מכירת נדל"ן מהווה עסקה גדולה בעלת משמעויות פיננסיות, קנייניות ומשפטיות כבדות משקל. לאור העלות הגבוהה של נכסי מקרקעין בישראל, חשוב להבין מה צופן לכם תהליך מכירת הדירה שבבעלותכם ומי הגורמים המקצועיים המוערבים בו. את כל הפרטים הללו, תמצאו בסקירה זו שבה יפורטו השלבים במכירת דירה – המדריך המלא לשנת 2024.
מה צריך בשביל למכור דירה? על השלבים השונים בעסקת המכירה
על מנת להעמיד דירה למכירה, יש לעבור דרך מספר שלבים עיקריים:
- בודקים את שווי הדירה: בדיקת שווי הדירה היא מהצעדים הראשונים שתדרשו לבצע לטובת מכירת דירה. הדבר יכול להתבצע בכמה אופנים ובהם: בירור לגבי עסקאות של נכסים דומים באזור, הערכת שווי נכס על ידי שמאי מקרקעין, בדיקה מקיפה באינטרנט לגבי השווי של נכסי מקרקעין באותו סדר גודל ואזור, שימוש במחשבוני נדל"ן הזמינים באינטרנט ומאפשרים שקלול של מכלול הנתונים הנוגעים לדירה לטובת קבלת אומדן לשווי הנכס בשוק החופשי. עורך דין מקרקעין בעל ניסיון ידע לעזור לכם בשלב זה, טרום עסקת המכר ולהמליץ לכם באיזה מחיר מכירה כדאי לכם לפרסם את הדירה שלכם, כנגזרת של מאפייני הדירה ותנאי השוק.
- מכינים את הדירה למכירה: לקראת מכירה הדירה כדאי לערוך בה מקצה שיפורים לשיפור הנראות הכללית (כמו צביעה, תיקונים, שיפוצים קלים ועוד) ומצב התשתיות בה. כך תוכלו להעלות את ערך הדירה בעיני רוכשים פוטנציאליים ולהצדיק את מחיר המכירה שאתם מבקשים תמורתה, גם אם הוא גבוה ביחס למחיר השוק.
- מעמידים את הדירה למכירה: זה השלב שבו תפרסמו את דירתכם למכירה בערוצים שונים, כדוגמת לוחות נדל"ן מקוונים, ערוצי מדיה חברתית, עיתונים ומקומונים ו/או מתווכי נדל"ן.
- מוציאים נסח טאבו: נסח טאבו הוא מסמך רשמי הכולל פירוט של נתוני הדירה העומדת למכירה, בהתאם לרישומה בפנקס המקרקעין. מסמך זה מאפשר למוכרים לוודא שהזכויות בדירה רשומות על שמם באופן תקין ושלא קיימות בעיות ברישום הנכס שעלולות להפריע להשלמת עסקת המכירה. זהו גם אמצעי להבטיח שהדירה המועמדת למכירה נקייה מעיקולים ומהערות אזהרה. את נסח הטאבו חשוב להוציא בעזרת עו"ד מקרקעין כדי לקצר תהליכים ולקבל ייעוץ על התמודדות עם בעיות העולות מהמסמך במידת הצורך.
- מבררים את חבות המס הצפויה: מכירת דירה נחשבת כאירוע מס בישראל ולרוב גוררת חבות במס שבח, שעשוי להגיע לסכומים מכובדים. אולם באמצעות בדיקה מקדמית המבוצעת בידי עורך דין לענייני מקרקעין, ניתן לאמוד מראש את חבות המס הצפויה בעסקת המכר, ולהיערך לעסקה באופן שיכול להקטין את שומת מס השבח בגינה ואף לזכות את המוכרים בפטור מתשלום מס שבח, בתנאים מסוימים. עורך דין מיסוי מקרקעין יוכל לסייע לכם בתכנון מס מקדים לקראת העסקה כדי להפחית את הוצאות המיסוי שלכם במסגרתה למינימום האפשרי.
- שוללים חריגות בניה: חשוב לבדוק לפני עסקת המכירה אם קיימות בדירתכם אי אלו חריגות בנייה. שכן, הדבר עלול למנוע קבלת אישור עיריה לטאבו, שהוא מסמך שכמוכרים, תצטרכו להפיק כדי להעביר את רישום הזכויות בדירה על שמם של הרוכשים. לא זאת בלבד, אלא שהבנקים למשכנתאות אינם ממהרים להעמיד משכנתא לטובת רוכשי דירות שאין עבורן אישור עיריה לטאבו. כדי שעסקת המכירה לא "תיפול" בנסיבות כאלו, חשוב לבדוק אם הנכס נקי מחריגות בנייה ובמידת הצורך – לפעול לתיקונן ולהסדרתן טרום המכירה.
- מוודאים אם יש חיוב בהיטל השבחה: במידה ומאז המועד בו הדירה נרכשה על ידכם אושרו זכויות בנייה נוספות בנכס ו/או הקלות בנייה בו כחלק מתוכניות בניין עיר לדירה שבבעלותכם, ייתכן שהמכירה תגרור חבות בתשלום של היטל השבחה בגין הדירה. לרוב חיוב זה חל על המוכרים בעסקה ויש לקחתו בחשבון כשמעריכים את רווחיותה. לכן חשוב לבדוק מול העיריה מראש בעזרת עו"ד נדל"ן האם צפוי לכם חיוב בהיטל השבחה או כל תשלום רשותי אחר, כגון אגרת פיתוח, סלילת כבישים, ביוב, תיעול ועוד.
- חותמים על הסכם מכר ומקבלים מקדמה: זהו השלב שחותם רשמית את המשא ומתן בין הצדדים לאחר שעורך דינכם ניסח למענכם הסכם מכירה שקיבל את הסכמת הרוכשים. במעמד החתימה הקונים נדרשים לשלם למוכרים מקדמה על החשבון. לאחר שהחוזה נחתם לא תוכלו לשנותו ללא הסכמת הקונים, אז חשוב להגיע למעמד רק אחרי שאישרתם את כל התנאים בו.
- קבלת תמורת המכירה: בהסכם המכר מפורטים השלבים והמועדים השונים שבהם תקבלו מהרוכשים את שאר התשלומים עבור הדירה שמכרתם.
- מדווחים לרשות המיסים: עליכם להגיש בתוך 30 ימים ממועד החתימה על חוזה המכר, הצהרה למיסוי מקרקעין על מכירת הדירה ובהמשך לכך, לשלם את מס השבח בגין המכירה.
עם מי יש ליצור קשר בדרך על מנת למכור דירה בהצלחה, ברווח מקסימלי ומינימום הוצאות?
עסקת מכירת דירה שאיננה מלווה על ידי עורך דין נדל"ן מנוסה – היא בעלת פוטנציאל סיבוכיות גבוה ועלולה להסתיים בהפסדים כספיים ותסבוכות משפטיות מיותרות למי מהצדדים. לכן ההמלצה הכי טובה שמשרדנו יכול להציע לכם כמי שמתכננים למכור את דירתם בקרוב, היא להקדים תרופה למכה ולהסתייע בשירותי ליווי משפטי מטעם עורך דין טוב למכירת דירה.
מכירת דירה בשנת 2024 – הדרך לעסקת מכירה משתלמת ובטוחה מתחילה כאן
מתכננים למכור את הדירה שבבעלותכם? למשרד עו"ד יוני לוי ניסיון עשיר בליווי מוכרי דירות בעסקאות מקרקעין, שיכול לסייע לכם מאוד בתהליך. משרדנו מציע למיוצגיו שירותי ייצוג וליווי משפטי מקיפים בתהליך למכירת הדירה, לרבות שירות להכנת חוזה מכר שייצג את האינטרסים שלכם בעסקה באופן אופטימלי, לרבות במישור המיסויי ויגן על זכויותיכם כמוכרים.
למידע נוסף על תהליך מכירת דירה והדרך להפיק ממנו תועלת מירבית – פנו למשרד עורך דין יוני לוי בהקדם לתיאום שיחת ייעוץ ללא התחייבות. מלאו בטופס הבא את פרטי הקשר שלכם, או חייגו אלינו כעת: 077-804-1632.
שאלות ותשובות:
מה זה ייפוי כוח נוטריוני?
ייפוי כוח נוטריוני הוא ייפוי כוח שנותן אדם אחד לאדם אחר לפעול יחד איתו, בשמו או במקומו, ולבצע פעולות בעלות אופי משפטי. עם הפעולות הללו ניתן למנות חתימה על חוזים או הסכמים, פעולות כספיות וכל פעולה שבהעדר ייפוי כוח, אך ורק מי שהעניק את ייפוי הכוח היה רשאי לבצע.
איך מתבצע הליך הענקת ייפוי כוח נוטריוני?
בראש ובראשונה, הנוטריון מזהה את כל הצדדים השותפים הליך הענקת ייפוי הכוח. הוא מזהה הן את מי שמעניקים את ייפוי הכוח והן את אלה המקבלים אותו. בשלב הבא, הנוטריון מברר בצורה מדויקת הן את מטרת ייפוי הכוח והן את המגבלות שיחולו עליו, אם יחולו. בשלב השלישי מנסח הנוטריון את ייפוי הכוח. בהמשך הוא מחתים את כל הצדדים, ומאותו הרגע ייפוי הכוח תקף.
האם ייפוי כוח לפעול בעסק הופך את מיופה הכוח לבעל העסק?
התשובה שלילית. מיופה הכוח הוא אך ורק שליח, ולא יותר. ייפוי הכוח יכול אמנם מסמיך אותו לפעול בעסק או בשם העסק, אבל לא הופך את מיופה הכוח לבעל העסק, או מעניק לו יסוד לטענת בעלות בעסק.
מה זה ייפוי כוח נוטריוני מתמשך?
ייפוי כוח נוטריוני מתמשך הוא ייפוי כוח שנחתם בפני נוטריון, כאשר החותם בגיר וכשיר לחתום עליו. ייפוי הכוח נכנס לתוקף באשר מי שחתום עליו איבד את הכשירות והיכולות שלו לנהל את ענייניו, ובכלל זה ענייני כספים, ואז המוטב, מי שלו ניתן ייפוי הכוח, יוכל לפעול בהתאם לסמכות שייפוי הכוח מעניק לו.
מעוניין למכור דירה? להתיעצות וליווי השאר פרטים כאן.
