איסור בחוזה, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ודיון מסד התכנון

תוכן עניינים

האם ניתן להתגבר על איסור בחוזה להגשת התנגדות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה? באילו מקרים מסד התכנון יידון בהתנגדות על אף האיסור בהסכם? ביהמ"ש השלום נדרש לשאלה האם על אף קיומה של תניית המגבילה את היכולת להתנגד [תניה המצויה הן בהסכם והן בתקנון הבית המשותף], יכולים בעלי זכות הטיעון להגיש את התנגדותם והתנגדותם תשמע?

 

על פי כתב התביעה

  1. הבניין הוקם לפני כעשרים שנה על ידי הקבלן קליפטון אוברסיז (ישראל) בע"מ (להלן: "הקבלן"), שמכר את היחידות בבניין לדיירים והתקשר עימם בהסכמים (דוגמה להסכם מיום 11.3.98 בין הקבלן לדייר צורף כנספח ב' לכתב התביעה, ויכונה להלן: "ההסכם").

בשלב מסוים, הבניין נרשם בפנקס הבתים המשותפים, ונרשם תקנון בית משותף מיום 10.6.09.

  1. התובע מפנה לכך שבהסכם שבין הדיירים לקבלן נקבע שהקבלן זכאי לבנות דירה נוספת בבנין מעל קומת החנויות ולא תהיה לקונה כל זכות להתנגד לבניה. צוין כי הקבלן מתכוון לבקש שינוי התב"ע והקונה מתחייב שלא להתנגד לכך.

בנוסף, מפנה התובע לכך שבסעיפים 5 ו-6 לתקנון שנרשם כדין, נקבע במפורש כי בעל הזכויות באולם 608/11 רשאי לשנות את ייעוד היחידה מאולם לדירה, בכפוף לקבלת היתר מהרשויות השונות. כמו כן, תהא לבעל הזכויות באולם הזכות לתקן את צו הבית המשותף, ללא צורך בהסכמת בעלי הדירות האחרות, ובכפוף לכל דין.

  1. ביום 10.4.16 ניתנה החלטת וועדת המשנה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, לפיה בהעדר הסכמה של יתר בעלי הזכויות בבניין, הוועדה תימנע מלדון בבקשה עד להסדרת הנושא הקנייני (העתק ההחלטה צורף כנספח ו' לכתב התביעה).
  2. התובע טוען כי ניסה להידבר עם הנתבעים, שהתנו את הסכמתם בתשלום סך של 300,000 ₪. התובע לא הסכים לכך ומכאן תביעתו.
  3. ועתה למחלוקת הפרשנית. זכות הנתבעים להתנגד להיתר, תיבחן בהתאם להוראות ההסכם והתקנון.

 

סעיף 3(ו) להסכם קובע

"מוסכם ומוצהר כי בכוונת החברה לבקש שינוי ת.ב.ע בכלל הפרויקט והקונה מתחייב בהתחייבות יסודית לא להתנגד ולא להפריע בדרך כל שהיא לשינוי הת.ב.ע."

סעיף 10(ה) להסכם קובע, בין היתר:

"…מובהר כי החברה תהיה זכאית לבנות דירה נוספת מעל החנויות והקונה לא יתנגד לבניה."

סעיף 19(א)(1) להסכם קובע:

"לקונה לא תהיה כל זכות דעה או התנגדות ביחס לתכנון הכללי של המקרקעין ו/או הבנין ו/או החנויות ו/או מספר החדרים ו/או המבנים ו/או היחידות בבניין, שימושם, יעודם, והחזקתם, ובלבד שהדירה תבנה בהתאם למפרט."

יצוין, כי הצדדים לא טענו כנגד תחולת ההסכם שנערך בין הקבלן לדיירים על מישור היחסים שבין התובע לדיירים.

  1. סעיף 5 לתקנון קובע:

"…לבעלי אולם 608/11 הזכות לשנות את יעוד היחידה מאולם לדירה, בכפוף לקבלת היתר מהרשויות השונות לרבות הפיכת שטח משני לשטח עיקרי. לאחר ביצוע בניה על הגג ו/או השלמת אולם 608/11 לדירה תהיה לבעלי זכויות בדירות ו/או אולם הנ"ל הזכות לתקן את צו הבית המשותף, ללא צורך בהסכמת מי מבעלי הדירות האחרות ובכפוף לכל דין."

  1. וסעיף 6 לתקנון קובע:

"בכפוף לאמור לעיל יוכלו בעלי יחידות המשנה…608/11 או מי מהם, להגיש בקשות לשם קבלת התרי בניה ולשם אישור תוכניות בניין ערים ובקשות לתיקון צו רישום הבית המשותף והתקנון הדרושים לשם הכללת השנויים ו/או הבניה החדשה במסגרת הבית המשותף ולשם כך אף לבקש לשנות את הצמידויות המיוחדות וכן לשנות את שעור חלקי הרכוש המשותף הצמוד לכל דירה, וכן לעשות פעולות נוספות שתהיינה דרושות כדי לממש את הזכויות האמורות לעיל."

  1. סעיפים 5 ו-6 לתקנון קובעים, כאמור, כי לבעלי האולם קיימת הזכות לשנות את ייעוד היחידה מאולם לדירה, בכפוף לקבלת היתר מהרשויות השונות, וללא צורך בהסכמת מי מבעלי הדירות האחרות ובכפוף לכל דין.

משמעות ההוראה היא, שהתקנון מקנה לבעל האולם (התובע) זכות קניינית לשנות את ייעוד היחידה שבבעלותו, ולכן הוא רשאי לעשות כן מבלי שתהיה בידי מי מהדיירים האחרים האפשרות להתנגד לשינוי הייעוד מטעמים קנייניים, כגון שמדובר בשטח משותף או שהסתמכו על מספר יחידות הדיור בבנין כפי שהיו בעת גמר הבניה.

לעומת זאת, הקביעה לפיה שינוי הייעוד כפוף לקבלת היתר מהרשויות וכפוף לכל דין, משמעה כי בידי הדיירים האפשרות לתקוף את בקשת ההיתר מטעמים תכנוניים-משפטיים, כגון סתירה להוראת דין כלשהי, תב"ע וכיוצ"ב.

 

מסקנה זו מתיישבת עם ההוראות בהסכם לפיהן הקבלן (או בענייננו התובע) יהיה זכאי לבנות דירה נוספת מעל החנויות, מבלי שהדייר יתנגד לבנייה. הוראות אלו נועדו לעגן בהסכם את הזכות הקניינית לבצע שינויים בנכס, ולכן הן אינן מאפשרות להתנגד לשינוי מטעמים קנייניים, להבדיל מהזכות להתנגד מטעמים תכנוניים או טעמים אחרים המעוגנים בדין, שקיימת מכח החזקה הכללית שכל הסכמה חוזית נעשית בכפוף לדין הקוגנטי.

  1. חזקה שהצדדים הסכימו שכל שינוי בבנין יעשה לפי החוק, ובהתאם לכך, קבעו הצדדים בסעיף 5 לתקנון כי תיקון צו הבית המשותף יעשה ללא צורך בהסכמת בעלי הדירות "ובכפוף לכל דין". אין בויתור הנתבעים על הטענות הקנייניות כנגד שינוי הייעוד (כגון הטענה שהסתמכו במועד רכישת הדירה על מספר יחידות הדיור בבניין), כדי להוות ויתור על זכות הטיעון כלפי הועדה המחליטה בנוגע להוראות החוק. זכות זו מוקנית בדין.

 

המסקנות לרוכש ו/או המוכר מסביר

יזהר הרוכש ו/או המוכר הסביר וידע כי על אף קיומה של הוראה בתקנון הבית המשותף ו/או בהסכם המכר בדבר היכולת לבנייה מבלי שיזדקק לאישורם של הדיירים הנוספים בבניין נוגעת רק למישור הקנייני, אולם הדרך להגשת התנגדות בנוגע לנושאים תכנוניים פתוחה עבור כל מעוניין בקרקע כאמור בסעיף 100 לחוק התכנון והבניה אשר מקנה לכל מעוניין בקרקע הרואה עצמו נפגע מתכנית, זכות להגיש התנגדות.

 

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב email

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

לייעוץ ראשוני ללא התחייבות

כדי לקבל שיחת ייעוץ באפשרותך לחייג עכשיו לטלפון 077-804-1632 או להשאיר פרטים כאן בטופס ואנו ניצור עמך קשר בהקדם האפשרי.

יוני עו"ד מקצועי ביותר. בודק את הדברים לפרטי פרטים ונותן מענה אדיב ושירותי ללקוח. ממליצה בחום!
Yaara Ronen
Yaara Ronen
08:40 01 Jul 20
עו"ד אנושי, מקצועי והוגן. סייע לי מיוזמתו דרך פוסט שפרסמתי בפייסבוק וזאת מבלי לבקש תשלום וללא היכרות מוקדמת.
Tomer Shamai
Tomer Shamai
07:33 01 Jul 20
ליווה אותנו ברכישת דירה והיה מקצועי וזמין לאורך כל הדרך! ממליצים בחום!
טל פורת
טל פורת
19:06 22 Jun 20
עו"ד מצוין, אמין, עצמאי, ומקצועי.מומלץ בחום.
רועי שעבין
רועי שעבין
14:20 28 May 20
עו״ד יוני לוי ייצג אותי בעסקת מקרקעין, קיבלתי שירות אדיב, רציני ואחראי, העסקה בוצעה על הצד הטוב ביותר.השירות של עו״ד יוני מומלץ בחום!!!
Ziv Hayat
Ziv Hayat
12:34 27 May 20
ממליצה בחום, מקצועי, שירותי ואדיב.עזר לי מאוד, בטוחה שאעזר בו שוב בעתיד.
מור ק
מור ק
07:46 18 May 20
מקצוען אמיתי. מכיר את העסק והכי חשוב, בנאדם שכיף לעבוד איתו.ממליץ בחום
Yuval Klein
Yuval Klein
07:25 18 May 20
חשבנו שכשמדובר בלשכור דירה זה יהיה פשוט ושנוכל לעשות זאת לבד, אבל בדיעבד אין ספק שלא היינו מצליחים לעשות זאת בלי הליווי המקצועי של יוני מתחילת הדרך. הוא עזר, ליווה ותמך, ומנע מאיתנו הוצאות כספיות מיותרות. לא עושים יותר אף עסקת נדל״ן בלעדיו. ממליצים בחום! ד״ר אנה גלוחוב
מישל דיאצ'וק
מישל דיאצ'וק
14:28 13 May 20
עורך דין מקצוען והגון. מומלץ בחום!
מורן סבן
מורן סבן
08:50 30 Apr 20
יוני עורך דין בחסד עליון. חילץ אותי ממצב מאוד בעייתי שעורך דין לפניו לא כל כך הצליח.כבר מהפגישה הראשונה הייתה לי התחושה שניצב מולי בן אדם לפני הכל ולא פחות חשוב, אדם נבון שמכיר את רזי המקצוע ולא חושש לנקוטממליץ על שירותיו של יוני בחום רב ומניסיון
zoriel haviv
zoriel haviv
16:43 16 Apr 20
ממליצה בלב שלם ובשמחה רבה. מקצועי, אדיב, אמין, מדוייק.
Liat Levanon
Liat Levanon
09:21 13 Apr 20
מומלץ מאוד! מספק מענה מקצועי, יסודי, מהיר ואנושי.
נוי לוי נוי לוי
נוי לוי נוי לוי
21:27 13 Mar 20
מקצועי, מסור, מהיר והגון. עורך דין מומלץ בחום!
חן בוסקילה
חן בוסקילה
11:37 07 Mar 20
עו״ד מקצועי וקפדן שיורד לפרטים הקטנים ממולץ!
nir keidar
nir keidar
20:03 26 Feb 20
עו״ד מקצועי וקפדן שיורד לפרטים הקטנים ממולץ
Nir Keidar
Nir Keidar
20:02 26 Feb 20
עו"ד יוני לוי העניק לנו שירות מקצועי ומהיר. מומלץ מאוד!
מאיר אטיאב
מאיר אטיאב
14:01 21 Feb 20
עו"ד מקצועי, אכפתי, ויסודי. מומלץ בחום!
Dudi Atias
Dudi Atias
13:55 21 Feb 20
ממליץ בחום!!יוני הוא עו"ד חרוץ, מקצועי, וישר- שילוב נדיר במחוזותינו.מסוג עורכי הדין היסודיים שאפשר לסמוך עליהם בעיניים עצומות בידיעה שהם ישיגו את התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח.
Ariel Jean
Ariel Jean
17:45 11 Feb 20
ממליץ בחום!!
יוני הוא עו"ד חרוץ, מקצועי, וישר- שילוב נדיר במחוזותינו.
מסוג עורכי הדין היסודיים שאפשר לסמוך עליהם בעיניים עצומות בידיעה שהם ישיגו את התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח.
Ariel Jean
Ariel Jean
10:25 11 Feb 20
ייעוץ משפטי מצוין, מקצועי ואדיב.תותח בתחומו!
ori kam
ori kam
19:01 29 Jan 20
עו"ד לוי ברמה אחרת שמתבטאת במקצועיות ויושרה שאין שניים להם. יוני בעל לב זהב שמחפש תמיד את טובתו של הלקוח ,ולכן אני ממליץ עליו בחום.
Gil Ganel
Gil Ganel
05:21 29 Jan 20
שירות אמין, יסודי ומקצועי! ממליץ בחום
Tamir Sagi
Tamir Sagi
19:33 28 Jan 20
עו״ד מצויין, מומלץ בחום. יסודי, מקצועי ומאוד שירותי.
Gal Rotem
Gal Rotem
15:23 28 Jan 20
בחור אמין וחרוץ בעל ידע רב בתחומו. מומלץ בחום!
Lihi Israel
Lihi Israel
13:31 26 Jan 20
מענה מהיר ומקצועי לכל שאלהמומלץ בחום
עמית לוי
עמית לוי
10:18 25 Jan 20
עו"ד מקצועי, מהיר, יסודי ונחמד מאוד. מומלץ!
Marin Levy
Marin Levy
13:20 08 Jan 20
בחור נחמד, אמין ובקיא במקצוע...בהצלחה⚘
Vardi Chen
Vardi Chen
17:31 13 Nov 18
מומלץ בחום! מקצועי,קשוב, מהיר ויסודי.
חימון סלנוי לוי
חימון סלנוי לוי
11:24 13 Nov 18
מקצועי,מהיר ,שירותי! עו''ד מומלץ מאוד!
Josya Levy
Josya Levy
19:22 12 Nov 18
עו"ד מקצועי ומהיר שמקדם את העסקה ביעילות לשביעות רצון הצדדים. מומלץ מאוד!
Marin Levy
Marin Levy
19:12 12 Nov 18
מידע נוסף
לשיחת ייעוץ עם עורך דין
ללא עלות וללא התחייבות
חייגו עכשיו!
דילוג לתוכן