תשלום מס על מכירת דירה עשוי לנגוס נתח משמעותי מהרווח הצפוי למוכרים. ישנם סוגים שונים של מסים והיטלים שנגבים בעת מכירת דירה. תשלום מס שבח משולם לרשות המסים על הרווח שנוצר בעת המכירה. תשלום היטל השבחה והיטלים מוניציפליים אחרים (כמו היטל פיתוח, היטל ביוב וכיו"ב) משולמים לרשות המקומית בגין ההשבחה שנוצרה.
רווח בעסקה
מס שבח משולם בין השבח שנוצר בעסקה, דהיינו הרווח שנוצר. היטל השבחה הוא היטל שמשולם בגין ההשבחה שנוצרה, דהיינו בגין הרווח שנוצר.
אי לכך, על מוכר להבין האם נוצר רווח שבגינו יש לשאת בתשלום מס שבח או בתשלום של היטל השבחה, לפי העניין.
יש לאתר את הנתונים הבאים בכדי לחשב את הרווח: יום הרכישה, שווי הרכישה, יום המכירה ושווי המכירה. הפחתת שווי המכירה בשווי הרכישה תביא לחשיפת הרווח במכירה. המועדים רלוונטיים לשם חישוב לינארי מוטב ופטור ממס שבח.
חישוב הרווח שנוצר בעת מכירת הדירה מחושב בצמוד למדד המחירים לצרכן ובקיזוז הוצאות שהביאו להשבחת הדירה. לדוגמא: שכר טרחת עורך דין ששולם בעת קניית הדירה, שכר טרחת מתווך (אם נלקח), הוצאות שיפוץ, תשלומי מסים למיניהם, תשלומי ריבית בגין ההלוואה שנלקחה לשם קניית הדירה, הפחתות פחת וכו'.
מס על מכירת דירה: תכנון וחישוב מס מקדמי
בכדי להבין אם מכירת הדירה הנה צעד כלכלי ונכון עבורכם, יש להיוועץ עם עורך דין מכירת דירה אשר יבצע בדיקה מקדמית של המסים וההיטלים אשר עשויים לחול בעת מכירת הדירה.
החשיבות בתכנון מוקדם נעוצה בכמה מישורים:
- תוכלו להעריך מה הסכום 'נטו' שיישאר אצלכם לאחר המכירה ובכך להעריך את כדאיות העסקה שלפניכם.
- הערכה מוקדמת עשויה לסייע בתכנון מס חוקי ובשימוש בפטורים שיאפשרו חסכון משמעותי בתשלום המס. לעתים שימוש בפטור בצורה מושכלת עשוי להפוך עסקה לא רלוונטית לעסקת מכירה כדאית ומשתלמת מאוד.
- ניהול משא ומתן אפקטיבי יותר מול הקונים בעניין כמו גובה הבטוחה שתישאר בנאמנות עד להנפקת אישורי המיסים על ידי המוכר להעברת הזכויות.
מס שבח
בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין, מכירת דירה מהווה אירוע מס המחייב בתשלום מס שבח. אי לכך, יש לבחון האם המוכרים זכאים לפטור ו/או הטבה בעת מכירת הדירה.
חוק מיסוי מקרקעין מפרט מספר פטורים שעשויים לחול בעת מכירת דירה. הפטורים הם: חישוב מס לינארי מוטב, פטור בעת מכירת דירה שהתקבלה בירושה או במתנה, מכירה של דירה יחידה וכו'. כל אחד מהפטורים הללו מהווה עולם ומלואו ועל כך ניתן לקרוא בהרחבה במאמרים המפורסמים באתר.
דירת מגורים מזכה
בכדי ליהנות מאחד מהפטורים שפורטו לעיל, יש להוכיח כי הדירה הנמכרת עונה להגדרת 'דירת מגורים מזכה'.
דירת מגורים מזכה זו דירה בבעלות יחיד (ולא תאגיד), שבנייתה הסתיימה והיא משמשת למגורים בארבע שנים האחרונות או ב-80% מתקופת הרווח. כמו כן, זו דירה שאינה מהווה מלאי עסקי למוכר וכי השימוש העיקרי בדירה הוא למגורים.
בהקשר הזה, יוער כי גן ילדים ובית כנסת יחשבו 'כדירת מגורים מזכה' חרף העובדה כי אלו לא משמשים למגורים.
היטל השבחה
היטל השבחה הוא מס שגובה הרשות המקומית בגין אישור תכנית חדשה שאושרה והביאה להשבחת שווי הזכויות של המוכרים. כמו כן, היטל השבחה משולם בעת אישור הקלה או שימוש חורג שמביאים להשבחה של ערך הדירה.
מועד גביית התשלום מבוצע בעת מימוש הזכויות על ידי בעל הנכס. החוק מגדיר שלושה מועדים אפשריים: בעת קבלת היתר בנייה או בעת מכירת הזכויות או בעת השימוש בפועל בזכויות שנוצרו כתוצאה מההשבחה.
גובה ההיטל הוא מחצית מההשבחה שנוצרה.
בעת תחילת ההליך, מומלץ מאוד לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בכדי לבחון חבות אפשרית בהיטל השבחה. כיום ניתן להגיש את הבקשה לבדיקה באמצעות אתר האינטרנט של מחלקת ההנדסה של הרשות המקומית.
במאמר מוסגר, יוער כי מומלץ ללקוחותינו לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין אשר במסגרת תפקידו בודק חבות עקרונית בהיטל השבחה ופטורים אפשריים מתשלום ביצוע תוך כדי בדיקות נוספות, כגון: האם קיימות חריגות בנייה? האם קיימות זכויות בנייה שלא מומשו? האם קיימים היטלים נוספים לתשלום בעת המכירה? וכן ביצוע בדיקה של המצב התכנוני העדכני של הדירה הנמכרת.
היטלים מוניציפליים נוספים
בנוסף על היטל ההשבחה, בעת מכירת הדירה עשויים לחול היטלים נוספים לתשלום לרשות המקומית ואלו הם מקצתם: היטל תיעול, פיתוח, ביוב, סלילת כבישים, וכיו”ב. חשוב מאוד לברר מול מחלקת ההנדסה של הרשות המקומית האם עשויים לחול בעת המכירה היטלים מהסוג הזה ולהיערך לכך בהתאם.
סך תשלום ההיטלים עשוי להסתכם בעשרות אלפי שקלים ומשכך הערכות מוקדמת של המוכרים עשויה למנוע עוגמת נפש רמה בהמשך התהליך על ידם.
