מכירת דירה – המדריך המלא לשנת 2025

להשארת פרטים לשיחת ייעוץ:

כמי שמלווה מוכרי דירות באופן יום יומי, אני יודע עד כמה עסקת המכירה עלולה להיות סבוכה ומורכבת עבור מי שאינו מנוסה בביצוע עסקאות שכלאו. בדיוק לשם כך אני, כעורך דין מקרקעין, נמצא שם לצידכם. כדי להנחות אתכם לכל אורך המכירה, להתמודד עבורכם עם הביורוקרטיות ולהבטיח את השלמת העסקה בהצלחה. קראו את המדריך המלא למכירת דירה לשנת 2025 ומכרו את הדירה שלכם כמו שצריך.

בדיקות מקדמיות – עסקיות לפני מכירת דירה

החלטתם שברצונכם למכור את הדירה. מה עושים עכשיו? בדיוק על כך ברצוני לענות בפרק זה במדריך. אציג לכם את השלבים המקדמיים לפני מכירת דירה.

 

  1. בדיקת שווי הנכס – באיזה מחיר נמכור את הדירה

מניסיוני, מוכרים רבים שאינם מיומנים מספיק מחליטים באופן אינטואיטיבי כמעט באיזה מחיר למכור את דירתם. אני כאן כדי להגיד כי במרבית המקרים השוואה לעסקאות שעל פניו נראות דומות אינה מספיקה. זאת, מאחר שכל דירה ומאפייניה שלה. הנגישות לדירה, כיווני האוויר שלה ואיכות התשתיות, למשל, הם רק חלק מהמאפיינים שיכולים להשפיע על שווי הדירה שלכם בשונה מדירות דומות באזור.

לשם כך תוכלו להזמין שמאי מוסמך לנכס שלכם. השמאי יבצע הערכת שווי עדכנית לנכס וידע, על סמך מומחיותו בתחום, להעריך מה שווי השוק "האובייקטיבי" של הדירה שלכם. אני מסייע כדרך קבע ללקוחותיי בבחירת שמאי אשר יעניק הערכה מדויקת מחד ובעלות שפויה מאידך.

לצד המאפיינים האובייקטיבים בהערכת השווי יש להוסיף את המאפיינים הסובייקטיביים עבורכם. מהו אורך הרוח שלכם עם המכירה? אם ברצונכם למכור את הדירה בהקדם, ייתכן שתהיו מוכנים להוציא אותה לשוק במחיר נמוך מהשווי "האובייקטיבי" שלה. מנגד, אם אין לכם דחיפות כלשהי במכירה, אני אמליץ להוציא את הדירה לשוק בשווי גבוה במעט משווי השוק ולחכות לקונה שיהיה מוכן לשלם סכום זה.

כמו כן, מועדי התשלומים עשויים בהחלט להשפיע על המחיר בו תשווקו את הדירה. לאורך השנים ליוויתי לא מעט מוכרים שהיו זקוקים לאחוז משמעותי מהתמורה כבר במועד החתימה. זאת, לצורך תשלום ראשוני בעסקה אחרת שביצעו. לכן, ייעצתי לאותם מוכרים להסכים לגמישות מסוימת בתמורה הכוללת, עבור תשלום של אחוזים גבוהים יותר מהתמורה כבר במועד החתימה.

לאחר הערכת השווי האובייקטיבי והסובייקטיבי של הדירה, תוכלו להחליט באופן מושכל באיזה מחיר להוציא את הדירה לשוק. מניסיוני, לקוחות שפעלו באופן זה אכן מקסמו את הרווח שלהם מהמכירה.

 

  1. לוקחים בחשבון עלויות נלוות

אני רוצה להדגיש כי עסקת מכר מקרקעין כרוכה בלא מעט עלויות נלוות. עליכם לקחת בחשבון עלויות אלו בבואכם לתכנן את העסקה. לא אחת נתקלתי במוכרים שהתעלמו מהעלויות הנלוות והפסידו בגדול בעקבות כך. משכך, אזכיר בקצרה עלויות נלוות הכרוכות במכירת הדירה:

  1. הוצאות מתווך
  2. הוצאות עו"ד
  3. הוצאות ייעוץ משכנתאות, שמאי, בעל מקצוע לבדק בית ועוד
  4. אגרות הכרוכות בהנפקת אישורים ומסמכים
  5. מס שבח
  6. היטל השבחה
  7. הוצאות שיפוץ לפני מכירת הדירה

סך עלויות אלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים. אני יושב עם לקוחותיי כדי להבין בדיוק את כלל העלויות הנלוות הכרוכות בעסקה. כך אנו מבינים במדויק על אילו סכומים מדובר ויודעים להיערך בהתאם.

 

  1. שיפור פני הדירה

אני ממליץ ללקוחותיי לבצע מקצה שיפורים קל לדירה לפני הוצאתה לשוק. לא כדי להסתיר פגמים חלילה, אלא כדי שהיא תיראה במיטבה כשיבואו הקונים הפוטנציאליים לנכס. לאורך השנים למדתי כי כך ניתן למצוא קונים מרוצים יותר – שגם משלמים יותר.

 

  1. מוציאים את הדירה לשוק – תיווך ושיווק

בשלב זה, אתם כבר מוכנים להוציא את הדירה לשוק. אם תבחרו לשווק את הדירה בעזרת מתווך אעבור על הסכם התיווך ואוודא כי הוא עומד בדרישות הדין. זאת, במיוחד ביחס לסעיפי הבלעדיות. אני אזכיר כי המחוקק מגביל את תקופת הבלעדיות ומתנה את התקופה בשורת פעולות מצד המתווך. כעורך הדין המייצג אתכם, אסייע לכם לעמוד על זכויותיכם החוקיות גם אל מול המתווך שתבחרו.

עם זאת, לעמדתי, לא בכל עסקה חייבים להסתייע במתווך. העלייה הדרמטית במחירי הדירות, והחל מהשנה -2025 – אף במע"מ, הובילה לכך שמדובר בנטל של ממש. אם אתם חושבים שתוכלו למכור את הדירה גם בלי תיווך שיקלו בכובד ראש האם הדבר כדאי.

 

בדיקות מקדמיות משפטיות לפני המכירה

כעת, אציג שורת צעדים משפטיים שנכון בעיני לבצע לפני המכירה:

  1. הוציאו נסח טאבו לדירה

מניסיוני למדתי כי כבר בשלבים המקדמיים נכון להוציא נסח טאבו מקוון לדירה. נסח הטאבו יאפשר לכם לוודא כי זכויותיכם בנכס רשומות כהלכה ולא מוטלים עליו שעבודים ועיקולים כלשהם שיפתיעו אתכם. כך, תוכלו לדעת שאתם מוכרים את דירתכם שלכם, כשהיא נקיה מכל עיקול ושעבוד. 

אני אדגיש כי גם בשנת 2025, על כל גזירותיה הכלכליות, עלות ההנפקה של נסח טאבו מקוון נותרה 17 ₪ בלבד. אם תגיעו לקונים כשכבר יש אצלכם נסח טאבו שביכולתכם להציג להם, הדבר עשוי לזרז מאוד את המכירה ולדרבן את הקונים להשלים את העסקה.

 

  1. תכננו את תשלום המס בעסקה

כידוע, מוכרי דירה חייבים בתשלום מס שבח בשיעור 25% מהרווח הנקי שלהם בעסקה. עם זאת, כעורך דין מקרקעין אני יודע לתכנן את המכירה באופן שעשוי להפחית את תשלומי המס שלכם. כך, למשל, אם אתם משפרי דיור עמידה בלוחות הזמנים שנקבעו בחוק תוכל להוביל לפטור מוחלט מתשלום המס.

על כן, חשוב להגיע בהקדם אל עורך דין מקרקעין לבירור חבות המס הצפויה בעסקה. פעולות נכונות כבר בשלבים המוקדמים יאפשרו לכם לחסוך דרמטית בתשלומי המס – כחוק. 

 

  1. האם המכירה חייבת בהיטל השבחה?

מלבד תכנון תשלומי מס השבח בעסקה שלכם, אבחן האם העסקה חייבת בהיטל השבחה. מדובר במס עירוני המוטל על נכסים במידה שאושרו תוכניות בסביבתם, אשר הוביל לעליית ערך הקרקע. לעיתים נוכל לקבל הנחות בתשלום היטל ההשבחה, למשל אם עליית הערך נבעה מהליכי התחדשות עירונית. משכך, גם כאן תכנון מקדים הוא צעד חשוב והכרחי בדרך לעסקה.

 

  1. התמודדות עם חריגות בניה בנכס

קודם למכירת הנכס, חשוב שתוודאו האם יש בדירה שלכן חריגות בנייה. נכון לשנת 2025 המדיניות היא להעניק אישור עירייה לעסקה אף בהתקיים חריגות בנייה, ואולם עסקה בדירה עם חריגות בנייה חושפת את הצדדים לסנקציות שונות, מגבילה את היכולת לקחת משכנתא ועוד. 

אם נגלה כי קיימות חריגות בניה כלשהן, אוכל לפעול להכשרתן בדיעבד. עם זאת, חשוב לי להדגיש כי לא כל חריגה ניתנת להכשרה. בהתקיים חריגות אותן לא ניתן יהיה להכשיר, נצטרך להתאים את צעדנו לקראת העסקה. על כן, על כל פנים, חשוב מאוד לוודא עוד קודם להתנעת העסקה האם יש בדירה שלכם חריגות בניה.

 

מתקדמים לעסקה עצמה

עד כאן סקרתי צעדים מקדמיים שחשוב לבצע קודם למכירת דירה. כעת, ברצוני להגיע לשלבי המכירה עצמם. גם שלבים אלו אסקור אחד אחר השני.

 

  1. ניהול מו"מ אל מול הקונים

בדקתם את שווי הדירה, פרסמתם את הדירה ומצאתם קונים מתאימים אשר מוכנים לשלם את המחיר שביקשתם. משלב זה מגיע נדבך מרכזי במיוחד בעבודתי, שלב ניהול המשא והמתן אל מול הקונים. אציין שעוד קודם לכן אוודא כי הקונים הוציאו אישור עקרוני למשכנתא וכי הם אכן כשירים מכל בחינה שהיא לבצע את העסקה.

בשלב המשא והמתן אעבוד אל מול עורך הדין של הקונים על ניסוח חוזה מכר מוסכם. במסגרת זאת נקבע את מועדי התשלומים, מועד המסירה של הדירה, בטוחות לקיום החוזה, סעדים ופיצויים במקרים של הפרת החוזה ועוד. המטרה שלי במשא ומתן היא להבטיח את האינטרסים שלכם בעסקה באופן מלא ולחסוך מכם כל סיכון שהוא. עם זאת, אציין כמובן כי מטרתי היא ליצור חוזה הוגן שיהיה משתלם ורווחי לכל הצדדים המעורבים.

עם תום המשא והמתן נגיע אל נוסח חוזי מוסכם. לאחר ההגעה לנוסח מוסכם אכנס את כל הצדדים המעורבים לחתימה על החוזה ועל השלמת השלב החוזי בעסקה.

 

  1. תשלום מס השבח 

בעסקאות שאינן פטורות מתשלום מס שבח, נצטרך להתקדם תיכף לאחר החתימה על החוזה לתשלום מס השבח. החוק מעניק לנו 60 ימים בלבד מיום החתימה על החוזה לתשלום מס השבח. תוך 30 ימים עלינו לעדכן את רשויות המס על ביצוע העסקה.

ואולם, בהתאם להוראות סעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין, נוכל לבקש דחיה של תשלום המס עד לתשלום 40% מהתמורה, מתן החזקה בדירה או מתן ייפוי כוח בלתי חוזר לרישום הנכס על שם הקונים. עם זאת, דחיית התשלום תחייב אתכם בתשלומי ריבית והצמדה.

 

  1. מקדמות מס שבח

אם אתם צריכים לשלם מס שבח, הקונים יצטרכו לשלם מקדמות מס שבח. 7% מהתמורה לא ישולמו לכם אלא ישירות לרשויות המס, על חשבון מס השבח שלכם. אם סכום זה עולה על סך מס השבח שאתם נדרשים לשלם, אגיש בקשה להקטנת מקדמות מס שבח. כך, הקונים ישלמו עבורכם את מלוא המס ואתם תקבלו תמורה נקיה.

 

  1. השלמת רישום הנכס על שם הקונים

אני אדגיש כי חוזה המכר מקנה לרוכשים את הזכות החוזית בדירה. ואולם, רק רישום הזכויות בטאבו (או בפנקס / אצל החברה המשכנת בהיעדר טאבו) מגבש גם זכותם הקניינית של הקונים בנכס. על כן, כדי להשלים את העסקה בהקדם, אפעל לרישום הנכס על שם הקונים.

 

עם מי יש ליצור קשר בדרך על מנת למכור דירה בהצלחה, ברווח מקסימלי ומינימום הוצאות?

עסקת מכירת דירה שאיננה מלווה על ידי עורך דין נדל"ן מנוסה – היא בעלת פוטנציאל סיבוכיות גבוה ועלולה להסתיים בהפסדים כספיים ותסבוכות משפטיות מיותרות למי מהצדדים. לכן ההמלצה הכי טובה שמשרדנו יכול להציע לכם כמי שמתכננים למכור את דירתם בקרוב, היא להקדים תרופה למכה ולהסתייע בשירותי ליווי משפטי מטעם עורך דין טוב למכירת דירה.

 

יוני לוי משרד עו"ד

מוכרים דירה? פנו אליי לקבלת ייעוץ משפטי מקיף בעסקה. אני, עו"ד יוני לוי, מתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב בתחום. לאורך השנים ליוויתי מאות מוכרי דירות, באחוזי הצלחה גבוהים ולצד יחס אישי ומכבד לכל לקוח. הנה מעט ממה שהלקוחות שלי חושבים עליי:

"נעזרנו בשירותיו של יוני לרכישת דירה בעסקה מורכבת. יוני ליווה אותנו לאורך כל התהליך, ידע לייצג את האינטרסים שלנו, להתייחס לכל הפרטים הקטנים ולערב אותנו היכן שצריך. היום, שנה אחרי תחילת הרכישה, אני יודע להמליץ בפה מלא על יוני. כל מי שיבחר בו יהנה משירות מקצועי, אמין ואדיב. יוני תודה רבה לך!" – בר

"עו"ד מקצועי, אמין, אדיב ויסודי. מומלץ בחום!" – יקיר

ברשותך אני רוצה לעבור איתך על מספר פרטים כדי שנוכל לבדוק התאמה לשירות:
מעולה! שנקבע פגישה?
מכירת דירה - המדריך המלא לשנת 2024 - עורך דין יוני לוי
תמונה של עו"ד יוני לוי
עו"ד יוני לוי

עורך דין מקרקעין, המלווה פרויקטים של נדל"ן בארץ ובחו"ל כבר מעל 10 שנים. אני חי, נושם ואוהב את עולם הנדל"ן ושמח להעניק מהידע והניסיון המקצועי שלי ללקוחותיי. אני מאמין שלכל אחד מגיע עתיד כלכלי טוב ויציב, ואני כאן ללוות אתכם בפשטות, בתהליכים מורכבים בעולם הנדל"ן.

משרדנו בתקשורת

יוני לוי כתבה ישראל היום

סוגים שונים של פרויקטים בתחום המקרקעין - מאמר מקיף עם עו"ד יוני לוי


קרא עוד ⟵

יוני לוי רשת 13

ייפוי כוח מתמשך - מאמר מקיף שהתפרסם באתר רשת 13 עם עו"ד יוני לוי


קרא עוד ⟵

יוני לוי כתבה ביזפורטל

איך מוצאים עורך דין מקרקעין מומלץ שאפשר לסמוך עליו? - מאמר מקיף עם עו"ד יוני לוי


קרא עוד ⟵

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

Google ג גוגל
5.0
מבוסס על 83 ביקורות
×
js_loader
Google ג גוגל
5.0
מבוסס על 83 ביקורות
×
js_loader
Facebook ג גוגל
5.0
מבוסס על 13 ביקורות
×
js_loader
היי שמח שפנית אליי, בוא נשוחח בוואטסאפ