קניית דירה היא צעד כלכלי משמעותי שצריך לבצע בשיקול דעת ובחכמה. אז מדוע רבים מהרוכשים מוותרים על הייעוץ המקצועי שצפוי לחסוך כספים, למנוע טעויות וגם לייעל את הליך הקנייה? במאמר זה נגיש לכם מידע קריטי לרוכשי דירות, שיעזור לכם לצאת לדרך עם ידע מוקדם ואיכותי.
רכישת דירה בליווי מקצועי מתאים
אז החלטתם בשעה טובה לרכוש דירה. כבר מצאתם את המיועדת ואפילו קיבלתם אישור עקרוני למשכנתא. ועכשיו כל שנותר לכם לעשות הוא להמתין לחוזה המכר, לחתום ולראות את המכירה כסגורה. אבל האם תדעו לזהות בעיות או נתונים בלתי תקינים שצריך להידיין עליהם? האם ביצעתם את כל הבדיקות הנדרשות לגבי הנכס, המוכרים, תנאי המכירה והעלויות? האם תדעו כיצד לתקן את חוזה המכר שמנסח עורך הדין של המוכרים – גורם שכידוע לכם, משרת אך ורק את האינטרסים האישיים של לקוחותיו? לפניכם מידע קריטי לרוכשי דירות. ייתכן שגם אתם, כמו רבים אחרים מאמינים שביצעתם כל בדיקה והצבעתם על כל נתון כדי לקדם את העסקה. אבל גם הפעם, ייתכן שיהיו פערים שיתגלו בדיעבד.
ויתרו על שירותי עו"ד נדל"ן ונותרו ללא הדירה
ניקח למשל את המקרה המפורסם של בני זוג מבת ים, שרכשו בשעה טובה ומוצלחת את דירתם הראשונה. הם קנו אותה משני אחים שקיבלו אותה בירושה ומה רבה הייתה הפתעתם של הזוג כאשר המנוח בכבודו ובעצמו עמד בפתח דלתם וטען שאחרים השתלטו על דירתו…
מה שקרה בפועל, הוא שצמד נוכלים בעלי רקע שמוכר במשטרה, ידעו על נסיעתו המתוכננת של בעל אותה דירה לחו"ל לתקופה. בשלב זה הם פרצו לדירתו והוציאו אותה למכירה. בני הזוג שהעדיפו באותו זמן לחסוך את שכר טרחת עורך הדין ולבצע את כל הבדיקות בעצמם, קיבלו מצמד הנוכלים את פרטי הזהות וגם שטר בעלות על שמם – מסמך שהתברר רק בדיעבד כמזויף. הם כמובן שילמו בעבור הדירה לצמד הנוכלים שנעלם לחלוטין וכעת נותרו ללא הדירה ועם משכנתא עצומה לשלם.
מעוניינים לקנות דירה? אל תפעלו בלי עורך דין נדלן
סיפורי עוקץ בתחום הנדל"ן אינם עניין כה נדיר. אדרבא, במקום שבו מעורבים סכומים משמעותיים, לעולם יהיה מי שינסה לקבל אותם בדרכי מרמה. וכשזה נוגע לניצול פערי הידע התהומיים של הציבור לעומת הידע, הניסיון המקצועי וההיכרות בשטח של עורכי הדין, קצרה הדרך לשלם ביוקר ולסבול מעוגמת נפש קשה.
ולכן עורך דין נדל"ן הוא גורם קריטי ומרכזי מאוד ברכישת הדירות, שאסור לוותר על שירותיו. לו היו משתמשים בני הזוג בגורם משפטי מתאים, הם היו מתוודעים במהירות רבה לזיוף הניירת וגם לעובדה שחשוב לבדוק את פרטי המוכרים עצמם מול כל הגופים והרשויות. מכיוון שעורך הדין כבר מנוסה בבדיקות מול הגופים הללו, הוא יכול לקצר גם את הבירוקרטיה שכרוכה בהם ולחסוך לרוכשים זמן רב.
ייעוץ המשכנתאות חשוב לא פחות
להבדיל מדירות מיד שניה שבהן רואים את הדירה פיזית על כל נתוניה, בדירות חדשות מהקבלן פוגשים את הדירה רק על הנייר. כעת מנסה היזם לפתות אתכם להוסיף עוד מאות אלפי שקלים כדי לרכוש דירה גדולה יותר בפרויקט כמו למשל את הפנטהאוז הנחשק והיוקרתי.
אז הם ממהרים לקחת משכנתא גדולה יותר מזו שמתאימה להם ונקלעים לבורות תשלום עם הזמן שמקשים על תשלומי המשכנתא ועד כדי הפסד הדירה עצמה לבנק. לכן לפני שממהרים לרכוש את הדירה הפייבוריטית שהתאהבתם בה, בודקים תחילה את ההון העצמי הכולל והמדויק – כולל הסכום שהתקבל כעזרה מההורים וזה שמגיע ממכירת דירה קודמת (אם ישנה). לאחר מכן, פונים ליועץ משכנתאות שיבדוק את גובה המשכנתא האפשרי ויבנה תמהיל מתאים לכל שנות החזר המשכנתא, כך שהוא יביא בחשבון גם סיטואציות עתידיות כמו הרחבת המשפחה בעתיד, שינויים אפשריים במקומות העבודה, סכומים עתידיים שייכנסו ויצאו מהחשבון ועוד.
הבדיקות העצמאיות שכדאי לבצע
כעת משקיבלתם ייעוץ לעניין המשכנתא וידוע לכם מהו התקציב, אפשר להתחיל לחפש את הדירה המתאימה. בשלב זה לא יהיה צורך בייעוץ משפטי עדיין, אך תוכלו להתייעץ במידת הצורך עם עורך דין רכישת דירה בכל שלב או לתאם מולו מראש את קבלת שירותיו העתידיים לכשתימצא הדירה המיוחלת. את בדיקת הנכס העצמאית כדאי לבצע באופן רוחבי, כלומר לא להסתפק רק בבדיקה אחת בבת אחת, אלא בכמה בדיקות קטנות על פני שבועיים-חודש לפחות.
בדיקה זו צריכה לכלול לא רק את מאפייני הנכס עצמם אלא גם את הסביבה ביום ובלילה (ואם ניתן גם בעונות השנה), את השכנים, את נוחות הגישה פנימה והחוצה מהשכונה בנסיעות תדירות, את הרעש, הריחות, מאפייני האוכלוסייה, האפשרויות המקומיות, המענה המוניציפלי ועוד. אם מדובר בדירה חדשה, חשוב לוודא מי הבעלים של הקרקע (האם חברת בנייה בטאבו או בחכירה מהמינהל, אולי בעסקת קומבינציה של הקבלן ושל גורם נוסף) ולבדוק מה עוד מתרחש במסגרת הפרויקט והמצב התכנוני של הדירה.
מידע קריטי לעניין חוזה המכר
אם הגעתם למסקנה שהדירה מתאימה לכם ואתם מעוניינים בה, זהו השלב שבו רצוי לפעול מול עורך דין נדל"ן משלכם. עורך הדין יבהיר שאין לחתום על שום זכרון דברים אלא לבקש טיוטת חוזה ולהעביר אותה אליו. חוזה המכר הוא שלב מתקדם מאוד ברכישת הדירה וכל פרט בו יהיה גורלי.
על כן עורך הדין יצטרך לוודא שהחוזה מכיל את מחיר הדירה הסופי שסוכם ולאחר הוצאות פיתוח (אם מדובר בדירה חדשה). כמו כן, החוזה אמור לפרט את תשלומי הקונה כמו מע"מ, חניה, חיבור לחשמל, מים וגז, דוד שמש ועוד.
כמו כן, יש לוודא שמופיע מועד מסירה ברור יחד עם תנאים לקבלת פיצוי במקרה של איחור במסירה בעקבות אירועים מסוימים (כוח עליון למשל). בשלב זה עורך הדין יצטרך לדאוג גם לכלילת ערבויות מתאימות מצידו של המוכר (ערבות בנקאית או ביטוח) ובמיוחד אם מדובר בחברת בנייה וזאת במטרה להגן על הזכויות שלכם כמשלמים את חשבונות הדירה. יש לוודא גם שלוח התשלומים תואם את מועדי התשלומים שסוכמו.
ועוד מידע קריטי לרוכשי דירות שכדאי להכיר:
- שימו לב לתקינות הקירות, הברזים, החלונות והארונות וודאו שאין בדירה עובשים. זה יעזור לכם להעריך את הוצאות השיפוץ האפשרי ולהבין האם תוכלו לעמוד בהן.
- בדיקת נסח הטאבו אמורה להניב מידע לפיו מי שמוכר לכם את הנכס הוא הבעלים הבלעדי בדירה. כמו כן, יש לוודא ששטח הדירה בפועל תואם את הרשום בטאבו. מומלץ להיעזר בעו"ד שיבדוק את הנסח היטב ולעומק.
- יש אנשים שמעוניינים בבדיקת שמאי מקרקעין טרם הקנייה. השמאי יוכל להעריך את שווי הנכס האמיתי ולעדכן אתכם לגבי אפשרויות בניה עתידיות, חריגות בנייה ותוכנית הדירה.
- אם מדובר ברכישת דירה חדשה, יש לברר מיהו הקבלן, לוודא שהוא מופיע ברשימת הקבלנים המוסמכים ושהמוניטין ורמת הבניה שלו תקינים. חפשו גם תביעות בגין ליקויי בנייה בפרויקטים קודמים.
כל אלו ועוד מידע נרחב ישמשו את רוכשי הדירות מתחילת הדרך, אך רק עורך הדין שמלווה את העסקה יוכל להציג לכם תמונת מצב רחבה שמאפשרת החלטות ממקום מושכל ושקול. להתייעצות ראשונית לפני רכישת דירה וקבלת אינפורמציה מתאימה, צרו קשר עם עו"ד יוני לוי ונחזור אליכם לתיאום פגישה בהקדם.
