כעורך דין מקרקעין אני מלווה נציגויות דיירים בפרויקטים של פינוי בינוי. לא אחת אני נתקל בדיירים שלא מכירים בצורה טובה מספיק את זכויותיהם וכתוצאה מכך מקבלים פחות ממה שמגיע להם. על כן, במאמר זה ברצוני להציג לכם מה מקבלים בפרויקט פינוי בינוי ואדגיש כיצד תוודאו שאתם מקבלים בפועל את התמורה המגיעה לכם.
הדירה החדשה שתקבלו בפרויקט פינוי בינוי
אני בטוח שאתם יודעים כי גולת הכותרת של פרויקט פינוי ביני היא הדירה החדשה שתקבלו – חינם אין כסף. אתם תמסרו ליזם את זכויותיכם בדירתכם הנוכחית. היזם יהרוס את המבנה הקיים ויבנה תחתיו בניין חדש ומשודרג. אתם תקבלו דירה חדשה, גדולה יותר ואיכותית יותר, מבלי לשלם על כך כלל ליזם.
היזם, מצדו, יבנה דירות חדשות אותם ימכור לצדדים שלישיים, מבלי שיידרש לשלם על הקרקע. כך יוצא כי מדובר בעסקה המרצה את כל המעורבים בה. זאת, כמובן, בתנאי שהפרויקט מנוהל נכון מבחינה כלכלית. אני אזכיר בקצרה כי בכל פרויקט פינוי בינוי חובה להביא שמאי שיעריך את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, כך שסדר גודל בדבר הרווח האישי והמצרפי הצפוי מהפרויקט אמור להיות לכם עוד לפני תחילת העבודות.
מאפייני דירת התמורה
אני רוצה להדגיש כי לא מספיק לדעת שתקבלו דירה חדשה, אלא יש לדעת כמובן מה יהיו מאפייניה. מאפייני הדירה נקבעים בהתאם להסכם שלכם אל מול היזם. מניסיוני, במקרים בהם נציגות הדיירים מיוצגת על ידי עורך דין מקרקעין מטעמה, התמורה שהדיירים מקבלים גדלה. עם זאת, התמורה כפופה כמובן לכדאיות הכלכלית של הפרויקט ולחוקי התכנון והבניה הרלוונטיים.
לרוב, דירת התמורה לא עולה על הגודל הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין לשם קבלת הפטור ממס שבח בעסקה. להלן אציג לכם את התנאים לפטור ממס שבח בעסקת קומבינציה מסוג פינוי בינוי ואתם כבר תדעו כי על פי רוב הדירה החדשה שאתם צפויים לקבל תעמוד בתנאים אלו.
פיתוח עירוני כולל
אני שמח לבשר כי בפינוי בינוי לא תקבלו רק דירה חדשה, אלא פיתוח עירוני כולל של סביבת הדירה. האזור כולו עובר שינוי תב"ע, פיתוח תשתיות, אזורי מסחר ואזורים ירוקים – לרווחת התושבים.
פטור ממס שבח בעסקה
תמורה נוספת שתקבלו בפרויקט פינוי בינוי היא פטור מלא ממס שבח. עם זאת, אני אדגיש שתנאי לקבלת הפטור הוא ששווי הדירה החדשה לא יעלה על שווי החלופה הגבוהה מבין החלופות אותן אציג, הקבועות בסעיף 49כב(א) לחוק מיסוי מקרקעין:
- 150% משווי הדירה המקורית
- שווי דירה בשטח 120 מ"ר באזור
- שווי דירת מגורים ששטחה 150% משטח הדירה המקורית, במתחם המגורים, ובכל מקרה שטחה אינו עולה על 200 מ"ר.
אם שווי דירה לפי אחת מהחלופות שהצגתי עולה על שווי הדירה החדשה שאתם מקבלים, תהיו זכאים לפטור מלא ממס שבח. כך, למשל, ייצגתי דייר שקיבל דירה בשטח 110 מ"ר במקום דירה ששטחה היה 70 מ"ר בלבד. אמנם שטח הדירה החדשה היה 157% מהדירה המקורית, ושווי הדירה עמד על 180% משווי הדירה המקורית, אך מכיוון ששטח הדירה לא עלה על 120 מ"ר – הדייר היה זכאי לפטור ממס שבח.
בפרויקט אחר אותו ליוויתי, הדייר קיבל דירה בשטח 130 מ"ר ובשווי 3 מיליון שקלים, במקום דירתו שהייתה בשטח 100 מ"ר ושוויה 1.8 מיליון שקלים. אמנם שטח הדירה עלה על 120 מ"ר ושוויה היה יותר מ-150% מהדירה המקורית, אך מאחר שהשטח לא עלה על 150%, גם אותו דייר היה זכאי לפטור ממס.
היזם נושא בתשלומים
אכן, כפי שציינתי, ככלל בעלי הדירות יהיו פטורים ממס. ואולם, חיובי מס מסוימים יכולים להיות מוטלים על העסקה. כך, למשל, הפטור מהיטל השבחה אינו מוחלט ותלוי בנסיבות הפרויקט. עם זאת, היזם הוא זה שנושא בכל התשלומים הכרוכים בעסקה ולא בעלי הדירות. גם זאת אני ממליץ לכם לעגן מפורשות בהסכם כדי למנוע אי בהירות בהמשך הדרך.
מימון דיור חלופי לאורך שנות העבודות
בעלי הדירות מקבלים מהיזם שכר דירה לכל אורך שנות העבודות. לרוב, שכר הדירה ייקבע בהתאם לשווי השוק של הדירה ערב מסירתה לקבלן ובתנאי שיתאפשר לבעלי הדירות לשכור דירה דומה באזור. אני מציע לכם לקבוע במפורש מה יהיה גובה שכר הדירה לכל משפחה, הצמדה למדד וכן הלאה. כך, תהיה לכם צפיות מלאה באשר למגיע לכם.
דירת תמורה לאוכלוסיות מיוחדות
לבסוף, אדגיש כי קשישים ובעלי מוגבלויות זכאים לתמורה ייחודית בפרויקט פינוי בינוי. על פי חוק, היזם יהיה מחויב להציע להם דירה בבניין שכבר עבר התחדשות עירונית חלף דירתם בפרויקט הנוכחי. כך, ייחסך מהם הצורך לעבור דירה, לחיות בשכירות וכעבור מספר שנים לשוב אל דירתם המקורית. הם יוכלו לעבור ישירות לדירה החדשה וליהנות ממנה חינם אין כסף.
מעבר לכך, היזם מחויב להציע לאותן אוכלוסיות תמורות ייחודיות נוספות, דוגמת מעבר לבית אבות ותשלומי איזון, קבלת דירה שאינה דירת תמורה ותשלומי איזון, קבלת שתי דירות קטנות ועוד. אם בעלי דירות אלו לא יקבלו את המוצע להם, הם יהיו זכאים לסרב לפרויקט והסירוב שלהם ייחשב לסביר.
יוני לוי עו"ד מקרקעין
הבניין שלכם מיועד לפינוי בינוי? פנו אליי וודאו כי אתם מקבלים את כלל הזכויות המגיעות לכם. אני, עו"ד יוני לוי, מתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב בעולם זה. לאורך השנים ליוויתי עשרות נציגויות דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, באחוזי הצלחה גבוהים ולצד יחס אישי ומכבד לכל לקוח. הנה מעט ממה שהלקוחות שלי חושבים עליי:
"יוני מקצוען אמיתי! תודעת שירות גבוהה, עו"ד שרואה את הלקוח. שיהיה לך בהצלחה🙏" – ניר
"יוני עזר לי בייצוג בתהליך קניית הדירה – איש נעים הליכות מקצועי , חד , אמין ביותר שמח שהלכנו ונלך עוד דרך ביחד" – בן
מ- א' עד ת'
- 11 שנות ניסיון
- עבודה בגישת "איך כן" ולא בגישת "למה לא"
- בעל חותם הזהב מבית Dun & Bradstreet
