כמי שעוסק בדיני מקרקעין מזה שנים, ליוויתי מוכרי דירות רבים ונחשפתי למכירות שהיו הצלחה גדולה, כמו גם למכירות שהסתיימו בכישלון. כדי שהמכירה שלכם תימנה על המוצלחות ולא על הנכשלות חלילה, אני רוצה להציג לכם 5 דברים שחשוב לדעת לפני שמוכרים דירה. עקבו אחר דברים אלו, והבטיחו שהמכירה תהיה משתלמת.
1. מה שווי השוק של הדירה? האם לקחנו בחשבון גם זכויות בניה?
שווי הדירה נראה לפעמים טריוויאלי למדי, אך לרוב זה ממש לא כך. ליוויתי אינספור עסקאות בהם המחיר המבוקש היה שונה מהותית מהשווי האמיתי של הנכס, לכאן או לכאן. לאורך השנים גיליתי כי מרבית המוכרים נכנסים ליד 2, מדלן או כל אתר אחר, בודקים באיזה מחיר נמכרו דירות דומות, ומשווקים את הנכס שלהם בהתאם.
כמובן שיש היגיון בשיטה זו ומדובר בבסיס סביר לתמחור הנכס שלכם, אך הוא בכלל לא מספיק. שווי של דירה נקבע בהתאם למספר מאפיינים, שאת רובם לא תוכלו ללמוד מהשוואה סתמית לעסקאות בקרבת מקום. תצטרכו לבחון את מספר כיווני האוויר של הדירה, הנגישות לדירה, חניות כמובן ועוד.
מעבר לכך, נכון לתמחר את הדירה בהתאם לשני קריטריונים מרכזיים – איכות הבניה וזכויות דירה. טיפלתי בדירות שנראו חדשות ומבטיחות, אך עקב תשתיות ירודות השווי שלהן צנח משמעותית. על כן, חשוב לדעת מהו סטנדרט הבניה אצלכם בדירה ואם מדובר בסטנדרט גבוה – תמחרו בהתאם!
כמו כן, לזכויות הבניה בדירה השפעה מהותית על השווי שלה. זאת, מכיוון שאתם לא מוכרים רק את הדירה הבנויה כיום, אלא גם את הפוטנציאל שלה. משכך, אני, בתור עורך דין מקרקעין בודק עבור לקוחותיי אילו זכויות בניה בלתי מנוצלות עוד יש בדירה ומסייע לכם לתמחר אותה לאור אותן זכויות. כך, תוכלו לדרוש מחיר שהולם את שוויה האמיתי של הדירה ולא תמצאו את עצמכם מבקשים מחיר הפסדי, או לחלופין לא ריאלי, על הנכס.
2. האם יש לנו חריגות בניה בנכס? אם כן – איך מתמודדים עימם?
אם הקונה שתמצאו יהיה קונה אחראי, הוא יזמין נסח טאבו של הנכס וכן יבחן את היתר הבניה. הקונה ירצה לוודא כי אין כל חריגות בניה בנכס. ומה תעשו אם הרחבתם את הדירה ללא היתר? האם תמכרו את הדירה עם חריגות בניה?
מכירה של נכס עם חריגות בניה היא עסק מסוכן. גם אם חלה התיישנות על הבניה עצמה, השימוש בנכס עם חריגות בניה מהווה עבירה פלילית כשלעצמה מה שמסבך עוד יותר את העסק. על כן, בכל מקרה שכזה, אני פועל כדי להכשיר את חריגות הבניה. הכשרה בדיעבד בהחלט יכולה להיות אפשרית וכך תוכלו למכור את הנכס בבטחה.
עם זאת, לא כל חריגה ניתן להכשיר. אם יש חריגות שלא ניתן להכשיר והרוכשים מעוניינים לרכוש את הנכס בכל זאת, ניתן לערוך נספח המציין כי קיימות חריגות והקונים מודעים אליהם. יש להיזהר ממצבים בהם נספחים שכאלו הופכים לבלתי חוקיים וכמובן להצהיר עליהם בפני רשויות המס כדי למנוע טענות של עסקה מלאכותית.
3. כמה מס נצטרך לשלם? איך אפשר לחסוך?
בכל מכירה של דירה חשוב מאוד שתבינו כמה מס תצטרכו לשלם וכיצד ניתן יהיה לחסוך בתשלום המס. המס העיקרי שמוטל על מוכרי דירות הוא מס שבח, ואולם אם מדובר בדירתכם היחידה ייתכן בהחלט שתהיו פטורים לחלוטין מתשלום מס השבח (קראו עוד על מס שבח בכל זכות).
גם אם לא תעמדו בקריטריונים לפטור מלא ממס, ייתכן בהחלט שנוכל להפחית את תשלומי מס השבח שלכם. שיקוף מלא של ההוצאות המותרות בניכוי, חישוב לינארי מוטב, פריסת מס שבח ופיצול מס שבח הן רק חלק מהדרכים באמצעותן אנו מסייעים ללקוחותינו להפחית את תשלומי המס. משכך, חשוב להכיר היטב את מאפייני העסקה שלכם ואת דיני המס. היכרות שכזו תאפשר לאנשי המקצוע להפחית את תשלומי המס למינימום ההכרחי.
מעבר למס השבח, ייתכן שתידרשו לשלם היטל השבחה במכירת הדירה. אנו נברר אל מול הרשות המקומית האם אתם נדרשים לשלם את המס וכיצד ניתן להפחית אותו גם כן.
4. האם הדירה נקיה מכל עיקול ושיעבוד לפני שאנחנו מוכרים אותה?
לפני שמוכרים דירה חשוב לוודא שהיא נקיה מכל שיעבוד ועיקול. בראש ובראשונה נדאג לסילוק המשכנתא מהנכס. תוכלו למחזר את המשכנתא, להעביר אותה לדירה החדשה או לסלק את כולה בעזרת כספי המכירה. אני נוהג להפנות את לקוחותיי ליועצי משכנתאות איתם יש לי קשר ארוך שנים. אני יודע שניתן לסמוך על אותם יועצים והם כמובן מסייעים ללקוחותיי במחירים נוחים.
5. מי הקונים? האם אנחנו בטוחים שהם כשירים לקנות ויוכלו לעמוד בכל התשלומים?
חשוב שתדעו מי הקונים המיועדים לפני שתמכרו להם את הדירה. במסגרת תפקידי כעורך דין מקרקעין אני מוודא כי אין לקונים כל מניעה משפטית לרכוש את הדירה. בנוסף, אני מבקש מהם להוכיח מסוגלות לשלם על הדירה (בעזרת אישור עקרוני למשכנתא ועוד). רק לאחר שנבצע את כלל הבדיקות הללו, נוכל להתקדם למכירה בפועל של הדירה לאותם קונים.
יוני לוי משרד עו"ד
מוכרים דירה? רוצים לוודא שהעסקה בטוחה מבחינה משפטית? פנו אליי, עו"ד יוני לוי, לשם ייעוץ משפטי מקיף בתחום. אני, עו"ד יוני לוי, מתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב שנים בעולם זה. לאורך השנים ליוויתי עשרות מוכרי דירות ווידאתי כי המכירה בטוחה ומשתלמת.
מעבר לכך, הלקוחות אצלי הם תמיד בראש. אני זמין בשבילם, אכפתי ודואג לצרכים שלהם. הנה קצת ממה שהיה להם לכתוב עליי:
"מקצוען אמיתי. ליווה אותנו לאורך כל הדרך בזמינות מירבית ומענה איכותי ויסודי. מומלץ בחום!" – חן
"עו"ד מעולה, מקצועי, אדיב, ייצג אותי בצורה שלווה והצלחנו במשפט בזכות תכונותיו ממליצה בחום על שירותיו" – אילנית