שינוי ייעוד מקרקעין, דמי הסכמה ודמי היוון הינם פעולות ותשלומים שיש להסדיר, כאשר מחכירים קרקע, לרמ"י (רשות מקרקעי ישראל). העיסוק והסדרת הרישומים אל מול רמ"י, אותו גוף המנהל את קרקעות המדינה, דורש התמקצעות, ניסיון וידע, ולכן בדרך כלל נדרש ליווי של עורך דין מקרקעין בנושאים אלו.
מתי נעשה שינוי יעוד מקרקעין
שינוי יעוד מקרקעין נעשה כאשר יש צורך בשינוי מטרתה של הקרקע בדרך כלל משימוש חקלאי לשימושי דיור, מסחר, מלונאות וכו'. בדרך כלל הבקשה לשינוי יעוד מקרקעין נעשית על ידי המדינה כמענה לביקושי דיור במקום מסוים. עם זאת, את הבקשה יכולים למלא גם יזמים אשר מעוניינים בהרחבת עסקיהם לשטחים המוגדרים כחקלאיים.
כמה זמן דרוש לשינוי יעוד מקרקעין, דמי הסכמה ודמי היוון?
כך או כך, יש לזכור שהן שינוי יעוד מקרקעין, דמי הסכמה ודמי היוון הינם תהליכים וחישובים אשר אורכים זמן. בתהליך של שינוי יעוד, אף נדרשת אסיפת ועדה מיוחדת, אשר צריכה לתת מקום גם להתנגדויות הציבור, מחשש לפגיעה באיכות ורמת החיים של הכלל. כדי להגדיל את סיכויי הבקשה להתקבל, יש למלא אותה ולהגיש לפי כל הנהלים הנדרשים ולהיעזר באנשי מקצוע מנוסים בנושא זה.
מהם דמי הסכמה?
דמי הסכמה, הינם צורת תשלום מיושנת יותר הניתנת למינהל כאשר נעשית מכירה של נכס, אשר הוחכר בחכירה בלתי מהוונת. מכיוון שכיום, מרבית הרכישות נעשות באופן מהוון, תשלום זה כבר כמעט ואיננו קיים. למעשה, תשלום דמי הסכמה מחושב ומוגדר כמס שבח, מכיוון שהוא לוקח בחשבון את הפער הקיים בין עלות המכירה לעלות קניית הקרקע.
במקרים מסוימים, כדאי לחשב את כדאיות ההיוון אל מול דמי ההסכמה, כך שהמס אשר ישולם יהיה הקטן ביותר. אם משולם מס היוון על הנכס, אפשר יהיה להתקזז על דמי הסכמה. גם הראשות המקומית או העיר הספציפית עלולה לגבות דמי השבחה דומים.
כדי להימנע מכפל תשלום, או תשלומים שונים אשר מטרתם דומה, יש לבדוק האם מגיע לכם החזר, חלקי או מלא כנגד התשלום ומינו הגוף שנדרש לגבות את המס או התשלום. התקנות והנהלים השונים לגבי שינוי יעוד מקרקעין, דמי הסכמה ודמי היוון משתנים באופן תדיר, ולכן כדי לא להפסיד כספים באופן מיותר, כדאי להיות מעודכנים בכל החדשות ובהסדרים החדשים.
מה משמעותו של תשלום דמי היוון?
דמי היוון הינם תשלום על חכירת הקרקע למשך 49 שנה או 98. בדרך כלל תשלום זה כבר מחושב באופן אוטומטי, ועומד על כ- 91% מערך הנכס. התשלום נעשה על השימוש בקרקע, קרי הבנייה שתיעשה עליה, או בגין רכישת זכויות בניה נוספות בהתבסס על תוכניות קודמות ולכן היא משולמת מראש ובאופן חד פעמי.
למרות, שבדרך כלל עלות דמי ההיוון ברורה לרוכשים, יש לוודא שוב, כאשר מדובר על מקרים מיוחדים כמו למשל היוון נחלות בקיבוצים ובמושבים. ישנם עוד מספר עקרונות ונהלים אשר קובעים את דמי ההיוון, בהתבסס על מטרות המדינה ויעדיה (כמו במקרים בהם היא מעוניינת בפיזור האוכלוסייה במקום מסוים).
לסיכום
בכל הפעולות הנעשות מול רמ"י ומוסדות המדינה האחרים, כמו שינוי יעוד מקרקעין, דמי הסכמה ודמי היוון, יש לבדוק היטב את הדרישות המקדימות והעתידיות, העלות הנדרשת והמסמכים שיש לצרף. מכיוון שמדובר על תהליכים ארוכים, ועלויות אשר הינן משמעותיות לכלל הרוכשים, אין להקל ראש בבקשת סיוע מעורך דין מקרקעין.
סיוע שכזה יכול לעזור להבין לא רק את נבכי הבירוקרטיה הקיימת ודרך ההתנהלות דרכה, אלא גם להזדכות או לשלם את המס המופחת ביותר האפשרי.
