

רכישת ומכירת מגרשי מקרקעין כרוכה במגוון סוגי מיסוי שיש לקחת בחשבון בעת תכנון העסקה. בראש ובראשונה, ישנו מס רכישה שמוטל על הרוכש, ואילו המוכר עשוי להידרש לשלם מס שבח.

בנוסף, עלולים לחול היטלי השבחה במקרה שהקרקע עברה תהליך של שינוי ייעוד או הפשרה שהעלה את ערכה.

מכיוון שהמיסוי על עסקאות מגרשים יכול להיות משמעותי ומורכב, תכנון מס מדויק ומקיף הוא חיוני על מנת להימנע מהפתעות מיותרות ולהפחית את חבות המס ככל הניתן.

בשלב זה מומלץ להיעזר בעורך דין מקרקעין המתמחה במיסוי נדל"ן על מנת לוודא שכל ההיבטים נלקחים בחשבון והתכנון המיטבי מבוצע.

 

האם רכישת מגרשי מקרקעין נחשבת לעסקה רווחית?

רכישת מגרשי מקרקעין יכולה להוות עסקה רווחית ביותר, אך היא גם טומנת בחובה סיכונים מסוימים שיש לבחון בקפידה.

פוטנציאל הרווח תלוי בגורמים רבים, כגון מיקום הקרקע, סטטוס הייעוד שלה בתב"ע (תכנית בניין עיר), תכניות פיתוח עתידיות באזור, ומידת הביקוש לנכסים באזור.

קרקע מופשרת לבנייה עשויה להביא לרווחים ניכרים אם תנוצל לבנייה מהירה, בעוד קרקע חקלאית הממתינה להפשרה עשויה לספק תשואה גבוהה בעתיד, אך גם כרוכה בסיכון גדול יותר.

הערכת הרווחיות של עסקה תלויה גם בהבנת ההיבטים המיסוייים וההוצאות הנלוות לתהליך.

ליווי מקצועי של עורך דין נדל"ן מנוסה יבטיח שהלקוח מבין את כל הסיכונים וההזדמנויות הכרוכים בעסקה ויוכל לקבל החלטות מושכלות ונבונות על מנת למקסם את הרווחים ולהימנע ממכשולים לאורך הדרך.

 

יוני לוי משרד עו"ד שיסייע לכם ברכישת או מכירת מגרש מקרקעין

רוכשים או מוכרים מגרש מקרקעין? פנו אליי, עו"ד יוני לוי, לקבלת ייעוץ משפטי מדויק בשבילכם.

אני, עו"ד יוני לוי, מתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב שנים בעולם זה. לאורך השנים ליוויתי אינספור עסקאות במגרשי מקרקעין ולמדתי לזהות הזדמנויות כמו גם מוקשים בעסקאות אלו.

אצלי, הלקוחות תמיד בראש מעייני. אני זמין בשבילם, אכפתי ודואג לצרכים שלהם. הנה קצת ממה שהיה להם לכתוב עליי:

נעמה אלון כותבת כך: "יוני הוא מקצוען , בקיא , ותקתקן, אבל מעבר לכל – הוא איש של אנשים . ואם יש משהו חשוב במקצוע הזה – זה סבלנות , יחסי אנוש ורגישות. יוני ליווה אותי ואת הורי בתהליך מורכב, רגיש ואינטימי. במיומנות ורוגע הוא הצליח לפרום סבכים, להסביר ולבאר ולהיות יצירתי בפתרונות משפטיים… תודה רבה על זה"

וכך כותבת שירלי: "עו״ד מקצועי ואדיב. הסביר את הדברים לעומקם ובצורה פשוטה והפגין מקצועיות רבה ואנושיות. כיף לקבל תחושה שיש אדם מאחורי הדברים".

 

צרו עימי קשר עוד היום בטלפון: 077-804-1632