שינוי ערך הדירה בתמ"א 38

שינוי ערך הדירה בתמ"א 38 מושך הן את הדיירים והבעלים של כלל הנכסים הקיימים בפרויקט והן רוכשי דירות חדשים שישלמו סכום גבוה יותר ככל שהפרויקט יהיה בשלב מתקדם יותר. במאמר זה נסקור את יתרונותיה וחסרונותיה של תמ"א 38 וכיצד שומרים על ערך הדירות תוך כדי התקדמות בתהליך.

 

שינוי ערך הדירה בתמ"א 38: שינוי מהותי ולטובה

הידעתם? תמ"א 38 מעלה את שווי ערך הדירה בכ-40% בממוצע. הדבר הופך את התמ"אות לסיפור הצלחה, שמגדיל את הביקוש עבורו משנה לשנה. כ-1,300 פרויקטים של תמ" 38 נמצאים כעת בתהליך בנייה ובמסגרתו דירות המגורים הוותיקות עוברות התחדשות כולל חיזוקים ותוספות. 

מרבית הפרויקטים מרוכזים במספר ערים מרכזיות והן: תל אביב, רמת גן, הרצליה, ראשון לציון, רעננה וחיפה. לאורך הזמן הפכה תמ"א 38 מחיזוק מבנים והפיכתם לברי תקן לרעידות אדמה לפרויקט שדרוג הכולל גם שינויים במראה והגודל של המבנה, תוספות לדירות עצמן כמו מעלית ומרפסות ודרישות שונות בהתאם לסיכום מול הקבלן.

כל אלו יחדיו יוצרים את שינוי ערך הדירה בתמ"א 38 ובאופן שיהפוך אותה ליוקרתית ונחשקת יותר. במקביל, בניינים שמתחדשים גם בתוספת של דירות חדשות בתוכן מביאים לכדי תמחור של אותן הדירות במחיר שנמוך ממחיר השוק בכ-10%-20%, דבר שעשוי להיות אטרקטיבי מאוד לרוכשים חדשים ולהגביר את מעמדן של כל דירות המבנה. 

 

תמ"א 38 – עקרונות ומהות התוכנית

תמ"א 38 קיבלה את תוקפה בחודש מרץ 2005 כתוכנית לחיזוק מבנים ישנים, שעלולים לקרוס ברעידת אדמה. למרבה הצער קיבלנו תזכורת מצערת במיוחד לסכנות שבמבנים ישנים ורעועים בחודש ספטמבר 2021 שבו קרס מבנה מגורים בחולון. תוכנית זו חלה על כל מבנה שההיתר לבנייתו הוצא לפני התאריך 1.1.1980 ולפיכך סביר שהוא לא עמד או תוכנן בהתאם לתקן הישראלי לרעידות אדמה.

הרעיון שמאחורי התוכנית הוא לפטור את ההשקעה הכספית מצידם של הדיירים: הקבלנים שקיבלו עליהם את מכרזי התוכנית יוסיפו מעליות, מרפסות וממ"דים לרווחת הדיירים, ישפצו את חזות המבנה ובתמורה יאושר להם להוסיף דירות חדשות באותו בניין שאפשר להוציא למכירה.

כך המדינה יצרה מצב שרבים מכנים "WIN-WIN" – מצב שבו הדיירים זוכים למיגון מפני רעידות אדמה יחד עם השבחה לנכס, הקבלן מקבל זכויות בנייה ואילו המדינה חוסכת מעצמה את מימון הפרויקט והתקציבים האדירים שהיו נדרשים לו.

קראו את המדריך השלם לרכישת דירה 2021

 

לא כל הנוצץ זהב, אבל גם הוא מספק

למרות יתרונותיה הרבים של תמ"א 38 ובפרט עקב שינוי ערך הדירה בתמ"א 38, צריך להתייחס גם למורכבויות שצצות במסגרת התוכנית. לא פעם צצים דיירים סרבנים שגורמים במכוון לעיכוב הפרויקט וגם הצורך לגור בתוך אתר בנייה שלם למשך תקופה ארוכה מוסיף לקושי. כמו כן, ישנם פרויקטים שנתקלו בקבלנים שהפסיקו מסיבות שונות ומשונות את עבודתם באמצע הפרויקט וכך גרמו לעוגמת נפש לכל הדיירים. 

את כל אלו צריך כמובן להביא בחשבון והרבה לפני שמסתכלים על שינוי ערך הדירה בתמ"א 38. מה שבטוח הוא שצריך להיעזר בעורך דין נדל"ן שכבר צבר ניסיון בליווי הפרויקט מול הקבלן ובניסוח ההסכם מולו, לרבות פיקוח על כל שלבי הביצוע ומתן שירותים משפטיים לדיירים בכל צורך. 

 

רכישת דירה בתמ"א 38

מסיבות ברורות, רוכשי דירות יקפצו על המציאה אם תוצע להם דירה חדשה מקבלן בבניין שעבר תמ"א 38. הרי לא רק שחל שינוי ערך הדירה בתמ"א 38 לעומת מצבה הקודם, אלא שהדירה החדשה נהנית אף היא משדרוג המבנה כולו ומהתוספות שהשביחו את הנכס, דבר שכשלעצמו מביא לשינוי בערך הדירה הנוכחית ככל שהיא תשודרג לבקשת הדיירים.

ועם כל אלה, צריך לזכור שרכישת דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38 היא צעד שמחייב שיקול דעת וערנות לסיכונים. סיבה מרכזית לכך היא ריבוי הצדדים ששותפים לעסקה זו וביניהם היזם, הקבלן וכל הדיירים ובעלי הזכויות – אלו שקיימים ואלו המצטרפים. זאת להבדיל מעסקאות נדל"ן רגילות שבהן מעורבים מוכר וקונה או קבלן וקונה. 

ולכן בעסקאות אלו עשויות להיווצר סתירות בין ההתחייבויות שנמסרו לבעלי הדירות החדשות ובין אלו שסוכמו מול דיירים קודמים. כל עוד העסקה תנוהל בהעדר מסגרת משפטית מתאימה , הרוכשים עלולים לסבול מהפרת זכויות כלפיהם ולכן חשוב מאוד לפעול בנושא מול עורך דין תמ"א 38 שמתמחה לנושא ומכיר את הסוגיה המשפטית הייחודית בעסקאות הללו.  עורך הדין ידע כמובן למצוא עבורכם את הפתרונות המתאימים שמבטיחים את כל הזכויות והכספים שמגיעים מכוחה של העסקה.

 

טיב ההתקשרות בין בעלי זכויות חדשים לקיימים

בתמ"א 38 עניין ידוע הוא שהיזמים ממהרים לשווק את הדירות החדשות בפרויקט אך עוד לפני שחתמו על הסכם מול בעלי הזכויות הנוכחיים, או בניגוד לאמור באותו הסכם. ולכן הדבר עלול לפגוע כלכלית ברוכשים החדשים או להכניס אותם למלכודות אפשריות כמו תנאי מכירה מוקדמים, חובות שבעלי הדירות החדשות נדרשים לקיים, הצמדת חלקים מהרכוש המשותף לבעלי הדירות הקיימות וזכותם לשנות או לבטל הסכמים ועוד.

כאמור, כל אלו מחייבים את רוכשי הדירות להיעזר בעורך דין שילווה אותם לאורך הדרך, יבדוק את ההסכם שניתן מהקבלן/ היזם ויבאר כל סוגיה שכרוכה ביחסי השכנות או פערים ביחס להתחייבויות בין דיירים קודמים לעומת הדיירים החדשים.

 

שלב הפרויקט והשפעתו על שינוי ערך הדירה

דירה שנמצאת בשלב מתקדם בפרויקט התמ"א תעלה את ערכה עוד ועוד ולכן מי שירכוש עוד לפני קבלת ההיתר ייהנה ממחיר נמוך יותר. אבל כאמור, מדובר באליה וקוץ בה: היזם ממהר לשווק על חשבון יצירה וחתימה על הסכמים שטרם התרחשו. ולכן יש להבטיח בהסכם הרכישה את כל הסעיפים שיאפשרו לרוכשים להשתחרר מהסכם זה אם נוצר איחור בקבלת היתר הבנייה.

 

בטוחות לרוכשי דירות בתמ"א 38

בכל עסקה עליכם לבדוק האם הפרויקט מצוי תחת ליווי בנקאי והאם יש ערבות בנקאית לכל תשלום שנכנס לתוך חשבון הפרויקט, האם נרשמת לטובת הרוכשים הערת אזהרה והאם התשלומים מתבצעים בהתאם לקצב והתקדמות הבנייה. עורך הדין שמלווה את התהליך אמור לספק לכם את כל ההסברים והאינפורמציה לגבי טיבה של כל בטוחה ומשמעותה או במילים אחרות: מהי אותה הגנה שתסופק לכם אם חלילה נקלע הקבלן/ היזם לקשיים כלכליים או לחדלות פירעון. עורך הדין אמור לאמוד עבורכם את כל הסיכונים ברכישת הדירה ולקבל החלטה מתאימה לגביה, תוך כדי צמצום סיכונים ופעולות שיבטיחו את תקינות והצלחת העסקה עד לסיום הביצוע שלה.

 

פיקוח ובקרה על הקבלן והפרויקט

הזהות של הקבלן בפרויקטי תמ"א 38 חשובה כמו גם ניסיונו, המוניטין שלו, החוסן הפיננסי, הסיווג הקבלני, תביעות משפטיות בן הוא מעורב , כמה פרויקטים כבר השלים ועוד. גם מצד הבנק חשוב לברר שלא קיימת התנגדות כלשהי לקבלן המבצע ולקבל אישור עקרוני מראש ובכתב ממנו.  כמו כן יש לברר האם הקבלן עומד בלוחות הזמנים שהוגדרו ומהו היעד לסיום הפרויקט, האם התרחשו קנסות או סנקציות בעקבות חריגות והקבלן עמד בכל התחייבויותיו. 

 

בשורה התחתונה:

פרויקטים של התחדשות עירונית מביאים בהכרח לכדי שינוי ערך הדירה בתמ"א 38, הן בקרב הדיירים הוותיקים והן בקרב רוכשים חדשים. חשוב ליצור מנגנוני הגנה ותמיכה לאורך הפרויקט באינטרסים האישיים והמשותפים, כדי להצליח לממש את ההזדמנות וליהנות מנכס משופר, איכותי וגם בטוח יותר למגורים. להתייעצות וליווי בפרויקטים של תמ"א 38 צרו קשר כעת עם עו"ד יוני לוי.