מכירת נכס מקרקעין עם חריגות בניה

תראכמי שמלווה מוכרי מקרקעין מזה שנים, אני מכיר את החששות של מוכרים המוכרים נכסים עם חריגות בניה. עם זאת, מכירת נכס מקרקעין עם חריגות בניה יכולה להיעשות בצורה נכונה, ואפילו כחוק.

אני רוצה להסביר לכם כיצד נכון למכור נכס עם חריגות בניה.

איך יודעים אם יש חריגות בניה בנכס?

אני רוצה לפתוח בשלב זיהוי חריגות הבניה – כיצד תוכלו לדעת אם יש חריגות בניה בנכס שלכם? כדי לענות על שאלה זו, חשוב לי להבהיר תחילה מה נחשב בכלל לחריגת בניה.

כידוע, כדי לבנות נכס, נדרש היתר בניה. היתר הבניה מפרט במדויק כיצד הנכס צריך להיבנות. כל תוספת בניה החורגת מההיתר – מהווה חריגת בניה. (קראו עוד בויקיפדיה על היתר בניה).

לכן, אם שיניתם את קו החזית, סגרתם מרפסת ללא היתר, סגרתם חניה, הוספתם יחידת דיור בבית ולעיתים אפילו אם רק הצבתם מחסן בגינה, ייתכן שחרגתם מגבולות היתר הבניה. מכיוון שכך, מדובר בחריגת בניה שנבנתה בניגוד לחוק.

אני אדגיש כמובן כי ניתן לקבל היתרי בניה מראש עבור אותן תוספות ולבנות אותן כדין. אם ביקשתם היתר בניה וקיבלתם היתר שכזה לפני שינוי הנכס, הרי שהתוספת נעשתה כדין ואינה נחשבת להפרה.

איך לדעת אם צריך היתר לשיפוץ?

ייתכן שאתם חושבים לעצמכם עכשיו – האם כל שיפוץ שאנחנו עושים בדירה מחויב בהיתר? הרי מדובר בנכס שרכשנו ולמה זה קריטי מה אנחנו עושים בתוכו אם השיפוץ עומד בתקן! ואכן, אני שמח לבשר כי שינויים פנימיים בנכס אינם טעונים היתר בניה. שינוי פנימי מוגדר בחוק התכנון והבניה כך:

""שינוי פנימי" – שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבנין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד של הבנין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור"

לכן, אם לא שיניתם את מתאר הדירה, לא הוספתם לה שטח ולא פגעתם ברכוש המשותף והתשתיות, השיפוץ שלכם לא יצריך קבלת היתר בניה. אני ממליץ לכם להיוועץ עם עורך דין מקרקעין העוסק בתחום ולוודא האם העבודות שאתם מתכננים טעונות היתר.

מה הבעיה עם חריגות בניה?

חשוב לי להבהיר מה הבעיה עם חריגות בניה שנבנו ללא היתר. הבעיה פשוטה וכפולה – בניה ללא היתר מהווה עבירה פלילית שיכולה לגרור עונשים משמעותיים (בעיקר קנסות כבדים ובמקרים חריגים אף עונשי מאסר). עם זאת, על בניה ללא היתר חלה התיישנות לאחר 5 שנים. 

ואולם, חוק התכנון והבניה קובע כי השימוש בחריגות בניה מהווה עבירה פלילית כשלעצמה. על כן, גם אם חלה התיישנות על הבניה, לא תחול התיישנות על השימוש בנכס עם חריגות הבניה.

מכירת נכס מקרקעין עם חריגות בניה

כעת, נצא מנקודת הנחה שיש חריגות בניה בנכס שלכם ואתם מעוניינים למכור אותו. מה עושים עכשיו? בשלב זה, נעבוד לפי סדר הפעולות שאציג להלן.

1. האם יש אפשרות להכשיר את חריגות הבניה?

האפשרות הטובה ביותר שלנו היא הכשרת חריגות הבניה. נוכל להגיש לוועדות התכנון בקשה בדיעבד לקבלת היתר. כעורך דין מקרקעין, אני מגיש עבור לקוחותיי בקשות למתן היתר לרשות הרישוי המקומית. מהנדס הרשות יבחן את הוועדה ואם ימצא שהיא תואמת את התב"ע של הדירה ועומדת בכל הסטנדרטים הקבועים בחוק, או שקיימות נסיבות המצדיקות את אישור החריגה למרות שאינה תואמת לתוכנית, הוא יאשר אותה. 

נשמע פשוט? חשוב לי שתדעו שבפועל מדובר בהליך ביורוקרטי מורכב שבסופו כלל לא בטוח שהבקשה לקבלת היתר בדיעבד תתקבל. אני אדגיש שהיכרות של עורכי הדין עם רשות הרישוי המקומית והסטנדרטים שלה עשויה בהחלט להשפיע על אישור הבקשה.

מעבר לכך, ישנם מקרים בהם אני פונה לוועדות התכנון המחוזיות בבקשה לשינוי תב"ע לשם קבלת ההיתר. כך עשיתי, למשל, במקרה בו המוכר בנה בדירתו שתי יחידות דיור. יחידה אחת הכשרנו דרך רשות הרישוי המקומית אך לא יכולנו להכשיר גם את היחידה השנייה דרכה. על כן, פנינו לוועדה המחוזית, הגשנו בקשה לשינוי תב"ע וכעבור כשנה התקבל האישור. לאחר מכן חזרנו לרשות הרישוי המקומית עם בקשה להיתר בדיעבד שהתקבל לאור שינוי התב"ע.

אני אחזור על שאמרתי – לא כל חריגה ניתן להכשיר. יש חריגות שלא נוכל להכשיר כלל. משכך, חשוב להיזהר עם חריגות הבניה וכדאי לפעול מלכתחילה בדרך המלך בהתאם לחוק.

תשלום היטל השבחה על אישור בדיעבד של חריגות בניה

אני אספר לכם כי במקרים רבים אישור בדיעבד של חריגות בניה כרוך בתשלום היטל השבחה לרשות המקומית. הרשות דורשת היטל השבחה שכן הרחבת היתר הבניה הובילה לעליית ערכו של הנכס שלכם. על סכומי היטל ההשבחה המדויקים יש להתעדכן אל מול הרשות, בהתאם לנסיבות הספציפיות שלכם. נוכל, כמובן, להשיג על הסכום המבוקש אם נסבור שהוא גבוה מידי.

2. מכירת נכס מקרקעין עם חריגות בניה במודע

אם לא ניתן היה להכשיר את חריגות הבניה, נוכל למכור את נכס המקרקעין עם חריגות הבניה. הדבר מורכב, אך אפשרי. יהיה חשוב לנו מאוד שהרוכש יצהיר על כך במפורש שהוא מודע לכלל חריגות הבניה בנכס. לעיתים, הצדדים בוחרים לערוך נספח נפרד לשם כך. אני רוצה להדגיש שהדבר מורכב מבחינה חוקית ועל כל פנים יש להגיש את הנספח ללשכת מיסוי קרקעין לצורך עריכת שומת המס בעסקה.

אני מניח שאתם יודעים כי אישור העסקה כפוף לאישור הרשות המקומית. לכאורה, ניתן היה לחשוב שהרשות לא תאשר עסקה שכזו. ואולם, בהתאם לדין הרשות המקומית תוכל לנקוט בסנקציות כנגד חריגות הבניה אך היא לא תמנע את אישור העברת הזכויות בגינן.

מכירת נכס מקרקעין עם חריגות בניה – שווי נמוך יותר ופחות משכנתא

חשוב שתדעו כי הרוכשים של נכס מקרקעין עם חריגות בניה לא יוכלו לקחת משכנתא עבור כלל הנכס אלא רק עבור שוויו בניכוי שווי חריגות הבניה. מעבר לכך, בשל הסיכונים לפעולות מצד הרשויות כנגד חריגות הבניה, לא ניתן יהיה לתמחר את החריגות במחיר מלא. כל אלו מובילים לכך שעל פי רוב נכס עם חריגות בניה נמכר במחיר נמוך יותר מאותו הנכס, אם לא היה עם החריגות.

3. הריסת חריגות הבניה

אני אציג בפניכם את האפשרות הכי פחות טובה עבור מוכרי נכסי מקרקעין עם חריגות בניה, אך צריך להיות מודעים אליה. אם לא ניתן להכשיר בדיעבד את ההפרות או לשנות את התב"ע, וכן אין אופציה למכור את הנכס עם ההפרות, לא תהיה ברירה אלא לתקן את חריגות הבניה. אם החריגות יהרסו והבניה תיוותר בגדרי היתר הבניה, לא תהיה כל מניעה משפטית למכור את הנכס.

סיכום – חריגות בניה 

מוכרים נכס עם חריגות בניה? פנו אליי, עו"ד יוני לוי, לקבלת ייעוץ משפטי מקיף בעניין אפשרויות המכירה שלכם. אני, עו"ד יוני לוי, מתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב שנים בעולם זה. לאורך השנים טיפלתי בעשרות מכירות נכסים עם חריגות בניה, בהצלחה ולצד יחס אישי ומכבד לכל לקוח. הנה מעט ממה שהלקוחות שלי חושבים עליי:

"מקצועיות על, יכולת לטפל בדברים בצורה המהירה ביותר, יכולת הקשבה והבנות הנדרש .הרבה מאוד מעבר מהמקובל אצל עורכי דין" – מרק

"מקצוען אמיתי. ליווה אותנו לאורך כל הדרך בזמינות מירבית  ומענה איכותי ויסודי. מומלץ בחום!" – חן