קניית דירה שנייה: כל מה שחשוב לדעת

קניית דירה שנייה להשקעה מהווה צעד כלכלי נבון לשם תכנון פיננסי אורך טווח. יחד עם זאת, כמו כל צעד בחיים חשוב לבצע את הצעד הזה בתבונה ורק לאחר שהבנו את כל ההשלכות אשר עשויות לחול בעת הקנייה.תפקידו של המאמר הנוכחי הוא להאיר את עיני הקוראים לחלק מהסוגיות החשובות הרלוונטיות בעת קניית דירה שנייה.

 

מס רכישה לדירת מגורים

קניית דירה שנייה על ידי אזרח ישראלי שבבעלותו דירת מגורים טומנת בחובה חבות מס רכישה בגובה 8% עד לתקרת שווי בסך 5,340,425 שקלים חדשים ו-10% ליתרה שלאחריה.

כפי שניתן להבין, מדובר בהוצאה משמעותית אשר מתווספת לעלות קניית הדירה ועשויה לנגוס נתח נכבד מההון העצמי שברשות הקונה.

מס רכישה לנכס שאינו דירת מגורים

שיעור מס הרכישה לנכס שאינו משמש כ'דירת מגורים' הינו בגובה של 6%. עסקינן בנכסי מקרקעין מגוונים כגון: חנויות, משרדים, קרקעות, וכן הקצאת מניות באיגוד מקרקעין.

עוד חשוב לציין כי בהנחה שמדובר ברכישת זכות לבניית דירת מגורים והיתר הבנייה יתקבל בתוך 24 חודשים מיום הקנייה אזי ניתן יהיה לקבל החזר בגובה של 1% ממס הרכישה ששולם.

 

תכנון מס

בעת קניית דירה שנייה, תכנון מס אופטימלי וחוקי עשוי לחסוך לרוכש עשרות אלפי שקלים, לכל הפחות, ולכך השפעה מכרעת על רווחיות וכדאיות ההשקעה הנבחנת. אי לכך, חשוב מאוד לבצע את תכנון המס עוד בראשית הדרך וכחלק מהבדיקות המקדמיות שנעשות בעת חיפוש הדירה לקנייה.

פטור מתשלום מס רכישה לדירה שנייה

חוק מיסוי מקרקעין קובע מקרה בו ניתן יהיה לקבל פטור מתשלום מס רכישה לדירה שנייה. הפטור מתשלום מס רכישה יחול במקרה בו המשקיע ימכור את הדירה הראשונה שבבעלות שלו בתוך 18 חודשים מהיום בו הוא רכש את דירתו השנייה.

חשוב לציין כי במידה והקונה לא ימכור את דירתו השנייה בתוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה השנייה אזי עליו יהיה לשלם את מס הרכישה בתוספת הצמדה וריבית.

קניית הדירה על ידי נכה

חשוב לציין כי במידה שנכה מעוניין בקניית דירה שנייה לצורך מגוריו, ואשר לא תשמש כדירה להשקעה, ישולם מס רכישה בשיעור של 0.5% ללא תקרת שווי במחיר הדירה.

הזכאות להנחה מהסוג הזה הינה לנכה, עיוור, נפגע במערכה או בן משפחה של חייל שנספה במערכה.

יש לציין כי הנחה מהסוג הזה תינתן פעמיים בלבד במהלך חייו של הזכאי כאמור.

 

משכנתא עבור דירה שנייה

בהתאם לתקנות בנק ישראל, נכון למועד כתיבת שורות אלו, ניתן לקבל הלוואה מגובה במשכנתא עד לשיעור של 50% עבור קניית דירה שנייה. אי לכך, יש להיערך מראש בהעמדת הון עצמי בשיעור משמעותי.

בחלק מהמקרים ניתן להגדיל את המשכנתא ו/או ניתן לקחת משכנתא חדשה בשעבוד של הדירה שכבר בבעלותך וזאת בנוסף ללקיחת משכנתא לקניית הדירה השנייה ורישום שעבוד לטובת הבנק על הזכויות בה. בדרך זו ניתן להגדיל את ההון העצמי במידה ניכרת. חשוב להדגיש כי בדרך זו, הדירה נרכשת במינוף מאוד גבוה ובהתאם רמת הסיכון ברכישת הדירה גדלה באופן משמעותי.

תכנית עסקית

קניית דירה שנייה מטרתה להוות אפיק השקעה יציב ומניב לתא המשפחתי. אי לכך, ובניגוד להלך המחשבה הרצוי בעת קניית דירה למגורים, יש להכין תכנית עסקית ולנתח את ההזדמנות שעומדת בפנינו בכדי להבין את גודל הפוטנציאל הטמון בה.

מספר פרמטרים נדרשים שיש לבדוק בטרם הקנייה:

מיקום

כידוע, ככל שמיקום הדירה טוב יותר וקרוב יותר למוסדות ציבור וחינוך וככל שקיימת גישה נוחה לצירי תחבורה, כך הביקוש לשכירות יגדל ובכך ניתן אף לשער כי הנכס ייהנה מעליית ערך לאורך השנים.

 

אופי השכונה

חשוב מאוד לברר את אופי השכונה ובכך ניתן יהיה להבין את אופי השוכרים הפוטנציאליים. עניין זה חשוב מאוד שכן, לדוגמא, אם אינכם מעוניינים להשכיר את הדירה לסטודנטים אזי חשוב לוודא כי השכונה אינה שכונה עם אופי סטודנטיאלי מובהק.

 

שיפוץ

מדובר בעניין אישי אולם מרבית הרוכשים מעדיפים לרכוש דירה שכבר משופצת ושניתן יהיה להשכיר אותה במהירות ובמחיר גבוה. לכך, יש להביא בחשבון שברכישת דירה משופצת נחסך מאתנו הצורך לנהל שיפוץ שלעתים עשוי להיות מלווה במתחים רבים.

ככל שאתם מחליטים לערוך שיפוץ, יש להכין תקציב לשיפוץ ותוכנית עבודה בכדי שעלויות השיפוץ לא יגדלו באופן משמעותי, דבר שעשוי לפגוע בתשואה השוטפת המופקת מהדירה להשקעה.

לפרטים נוספים והתייעצות ראשונית ללא התחייבות, צרו קשר עם עורך דין קניית דירה, עו"ד יוני לוי.