כמי שמלווה עסקאות מכר דירות באופן יום יומי, אני מודע לרגישות המיוחדת שיכולה להיווצר במכירת דירה מושכרת. על כן, יש לפעול בעסקאות שכאלו במיומנות מתאימה כדי להפיק ממנה את המירב. במאמר זה אציג לכם טיפים מניסיוני למכירת דירה מושכרת, שיאפשרו לכם לנהל את המכירה בצורה טובה ולהפיק ממנה רווח מקסימלי. המשיכו לקרוא ומצאו את כל המידע הדרוש בתחום.
1. נהלו שיח גלוי עם השוכר
לא מעט פעמים ליוויתי מוכרים שניסו לשמור על העסקה שלהם דיסקרטית יחסית ושיתפו אותה עם מינימום אנשים הכרחי. ואולם, בתוך מינימום אנשים זה, חיוני בעיני לשתף את השוכר שלכם בכוונתכם למכור את הדירה.
פעמים רבות השוכר שלכם יהיה באותם פורומים וקבוצות כמוכם בהם תפרסמו את הדירה למכירה. כדי שהוא ישתף פעולה כמו שצריך לאורך הדרך, אני ממליץ לכם בחום לספר לשוכר על כוונתכם למכור את הדירה מראש. כך, הוא ישמע על המכירה ישירות מכם ולא ייתקל בה בקבוצות השונות.
בהמשך, אתם תצטרכו את שיתוף הפעולה של השוכר כדי למכור את הנכס. השוכר הוא הפנים של הבית לאורך תקופת השכירות ואם אתם תפנו אליו בגישה מכבדת מלכתחילה, יגברו הסיכויים שהוא ישיב לכם עין בעין וינהג בהתאם.
2. מועד המכירה וחוזה השכירות
התרחיש הטוב ביותר מבחינתכם יהיה, כמובן, למכור את הנכס עם תום תקופת השכירות. ואולם, במציאות, גורמים שונים עלולים למנוע זאת מכם. כך, למשל, טיפלתי במקרים בהם הגיעה למוכרים הזדמנות גדולה אך לעסקה מיידית בעוד שהדירה הייתה מושכרת חודשים קדימה. במקרים אחרים ראיתי כיצד השתהות במכירה עד למועד תום החוזה הובילה לכך שהדירה עמדה ריקה במשך מספר חודשים.
משכך, אני ממליץ לכם מלכתחילה לנסות למצוא רוכשים אשר מועד המסירה הרצוי עבורם יהיה מועד תום החוזה. במקרים בהם הסכמי שכירות מקנים לשוכרים חזקה בדירה עד לחודשי הקיץ, הדבר יכול להתכנס בקלות יחסית.
אם הרוכשים מעוניינים לרכוש את הדירה מוקדם יותר, נסו לשכנע אותם לרכוש את הדירה תחת חוזה השכירות. כך, הרוכשים ייהנו מפירות השכירות בחודשים הראשונים וחוזה השכירות ביניכם לבין השוכרים לא ייפגע – הרוכשים פשוט ייכנסו בנעליכם. אציין כי החוק מתיר לכם לעשות זאת תוך מתן הודעה לשוכרים בדבר מכירת הדירה.
במקרים בהם הרוכשים יהיו מעוניינים להיכנס בעצמם לדירה ולא להמתין, נהלו שיח עם השוכרים וודאו מה ניתן לעשות. לאורך השנים ליוויתי עסקאות בהן הצענו לשוכרים פיצוי משמעותי כדי שיסכימו לעזוב מוקדם את הדירה. השוכרים שמחו על ההזדמנות לקבל סכומי כסף נאים והמוכרים נהנו מעסקה מוצלחת במיוחד.
לסיום פרק זה אציין כי ליוויתי מספר עסקאות בהן בחוזה השכירות עצמו נקבע כי למשכיר שמורה זכות ביטול מכל סיבה שהיא. במקרים שכאלו תוכלו לבטל את חוזה השכירות ולמכור את הדירה. ואולם, סעיף שכזה תקף רק אם הוא כולל התראה של 90 ימים מראש לפחות מצד המשכיר, וכן זכות שכזו שמורה לשוכר – תוך הודעה בטווח של 60 יום בלבד קודם למועד העזיבה.
3. קחו מרווח ביטחון
אני רוצה להמליץ לכם בחום לקחת מרווח ביטחון בין מועד תום השכירות לבין מועד המסירה הצפוי של הדירה. אתם תצטרכו למסור את הדירה ריקה, משמע שהשוכרים צריכים להתפנות עוד קודם למועד המסירה. עם זאת, כולנו מכירים מקרים בהם השוכרים לא התפנו מהדירה בזמן והמשכירים היו צריכים לפנות לערכאות משפטיות כדי לגרום לפינוי.
אני אזכיר לכם כי תקנות סדר הדין מציעות הליך מזורז לפינוי מושכר. תקנה 81 לתקנות סדר הדין קובעת לוח זמנים מזורז המאפשר למשכירים לדאוג לפינוי המושכר שלהם תוך שלושה חודשים לכל היותר. על כן, אם מתעורר אצלכם חשש שהשוכרים לא יפנו את הנכס בזמן קחו מרווח ביטחון עד 3 חודשים כדי לוודא שתוכלו למסור את הנכס כשהוא פנוי ומוכן למסירה.
4. מכירת דירה מושכרת – הזדמנות ולא עול
אני אדגיש לבסוף כי עבור לא מעט רוכשים דירה מושכרת היא הזדמנות ולא עול. אם הרוכשים מעוניינים בדירה לצרכי השקעה מכירת דירה מושכרת יכולה להוות פרס של ממש עבורם, שכן הם לא יאלצו לחפש שוכרים חדשים אלא יוכלו להמשיך את השכירות הקיימת. כך, הם יחסכו לעצמם עלויות מתווך דירות ועלויות נוספות הכרוכות בעסקה וייהנו מהיות הדירה מושכרת.
טיפים למכירת דירה מושכרת – סיכום
לסיכום, קודם למכירת דירה מושכרת, נהלו שיח גלוי עם השוכר. כך, תגבירו את הסיכויים לשיתוף פעולה אפקטיבי ביניכם. נסו לתאם את מועד המסירה עם תום תקופת השכירות, וגם במקרים בהם הדבר לא יתאפשר אל תפגעו בחוזה. עם זאת, ניתן להציע לשוכר פיצוי נדיב ואם הוא יסכים לו – לסיים את תקופת השכירות מוקדם יותר מהקבוע בחוזה. כמו כן, קחו לעצמכם מרווח ביטחון מספיק למקרים בהם יתעוררו קשיים בפינוי הדירה.
יוני לוי משרד עו"ד
מוכרים דירה מושכרת? פנו אליי לקבלת ייעוץ משפטי מקיף במכירה. אני, עו"ד יוני לוי, מתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב שנים בתחום. לאורך השנים טיפלתי במכירות דירות מושכרות רבות, באחוזי הצלחה גבוהים ולצד יחס אישי ומכבד לכל לקוח. הנה מעט ממה שהלקוחות שלי חושבים עליי:
"קשה למצוא עורכי דין היום כמו יוני – כנה, זמין, משיג תוצאות, ובעל ידע מקיף ומרשים" – אורי
"עו״ד יוני לוי ליווה אותנו בתהליך מורכב של מכירת דירה ורכישת דירה חדשה במקביל. היה מקצועי מאוד, זריז מאוד ותמיד תמיד זמין אלינו. תודה יוני שליווית אותנו לאורך כל הדרך! מעריכים וממליצים בחום!" – טל
מ- א' עד ת'
- 11 שנות ניסיון
- עבודה בגישת "איך כן" ולא בגישת "למה לא"
- בעל חותם הזהב מבית Dun & Bradstreet
