בפרויקטי פינוי בינוי זכויות הדייר הן עניין שחשוב להיות מודעים אליו כבר מתחילת הדרך. למרבה הצער, גם בהקשר זה, יכולים להיווצר קונפליקטים ופערים בין הרצוי למצוי. כדי לשמור על זכויותיכם בתהליך ולהבטיח שתקבלו את התוצאות המובטחות, חשוב לקרוא בעיון את המידע במדריך הבא.
בפרויקטי פינוי בינוי זכויות הדייר לדירת תמורה – היא הבסיס לעסקה
בתהליך פינוי בינוי, דיירי הבניין המקורי מוותרים בעצם על כל הזכויות על דירותיהם הישנות ובתמורה, זכאים לקבל יחידה משודרגת וגדולה יותר ללא עלות נוספת.
הדירה החדשה צריכה לכלול ממ"ד, חדר נוסף, מרפסת ושטח כולל דומה. כמו כן, כל דייר זכאי לחניה האישית שלו.
כמו כן, לשוכרים יש זכות לדרוש שהמפרט הטכני של הדירות החלופיות, ישקף את זה שמוצע לרוכשים חדשים במסגרת הפרויקט.
זקוקים לעורך דין פינוי-בינוי שייצג אתכם בפרויקט? עו"ד יוני לוי כאן עבורכם – פנו למשרדנו בהקדם.
פינוי בינוי וזכויות הדייר לדירה חלופית
בתקופת המעבר, החל מהפינוי ועד לסיום הפרויקט, עומדת לתושבים גם זכות לכיסוי הוצאות המגורים הזמניות שלהם. כיסוי זה משתרע על מימון הובלת תכולת דירתם, הן לבית המגורים הזמני והן ממנו אל הדירה החלופית, בתום הפרויקט.
הידעתם? בפרויקט פינוי בינוי זכויות הדיירים כוללות גם את האפשרות לבחור ביזם המועדף עליהם
לדיירים, או ליתר דיוק, נציגם הנבחר, יש זכות לנהל משא ומתן עם יזמים שונים המעוניינים לבצע את הפרויקט, ולבחור את היזם המועדף עליהם. זכות זו חיונית כדי לאפשר לדיירים להעריך את היציבות הפיננסית של היזם ואת כדאיות ההסכם המוצע, ומאפשרת להם לבחור באפשרות האטרקטיבית ביותר מתוך מגוון האפשרויות.
האם דייר זכאי לסרב לפרויקט פינוי בינוי?
החוק מעניק לדיירים זכות לסרב למעורבות בהסכם פינוי-בינוי, אך הוא עושה הבחנה ברורה בין סירובים סבירים לבלתי סבירים. זכות סירוב זו מותנית בעמידה באחד או יותר מהקריטריונים הבאים:
- חוסר כדאיות כלכלית של ההסכם
- חשש ליציבותו הפיננסית של היזם
- היעדר דיור חלופי מתאים או פיצוי לדיור כאמור בתקופת הפינוי
- לפחות 20% מדיירי המתחם דוחים את העסקה
עילת סירוב תקפה נוספת, כוללת הצעת מגורים חלופית שאינה מתיישבת עם צרכיו הפיזיים או הנפשיים של הדייר וכן כל נסיבות אישיות ייחודיות המחייבות התייחסות פרטנית.
מנגד, חיוני להבין כי דייר שלא יעמוד באחד מתנאי הסירוב הסבירים שצוינו לעיל, עלול לעמוד בפני תביעת נזיקין משכניו. לשכנים אלו ישנה הסמכות לכפות את הסכם הפינוי-בינוי על דייר מתנגד, ובלבד שרוב מוחץ של למעלה מ-80% מכלל דיירי הפרויקט, יביעו עניין בעסקה.
הזכות להעריך את הכדאיות הכלכלית של ההסכם
לשוכרים יש הזכאות לקבל הערכת כדאיות כלכלית של ההסכם, מאת שמאי מטעם משרד הבינוי והשיכון. כמו כן, לדיירים שמורה הזכות לעמוד על כך שכל ההוצאות הכרוכות בביצוע הפרויקט או בענייני מיסוי מקרקעין, יחולו על היזם. יתרה מכך, חובה לדיירים בפרויקט, לעמוד על זכותם שהיזם יספק אחריות לדירות החדשות.
על זכות הדיירים לקבוע תנאים ומועדים למימוש הפרויקט
במסגרת פינוי בינוי זכויות הדייר כוללות את היכולת להגדיר תנאים במסגרת החוזה, המסדירים את ההסכם שלהם עם היזם. זה כולל קביעת לוחות זמנים למימוש אבני דרך שונות בפרויקט, כגון אישור תוכניות בנייה, קבלת היתרי בנייה, תחילת בנייה בפועל והשלמת הפרויקט.
כמו כן, השוכרים שומרים לעצמם את הזכות לקבוע בחוזה אפשרות לבטל את ההסכם ו/או לדרוש פיצוי מהיזם אם לא יעמדו בלוחות הזמנים המוסכמים או אם תנאים חוזיים כלשהם יופרו.
הזכאות לקבלת ערבות בנקאית מטעם היזם
בפרויקט פינוי-בינוי מוענקת לדיירים זכות לקבל הן בטחונות שווי ערך לשווי דירתם החדשה והן ערבות בנקאית עצמאית. הוראה זו משמשת להבטיח את מהימנותו הכלכלית של היזם ואת מילוי התחייבויותיו.
הזכות לדיור נגיש לקשישים ולאנשים עם מוגבלות
בישראל קיימות הוראות חוק לשמירה על זכויות דיירים מגיל 70 ומעלה. לאנשים אלה יש אפשרות לעבור לדירה חלופית, הממוקמת בבניין שעבר התחדשות עירונית במיקום המקורי בו גרו או במקום אחר. לחילופין, הם יכולים לבחור במגורים בבית אבות, שעשויים לכלול תשלומים נוספים עד לשווי דירת החליפין, או שהם יכולים לקבל כספים לרכישת דירה חלופית שוות ערך לשווי המהוון של דירת החליפין בפרויקט.
לגבי אנשים עם מוגבלות, החוק קובע כי אם לבעל הדירה או לבן משפחה החי עמו יש מוגבלות כלשהי, על היזם להציע להם דיור חלופי המותאם לצרכיהם המיוחדים בהתאם למוגבלות ולמפרט הקיים בדירתם הנוכחית – כך גם בדירת התמורה וגם בדירה הזמנית.
לסיכום
בתוכניות פינוי בינוי זכויות הדייר ומימושן, תלויים במידה ניכרת במודעות לזכאויות שהחוק מקנה לבעלי הדירות, במשא ומתן שיערכו הדיירים מול היזם וכמובן, גם בייצוג משפטי מקצועי של עורך דין מקרקעין מנוסה ואיכותי. משרד עו"ד יוני לוי המתמחה בעסקאות נדל"ן ומקרקעין מסחרי-עסקי ובייצוג דיירים בפרויקטי פינוי-בינוי, כאן כדי להעניק לכם ליווי משפטי קשוב ואפקטיבי לאורך כל הדרך.
למידע נוסף על זכויות הדיירים בפינוי-בינוי פנו כעת אל משרד עורך דין יוני לוי לייעוץ משפטי מקצועי בהתאמה אישית.
שאלות ותשובות:
מה החשיבות של ביצוע בדיקות מקדמיות לפני רכישת שטח או נכס מקרקעין?
עסקאות מקרקעין כרוכות בתשלום מסים שונים, המשתנים בהתאם לסוג העסקה, לצד שלכם בעסקה (מוכר או קונה), לכמות הנכסים שבבעלותכם ופרמטרים נוספים. עם מיסי המקרקעין המשולמים בעסקאות נדל"ן ניתן למנות את מס השבח, מס הרכישה, מע"מ ועוד.
מדוע חשוב לדעת מראש מהם מיסי המקרקעין בעסקה?
חשוב לדעת מהם המסים החלים על העסקה כדי להעריך את עלות העסקה בצורה נכונה ולהיערך כלכלית בהתאם.
כיצד להימנע מטעויות בעסקת מקרקעין?
עסקאות מקרקעין הן עסקאות מורכבות ויש בהן סיכונים משפטיים. על מנת להימנע מטעויות, חשוב ביותר להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן הרלוונטי (פרטי / מסחרי / חקלאי וכו') לפני ביצוע העסקה.
באילו שלבים של עסקת המקרקעין עורך דין מקרקעין יכול לסייע?
עורך דין מקרקעין יכול לסייע למיוצגיו בכל שלב של עסקת המקרקעין שלהם, החל משלב חיפוש הנכס המתאים להם וייעוץ בנושא מיסוי מקרקעין, דרך ביצוע בדיקות מקדמיות לנכס המיועד לרכישה, עובר במשא ומתן עם הצד השני בעסקה, כולל עריכה או בדיקה של חוזה המכר וליווי מעמד החתימה עליו ועד לסיומה של העסקה – ברישום הזכויות בנכס והסדרת העברת החזקה בו באופן רשמי.
