עסקת נדל"ן מסחרי יכולה להיות השקעה טובה במיוחד, זאת בשל התשואות הגבוהות יחסית שהיא נושאת בהשוואה לעסקאות נדל"ן מגורים. עם זאת, מדובר בתחום השקעות שונה מזה של עסקאות נדל"ן מגורים, ובהתאם התחום מצריך ידע, מיומנות וניסיון אחרים לחלוטין.
עסקת נדל"ן
עסקאות נדל"ן שייכות לכאורה לתחום ההשקעות והפיננסים, אך יש בהן גם צד משפטי משמעותי שהוא חלק בלתי נפרד בכל עסקה.
הצד המשפטי מתבטא בעניינים משפטיים שונים שיש לבדוק לפני הרכישה, עניינים שקשורים באופן הדוק לשאלת הכדאיות הכלכלית של העסקה, ועל כן כדאי לקחת אותם ברצינות הראויה להם ולהיעזר באיש מקצוע – במקרה הזה, עורך דין מקרקעין ונדל"ן.
הצד המשפטי כרוך גם בביצוע הרכישה עצמה, בניסוח החוזה וברישום הבעלות, עניינים שלהם כמובן השפעה ישירה על הבאת העסקה לסיומה בבטחה ובהצלחה.
העניינים הכלולים בצד המשפטי משתנים מעט בין סוגים שונים של עסקאות נדל"ן, ועל כן מעתה והלאה מאמר זה יעסוק אך ורק בצד המשפטי של עסקאות נדל"ן מסחרי, על אף שחלק מהדברים רלוונטיים גם לעסקאות נדל"ן אחרות.
נדל"ן מסחרי
תחת הכותרת "נדל"ן מסחרי" נכללים כל הנכסים דלא ניידי, היינו נכסים לא ניידים, שאינם משמשים למגורים. בין הנכסים הללו ניתן למצוא: שטחי מסחר, שטחי תעשייה, בנייני משרדים, קניונים, מלונות, מתחמים לוגיסטיים, מרכזים רפואיים, תחנות דלק, ועוד.
עסקאות נדל"ן מסחרי הן בדרך כלל עסקאות מכר שנעשות בשטחים מסחריים או בבניינים מסחריים, זאת במטרה ליצור רווח הון עתידי או להנות מרווח פירותיו בעקבות הכנסה מהשכרתם של השטחים.
עסקת נדל"ן מסחרי נחשבת למורכבת יותר מעסקת נדל"ן מגורים, אך היא עשויה בהתאם גם להניב תשואה גבוהה יותר, ורווח הוני גבוה יותר בעת המכירה.
כך למשל תשואה של עסקת נדל"ן מגורים מגיעה בדרך כלל ל3%-4% בשנה, ואילו עסקת נדל"ן מסחרי טובה עשויה להניב למשקיעיה תשואה של 8%-10% בשנה.
עסקת נדל"ן מסחרי – כיצד?
ישנן שתי דרכים עיקריות להשקעה בנדל"ן מסחרי, כאשר לכל אחת מהן יתרונותיה וחסרונותיה:
דרך ראשונה: באופן ישיר
הדרך הראשונה והפשוטה יותר היא כמובן השקעה באופן ישיר. השקעה בדרך זו נעשית על ידי רכישה של שטח נדל"ני מסחרי על ידי המשקיע, פיתוחו והשכרתו, ובסופו של דבר גם מכירתו, אם ירצה בכך.
היתרונות בדרך זאת ברורים. ההשקעה כולה בשליטתו של המשקיע, והרווחים כולם שלו.
החיסרון הוא בכך שגם הסיכונים הם כולם שלו, ובהשקעה ישירה לא ניתן בדרך כלל להפחית את הסיכון בדרך של גיוון ההשקעה.
בנוסף לכך, האפשרות להשקיע בהשקעה ישירה פתוחה רק בפני מי שיש לו את ההון הרב הדרוש לכך.
דרך שנייה: קרנות ריט
הדרך השנייה להשקעה בנדל"ן מסחרי היא דרך קרנות ריט. קרנות ריט הן קרנות השקעה בנדל"ן.
הן מקבלות כסף מהמשקיעים בצורה של קניית מניות, ובכסף הן קונות נדל"ן מניב, ומחלקות את התשואות בחזרה לבעלי המניות.
היתרונות הברורים בדרך השקעה זו הם שהיא פתוחה גם בפני משקיעים שאינם בעלי כיס עמוק, ושהיא מאפשרת גיוון של ההשקעה בנכסים שונים.
החסרונות הם שמדובר בהשקעה במניות, שעלולה להיות מסוכנת לעיתים, ומצריכה בדיקה לעומק של החברה לפני השקעה בה.
עסקת נדל"ן מסחרי – מה צריך לבדוק לפני ההשקעה?
כאמור לעיל, עסקת נדל"ן מסחרי היא עסקת נדל"ן משלמת במיוחד. אך כל זאת נכון רק אם יודעים כיצד לנהל עסקה כזאת, הן מההיבט המשפטי והן מההיבט הכלכלי.
השקעה בנדל"ן מסחרי ללא הבנה של התחום עלולה להביא את המשקיע להפסדים גדולים.
זאת הסיבה שלא מומלץ כלל לקחת חלק בהשקעה בנדל"ן מסחרי ללא שכירתו של ליווי מקצועי משפטי, רצוי כזה של עורך דין מקרקעין ונדל"ן בעל ניסיון עבר בהשקעות שכאלה.
כאשר משקיעים בנדל"ן מסחרי יש לשים לב ל-4 תחומים עיקריים, כאשר שלושה מהם הם משפטיים לחלוטין, ו-1 מהם קשור יותר לתחום הכלכלי:
תחום ראשון: סוגיות קנייניות
התחום הראשון שיש לבדוק לפני השקעה בנדל"ן מסחרי הוא עניין הסוגיות הקנייניות של הנכס. הסוגייה הקניינית הראשונה, ואף החשובה ביותר, היא כמובן זהות הבעלים בנכס.
לפני כל השקעה בנדל"ן מסחרי יש לברר מיהם הבעלים על פי הרישום בטאבו, ולא לסמוך על דברי המוכר בלבד. ההיבט השני של הסוגיות הקנייניות הקיימות בהשקעה בנדל"ן מסחרי הוא בדיקת המחזיק הנוכחי בנכס.
יש לבדוק את תנאי השכירות הנוכחיים, את האפשרות להאריך את חוזה השכירות, ואף את האפשרות לבטלו במקרה הצורך.
ההיבט החשוב השלישי נוגע לשימוש המוגדר בנכס. לכל נכס יש שימוש מוגדר על פי דין שאסור לחרוג ממנו, אך לעיתים ישנה אפשרות לשנותו ובכך להפוך את העסקה למשתלמת בהרבה.
תחום שני: סוגיות תכנוניות
תחום שני שיש לבדוק לפני השקעה בנדל"ן, גם הוא משפטי למדי, הוא תחום התכנון. הסוגיות בתחום התכנון נוגעות בשני עניינים עיקריים: פוטנציאל ההשבחה של הנכס, והסביבה התכנונית של הנכס.
פוטנציאל ההשבחה של הנכס קשור לתוכניות תב"ע עתידיות עליו, וניתן לבדוק את העניין מול וועדת התכנון והבנייה המקומית.
על מנת לבצע בדיקה אפקטיבית ואיכותית מומלץ לשכור לצורך זה את שירותיו של עורך דין העוסק בתחום.
הסביבה התכנונית של הנכס חשובה גם היא בהשקעת נדל"ן מסחרי, שכן פעמים רבות התשואה הצפויה של הנכס תלויה באופן ישיר בשאלת מיקומו.
כך למשל יהיה קשה למצוא שוכרים למשרד שנמצא רחוק מכל מרכז עסקי, ויהיה פשוט בהרבה למצוא שוכרים כאלה עבור משרד שנמצא בלב ליבו של אזור משרדים ועסקים מפותח.
על כן חשוב לבדוק וללמוד על תוכניות הבניין העירוניות העתידיות המיועדות לסביבה כולה, ולא רק אלו שנוגעות לשטח בו מעוניינים להשקיע.
תחום שלישי: סוגיות המיסוי
התחום השלישי שיש לבדוק לפני השקעה בנדל"ן מסחרי הוא כל הקשור למיסויה של העסקה.
עסקאות נדל"ן מסחרי שונות מעסקאות נדל"ן מגורים בתחום המיסוי, ועל כן אין זה מספיק שיש ידע וניסיון לגבי האחרונות כדי לתכנן היטב את נטל המס במקרה של הראשונות.
ככלל בעסקת נדל"ן מסחרי מוטלים המיסים הבאים: מס רכישה בגובה 5% ומע"מ בגובה 17%.
הרווחים בדמות דמי השכירות חייבים גם הם במס, באמצעות מס הכנסה מדורג ששיעורו תלוי בגובה הכנסותיו של המשקיע.
זאת אלא אם הרכישה נעשית באמצעות חברה בע"מ, ואז המס שיוטל על הרווחים יהיה מס חברות שעומד, נכון להיום, על 25%.
ואכן הבחירה להקים חברה בע"מ על מנת להקל את נטל המס היא דוגמה טובה לתכנון מס שיכול לבצע עורך דין מומחה במיסוי מקרקעין.
תחום רביעי: סוגיות כלכליות של עסקת נדל"ן מסחרי
הסוגיות הכלכליות הן אלו שמשקללות את כל נתוני העסקה, גם המשפטיים שבהם, ומטרתן להביא למסקנה בדבר רווחיותה של עסקת הנדל"ן המסחרי.
במסגרת תחום זה חשוב במיוחד לחשב את התשואה העתידית הצפויה מהנכס, התלויה כמובן גם במחיר הקנייה שלו.
התשואה תלויה גם במחיר ההשקעה הנדרשת בנכס, ועל כן חשוב גם לבדוק את מצבו הפיזי של הנכס, האם יש צורך בשיפוצו, ואם כן באילו שיפוצים מדובר.
לייעוץ משפטי בנוגע לעסקאות נדל"ן מסחרי פנו לעו"ד יוני לוי, עורך דין מומחה לדיני מקרקעין, מיסוי מקרקעין ונדל"ן.
