איסור בחוזה, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ודיון מסד התכנון

תוכן עניינים

האם ניתן להתגבר על איסור בחוזה להגשת התנגדות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה? באילו מקרים מסד התכנון יידון בהתנגדות על אף האיסור בהסכם? ביהמ"ש השלום נדרש לשאלה האם על אף קיומה של תניית המגבילה את היכולת להתנגד [תניה המצויה הן בהסכם והן בתקנון הבית המשותף], יכולים בעלי זכות הטיעון להגיש את התנגדותם והתנגדותם תשמע?

 

על פי כתב התביעה

  1. הבניין הוקם לפני כעשרים שנה על ידי הקבלן קליפטון אוברסיז (ישראל) בע"מ (להלן: "הקבלן"), שמכר את היחידות בבניין לדיירים והתקשר עימם בהסכמים (דוגמה להסכם מיום 11.3.98 בין הקבלן לדייר צורף כנספח ב' לכתב התביעה, ויכונה להלן: "ההסכם").

בשלב מסוים, הבניין נרשם בפנקס הבתים המשותפים, ונרשם תקנון בית משותף מיום 10.6.09.

  1. התובע מפנה לכך שבהסכם שבין הדיירים לקבלן נקבע שהקבלן זכאי לבנות דירה נוספת בבנין מעל קומת החנויות ולא תהיה לקונה כל זכות להתנגד לבניה. צוין כי הקבלן מתכוון לבקש שינוי התב"ע והקונה מתחייב שלא להתנגד לכך.

בנוסף, מפנה התובע לכך שבסעיפים 5 ו-6 לתקנון שנרשם כדין, נקבע במפורש כי בעל הזכויות באולם 608/11 רשאי לשנות את ייעוד היחידה מאולם לדירה, בכפוף לקבלת היתר מהרשויות השונות. כמו כן, תהא לבעל הזכויות באולם הזכות לתקן את צו הבית המשותף, ללא צורך בהסכמת בעלי הדירות האחרות, ובכפוף לכל דין.

  1. ביום 10.4.16 ניתנה החלטת וועדת המשנה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, לפיה בהעדר הסכמה של יתר בעלי הזכויות בבניין, הוועדה תימנע מלדון בבקשה עד להסדרת הנושא הקנייני (העתק ההחלטה צורף כנספח ו' לכתב התביעה).
  2. התובע טוען כי ניסה להידבר עם הנתבעים, שהתנו את הסכמתם בתשלום סך של 300,000 ₪. התובע לא הסכים לכך ומכאן תביעתו.
  3. ועתה למחלוקת הפרשנית. זכות הנתבעים להתנגד להיתר, תיבחן בהתאם להוראות ההסכם והתקנון.

 

סעיף 3(ו) להסכם קובע

"מוסכם ומוצהר כי בכוונת החברה לבקש שינוי ת.ב.ע בכלל הפרויקט והקונה מתחייב בהתחייבות יסודית לא להתנגד ולא להפריע בדרך כל שהיא לשינוי הת.ב.ע."

סעיף 10(ה) להסכם קובע, בין היתר:

"…מובהר כי החברה תהיה זכאית לבנות דירה נוספת מעל החנויות והקונה לא יתנגד לבניה."

סעיף 19(א)(1) להסכם קובע:

"לקונה לא תהיה כל זכות דעה או התנגדות ביחס לתכנון הכללי של המקרקעין ו/או הבנין ו/או החנויות ו/או מספר החדרים ו/או המבנים ו/או היחידות בבניין, שימושם, יעודם, והחזקתם, ובלבד שהדירה תבנה בהתאם למפרט."

יצוין, כי הצדדים לא טענו כנגד תחולת ההסכם שנערך בין הקבלן לדיירים על מישור היחסים שבין התובע לדיירים.

  1. סעיף 5 לתקנון קובע:

"…לבעלי אולם 608/11 הזכות לשנות את יעוד היחידה מאולם לדירה, בכפוף לקבלת היתר מהרשויות השונות לרבות הפיכת שטח משני לשטח עיקרי. לאחר ביצוע בניה על הגג ו/או השלמת אולם 608/11 לדירה תהיה לבעלי זכויות בדירות ו/או אולם הנ"ל הזכות לתקן את צו הבית המשותף, ללא צורך בהסכמת מי מבעלי הדירות האחרות ובכפוף לכל דין."

  1. וסעיף 6 לתקנון קובע:

"בכפוף לאמור לעיל יוכלו בעלי יחידות המשנה…608/11 או מי מהם, להגיש בקשות לשם קבלת התרי בניה ולשם אישור תוכניות בניין ערים ובקשות לתיקון צו רישום הבית המשותף והתקנון הדרושים לשם הכללת השנויים ו/או הבניה החדשה במסגרת הבית המשותף ולשם כך אף לבקש לשנות את הצמידויות המיוחדות וכן לשנות את שעור חלקי הרכוש המשותף הצמוד לכל דירה, וכן לעשות פעולות נוספות שתהיינה דרושות כדי לממש את הזכויות האמורות לעיל."

  1. סעיפים 5 ו-6 לתקנון קובעים, כאמור, כי לבעלי האולם קיימת הזכות לשנות את ייעוד היחידה מאולם לדירה, בכפוף לקבלת היתר מהרשויות השונות, וללא צורך בהסכמת מי מבעלי הדירות האחרות ובכפוף לכל דין.

משמעות ההוראה היא, שהתקנון מקנה לבעל האולם (התובע) זכות קניינית לשנות את ייעוד היחידה שבבעלותו, ולכן הוא רשאי לעשות כן מבלי שתהיה בידי מי מהדיירים האחרים האפשרות להתנגד לשינוי הייעוד מטעמים קנייניים, כגון שמדובר בשטח משותף או שהסתמכו על מספר יחידות הדיור בבנין כפי שהיו בעת גמר הבניה.

לעומת זאת, הקביעה לפיה שינוי הייעוד כפוף לקבלת היתר מהרשויות וכפוף לכל דין, משמעה כי בידי הדיירים האפשרות לתקוף את בקשת ההיתר מטעמים תכנוניים-משפטיים, כגון סתירה להוראת דין כלשהי, תב"ע וכיוצ"ב.

 

מסקנה זו מתיישבת עם ההוראות בהסכם לפיהן הקבלן (או בענייננו התובע) יהיה זכאי לבנות דירה נוספת מעל החנויות, מבלי שהדייר יתנגד לבנייה. הוראות אלו נועדו לעגן בהסכם את הזכות הקניינית לבצע שינויים בנכס, ולכן הן אינן מאפשרות להתנגד לשינוי מטעמים קנייניים, להבדיל מהזכות להתנגד מטעמים תכנוניים או טעמים אחרים המעוגנים בדין, שקיימת מכח החזקה הכללית שכל הסכמה חוזית נעשית בכפוף לדין הקוגנטי.

  1. חזקה שהצדדים הסכימו שכל שינוי בבנין יעשה לפי החוק, ובהתאם לכך, קבעו הצדדים בסעיף 5 לתקנון כי תיקון צו הבית המשותף יעשה ללא צורך בהסכמת בעלי הדירות "ובכפוף לכל דין". אין בויתור הנתבעים על הטענות הקנייניות כנגד שינוי הייעוד (כגון הטענה שהסתמכו במועד רכישת הדירה על מספר יחידות הדיור בבניין), כדי להוות ויתור על זכות הטיעון כלפי הועדה המחליטה בנוגע להוראות החוק. זכות זו מוקנית בדין.

 

המסקנות לרוכש ו/או המוכר מסביר

יזהר הרוכש ו/או המוכר הסביר וידע כי על אף קיומה של הוראה בתקנון הבית המשותף ו/או בהסכם המכר בדבר היכולת לבנייה מבלי שיזדקק לאישורם של הדיירים הנוספים בבניין נוגעת רק למישור הקנייני, אולם הדרך להגשת התנגדות בנוגע לנושאים תכנוניים פתוחה עבור כל מעוניין בקרקע כאמור בסעיף 100 לחוק התכנון והבניה אשר מקנה לכל מעוניין בקרקע הרואה עצמו נפגע מתכנית, זכות להגיש התנגדות.

 

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

דילוג לתוכן