ליקויי רטיבות ואיטום הם מהמפגעים המטרידים והמורכבים ביותר בדירות חדשות. כעורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן, אני נתקל בתדירות גבוהה בלקוחות המתמודדים עם כתמי רטיבות, עובש ונזילות בדירות שזה עתה נמסרו להם. האתגר המרכזי בתיקים אלה אינו הוכחת עצם קיום הרטיבות, אלא הוכחת הקשר בין הרטיבות לבין ליקויי בנייה – נקודה קריטית להטלת האחריות על הקבלן. להלן אסקור את השיטות האפקטיביות להוכחת טענות אלה.
חשיבות התיעוד המיידי של ליקויי רטיבות ואיטום
מניסיוני, הצעד הראשון והחשוב ביותר בהתמודדות עם ליקויי רטיבות הוא תיעוד מלא ומדויק מהרגע הראשון לגילוי הבעיה. הנטייה הטבעית של רבים היא לנסות לטפל בבעיה בעצמם ולדחות את הפנייה לקבלן – זוהי טעות קריטית.
טיפ ממני: ברגע שאתם מזהים סימן ראשון של רטיבות, צלמו אותו מכמה זוויות, עם סימון תאריך ושעה. השתמשו בסרגל או חפץ מוכר כדי להמחיש את גודל הכתם. אם הרטיבות מתפשטת, צלמו את התקדמותה מדי יום. תיעוד זה יסייע להפריך טענות עתידיות של הקבלן בדבר שימוש לא נכון בנכס או רטיבות שנוצרה לאחר המסירה.
באחד המקרים שטיפלתי בהם, זוג רוכשים תיעד באופן שיטתי כתם רטיבות שהופיע בתקרת חדר השינה שלושה שבועות בלבד לאחר המסירה. הכתם הופיע בזמן שלא היה גשם, והדירה מעליהם טרם אוכלסה. התיעוד המדויק אפשר למומחה לקבוע בוודאות שמקור הרטיבות בצנרת פגומה בתקרה, ולא בגורם חיצוני כפי שטען הקבלן.
פנייה רשמית ומתועדת לקבלן
השלב השני, מיד לאחר התיעוד הראשוני, הוא פנייה רשמית לקבלן. רוכשים רבים מסתפקים בשיחת טלפון או הודעת וואטסאפ – שיטות שקשה להוכיח בהליכים משפטיים עתידיים.
הפנייה לקבלן צריכה להיות:
- כתובה ורשמית (מכתב רשום עם אישור מסירה או מייל עם אישור קריאה)
- מפורטת (תיאור מדויק של הבעיה, מיקומה ומועד גילויה)
- מתועדת בתמונות (צרפו את התמונות שצילמתם)
- כוללת דרישה ברורה לתיקון המפגע בפרק זמן סביר
מוקש לפניכם: רבים אינם יודעים שחוק המכר (דירות) מחייב את הקבלן לתקן ליקויי רטיבות ואיטום בתוך תקופת האחריות (לרוב 4-7 שנים). הקבלן אינו יכול להתנער מאחריותו בטענה שתקופת הבדק הסתיימה! זכרו – ליקויי איטום נהנים מתקופת אחריות של 4 שנים מיום המסירה.
בתיק שניהלתי, הקבלן טען שהרוכשים פנו אליו רק שנה וחצי לאחר המסירה, כשהרטיבות כבר הייתה נרחבת. בזכות התכתובת המתועדת שנשמרה, הוכחנו שהרוכשים פנו אליו כבר בשבוע הראשון לגילוי הבעיה, והקבלן הוא שדחה את הטיפול בתואנות שונות.
חוות דעת מומחה – הוכחה מקצועית של הקשר הסיבתי
במקרים רבים, הקבלן ישלח "מומחה מטעמו" שיטען כי הרטיבות נגרמה עקב שימוש לא נכון בדירה, אוורור לקוי, או גורמים חיצוניים. כאן מגיע השלב הקריטי – חוות דעת מומחה עצמאי.
מומחה מקצועי (מהנדס בניין או מהנדס אינסטלציה) יכול לבצע בדיקות מקיפות כגון:
- בדיקות טרמוגרפיות לאיתור מקורות רטיבות נסתרים
- בדיקות לחות באמצעות מדי לחות מתקדמים
- בדיקות אטימות על ידי הרטבה יזומה
- ניתוח של חומרי האיטום ואיכות הביצוע
חוות הדעת צריכה להתייחס באופן ספציפי לקשר בין הרטיבות לבין ליקוי בבנייה, ולשלול אפשרויות אחרות.
דוגמה מהפרקטיקה: ייצגתי משפחה שסבלה מנזילות חוזרות בחדר האמבטיה. הקבלן טען שהם "מציפים" את החדר בעת המקלחת. בדיקת אטימות מקצועית הראתה שלא בוצע איטום בחיבור בין הרצפה לקיר, וחוות הדעת המקצועית שללה כל סיבה אחרת לרטיבות. התוצאה: הקבלן נאלץ לבצע איטום מחדש על חשבונו ולפצות את הדיירים על הנזקים הנלווים.
תיעוד הנזקים הנלווים כתוצאה מליקויי איטום
רטיבות אינה מסתכמת רק בכתם על הקיר. היא עלולה לגרום נזקים משמעותיים לרכוש, לבריאות ולאיכות החיים. תעדו:
- נזקים לרהיטים, שטיחים וציוד אלקטרוני
- בעיות בריאותיות הקשורות לעובש (אישורים רפואיים)
- הוצאות על אמצעי ייבוש, ניקוי או מניעה זמניים
- פגיעה ביכולת להשתמש בחלקים מהדירה
תיעוד זה יסייע בתביעת פיצויים מעבר לעלות התיקון עצמו.
בדיקת היבטים טכניים בתוכניות הבנייה
פעולה נוספת שכדאי לבצע, במיוחד במקרים מורכבים, היא בדיקת התוכניות והמפרטים הטכניים של הדירה. במקרים רבים, ליקויי איטום נובעים מסטייה מהמפרט או מתקנים רלוונטיים.
עו"ד מקרקעין מנוסה יכול לדרוש מהקבלן להציג את התוכניות והמפרטים, ומומחה מקצועי יכול להשוות בין הביצוע בפועל לבין הנדרש בתוכניות ובתקנים. סטייה משמעותית מהווה ראיה חזקה לבנייה לקויה.
לסיכום, הוכחת הקשר בין רטיבות לבנייה לקויה דורשת תיעוד מקיף, פנייה מיידית ורשמית לקבלן, וחוות דעת מקצועית. ככל שתקפידו יותר על שלבים אלה, כך תגדל הסבירות שתצליחו להטיל את האחריות על הקבלן ולקבל את הפיצוי המגיע לכם. מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום כבר בשלבים המוקדמים של הבעיה, כדי להבטיח שכל צעדיכם יתמכו בתביעה עתידית אם זו תידרש.
יוני לוי משרד עו"ד
רוכשים דירה מקבלן? פנו אליי, עו"ד יוני לוי, וודאו כי עורך דין מטעמכם יגן על האינטרסים שלכם בעסקה. אני, עו"ד יוני לוי, מתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב בתחום. לאורך השנים ליוויתי מאות רוכשי דירות מקבלן וייצגתי את טובתם אל מול חברות הבניה תוך וידוא כי הם מקבלים את כל הזכויות המגיעות להם וכי ליקויי רטיבות ואיטום מתוקנים בהקדם.
מעבר לכך, הלקוחות אצלי הם תמיד בראש. אני זמין בשבילם, אכפתי ודואג לצרכים שלהם. הנה קצת ממה שהיה להם לכתוב עליי:
"מקצוען אמיתי. ליווה אותנו לאורך כל הדרך בזמינות מירבית ומענה איכותי ויסודי. מומלץ בחום!" – חן
"קשה למצוא עורכי דין היום כמו יוני – כנה, זמין, משיג תוצאות, ובעל ידע מקיף ומרשים" – אורי
מ- א' עד ת'
- 11 שנות ניסיון
- עבודה בגישת "איך כן" ולא בגישת "למה לא"
- בעל חותם הזהב מבית Dun & Bradstreet
שאלות ותשובות
האם ליקויי איטום ורטיבות תמיד נובעים מבנייה לקויה?
לא בהכרח. רטיבות יכולה להיגרם גם משימוש לא נכון (למשל אי אוורור מספק), תחזוקה לקויה, או גורמים חיצוניים (כמו נזילה מדירה סמוכה). המפתח הוא בבדיקה מקצועית שיכולה לאבחן את המקור האמיתי של הבעיה. עם זאת, ניסיוני מלמד שבדירות חדשות, רוב בעיות הרטיבות המשמעותיות אכן נובעות מליקויי בנייה ואיטום.
כמה זמן יש לי לתבוע את הקבלן על ליקויי איטום?
לפי חוק המכר (דירות), לקבלן אחריות לליקויי איטום למשך 4 שנים ממועד המסירה. עם זאת, תקופת ההתיישנות הכללית היא 7 שנים ממועד גילוי הליקוי. חשוב לפנות לקבלן מיד עם גילוי הליקוי ולא להמתין, שכן דחייה עלולה להחמיר את הבעיה ולאפשר לקבלן לטעון שהנזק התרחב בשל הזנחה.
הקבלן ניסה לתקן את הרטיבות אך הבעיה חזרה. מה עליי לעשות?
תעדו כל ניסיון תיקון והישנות של הבעיה. אם הקבלן ניסה לתקן את הבעיה פעמיים או שלוש ללא הצלחה, יש לכם בסיס חזק לדרוש תיקון יסודי יותר או פיצוי כספי. במקרים מסוימים, בית המשפט יאשר לכם לשכור איש מקצוע אחר לביצוע התיקון ולחייב את הקבלן בעלויות. מומלץ לפנות לעורך דין ליקויי בנייה לייעוץ.
האם אפשר לתבוע פיצוי על עוגמת נפש הנגרמת מרטיבות מתמשכת?
בהחלט. בתי המשפט מכירים בכך שרטיבות מתמשכת, במיוחד כזו הגורמת לעובש ולריחות, עלולה לגרום לעוגמת נפש משמעותית. פסקי דין רבים כוללים פיצוי על עוגמת נפש בנוסף לעלות התיקונים והנזקים הישירים. חשוב לתעד את ההשפעה של הרטיבות על איכות החיים – למשל, אם נאלצתם לישון בחדר אחר, לארח אורחים במקום אחר, או שחלילה סבלתם מבעיות בריאותיות כתוצאה מהעובש.
