העברת דירה במתנה היא עסקת מקרקעין ייחודית, שכן בניגוד לכל עסקת מקרקעין כאן לא עוברת כל תמורה בין הצדדים. המחוקק מכיר גם הוא בייחודה של העסקה ומאפשר, בתנאים מסוימים, הנחות במיסוייה.
העברת דירה במתנה – היבט כללי
העברת דירה במתנה היא עסקה במקרקעין, רק שבניגוד לכל עסקה במקרקעין היא מתבצעת ללא שהמקבל את הדירה מעביר תמורה בעדה לנותן הדירה.
חשוב להדגיש שעל אף היעדרה של התמורה, העברת דירה במתנה היא עסקת מקרקעין על פי החוק לכל דבר ועניין. כלומר, עליה להיעשות בכתב, היא נשלמת רק עם רישומה, והיא חייבת במס בו חייבת כל עסקה אחרת במקרקעין.
למרות האמור לעיל, המחוקק קבע שכאשר מדובר בהעברת דירה במתנה בין קרובי משפחה, העסקה תהיה פטורה ממס שבח ופטורה חלקית ממס רכישה, זאת כפי שנראה בהמשך הדברים.
דירה במתנה – הסדרי מיסוי
נתרכז להלן בשני סוגי מס המוטלים על עסקאות מקרקעין, מס שבח ומס רכישה:
הסדר מס שבח בהעברת דירה במתנה
סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, תשכ"ג-1963 (להלן: חוק מיסוי מקרקעין), קובע כי דירה שהועברה במתנה בין קרובים פטורה ממס שבח.
ואלו הם הקרובים לעניין פטור ממס שבח בהעברת דירה במתנה:
- בן או בת זוג, לעניין זה גם נשואים וגם ידועים בציבור, וגם בני זוג מאותו המין.
- אב ואם ובני זוגם.
- סבא וסבתא ובני זוגם.
- צאצאים ובני זוגם.
- צאצאי בני זוג ובני זוגם.
- אח או אחות, אך ורק בדירה שקיבלו מהורה או מהורה של הורה במתנה או בירושה.
הסדר מס רכישה בהעברת דירה במתנה
מס רכישה, בניגוד למס שבח, אינו מבוטל כליל במקרה של העברת דירה במתנה בין קרובים, אלא ניתן רק פטור חלקי. פטור זה עומד על 2/3 מגובה המס שהיה צריך לשלם המקבל אילו היה רוכש את הדירה בכסף מלא.
יש לשים לב שהגדרת קרוב לעניין פטור חלקי ממס רכישה שונה מהגדרת הקרוב לעניין פטור ממס שבח, ואלו הם הכלולים בהגדרת קרוב לעניין זה:
- בן או בת זוג, ומי שהיה בן או בת זוגו בששת החודשים שקדמו להעברה, כאשר גם לעניין זה כלולים בהגדרה ידועים בציבור ובני זוג מאותו המין. במקרה של העברה בין בני זוג המתגוררים יחדיו העברת הדירה ביניהם ללא תמורה תהיה פטורה לחלוטין ממס רכישה, והם לא יחויבו בתשלום 1/3 מגובה המס.
- הורה.
- צאצא ובן זוגו.
- אח ואחות.
תקופות צינון
על מנת למנוע תכנוני מס מאסיביים סביב ההנחות במס על העברת דירה ללא תמורה, נקבעו תקופת צינון בהן לא ניתן למכור את הדירה שהועברה במתנה ולקבל פטור ממס שבח, מכל סיבה שהיא.
אורכן של תקופות הצינון השתנו לפני שנים אחדות, כך שקיימים היום הסדרים שונים בהתאם לתאריך בו התרחשה העברת הדירה במתנה:
דירות שהתקבלו במתנה עד סוף שנת 2013
בדירות שהתקבלו במתנה עד סופה של שנת 2013 משתנה תקופת הצינון בהתאם לשאלה האם הדירה שימשה למגורי המוכר, כלומר מקבל המתנה, בדרך קבע.
אם היא שימשה למגוריו תקופת הצינון תעמוד על שלוש שנים, אלא אם נותן המתנה הוא הורה ואז תקופת הצינון תקוצר לשנתיים בלבד אם מקבל הדירה איננו נשוי, ולשנה בלבד אם הוא נשוי או הורה יחדיני.
אם הדירה שהתקבלה במתנה לא שימשה למגוריו של מקבל המתנה תעמוד תקופת הצינון על ארבע שנים, זאת אלא אם נותן המתנה הוא הורה ואז תעמוד תקופת הצינון על שלוש שנים בלבד.
דירות שהתקבלו במתנה החל משנת 2014
החל משנת 2014 בוטלה ההבחנה בין דירה ששימשה למגוריו של המוכר ובין דירה שאינה שימשה למגוריו של המוכר, כך שמעתה תקופת הצינון על כל דירה תעמוד על 4 שנים מיום קבלתה, זאת אלא אם הדירה התקבלה מהורה ואז תעמוד תקופת הצינון על 3 שנים בלבד.
חשוב לציין שכאשר מקבל המתנה הוא קטין תקופת הצינון מתחילה להיספר רק מרגע הגיעו לגיל 18.
העברת דירה במתנה מילד להורה
העברות דירה במתנה מהורה לילד הן נפוצות יחסית, במיוחד במסגרת צווי ירושה למיניהם. העברות דירה במתנה מילד להורה לעומת זאת נפוצות פחות, וניתן בהחלט להניח שרובן נעשות לצורך תכנון מס כזה או אחר.
העברת דירה לקרוב משפחה לצורך תכנון מס נעשית בדרך כלל באחד משני המקרים הבאים:
אדם שבבעלותו דירה אחת
אדם שיש בבעלותו דירה אחת והוא מעוניין לקנות דירה נוספת על פי מדרגות מס רכישה המיועדות לדירה יחידה. במקרה כזה העברת הדירה הראשונה במתנה לקרוב, עסקה שהיא פטורה כמעט לגמרי ממס, תזכה אותו בהנחה משמעותית, ואולי אף בפטור מלא, ממס הרכישה על הדירה החדשה.
אדם שבבעלותו שתי דירות
אדם שבבעלותו שתי דירות והוא מעוניין למכור אחת מהן בפטור ממס שבח המיועד לדירה יחידה. גם במקרה כזה העברת הדירה לקרוב, שכרוכה במיסוי נמוך במיוחד, תאפשר למעביר פטור משמעותי ממס שבח על מכירתה של הדירה השנייה שבבעלותו.
עם זאת, גם תכנון מס יש לדעת לעשות כראוי. כך למשל יש לשים לב שהקרוב אליו מתכננים להעביר את הדירה במתנה הוא אכן קרוב גם לפי הגדרת הפטור ממס שבח וגם לפי הגדרת ההנחה במס הרכישה.
יתרונותיה של העברה בין ילד להורה
הבחירה בהורה לצורך תכנון מס כפי שתואר לעיל היא בחירה מתבקשת. זאת משום שהורה הוא אכן קרוב הן לעניין מס שבח והן לעניין מס רכישה, אך גם מעבר לכך.
הבחירה בהורה עדיפה על בחירה בילד, על אף שרבים נוטים לבחור בה. זאת בעיקר בשל ההשלכות שעשויות להיות בכך על אפשרויותיו של הילד לבצע בעתיד עסקאות מקרקעין פטורות ממס. זאת לעומת ההורה שפעמים רבות אינו מתכנן עתיד בתחום הזה.
הסכם הימנעות מעשיית עסקה בדירת מתנה
כהמשך ישיר לכך שהעברת דירה במתנה נעשית לעיתים לצורך תיכנוני מס, מאפשר החוק לחתום על הסכם הימנעות מעשיית עסקה בדירת מתנה.
במסגרת הסכם כזה מתחייב מקבל המתנה שלא לקיים עסקה בדירה ללא הסכמתו של מעביר הדירה, ואף נרשמת על הדירה הערת אזהרה לטובתו של הנותן על מנת להבטיח את זכותו זאת.
חשוב לשים לב שרשות המיסים אינה מכירה בעסקאות ללא תמורה מלאכותיות, שכל מטרתן היא תכנון מס, ולכן לא ניתן להגביל במסגרת הסכם כזה בשום צורה את זכותו של המקבל לקבלת דמי שכירות מהדירה.
סיכום
העברתה של דירה במתנה בין קרובי משפחה היא פרקטיקה נפוצה ואף רצויה בעיניי המחוקק, ולכן הוא אינו מגבילה ואף מקל מעליה את עול המס, זאת על אף שבפעולה זאת יש גם כדי לאפשר תכנוני מס מסוימים.
רשות המיסים והמחוקק מודעים לאפשרויות התכנון הללו, ואכן עושים מספר צעדים כדי להפחיתם, אך עדיין בהחלט ניתן לנצל את המצב החוקי לטובתנו.
על מנת לעשות זאת בצורה טובה, נכונה ויעילה, יש להתייעץ עם גורם משפטי מוסמך בעניין – עורך דין לדיני מיסוי מקרקעין. וויתור על התייעצות כזו משמעותה עשויה להיות במקרה הטוב אי ניצול מקסימלי של הפטור, ובמקרה הפחות טוב הסתבכות מיותרת ולא נעימה עם רשויות המס.
לייעוץ בנושא מיסוי מקרקעין פנו לעו"ד יוני לוי, עו"ד מומחה למיסוי מקרקעין.
