רכישת דירה מקבלן היא אבן דרך משמעותית בחייו של אדם. רבים רואים בכך הגשמת חלום, צעד משמעותי לעבר יציבות כלכלית ובניית בית חם למשפחה. עם זאת, תהליך זה טומן בחובו גם סיכונים רבים, שכן הוא כרוך בהשקעה כספית משמעותית. מאמר זה נועד להאיר את הצדדים הפחות זוהרים של רכישת דירה מקבלן, תוך התמקדות בסוגים הנפוצים של מחלוקות שעשויות להתעורר במהלך התהליך. אנו נסקור את הסיבות להיווצרות סכסוכי בניה – אילו סוגים של מחלוקות עלולות לצוץ בעת רכישת דירה מקבלן, ההשלכות על הרוכשים ואת הדרכים להתמודד עם אותן בעיות. המטרה היא להעניק לכם ידע חשוב שיסייע לכם להימנע ממלכודות, לקבל החלטות מושכלות ולשמור על זכויותיכם לאורך כל הדרך.
זהירות, סכסוכי בניה
רכישת דירה מקבלן היא כאמור ציון דרך משמעותי בחייו של אדם. תהליך זה כרוך גם בהשקעה כספית משמעותית, ציפייה דרוכה ומתחים רבים. אולם לצד ההתרגשות, חשוב להיות מודעים לכך שרכישת דירה מקבלן עלולה להוביל גם לסכסוכי בנייה לא נעימים ואף בעייתיים מאוד כלכלית ומשפטית. כדי שלא תיתפסו לא ערוכים, בשורות להלן נציג לכם סקירה מפורטת של סוגים נפוצים של מחלוקות, שעשויות להתעורר במהלך רכישת דירה מקבלן, שכדאי להכיר לפני שחותמים על הסכם הרכישה.
עיכובים במסירת הדירה
עיכובים במסירת דירת קבלן עלולים להתרחש על רקע קשיים בביצוע הבנייה (כגון תנאי מזג אוויר קשים, מחסור בחומרי גלם וכדומה), פשיטת רגל של קבלן משנה, עיכובים באישורים ממשלתיים או רשותיים, שינויים בתכנון הדירה לבקשת הרוכשים ועוד.
השלכות העיכובים הללו עשויות לנוע בין אי נוחות לרוכשים, הוצאות נוספות על שכירות לדירת מגורים חלופית לרוכשים בזמן הבנייה, תשלום משכנתא ללא אפשרות לגור בדירה, פגיעה באפשרות להשכיר את הדירה וכיוצא באלה.
הפתרון במקרים רבים הוא לדרוש פיצויים מהקבלן (בהתאם לחוזה) ובמידת הצורך – גם פנייה לבית המשפט לאכיפת תשלום הפיצוי המגיע לכם מהקבלן בגין האיחור במסירת הדירה.
סכסוך בשל ליקויים בדירה
סוגים שונים של ליקויים עלולים להתגלות בדירה שנרכשה מקבלן ובהם: רטיבות, סדקים בקירות, תקלות באינסטלציה או בעבודות החשמל, ריצוף לא אחיד, בעיות צנרת, פגמים מבניים ועוד.
עם ההשלכות הנלוות לליקויים בדירת קבלן, ניתן למנות פגיעה באיכות החיים של הדיירים, הוצאות נוספות על תיקונים, ירידת ערך הדירה וכן הלאה.
לכן חשוב לדעת כי על פי חוק, זוהי אחריות הקבלן לתיקון הליקויים תוך זמן סביר (בהתאם לחוק המכר (דירות), תשל"ג 1973).
הפתרון הוא אם כן, פנייה לקבלן בדרישה לתיקון במסגרת תקופת הבדק או האחריות, פנייה למומחה לבדיקת הליקויים ובהתאם לצורך – גם פנייה לבית המשפט לאכיפת חובתו של הקבלן לביצוע התיקונים הנדרשים.
שינויים במפרט הדירה
ישנם מגוון סוגי שינויים שעלולים להתגלות במפרט הדירה שהוסכם עליו מול הקבלן טרום הבנייה, כולל: שינוי בגודל הדירה, שינוי במיקומי חלונות או דלתות, שינוי בחומרי הגימור, שינוי בצבעים ועוד.
במקרים מסוימים לשינויים הללו ישנה הצדקה, כמו במקרים של שינויים הנדרשים על ידי הרשויות, שינויים הנובעים מבעיות בביצוע הבנייה, שינויים לבקשת הרוכש וכיוצא באלו.
אולם לעניין זה ישנה חשיבות מכרעת לכך שהקבלן יקבל הסכמה מפורשת של הרוכשים לכל שינוי, תוך הקפדה על תיעוד השינויים בחוזה באופן יסודי.
זאת משום שחלק מן השינויים במפרט עשויים לגרור השלכות כדוגמת פגיעה בערך הדירה, אי התאמה לצרכים ולרצונות של הרוכשים וכן הלאה.
גם במקרים כאלו ניתן לדרוש תשלום פיצויים מהקבלן (בהתאם לחוזה), באם החריגה ממפרט הדירה המוסכם התבצעה ללא קבלת אישור מפורש מהרוכשים ומבלי שהשינויים עוגנו כראוי במסגרת הסכם המכירה. גם ביטול העסקה עשוי להתאפשר על רקע זה במקרים חריגים. בכל מקרה, כדאי להיוועץ בעורך דין מקרקעין במקרים הללו כדי לקבל החלטות מושכלות ונכונות.
סכסוכי בניה בגין תשלומים
אחד החששות המשמעותיים מצד רוכשי דירות חדשות מקבלן, הוא דרישות לא צפויות מצד הקבלן לתשלומים נוספים מהרוכשים, עבור שדרוגים שלא סוכמו, דרישה לתשלום עבור תיקונים שהיו באחריות הקבלן וכדומה.
לא אחת איחור בתשלומים מסכן את הרוכש בהטלת קנסות נושאי ריבית ואף בפתיחת הליכים משפטיים כנגדו.
על כן, ישנה חשיבות רבה להגדרת תנאי תשלום ברורים ומפורטים בחוזה הרכישה והכפפת התשלומים לעמידה בלוחות זמנים מצד הקבלן.
במידה וכבר נוצרה מחלוקת על רקע זה מול הקבלן בפרויקט, הפתרון המומלץ במקרים רבים הוא פנייה להליכי גישור וכאשר הדבר אינו מסתייע – פנייה לבית המשפט.
הבטחת רישום כוזבת
כאשר רישום הדירה על שם הרוכש בטאבו אינה מתבצעת בידי הקבלן במסגרת הזמנים שהחוק מגדיר לכך, הדבר עלול להוביל לפגיעה בזכויות הרוכש, קושי במכירת הדירה, חשש מהונאה ועוד.
הפתרון הוא קבלת ערבות מהקבלן לפי חוק המכר דירות, רכישת פוליסת ביטוח לערבויות מכר, ופנייה לבית המשפט במידת הצורך.
הדרכים להתמודד עם סכסוכי בניה
להלן כמה המלצות מועילות למניעת סכסוכים מול הקבלן ברכישת דירה חדשה:
- תיעוד כל ההסכמות: תיעוד בכתב של כל הסכמה בין הצדדים, לרבות שינויים במפרט, הבטחות בעל פה וכדומה.
- ליווי מקצועי: ליווי של שמאי מקרקעין או מהנדס בניין בעת בדיקת הדירה לפני מסירתה.
- תקשורת רציפה: שמירה על קשר רצוף ופתוח עם הקבלן לאורך כל התהליך.
- הכנה לקראת עיכובים: התחשבות באפשרות של עיכובים במסירת הדירה, ותכנון בהתאם.
- רכישת ביטוח ערבויות מכר: ביטוח זה נועד להגן על רוכשי דירות מפני מצב בו לא יוכלו לקבל את הדירה שרכשו, כתוצאה מקריסה כלכלית של היזם.
בקצרה, רכישת דירת קבלן חדשה היא עסקה מרגשת אך כזו הטומנת בחובה מידה לא מבוטלת של סיכון לרוכשים. מודעות לסוגים הנפוצים של מחלוקות עם קבלנים ויזמי בנייה, הבנה של זכויות הרוכש והקפדה על ההמלצות שמנינו לעיל למניעת סכסוכי בנייה, יסייעו לכם להימנע מבעיות לא צפויות ולשמור על זכויותיכם לאורך כל התהליך.
סכסוכי בניה ומחלוקות – אל תוותרו על ליווי של עו"ד
רכישת דירה מקבלן היא עסקה מורכבת ורגישה, הטומנת בחובה סיכונים רבים. במאמר זה דנו בסוגים הנפוצים של מחלוקות שעלולות להתעורר במהלך רכישת דירה מקבלן, כגון עיכובים במסירת הדירה, ליקויים בדירה, שינויים במפרט הדירה, דרישות תשלום שלא סוכמו מראש, בעיות ברישום הנכס במרשם המקרקעין על שם הרוכשים ועוד.
לשם הגנה על זכויותיכם, מומלץ לכל רוכש דירה לפנות להתייעצות עם עורך דין מקרקעין לפני חתימה על חוזה המכר. עורך דין מקצועי יבחן את חוזה המכר, ינהל משא ומתן עם הקבלן, ייצג אתכם במקרה של מחלוקת ויסייע לכם להימנע מבעיות לא צפויות.
משרד עו"ד יוני לוי מתמחה בייצוג רוכשים ומוכרים – בעסקאות פרטיות של נדל"ן ומקרקעין מסחרי-עסקי כאחד. עורך דין יוני לוי בעל ניסיון רב ומעמיק בתחום, ויכול לסייע לכם בכל שלב של עסקת רכישת דירה מקבלן כדי להבטיח את זכויותיכם ושביעות רצונכם.
צרו קשר עוד היום לקבלת ייעוץ משפטי מקצועי ממשרד עו"ד יוני לוי והבטיחו את הצלחת עסקת הרכישה שלכם.
