כאשר מתכננים לבצע הרחבת מבנה או בניה על קרקע, בגג או בשטחו של בית משותף, חשוב להבין מהן זכויות הבנייה המותרות במקרקעין הספציפיים וכיצד יש לחשב אותן. לכן המדריך הבא יוקדש להסבר מהן זכויות בנייה – מפי עורך דין מקרקעין.
מהן זכויות בנייה? על המונח ומשמעותו המשפטית
המונח זכויות בנייה, אף על פי שמדובר במונח שגור בתחום המקרקעין, למעשה אינו מושג המעוגן במסגרת חוק המקרקעין בישראל ותקנותיו בצורה ברורה וסדורה. משמעותו של מונח זה במישור המשפטי, היא נגזרת של ההלכה הפסוקה והפרקטיקה המקובלת הנגזרת ממנה, כפי שתועדו במרוצת השנים.
כיצד מתייחסת ההלכה הפסוקה בבתי המשפט בישראל למושג "זכויות בנייה"?
במסגרת הפסיקות שניתנו לאורך השנים בבתי המשפט בישראל, המושג "זכויות בנייה" הידוע גם כ"אחוזי בנייה" – הוגדר כהיתר בנייה אשר ניתן מטעם ועדות התכנון והבנייה וקובע כמה אחוזים מתוך שטח המקרקעין מותרים לבנייה. עוד נקבע בפסיקה שעם העברת הבעלות במקרקעין, גם זכויות הבניה עליהם עוברות לבעלים החדשים בפועל יוצא.
עם זאת, בתי המשפט ראו לנכון לסייג ולומר כי זכויות הבנייה אינן בבחינת זכות במקרקעין או זיקת הנאה בנכס מקרקעין, אלא זכות של בעלי המקרקעין לבקשת היתר לבניה עליהם. משמעות הדבר הינה שמאחר ואין מדובר בזכויות בניה כזכויות במקרקעין, גם לא קיימת אפשרות לרשום אותן בפנקס המקרקעין.
זכויות בנייה על פי סעיף 265(31) בחוק התכנון והבניה
בסעיף 265(31) בחוק התכנון והבניה נקבע ששר הפנים בישראל מוסמך להתקין תקנות וכללים לחישוב שטחי מגרשים המיועדים לבניה לצרכי תכנון ורישוי, חישוב אחוזי הבניה המותרים בקרקע, קביעת גובה הבניינים המותר ומספר הקומות המאושר.
בנוגע לזכויות בניה בבית משותף (בניין), על פי הסעיף הנ"ל לחוק התכנון והבנייה, זכויות אלו נחשבות כנכס המצוי בבעלות משותפת, חרף העובדה שאינו מהווה חלק משטחים המשותפים של הבניין ברמה הפיזית.
זכויות הבנייה אם כן, הן תוצר של הבעלות בקרקע, ולאור העובדה שהקרקע שעליה הבניין המשותף נבנה, היא בבעלות משותפת של בעלי הדירות במבנה, נגזר שגם זכויות הבנייה בקרקע הן משותפות להם. אלו מחושבות באופן יחסי בהתאם לחלקו של כל בעל דירה בנכסים בבניין המשותף.
עם רישום הבית המשותף, זכויות הבנייה בו אינן מתבטלות, אלא ממשיכות להתקיים תחת בעלותם המשותפת של כלל בעלי הדירות במבנה. אולם חשוב להבין שהמקור לקבלת זכויות הבנייה בבית המשותף, אינו בעלי המקרקעין, אלא ועדת התכנון והבניה.
אחוזי בנייה לפי תקנות התכנון והבניה
בתקנות התכנון והבניה בישראל, המושג "זכויות בנייה" מוגדר כיחס בין סך השטח במגרש שעליו מותר לבנות ובין שטחו הכולל של המגרש. מאחר ויחס זה מתבטא באחוזים, לא אחת המושג "זכויות בנייה" מוחלף במושג "אחוזי בנייה".
סעיף 4 (א) לתקנות התכנון והבניה קובע שהשטח המותר לבניה בבניין מסוים, הינו סכום השטחים המקורים בכלל קומות המבנה – המתבטא בערך הנקוב מטרים רבועים, בין ששטחים אלו מצויים מעל גובה פני הקרקע או ממוקמים תחתיה.
בהתאם לכל האמור לעיל ניתן לסכם ולומר שזכויות בנייה הן למעשה הגבלה על היקף הבנייה המותר בחלקת קרקע מסוימת ושווי הזכויות הקנייניות הגלומות בה. לצורך העניין, על קרקע בגודל של 100 מ"ר שזכויות הבנייה בשטחה הינן 140% – אפשר יהיה לבנות עד 140 מ"ר.
האם זכויות בניה ניתנות להעברה?
החוק בישראל מאפשר לאדם החולק בזכויות בניה משותפות במקרקעין להעבירן לזולתו. פסיקת בתי המשפט בארץ קובעת שבבתים משותפים, רשאים בעלי הדירות להסכים לשלילת זכויות הבנייה שלהם והעברתן לבעל דירה ספציפי מקרבם, בהתאם לתקנון הבית המשותף, התנאים שהוסכמו במסגרת חוזים אישיים, או בכל ערוץ מוסכם אחר.
איך חישוב זכויות בנייה מבוצע?
כאמור לעיל, חישוב אחוזי בנייה מתבצע על ידי חישוב היחס שבין סך שטח המגרש שמותר לבנות עליו לבין סך שטח המגרש הכולל, באחוזים. כשמחשבים את אחוזי הבנייה המותרים בנכס, מקובל להתייחס ל- 3 פרמטרים עיקריים ובהם אחוזי הבניה המותרים במקרקעין ביחס לשטחו הכולל, אחוזי הבנייה המותרים לגובה ואחוזי הבניה המותרים לעומק. פרמטרים נוספים שמהם עשויות זכויות בנייה להיות מושפעות הם צפיפות האוכלוסין באזור, הנגישות אליו, הימצאות של מי תהום בסביבת הקרקע המיועד לבנייה וכיוצא באלו.
אופן החישוב של זכויות בנייה
בתקנות התכנון והבנייה, נקבע המתווה לחישוב אחוזי הבנייה המותרים, כדלקמן:
- בדיקת שטחה הכולל של הקרקע ברישומים בחלוקה לגוש \ חלקה, בניכוי השטחים שהופקעו מתוכה לשימוש ציבורי.
- בדיקת השטח המאושר לבניה על הקרקע בתוכנית בניין עיר.
- חישוב אחוזי הבנייה הכוללים, על בסיס היחס בין שטח המגרש הכולל לשטח המותר לבנייה – באחוזים.
מן הראוי לציין בהקשר זה, שאין אפשרות להוציא היתר עבודה בשטח שאינו רשום כקרקע המחולקת למגרשים ולשטחי בנייה מותרים.
מהן זכויות בנייה – סיכום
מן המידע שהובא במאמר זה, ניתן להבין כי נושא זכויות הבניה איננו מוסדר בצורה חד משמעית במסגרת החקיקה במדינת ישראל, אלא מעוגן בפרקטיקה על בסיס פסיקות שהתקבלו לאורך השנים בבתי המשפט והליכים שבוצעו לטובת קבלת היתרי בנייה בפועל.
מאחר וזכויות הבניה אינן נחשבות כחלק מזכויותיו של בעל המקרקעין בנכס שלו, אלא כחלק מן הרכוש המשותף בין בעלי נכסים בחלקת קרקע כלשהי, ניתן לממשן באופן מלא או חלקי בכל שלב. אולם כדי להגן על זכויותיכם בהקשר לנושא המורכב של זכויות בניה, כדאי מאוד להסתייע בעורך דין מקרקעין מנוסה שיסייע לכם בעמידה על זכויותיכם בהקשר זה ומימושן באופן אופטימלי.
זקוקים למידע נוסף על זכויות בנייה, העברתן או מימושן? פנו כעת למשרד עו"ד יוני לוי להתייעצות: 077-804-1632.
