מכירת דירה היא תהליך מורכב הכרוך בהיבטים רבים – משפטיים, כלכליים ושיווקיים. לפני שנכנסים למהלך, חיוני להיערך כראוי על מנת למקסם את הסיכוי להשלים את העסקה בהצלחה ובתנאים טובים. יש לבדוק לעומק את מצב הדירה, הזכויות הרשומות עליה והמחיר הריאלי בשוק, תוך התיחסות להיבטי המס בעסקה. כמו כן, יש לגבש אסטרטגיית שיווק ממוקדת על מנת למשוך קונים פוטנציאליים ולהציג את הנכס באור הטוב ביותר. כדי שתוכלו להיערך לעסקת המכירה שלכם כראוי, במדריך הבא נפרט 5 דברים שחשוב לדעת לפני שמוכרים דירה.
5 דברים שחשוב לדעת לפני שמוכרים דירה והחשיבות של בדיקתם מראש
מכירת דירה יכולה להיות החלטה מורכבת, שכן מדובר בנכס בעל ערך כספי גבוה. לכן לפני שמוכרים דירה, חשוב לבדוק חמישה דברים עיקריים:
- יש לבדוק היטב את מצבה הפיזי של הדירה – האם ישנם ליקויי בנייה, בעיות איטום או רטיבות, תקלות חשמל ועוד. שכן ליקויים אלה יכולים להוריד מערך הדירה בעיני הקונה הפוטנציאלי.
- חשוב לברר מה מצב הזכויות בדירה והאם יש חובות או שיעבודים על הנכס שעלולים להשפיע על יכולת המכירה או על שווי הדירה. יש להסדיר זאת מראש.
- יש לבדוק את היבטי המיסוי הנלווים לעסקת המכירה ורצוי לבצע תכנון מס מקדים באמצעות עורך דין מקרקעין מנוסה.
- יש להבין מהי מגמות השוק הנדל"ני הנוכחית באיזור בו ממוקמת הדירה ולהתייעץ עם שמאי לגבי שווי הנכס – כדי לדעת האם אכן מדובר במועד ובמחיר מכירה אופטימליים.
- יש לברר מהם הערוצים הרלוונטיים ביותר לפרסום הדירה שאתם מתעתדים למכור.
בדיקה של שלושת הנקודות הללו טרם מכירת הדירה יכולה לסייע לתהליך המכירה ולמקסם את סיכויי ההצלחה.
איך בודקים כראוי את מצבה הפיזי של הדירה המיועדת למכירה?
יש לבדוק בקפידה את מצבה הפיזי של הדירה לפני המכירה, כולל איתור ליקויי בנייה, בעיות איטום או רטיבות, תקלות חשמל וכדומה. גילוי ליקויים מעין אלה עלול לפגוע בערכה של הדירה בעיני קונים פוטנציאליים ולהביא להפחתה משמעותית במחיר המכירה. לכן חיוני לאתר מראש כל פגם או בעיה ולתקנם היטב, או לדווח עליהם בשקיפות לקונה. עורך דין מתמחה בליקויי בנייה יוכל לייעץ אילו ליקויים כדאי לאתר שעלולים להשפיע על שווי הדירה.
הוצאת נסח טאבו לטובת בדיקת מצבו הרישומי של הנכס
בטרם מכירת דירה, חשוב ביותר לוודא כי רישום הזכויות בנכס תקין ומעודכן. לשם כך יש להזמין נסח טאבו עדכני מלשכת רישום המקרקעין.
נסח הטאבו מרכז את כל המידע על הבעלות בנכס והזכויות בו. יש לבדוק בקפידה כי פרטי הבעלים רשומים נכון, ללא שגיאות.
כמו כן, הנסח חושף האם רובצים על הדירה עיקולים, משכנתאות שטרם נמחקו או כל שעבוד אחר – דבר העלול להכשיל את המכירה או להוריד ממחירה.
על כן, טרם כניסה לעסקת מכירת דירה מומלץ ביותר להוציא נסח טאבו מעודכן ולוודא שהזכויות בנכס רשומות כהלכה.
אם הנכס אינו רשום בטאבו, הרי שמדובר בקרקע שבבעלות מינהל מקרקעי ישראל או חברה משכנת – ויש לפנות אליהם ישירות על מנת לקבל אישור זכויות עדכני תמורת תשלום אגרה.
באילו היבטי מס מכירת הדירה כרוכה?
מכירת נכס מקרקעין כרוכה במספר היבטי מס חשובים:
תשלום של מס שבח
קיים מס שבח המוטל על עליית ערך הנכס ממועד רכישתו ועד מכירתו. המוכר חייב בתשלום מס זה, אלא אם הוא זכאי לפטור על פי חוק – למשל במכירת דירת מגורים יחידה, בעסקת מתנה או ירושה.
חוק מיסוי מקרקעין בנושא זה מורכב למדי ולכן מומלץ להיוועץ עם עורך דין כדי לברר אם חל פטור ממס שבח בנסיבות המכירה.
יש לשלם את מס השבח, ככל שחל, במועד – תוך 60 ימים ממועד העסקה. אי תשלום המס במועד עלול לגרור קנסות וריביות.
תשלום היטל השבחה
היטל השבחה הוא תשלום המוטל על בעלי נכס מקרקעין בעקבות אישור תוכנית בניין עיר המגדילה את ערכו.
היטל זה חל על מי שהיה רשום כבעלים בנכס במועד אישור התוכנית המשביחה.
גובה ההיטל נקבע לפי אחוז מסוים מסך עליית הערך של הנכס כתוצאה מהתוכנית – כאשר נכון להיום שיעורו עומד על 50%.
המועד לתשלום ההיטל הוא בעת מימוש זכויות בנכס, למשל במכירתו.
על מנת לבחון את כדאיות העסקה לאור חבות במס שבח והיטל השבחה, מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין יוני לוי, הבקיא בתחום מיסוי המקרקעין.
בדיקת השווי של הדירה המיועדת למכירה – כך זה מתבצע
קביעת המחיר הראוי לדירה ופרסומה למכירה דורשים מספר צעדים:
- כדי להעריך את שווי הדירה, מומלץ לבדוק עסקאות דומות שבוצעו לאחרונה באותו אזור ולדירות בגודל דומה. הנתונים זמינים ברשות המיסים. אופציה נוספת היא להיעזר בהערכת שמאי מקרקעין מקצועי.
- לפני הוצאת הדירה לשוק, כדאי לבצע מספר שיפוצים קלים כגון צביעה, תיקונים ושיפורים שיסייעו להגדיל את ערך הנכס בעיני קונים פוטנציאלים.
לאחר קביעת מחיר הוגן, ניתן לפרסם את הדירה למכירה באמצעות פלטפורמות מקוונות, מתווכים ודרכים נוספות.
חשוב לדעת גם איך והיכן לפרסם את הדירה שלכם
לאחר הערכת שווי הדירה והכנתה לשיווק, השלב הבא הוא פרסום הנכס למכירה. קיימות מספר אפשרויות:
- ניתן לפרסם את הדירה באופן עצמאי באתרים ובפלטפורמות מקוונות. דרך זו עשויה לחסוך בעלויות, אך דורשת השקעת זמן בשיווק ובתיאום עם קונים פוטנציאליים.
- חלופה אחרת היא להיעזר בשירותיו של מתווך מקרקעין מקצועי שיפרסם את הדירה עבורכם, יזמן סיורים עם קונים פוטנציאליים ויסייע במו"מ ובסגירת העסקה במחיר המרבי. אמנם תשלום עמלה למתווך מעלה את העלויות, אך חוסך זמן ומאמץ בתהליך.
מומלץ לשקול בכובד ראש את היתרונות והחסרונות בכל אפשרות לפני שמחליטים כיצד לפעול בעת פרסום ושיווק הדירה למכירה.
לסיכום – לפני שמוכרים דירה אל תשכחו…
תהליך מכירת דירה מחייב התייחסות יסודית למגוון היבטים – החל מבדיקת הזכויות בנכס וכלה בניסוח אסטרטגיית שיווק אפקטיבית. רק עמידה בתנאי סף אלה תבטיח סיכוי גבוה להשלים את העסקה בהצלחה ובתנאים אופטימליים עבורכם כמוכרים.
ליווי משפטי צמוד של עורך דין מקצועי בתחום המקרקעין, כדוגמת משרד עו"ד יוני לוי, יסייע רבות בהתמודדות עם האתגרים בדרך למימוש המכירה. אל תהססו לפנות למשרדנו לקבלת ייעוץ משפטי בכל שלב בתהליך.
שאלות ותשובות:
מהם הצעדים העיקריים הנדרשים בטרם מכירת דירה?
יש לבדוק את מצבה הפיזי של הדירה ולתקן ליקויים, להוציא נסח טאבו עדכני ולוודא שהזכויות רשומות נכון, לשלם חובות לרשויות, להיעזר בשמאי להערכת שווי, ולגבש תוכנית שיווק יעילה לנכס.
מה חשוב לבדוק בנסח הטאבו של נכס לפני מכירתו?
יש לבדוק שפרטי הבעלים רשומים נכון, ללא טעויות סופר. כמו כן לוודא שאין שיעבודים, עיקולים או הערות אזהרה הרשומים על הנכס, שעלולים להכשיל את מכירתו או להקטין את מחירו.
מהם המרכיבים העיקריים בבניית תוכנית שיווק למכירת דירה?
יש להגדיר היטב את קהל היעד, להפיק תוכן שיווקי איכותי כגון תמונות וסרטונים, ולבחור מגוון ערוצי פרסום מקוונים ופיזיים שימשכו בדיוק את אותו קהל יעד. שילוב נכון של המרכיבים הללו הוא המפתח להצלחה.
כיצד להעריך נכונה את שווי נכס לקראת מכירתו?
יש לבדוק עסקאות דומות שבוצעו לאחרונה באותו אזור ולדירות בגודל דומה. כמו כן, ניתן להיעזר בהערכת שווי מקצועית של שמאי מקרקעין. זאת על מנת לקבוע מחיר ריאלי המשקף נכונה את שווי הנכס.
