תמ"א 38 – זכויות הדיירים: כך תממשו את זכויותיכם בפרויקטי התחדשות עירונית

מתגוררים בבניין המיועד לפרויקט תמ"א 38?
אתם זכאים למגוון הטבות משמעותיות, כגון דירה משודרגת, פטור ממס שבח ואף סיוע בדמי שכירות.
במדריך זה אפרט כיצד תוכלו למצות את זכויותיכם ולהבטיח שהתהליך יהיה הוגן ומוצלח עבורכם.

 

מהן הזכויות שלכם כדיירים בפרויקט תמ"א 38?

פרויקטי התחדשות עירונית, ובראשם תמ"א 38, מציעים לכם, בעלי הדירות, הזדמנות לשדרג את הנכס שלכם תוך שמירה על זכויותיכם.

התמורות משתנות בהתאם לסוג הפרויקט – חיזוק בניין קיים או הריסה ובנייה מחדש.

במסגרת תמ"א 38, אתם זכאים לקבל דירה משופרת או דירה חדשה, בתנאי שהפרויקט כולל הוספת דירות חדשות.

במקרים של חיזוק ללא הריסה, תוכלו ליהנות משיפוץ תשתיות הבניין, כגון מעלית חדשה או שדרוג חזית המבנה.

היזם נושא בעלויות מס השבח, כך שאתם פטורים מתשלום זה.

הבנת הזכויות שלכם היא הצעד הראשון להבטחת תהליך הוגן ומוצלח שימקסם את התמורה שתקבלו במסגרתו.

 

זכויות מיוחדות לאזרחים ותיקים ולבעלי מוגבלויות במסגרת פרויקטי תמ"א 38

אם אתם אזרחים ותיקים או מתמודדים עם מוגבלות, המדינה מעניקה לכם זכויות ייחודיות בפרויקטי התחדשות עירונית, ובכלל זה תמ"א 38.

זכויות לאזרחים ותיקים

כאזרחים ותיקים, אני ממליץ לכם לבחון לעומק את ההטבות המיוחדות שמגיעות לכם במסגרת פרויקט ההתחדשות העירונית שהבניין שלכם מתעתד לעבור.

לדוגמה, בפרויקט תמ"א 38 ללא הריסה, היזם לרוב יהיה מחויב לספק לכם מגורים חלופיים ולממן דמי שכירות לאורך כל תקופת העבודות.

כמו כן, אתם עשויים להיות זכאים למעבר לדיור מוגן, הכולל הטבות המותאמות לצרכים שלכם.

זכויות לבעלי מוגבלויות

אם אתם מוגדרים כחולים מרותקי בית, היזם בפרויקט בו הבניין שלכם משתתף, מחויב לבצע התאמות במגורים החלופיים ובדירה החדשה על חשבונו.

זכויות אלו מבטיחות כי תוכלו להמשיך להתגורר בנוחות ובבטחה בביתכם גם בתקופת הפרויקט וגם לאחר השלמתו.

הטבות אלו נועדו להבטיח כי אוכלוסיות רגישות יקבלו מענה הולם במהלך הפרויקט.

 

זכויות דיירי דיור ציבורי בפרויקטי תמ״א 38

דיירי דיור ציבורי נמצאים במעמד ייחודי בפרויקטי תמ"א 38, מאחר ועבור דיירי דיור ציבורי, החברה המשכנת היא זו שמנהלת את החתימה על ההסכם מול היזם, ולא הדיירים באופן ישיר.

אי לכך המצב שלכם עשוי להיות מורכב, ולכן חשוב להכיר את זכויותיכם, הכוללות:

• דיור חלופי: בפרויקטי הריסה ובנייה, אתם זכאים למגורים חלופיים במהלך העבודות, כאשר דמי השכירות ותשלומי ועד הבית נשארים כפי שהיו לפני הפרויקט.
• רכישת הדירה: אם הגשתם בקשה לרכוש את הדירה לפני תחילת הפרויקט, תוכלו לרכוש אותה במחיר השמאות המקורי, גם לאחר השבחת הנכס.
• אפשרות סירוב: יש לכם זכות לבחור שלא להשתתף בפרויקט, אם כי כאמור, החברה המשכנת היא זו שחותמת על ההסכם עם היזם.

 

הכרת הזכויות הללו תאפשר לכם לקבל החלטות מושכלות ולשמור על האינטרסים שלכם.

 

האם ניתן לסרב לפרויקט תמ"א 38?

במסגרת עבודתי בתור עורך דין דיירים בפרויקטי תמ״א 38, לא פעם אני נתקל בדיירים ששוקלים לסרב לפרויקט. אף על פי שהזכות לסירוב בהחלט קיימת, חשוב שתדעו כי היא כפופה לתנאים מסוימים.

עם הסיבות שבהן ניתן לסרב להשתתפות בפרויקט תמ״א 38, ניתן למנות:

1. התנגדות של רוב משמעותי: אם לפחות 20% מבעלי הדירות מתנגדים, הסירוב שלכם עשוי להיחשב לגיטימי.
2. חוסר כדאיות כלכלית: אם העסקה אינה משתלמת עבורכם מבחינה כלכלית, יש לכם זכות להתנגד.
3. מגבלות אישיות: אם הדירה החדשה אינה מתאימה לצרכים הגופניים ו/או הנפשיים שלכם, תוכלו לסרב.
4. חוסר ביטחונות: אם היזם לא מספק בטוחות הולמות, כגון ערבות בנקאית, זכותכם לסרב.

עם זאת, כדי לקדם את הפרויקט נדרש רוב של שני שליש מבעלי הדירות. במצב כזה, דיירים שמסרבים עלולים להתמודד עם תביעות משפטיות מצד היזם או דיירים אחרים.

לאור רגישות ומורכבות העניין, אני ממליץ לכם בחום להתייעץ עם עורך דין התחדשות עירונית לפני קבלת החלטה לכאן או לכאן.

הבנת התנאים לסירוב תעזור לכם להגן על זכויותיכם ולהימנע מסכסוכים משפטיים מיותרים.

 

כיצד מתנהל תהליך החתמת הדיירים על הסכם תמ"א 38?

תהליך החתמת הדיירים על הסכם תמ"א 38 יכול להיות מורכב, במיוחד כאשר חלק מהדיירים מתנגדים להצטרפות לפרויקט.

לפני החתימה, היזם נדרש לערוך אסיפת דיירים ולמסור לכם מסמך מפורט המציג את עיקרי ההצעה, כולל תיאור התמורות שתקבלו, התחייבויות היזם כמו בטוחות וערבויות, עלויות עתידיות צפויות כגון דמי תחזוקה, ומועד תפוגת ההצעה המגדיר זמן מוגבל לקבלת החלטה.

אני ממליץ לכם לעיין במסמך זה בקפידה ולוודא שהוא אינו מגביל את האפשרות לנהל משא ומתן בעתיד.

לעיתים, ניתן לחתום על הסכמה ראשונית לקידום הפרויקט תוך שמירה על גמישות בתנאים.

מטבע הדברים, תהליך זה מצריך שקיפות ותשומת לב רבה לפרטים, ואני כאן כדי לסייע לכם בכל שלב.

 

מה התמורה שתקבלו עבור דירתכם בפרויקט תמ״א 38?

כדי להבטיח שתקבלו תמורה הוגנת בפרויקט ההתחדשות העירונית, היזם מחויב למסור לכם מסמך מפורט לפחות שבועיים לפני החתימה.

מסמך זה יכלול מידע על התמורות, כגון גודל הדירה החדשה, שיפורים בתשתיות והתחייבויות היזם.

הטבלה מסכמת את התמורות וההטבות העיקריות שמגיעות לכם בפרויקטי תמ"א 38:

הבנת התמורות הצפויות תסייע לכם להעריך את כדאיות העסקה בצורה מושכלת.

 

⭐טיפ זהב: בקשו חוות דעת משמאי עצמאי⭐ אם התמורה המוצעת נראית לכם נמוכה, אני ממליץ לפנות לרשות להתחדשות עירונית ולבקש מימון לשמאי עצמאי. השמאי יבחן את כדאיות העסקה ויסייע לכם לנהל משא ומתן עם היזם לקבלת תנאים משופרים.

 

כיצד תוכלו להשפיע על התוכנית בפרויקט תמ״א 38?

השתתפות פעילה בתהליך התכנון היא זכות חשובה שלכם כבעלי דירות בבניין שמיועד לפרויקט התחדשות עירונית – אל תוותרו עליה!

היועץ החברתי המלווה את הפרויקט, יאסוף את עמדותיכם ויבטיח שהן נלקחות בחשבון לאורך התהליך.

אני ממליץ בחום להביע את דעתכם באמצעות הדו"ח החברתי שנערך מטעם היועץ, המאפשר לכם להשפיע על תכנון הפרויקט כך שיתאים לצרכים שלכם ושל הקהילה.

מעורבות כזו מצדכם, תסייע לקולכם להישמע ותשפר את הסיכויים לכך שהפרויקט ישרת את האינטרסים שלכם כראוי.

 

האם תצטרכו לשלם מס או ארנונה נוספת על התמורה שתקבלו בפרויקט ההתחדשות העירונית?

אני שמח לבשר לכם כי בפרויקטי תמ"א 38, היזם הוא הצד הנושא בעלויות מס השבח.

בנוסף, אם אתם חוזרים לדירה חדשה בפרויקט פינוי בינוי, תוכלו לקבל הנחה בארנונה למשך עד 5 שנים, בתנאי שהחזקתם בדירה לפחות 3 שנים לפני ההריסה והכנסותיכם עומדות בתנאים מסוימים.

ההנחה חלה על התוספת בארנונה כתוצאה מהשבחת הדירה.

הטבות מס אלו הופכות את הפרויקט למשתלם יותר עבורכם.

 

⚠️זהירות, מוקש: לא חותמים לפני שמתייעצים!⚠️ חתימה על הסכם תמ״א 38 ללא בחינה משפטית מדוקדקת עלולה לפגוע בזכויותיכם. לכן אני ממליץ לכם להיוועץ בעורך דין התחדשות עירונית מנוסה לפני שאתם מתחייבים לכל פרויקט שהוא, כדי לוודא שההסכם מגן על האינטרסים שלכם.

 

פנייה לממונה על פניות הדיירים – באילו מקרים?

אם אתם נתקלים בבעיה, כגון לחץ בלתי הוגן מצד היזם או דיירים אחרים, אני ממליץ לכם לפנות לממונה על פניות הדיירים ברשות להתחדשות עירונית.

הממונה יכול לטפל בנושאים כמו התנהגות בלתי הוגנת של יזמים, הפרת חובות על ידי מארגני הפרויקט או אף לבטל הסכם שנחתם בתנאים לא הוגנים.

פנייה זו היא כלי חשוב להגנה על זכויותיכם.

 

מיצוי זכויותיכם בפרויקט תמ"א 38 מתחיל בייעוץ משפטי מקצועי

פרויקט תמ"א 38 הוא הזדמנות לשדרג את הנכס שלכם, אך מדובר בתהליך הדורש תשומת לב רבה לפרטים וידע משפטי נרחב.

צוות משרד עו"ד יוני לוי בהובלתי, כאן כדי ללוות אתכם בכל שלב – החל מבדיקת ההסכם, דרך ניהול המשא ומתן עם היזם ועד להבטחת התמורות המגיעות לכם.

פנו אליי עוד היום לייעוץ מקצועי, ותיהנו משקט נפשי ומקסימום תועלת מהפרויקט.