כעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין, אני נתקל באופן יומיומי בדילמות של קונים ומוכרים בנוגע לחתימה על זיכרון דברים. המציאות מלמדת שרבים אינם מודעים להשלכות המשפטיות המשמעותיות של חתימה על מסמך זה. במאמר זה אסביר מהו זיכרון דברים, מהם הסיכונים בחתימה עליו, ומתי – אם בכלל – כדאי לכם בתור מוכרים לשקול חתימה על מסמך זיכרון דברים במכירת דירה.
מהו זיכרון דברים?
אני אתחיל מהבסיס – זיכרון דברים הוא לכאורה מסמך ראשוני, המתעד את ההסכמות הבסיסיות בינכם לבין הקונים בעסקת נדל"ן. במסגרת המסמך, אתם והקונים מעגנים הסכמות בסיסיות כמו מחיר הדירה, מועדי תשלום ומועד מסירה, מתוך הנחה שאלו ישמשו בסיס לחוזה המכר הסופי.
הנקודה החשובה ביותר שאני מעוניין שתבינו היא שלמרות שמו התמים, זיכרון דברים עלול להיחשב כחוזה מכר מחייב לכל דבר ועניין. על פי חוק החוזים, אם המסמך עומד בדרישות של גמירת דעת ומסוימות – כלומר, אם הוא מספיק ספציפי ומעיד על כוונת הצדדים ליצור התקשרות משפטית – הרי שנוצר חוזה מחייב.
אני אדגיש כי השאלה אם מסמך זיכרון הדברים נחשב לחוזה מחייב אם לאו, תתעורר בדרך כלל דווקא במצבים הכי פחות רצויים מבחינתכם – מצב בו אחד מהצדדים מעוניין לראות בזיכרון הדברים חוזה מחייב, בעוד שהצד השני מתנגד לכך.
אציין כי הדבר לא מדויק בכל הנוגע להשלכות המיסוי של זיכרון הדברים, שם לחתימה על זיכרון הדברים עלולות להיות השלכות לא נעימות ללא קשר לתפיסה של זיכרון הדברים ביניכם לבין הקונים בעסקה. על כך עוד אפרט בהמשך.
מוקש לפניך – המלכודת שבזיכרון דברים
שימו לב – גם אם זיכרון הדברים נראה מסמך ראשוני בלבד ואפילו אם הוא נכתב בכתב יד וכמעט בהיסח הדעת, הוא עלול להיחשב לחוזה מפשטי מחייב. לכך, יכולות להיות השלכות מרחיקות לכת. לכן – אל תחתמו על זיכרון דברים לפני שקיבלתם את ברכתו של עורך דין מקרקעין לחתימה!
למה אני ממליץ לכם כמוכרים להימנע מחתימה על זיכרון דברים?
הבהרתי לכם כי בעיני נכון להיזהר מאוד לפני שחותמים על זיכרון דברים, שכן עלול להיווצר מצב בו זיכרון הדברים ייחשב כחוזה משפטי מחייב. ואולי, ייתכן שאתם תוהים לעצמכם מה הבעיה בכך? למה לא בעצם? כדי לענות על כך, אציג שורת סיכונים אפשריים מהכרה בזיכרון הדברים כחוזה מחייב:
- להתחרט עולה כסף: בתור מוכרים ייתכן שתחליטו, בסופו של דבר, שאתם לא מעוניינים למכור את הנכס. כל עוד לא חתמתם על חוזה – אין כל פסול בכך שתתחרטו. ואולם, אם תחתמו על זיכרון דברים, הקונים שחתמו אתכם על המסמך יוכלו לטעון כי הם זכאים לפיצויים מכם בגין הפרת החוזה.
- החמצת הזדמנויות טובות יותר: לא מזמן הגיעו אליי זוג אשר חתמו על זיכרון דברים, ולפתע הזדמנו להם קונים שהיו מוכנים לשלם סכום גבוה יותר במידה משמעותית ביחס לקונים איתם חתמו על זיכרון הדברים.
הסברתי לאותם לקוחות כי נטישת הקונים המקוריים ובחירה בקונים החדשים חושפת אותם לתביעות מצד הקונים המקוריים, עקב החתימה על זיכרון הדברים ולאור הלכת אדריס העוסקת בשלילת רווחי המפר.
על כן, ניהלתי עבורם הליך שלם כדי להשתחרר מזיכרון הדברים לפני שיכולנו לחתום על החוזה עם הקונים החדשים. אילו אותם לקוחות היו מגיעים אליי מלכתחילה הייתי מפציר בהם שלא לחתום על זיכרון דברים וכל כאב הראש היה נחסך.
- השפעה על תשלומי מס השבח: לבסוף, חשוב לי להבהיר כי זיכרון הדברים עלול להשפיע דרמטית על תשלומי מס השבח שלכם. על פי חוק, יש לשלם מס שבח תוך 60 יום מהחתימה על חוזה המכר. תוכלו לדחות את מועד התשלום אך התשלום הדחוי יישא חיובי ריבית והצמדה.
מאחר שחתימה על זיכרון הדברים עלולה להיחשב לחתימה על חוזה מכר של ממש, החתימה עשויה להקדים את מועד החתימה על העסקה מבחינת רשויות המס. כך, תמצאו את עצמכם משלמים את המס מוקדם יותר או משלמים יותר מס בעקבות הריבית וההצמדה.
טיפ ממני אליכםלעולם אל תחתמו על זיכרון דברים לפני שהתייעצתם עם עורך דין מקרקעין מנוסה. אם בכל זאת נדרשתם לחתום, וודאו כי:
|
יוני לוי עו"ד מקרקעין
מוכרים דירה? פנו אליי לקבלת ייעוץ משפטי מקיף לכל אורך המכירה. אני, עו"ד יוני לוי, מתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב שנים בעולם זה. לאורך השנים ליוויתי מאות מוכרי מקרקעין, באחוזי הצלחה גבוהים ולצד יחס אישי ומכבד לכל לקוח. הנה מעט ממה שהלקוחות שלי חושבים עליי:
"יוני הוא עורך דין ברמה גבוהה מאוד! קשוב , זמין והכי חשוב …הוא חד ! ששומר על האינטרסים של הלקוחות שלו. הוא ליווה אותי בשתי עסקאות נדל״ן ואני בטוח שבעתיד הוא ילווה אותי בעוד. ממליץ בחום!!" – ערן
"יוני עו"ד מקצועי, אדיב, וזמין. ליווה אותי בעיסקה של קניית דירה באופן צמוד, עם המון סבלנות לכל שאלה. יוני עשה מאמצים להיפגש גם מחוץ למשרד כשהיה צורך ואפילו הגיע לבנק על מנת לחתום על מסמכים כשהייתה דחיפות. ממליץ בחום!" – מתי
מ- א' עד ת'
- 11 שנות ניסיון
- עבודה בגישת "איך כן" ולא בגישת "למה לא"
- בעל חותם הזהב מבית Dun & Bradstreet
