כחלק מתהליך הבדיקות המקדמיות לפני רכישת דירה או בית, מתבצעת הפקת נסח טאבו של הנכס, שיכולה לחשוף בפני הקונים הפוטנציאליים התראות לגבי בעיות אשר עלולות להפוך את העסקה לבלתי כדאית עבורם. לצורך העניין, כלל בסיסי בכל עסקת נדל"ן הוא להימנע מקניית נכס שרשום עליו עיקול, עד להסרתו המלאה וקבלת האישורים הרשמיים לכך. בין הפרטים בנסח הטאבו, אפשר למצוא גם אזכור של שעבודים או עיקולים הרשומים על הנכס. האחריות להסרת רישום העיקול מנסח הטאבו מוטלת על המוכרים, ורוב הקונים לא יגיעו לשלב חתימת הסכם מכר עד לטיפול המלא בנושא. במאמר זה נסביר עוד על תהליך העיקול וכיצד יכול עורך דין מקרקעין לסייע לבעלי בתים בהסרתו.
מה הסיבה להטלת עיקולים על נדל"ן בישראל?
הערה על צו עיקול בנסח הטאבו מעידה על כך שהבעלים הנוכחיים של הנכס נמצאים בחובות כלפי גורמים שונים. לעיתים העיקול נרשם על פי צו מבית המשפט או מטעם ההוצאה לפועל, ולעיתים הוא נרשם עקב חובות של בעלי הזכויות בנכס לרשויות המס או לרשויות המקומיות. למעשה, העיקול מהווה אמצעי להבטחת פירעון החוב, על ידי מניעת מימוש זכויות בנכס עד לסילוק החוב.
על הבעייתיות הרבה הטמונה בקיומו של צו עיקול על נכס מקרקעין
חשוב לציין שכאשר חל צו עיקול על נכס מקרקעין, הנכס נכנס למצב של "קיפאון" – כלומר, לא ניתן לבצע בו כל פעולה, כולל מכירה או העברת זכויות, עד לקבלת החלטה של בית המשפט. אמנם קיימת אפשרות לרכוש נכס שרשום עליו עיקול, במידה והושג הסדר עם המעקל, אך הליך זה מורכב אינו מומלץ ולכן גם פחות מקובל.
כיצד העיקול על הנכס מוטל בפועל?
עיקול על נכסי מקרקעין מתבצע בעקבות הוספת הערת אזהרה על עיקול הנכס בטאבו. הערת אזהרה בטאבו היא אזהרה הנרשמת במרשם המקרקעין, אשר חושפת כל מי ששוקל לבצע עסקה בנכס למידע רלוונטי. לדוגמה, הערה יכולה לציין התחייבות של בעל הנכס לבצע עסקת מכירה, או שבעל הנכס אינו יכול למכור את הנכס ללא אישור נוסף. גם הערה על עיקול מקרקעין נרשמת בפנקסי מרשם המקרקעין.
זהירות, עיקול לפניך! כך תפעלו אם הוטל צו עיקול על ביתכם או דירתכם
אם קיבלתם צו עיקול על נכס שבבעלותכם, מומלץ להיוועץ בעורך דין מקרקעין. ייתכן שניתן יהיה להעלות טענות כנגד החוב עצמו, או טענת "פרעתי" – כלומר, להוכיח שהחוב שולם כבר במלואו או בחלקו. בנוסף, ייתכן שקיימת אפשרות לנהל תהליך תשלומים מבוקר ונוח יותר. לכן, מומלץ להיעזר באדם מקצועי הבקיא בחוקים ובנהלים כדי שתוכלו לפעול בצורה מסודרת והוגנת עבורכם.
עוד חשוב לדעת כי הליכי העיקול אינם מונעים הגשת ערעור על פסק הדין שהוביל לעיקול. פירושו כי במקרה שהוגש ערעור, ניתן לפנות לבית המשפט בבקשה לביטול העיקול או להקפאת ההליכים, כך שהנכס לא ימומש בינתיים.
מעוניינים במידע נוסף בנושא או סיוע משפטי מקצועי בבדיקת והסרת עיקולים? פנו כעת אל משרד עו"ד יוני לוי – משרד עורך דין מקרקעין בעל התמחות בעסקאות נדל"ן ומקרקעין פרטי ועורך דין נדל"ן מסחרי-עסקי.
באילו מצבים ביטול צו לעיקול מקרקעין עשוי להתאפשר?
ניתן לבטל את עיקול המקרקעין במספר מצבים:
- ביטול עקב תשלום החוב או מתן בטוחה חלופית על ידי החייב.
- ביטול על ידי בית המשפט עקב חוסר פעולה מצד הזוכה.
- ביטול יזום על ידי מרשם המקרקעין, למשל אם חלפו 4 שנים ממועד הטלת העיקול מבלי שננקטו הליכים כלשהם למימוש העיקול.
אם בעל החוב שילם את החוב שלו במהלך 30 הימים שניתנו לו, עליו להגיש בקשה לביטול העיקול לרשם ההוצאה לפועל. לאחר מכן הוא יוכל לחזור לשגרת חייו והרישום על העיקול ימחק מפנקס המקרקעין.
במקרים נדירים, רשם המקרקעין עשוי לבטל את העיקול ביוזמתו. לדוגמה, אם חלפו 10 שנים ממועד רישום העיקול מבלי שננקטו פעולות למימושו, הרשם רשאי לבטלו.
באיזה שלב בתהליך המכירה של נכס מקרקעין מומלץ לפעול להסרת רישום של עיקולים?
מומלץ מאוד לפנות אל עורך דין מקרקעין שיוכל לסייע לכם להסדיר את נושא העיקול בנסח הטאבו עוד לפני תחילת תהליך מכירת הדירה. זאת מאחר שהליך הסרת העיקול אורך זמן מה, ויכול לגרום לקונים פוטנציאליים לאבד עניין או לחפש עסקאות חלופיות. בנוסף, קיומו של צו עיקול בנסח יוצר רושם שלילי לגבי העסקה, גם אם המוכרים שילמו כבר את החוב ושכחו מהרישום.
איך מתבצעת הסרת העיקול הרשום על הנכס, הלכה למעשה?
ניתן להסיר עיקול מקרקעין כאשר החוב שבגינו הוטל העיקול שולם במלואו, או שניתנה ערובה חלופית להבטחת החוב. את הבקשה לביטול העיקול יש להגיש על ידי בעל הזכויות בנכס לרשם ההוצאה לפועל, בטופס 214 תחת סעיף "ביטול הליכים". בטופס יש לנמק את הסיבה לבקשת הביטול.
לאחר בדיקת הבקשה, רשם ההוצאה לפועל יכול לאשר אותה או לדחות אותה. לבסוף, במידה והבקשה להסרת העיקול על הנכס אושרה והחוב הוסדר, העיקול יוסר מנסח הטאבו.
כיצד יכול עורך דין מקרקעין לסייע לבעלי בתים בנושא הסדרת עיקול בנסח טאבו בטרם מכירת הנכס?
עורך דין מקרקעין יכול לסייע לבעלי בתים במספר היבטים בנושא הסדרת עיקול לפני מכירת נכס:
- ייעוץ משפטי לגבי התהליך והמסמכים הנדרשים מול רשויות המס והאכיפה, לצורך הסרת העיקול.
- ליווי בהכנת הבקשות והטפסים הרלוונטיים והגשתם לרשויות.
- מתן שירותי סנגוריה משפטית אל מול הרשויות לזירוז וייעול תהליך הסרת העיקול.
- סיוע במעקב אחר התקדמות הטיפול בבקשה וודאות הסרת העיקול בפועל מנסח הטאבו.
- חיזוק מצב המוכרים מול רוכשים פוטנציאלים, באמצעות ליווי משפטי בתהליך.
תהליך העיקול וכיצד יכול עורך דין מקרקעין לסייע לבעלי בתים – סיכום
כפי שלבטח הבנתם מקריאת מאמר זה, התהליך הכרוך בהתמודדות עם עיקול של נכס מקרקעין – בין אם מדובר על עיקול דירה, עיקול בית או עיקול נכס מקרקעין מסחרי, הוא הליך מורכב הדורש מומחיות משפטית. משרד עורך דין יוני לוי מתמחה כבר למעלה מ־15 שנה בתחום המקרקעין ובעל ניסיון עשיר בליווי תיקי עיקולי מקרקעין וסיוע בהסרתם. אם מצאתם את עצמכם מול הליכי עיקול מקרקעין – אל תהססו לפנות אלינו לקבלת ייעוץ וייצוג משפטיים מקצועיים.
שאלות ותשובות:
מה ההשלכות של רישום עיקול נגד המוכר בנסח הטאבו?
קיום עיקול בנסח יוצר רושם שלילי אצל רוכשים פוטנציאליים, ומעיב על אמינות העסקה גם אם המוכר הסדיר את החוב.
מתי כדאי להתחיל בתהליך הסרת עיקול מנכס לפני מכירתו?
מומלץ להתחיל בתהליך הסרת העיקול מנכס מיד כשמתגבשת ההחלטה על מכירתו, שכן התהליך אורך זמן ועלול לעכב או לתסכל את העסקה.
האם ניתן למכור נכס עם עיקול רשום עליו?
אמנם קיימת אפשרות תיאורטית למכור נכס עם עיקול, אך מרבית הקונים הפוטנציאליים יירתעו והעסקה עלולה ליפול.
מהם התנאים להסרת עיקול מנסח טאבו?
הסרת עיקול מחייבת המצאת אישורים על פירעון מלוא החוב שבגינו הוטל, או מתן ערובה חלופית. יש להגיש בקשה לרשם ההוצאה לפועל בטופס 214.
