כמי שמלווה רוכשים בקניית דירה באופן יום יומי, אני מתעסק באינספור סוגים של עסקאות וביניהן עסקאות לקניית בית עם חריגות בניה.
קניית בית עם חריגות בניה כרוכה בסיכון לא מבוטל, אך גם בסיכוי של רכישת דירה במחיר נמוך ממחיר השוק של דירה מקבילה ללא חריגות בניה.
ברצוני לפרט לכם אודות הסיכונים ברכישת בית עם חריגות בניה וכיצד ניתן להתמודד עם סיכונים אלו.
אני מקווה שלאחר קריאת המאמר תוכלו להגיע לייעוץ משפטי אצל עורך הדין שלכם כשאתם מכירים את הנושא ומבינים על מה מדובר, ותוכלו להחליט באופן מושכל האם לבצע את העסקה אם לאו.
מה נחשב לחריגות בניה?
כדי שאסביר מה ההשלכות של קניית בית עם חריגות בניה, חשוב לי להסביר לכם תחילה מה נחשב בכלל לחריגות בניה.
חוק התכנון והבניה קובע כי כל שינוי בבית חייב בהיתר בניה. גם עבודות של סגירת מרפסת, פיצול חדרים, בניית מרתף וכדומה טעונות היתר בניה.
אם תבצעו עבודות אלו מבלי שקיבלתם היתר בניה, הדבר ייחשב לחריגות בניה.
אני אציין את תיקון 101 לחוק התכנון והבניה, המוכר גם בשם חוק הפרגולות, שקבע כי עבודות קלות לא טעונות היתר בניה אלא מספיק לקבל אישור הנדסי לבנייתן.
מכיוון שכך, כיום, מרבית הפרגולות אינן טעונות היתר בניה. לפיכך, בניית פרגולה ללא היתר אינה נחשבת יותר לחריגת בניה.
איך לזהות חריגות בניה?
לקוחות רבים שואלים אותי איך הם יכולים לזהות חריגות בניה בנכס אותו הם מעוניינים לרכוש, ואיך אני, בתור עורך דין מקרקעין, מזהה חריגות שכאלו. התשובה שלי לאותם לקוחות מורכבת משני שלבים.
בשלב הראשון, אני ממליץ להם לפקוח עיניים כשהם מגיעים לראות בית. נסו לחפש חריגות בניה מועדות שנפוצות במיוחד בבתים פרטיים, ובהן:
- מרתפים
- חניות סגורות
- מרפסות סגורות
- יחידות דיור
- עליות גג
- וכל דבר נוסף שלא נראה מקורי בדירה
כמובן שיכול להיות שהמוכר קיבל היתר בניה לצורך אותה עבודה, ובמקרה שכזה לא מדובר בחריגת בניה.
לכן, אני מציע ללקוחותיי לבקש מבעל הבית אסמכתאות לקבלת ההיתר ככל שהם מזהים תוספות בניה שכאלו.
השלב השני
כאן אני נכנס לתמונה. אני אזמין מהעירייה את תיק הבניין ומלשכת רישום המקרקעין את התשריט של הבית בו אתם מתעניינים.
עיון בתיק ובתשריט יבהיר לי למה יש היתר בנכס וככל שיש בבית תוספות שאינן מופיעות בתשריט, אדע כי מדובר בחריגות בניה.
לעיתים, נצטרך להמשיך לשלב שלישי. ישנם מקרים בהן חריגות הבניה ברורות.
לעומת זאת, במקרים אחרים החריגה היא במטרים ספורים לפה או לשם ועין בלתי מזוינת לא תוכל לזהות חריגות אלו.
לכן, אציע לכם להזמין מודד מומחה לנכס אשר ישווה בין התשריט לבין הנכס בפועל וכך הוא יוכל לאתר חריגות בניה בבית שאתם מעוניינים לקנות.
האם בכל פעם שקונים דירה צריך להזמין מודד כדי לוודא שאין חריגות בניה? לדעתי, התשובה היא לא.
בכל חוזי המכר שלי אני מוודא שיהיה סעיף בו המוכר מצהיר כי אין בדירה כל חריגות בניה ואם יש חריגות האחריות היא עליו.
במקרים בהם אין סיבה לחשוד שיש חריגות בניה, הסעיף הזה מספיק. לעומת זאת, אם אכן מתעורר חשד לחריגות בניה, נרצה לוודא זאת בעזרת מודד.
❗מוקש לפניך – לא כל פרגולה פטורה מהיתר❗לאחר תיקון 101, רבים חושבים כי אין יותר כל צורך בהיתר בניה לפרגולה. זה לא נכון. ראשית, הפטרו ניתן רק לפרגולות שנבנות מחומרים קלים והשטח הכולל שלהן אינו עולה על 50 מ"ר או 25% משטח הגינה / מרפסת. כמו כן, קיימת חובה להציג לרשויות אישור הנדסי לפיו הפרגולה יציבה ובטוחה. יש לוודא כי הפרגולה עומדת בתנאים אלו כדי לדעת שלא מדובר בחריגת בניה.
|
מה הסיכון בקניית בית עם חריגות בניה?
לא פעם אני נשאל – נניח שאכן יש חריגות בניה בבית. מה הסיכון בכך? התשובה היא שחוק התכנון והבניה מסמיך את הרשות המקומית להוציא צווי הריסה כנגד חריגות בניה בנכס.
כך, אתם יכולים להיקלע למצב בו לאחר שקניתם את הדירה, הרשות המקומית תבקש להרוס חלק ממנה.
מעבר לכך, גם אם חריגת הבניה קיימת בנכס זמן רב ועקב ההתיישנות לא יהרסו את חריגת הבניה, אתם מסתכנים בעבירה פלילית של שימוש בחריגות בניה.
אני רוצה להדגיש כי חוק התכנון והבניה קובע כי שימוש בתוספות בניה שנבנו ללא היתר מהווה עבירה פלילית ולכן, אם אתם גרים בנכס עם חריגות בניה, אתם תהיו חשופים לאישומים עקב שימושים אלו.
משכנתא ובית עם חריגות בניה
אני רוצה לציין חסרון נוסף בקניית בית עם חריגות בניה הנוגע להוצאת המשכנתא. המשכנתא שתקבלו תלויה בשווי הדירה. שווי הדירה נקבע בהתאם להערכת שמאי.
כאשר חלקים בדירה נבנו ללא היתר ומהווים חריגות בניה, הם לא יילקחו בחשבון במסגרת חישוב שווי הדירה.
כך, אם למשל אתם מעוניינים לרכוש דירה בשווי 3 מיליון שקלים ושווי חריגות הבניה בדירה מוערך ב-500 אלף שקלים, תוכלו לקבל משכנתא עבור 2.5 מיליון שקלים בלבד.
מה היתרון בקניית בית עם חריגות בניה?
כמובן שאני לא מעודד לקנות בתים עם חריגות בניה, אך לא ניתן להתעלם מכך שהמחיר של הדירה יכול להיות נמוך ממחיר השוק.
הסיכונים הגלומים ברכישת בית עם חריגות בניה חייב להיות מגולם במחיר הרכישה מה שיוזיל את העסקה.
מתי שווה לקחת את הסיכון עבור הסיכוי? לדעתי, כאשר חריגות הבניה ניתנות להכשרה.
על לא מעט חריגות בניה תוכלו לקבל היתר בדיעבד – נגיש בקשה לוועדות התכנון הרלוונטיות והן יבחנו האם לאשר את הבקשה למתן היתר בניה בדיעבד.
חשוב לי להדגיש שלא כל חריגה ניתנת להכשרה וכן כי בכל מקרה הליך ההכשרה הוא ממושך ואורך, על פי רוב, כשנה.
כלל לא מובטח כי בסופו הוועדה אכן תאשר את חריגות הבניה ותיתן להן היתר.
מכיוון שכך, אני ממליץ לכם להסתייע בשירותיו של עורך דין מקרקעין אשר יבחן האם בנסיבות העניין ניתן להכשיר את חריגות הבניה ותחליטו בהתאם האם להתקדם עם העסקה.
❗מוקש לפניך – היטל השבחה על הכשרת חריגות בניה❗גם אם נצליח להכשיר את חריגות הבניה, חשוב שתדעו כי הרשות המקומית תגבה היטל השבחה עבור עליית הערך של הנכס הנובעת מתוספות הבניה. אני רוצה שתיקחו גם את עלויות היטל ההשבחה בחשבון בסל השיקולים שלכם באשר לקניית דירה עם חריגות בניה. |
סיכום
לסיכום, חריגות בניה הן תוספות שנבנו בבית מבלי שהתקבל היתר בניה עבורן, למרות שצריך היה לקבל היתר.
קניית בית עם חריגות בניה כרוכה בסיכון כפול – הריסת תוספות הבניה (אם לא חלה התיישנות) וקנסות בעד השימוש בנכס עם חריגות בניה.
מעבר לכך, היכולת להוציא משכנתא עבור נכס עם תוספות – מוגבלת.
מנגד, יש חריגות בניה שניתן לאשר והמחיר של דירה עם חריגות יהיה נמוך ממחיר השוק.
לכן, אם לאחר ייעוץ מקצועי נראה כי ניתן יהיה להכשיר את חריגות הבניה והדבר משתלם, ייתכן שיהיה כדאי לרכוש את הדירה למרות חריגות הבניה בה.
יוני לוי משרד עו"ד המתמחה בחריגות בניה
מעוניינים לרכוש נכס? פנו אליי, עו"ד יוני לוי, לקבלת ייעוץ משפטי מקיף לפני הרכישה וליווי משפטי במהלכה.
אני, עו"ד יוני לוי, מתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב שנים בעולם זה. לאורך השנים טיפלתי במאות תיקים מגוונים בנושאי מקרקעין, באחוזי הצלחה גבוהים ולצד יחס אישי ומכבד לכל לקוח. הנה מעט ממה שהלקוחות שלי חושבים עליי:
כך כותב חן וייסמן: "מקצוען אמיתי. ליווה אותנו לאורך כל הדרך בזמינות מירבית ומענה איכותי ויסודי. מומלץ בחום!"
וזה מה שהיה למרק חכמוב לכתוב: "מקצועיות על, יכולת לטפל בדברים בצורה המהירה ביותר, יכולת הקשבה והבנות הנדרש .הרבה מאוד מעבר מהמקובל אצל עורכי דין".
מהן ההשלכות של קניית בית עם חריגות בנייה?
קניית בית עם חריגות בניה עלול להקים בעיה בקבלת אישור עירייה לטאבו להעברת זכויות בנכס, וכן גורם להפחתת השווי המוערך של הבנק למשכנתאות. כמו כן, חריגות בנייה הן אסורות לפי חוק, ומהוות עבירה פלילית במדינת ישראל.
האם ניתן לראות חריגות בנייה בעת ביקור בנכס?
חריגות בנייה לעיתים קרובות ניתן לראות באופן ויזואלי- למשל בניית חדר נוסף, בניית פרגולה, בנייה של תוספת על הגג, סגירת מרפסת או מקרים נוספים בהם ניתן לראות שנערכו "שפצורים" לבית.
כיצד ניתן לאתר חריגות בנייה שבוצעו בבית?
על מנת לאתר חריגות בנייה, מומלץ לבדוק בתיק הבניין את היתר הבנייה והגרמושקה, וכך לבחון האם הנכס אכן נבנה כפי שהיה אמור להיבנות מלכתחילה, או שישנן חריגות בנייה. מומלץ לעשות זאת בליווי של שמאי מקרקעין מקצועי, שיוודא את הימצאותן של חריגות הבנייה.
האם מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין בעת קניית בית עם חריגות בנייה?
בהחלט. קניית בית עם חריגות בנייה עלולה להיות עסקה מסובכת למדי, הדורשת לא מעט בדיקות והכשרות של חריגות בנייה במידה שיימצאו כאלו. את ההליך מומלץ לעבור עם עורך דין מקרקעין מיומן ומקצועי, שבזכותו תוכלו לרכוש את הנכס בלב שקט ונקי מדאגות.
