מכירת דירה לקרוב משפחה הינה עסקה אשר עשויה להתרחש במגוון מקרים: העברת נכסים שהתקבלו בירושה או מתנה, עסק משפחתי וכיוצא בזה. חשוב להדגיש ולומר כי מכירת דירה לקרוב משפחה הינה עסקה לכל דבר ועניין ויש לבצע את כל הבדיקות הנדרשות ולא לעגל פינות שעלולות לעלות ביוקר בהמשך הדרך וזאת בנוסף לאלמנט הרגשי המשמעותי והאמוציות שנלוות להליך מהסוג הזה.
בדיקות לביצוע לפני מכירת דירה
חרף העובדה שמוכרים רבים מדלגים על שלב ביצוע הבדיקות המקדמיות בעת מכירת דירה, חשוב מאוד לבצע בדיקות מקדמיות אשר עשויות לחסוך כסף רב, תאונות משפטיות ועוגמת נפש רבה.
ישנן מספר לא מבוטל של בדיקות שיש לבצע בטרם מכירת הדירה בין היתר בתחומים הבאים: משפטי, תכנוני והיבטי המס בעסקה.
היבט תכנוני
בהיבט התכנוני יש לבדוק את התכניות החלות הדירה שבאמצעותם ניתן ללמוד האם נוצלו כל זכויות הבנייה? האם קיימות חריגות בנייה בדירה שנבנו במהלך השנים? האם הוצאו צווי מניעה או הריסה בשל כך? הפקעות מתוכננות? האם השימוש בדירה תואם לייעודה התכנוני?
כמו כן, ניתן ללמוד האם עשויה להיות חבות בהיטל השבחה וחיוביים מוניציפליים אחרים בעת המכירה. בדיקות אלו חשובות בכדי שניתן יהיה לתכנן את המהלך הכלכלי המשמעותי בצורה המיטבית ולשביעות רצון המוכרים כך שבסופו של יום, ייכנס לחשבונם סכום הכסף לו הם ציפו בתחילת הדרך.
טיפ!
חשוב לדעת כי פרגולה תמימה או סגירת מרפסת עשויה להוות מכשול משמעותי בעת המכירה ואשר עשויה להפוך להוצאה משמעותית ובלתי מתוכננת בעת המכירה. לכן, יש לבדוק את הבדיקות המקדמיות בטרם המכירה בכדי להימנע מאי נעימות במהלך תהליך המכירה.
היבט משפטי
יש להנפיק נסח טאבו שכאמור מהווה את תעודת הזהות של הדירה ולבחון את טיב הזכויות. יש לוודא כי הן נקיות מכל שעבוד או זכות לטובת צד ג' כלשהי שלא ידענו על קיומה.
בהנחה ומתנהל משא ומתן עם קונה פוטנציאלי, חשוב מאוד להיוועץ ולנהל את התהליך באמצעות עורך דין מכירת דירה עוד בראשית הדרך שיבדוק את תנאי העסקה, ויוודא כי גודרו כל הסיכונים האפשריים השונים במסגרת מכירת הדירה.
היבט המס
בעת מכירת הדירה עשויים לחול על המוכר מספר סוגי מסים והיטלים שונים שהעיקרי שבהם הוא מס השבח. מס השבח אשר עשוי להיות משולם בעת המכירה ויכול להגיע לשיעור של עד 25% מסך הרווח של המוכר בעסקה.
עורך דין מכירת דירה ידע לבצע חישוב מוקדם של המסים והיטלים אשר ישולמו במסגרת המכירה ובכך יוכלו המוכרים לכלכל את צעדיהם בתבונה, הן בהיבט של קביעת מחיר הדירה הנדרש למטרתם והן בהיבט של בחינת כדאיות העסקה באותה עת.
מכירת דירה לקרוב משפחה: הדגשים החשובים
בעת מכירת דירה לקרוב משפחה, ישנם מספר דגשים ושינויים שחשוב לשים אליהם לב ולקחתם בחשבון במסגרת סך השיקולים שנשקלים בעת המכירה.
מיהו קרוב משפחה?
בכדי שהאמור להלן יחול, על המוכר למכור את הדירה לקרוב משפחה. אי לכך, יש לבחון את ההגדרה ל'קרוב משפחה' בחוק מיסוי מקרקעין.
הגדרת קרוב משפחה לעניין מס שבח שונה מהגדרת קרוב משפחה לעניין מס רכישה (מס אשר משולם על ידי קונה הדירה ועומד על שיעור של 'שליש' במקרה של העברה ללא תמורה לקרוב).
קרוב משפחה לעניין מס שבח הוא: בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה, אח או אחות ובני זוגם, איגוד אינו בשליטתו.
תמורה / ללא תמורה
חשוב להדגיש כי כל האמור להלן חל רק במקרה שמדובר בהעברה ללא תמורה בין קרובי משפחה. דהיינו, עסקינן במכירת דירה ללא תמורה. לו מתקבלת תמורה בגין מכירת הדירה אזי יחולו הכללים הרגילים לעניין תשלום מס שבח בעת מכירה.
מס שבח בעת מכירת דירה לקרוב משפחה
בעת מכירת דירה לקרוב משפחה חל פטור מתשלום מס שבח. למעשה, הפטור שניתן מהווה תכנון מס נפוץ בקרב אנשים מרובי דירות בכך שהעברה בין קרובי המשפחה עשויה לחסוך תשלום מס שבח לו בעל הדירה היה מוכר את הדירה לצד ג' שאינו קרוב משפחה.
לדוגמא, סב המשפחה בעל שתי דירות. דירה אחת הוא מחליט להעביר ללא תמורה לבנו. ככל ויחליט למכור את דירתו הנוספת שבבעלותו, הוא עשוי ליהנות מפטור מתשלום מס שבח בגין “דירת מגורים יחידה מזכה”. מצב שלא היה מתאפשר לו היה משאיר את דירתו השנייה בבעלותו ולא מעביר לבנו.
מכירת דירה (העברה ללא תמורה) בין אחים
לו מתבצעת העברה ללא תמורה של דירה (מכירה) בין אחים, יש לבדוק כי האח המעביר קיבל את הדירה מהוריו או מסבתא וסבא וזאת בכדי להנות מפטור מתשלום מס השבח בעת ההעברה.
יודגש, מעניק המתנה צריך לקבל את הדירה במתנה (ללא תמורה) מהוריו או מסבא מסבתא או לחילופין לקבל את הדירה בירושה בכדי שבעת ההעברה ללא תמורה בין אחים לא יחול תשלום מס שבח.
להלן מאמר מקיף אודות מכירת דירה שהתקבלה במתנה.
אילו בדיקות מקדמיות יש לבצע לפני מכירת דירה לקרוב משפחה?
בעת מכירת דירה, גם אם הוא קרוב משפחה, יש לבצע בדיקות מקדמיות כמו בדיקת ההיבטים התכנוניים של הדירה, ההיבטים המשפטיים של הדירה וההיבטים המיסויים של הדירה.
מהי הייחודיות של מכירת דירה לקרוב משפחה?
במידה והעברת הדירה לקרוב המשפחה נעשית ללא תמורה, כלומר כמתנה, נותן המתנה יוכל לקבל פטור מתשלום של מס שבח בגין ה"מכירה". במידה והעסקה מתבצעת עם תמורה, העסקה תחשב כעסקת מכר רגילה ויהיה צורך בתשלום מס שבח.
האם העברה ללא תמורה של דירה בין אחים מזכה בפטור ממס שבח?
גם העברה ללא תמורה של דירה בין אחים עשויה לזכות את המעביר בפטור ממס שבח, אך במקרה זה חשוב לבדוק שהאח שהעביר את הדירה קיבל אותה מהוריו או מסביו, כדי שיוכל להנות מהפטור.
מדוע חשוב לשכור את שירותיו על עורך דין מקרקעין בעת מכירת דירה לקרוב משפחה?
עורך דין מקרקעין יבצע עבורכם את כל הבדיקות המקדמיות הדרושות, ויוודא שאתם עומדים בכל תנאי הפטור מתשלום מס השבח (במידה והמכירה נעשית ללא תמורה), כך שתוכלו להיות בטוחים שכל האינטרסים המשפטיים שלכם נשמרים היטב.
מעוניין למכור דירה? להתיעצות וליווי השאר פרטים כאן.
