הרבה אנשים שרוכשים דירות מתרכזים בתמונה הגדולה – הבית שהם רוצים, המיקום שלו, איך שהוא נראה וכמות החדרים בו. התמקדות זו היא נכונה וחשובה – כי הנתונים האלו הם מאוד משמעותיים באיך הבית העתידי שלכם יראה וירגיש, אך היא גם לא תמיד ההתמקדות הנכונה – וזאת משום שיש דברים שהרבה יותר חשוב לשים לב אליהם כשקונים דירה. במאמר זה תוכלו לקרוא על הבדיקות המקדמיות שחייבים(!) לעשות לפני שקונים בית חדש.
אילו דירות יש בשוק?
לפני שצוללים לתוך רשימת הבדיקות המקדמיות שחשוב לבצע לפני רכישת דירה, חשוב מאוד להתייחס לכך שבדיקות אלו יכולות להיות שונות בין דירה לדירה לפי סוג הדירה שאותה אתם קונים.
באופן עקרוני יש שלושה סוגים עיקריים של דירות בשוק הדירות כיום:
1. דירות בבניין חדש שנרכשות מהקבלן המבצע של הפרויקט: דירות שטרם נבנו / שנבנו זה עתה על שטח שלא היה בנוי לפני כן. דירות אלו נרכשות בדרך כלל בשלב שמקדים לבנייתן בשל כך שכספי התשלומים על הדירות הם מקור המימון של הפרויקט. דירות אלו נרכשות מהקבלן המבצע.
2. דירות יד שנייה שנרכשות מבעלים פרטיים: דירות בנויות בבניינים וותיקים בגילאים משתנים. הדירות נרכשות מהבעלים הקודם, שהוא בדרך כלל אדם פרטי. בקנייה זו רואה הקונה את המוצר בעת הקנייה, כאשר רוב הבדיקות מתמקדות בזהות הבעלים ואיכות הממכר – דברים שפחות מטרידים את מי שקונה דירה חדשה מקבלן מוכר.
3. דירות חדשות בבניין ישן שנרכשות מהקבלן המבצע במסגרת פרויקט תמ"א 38: פרויקט תמ"א 38 הוא פרויקט בו משפצים בניין ישן ומוסיפים לו קומות נוספות של דירות חדשות בכדי לשלם על תהליך השיפוץ. רכישה זו מתבצעת בדרך כלל לפני בניית הדירה, כאשר המוכר הוא הקבלן המבצע והבדיקות המקדימות מתקשרות בעיקר לסיכויי ההצלחה של הפרויקט.
מהן הבדיקות המרכזיות שחשוב לבצע לפני שרוכשים כל אחת מהדירות?
ישנן מספר בדיקות שכל עורך דין רכישת דירה יכול לבצע עבורכם בקלות:
1. דירות חדשות מקבלן: בדירות שנרכשות מקבלן חשוב מאוד לוודא שהקבלן המבצע הוא אכן האדם שאיתו אתם מדברים. בנוסף חשוב לוודא שהקבלן שילם את כל המיסים אותם הוא חייב למדינה על הבנייה (כי אי אפשר להעביר זכויות על נכס ללא תשלום המיסים), ושאין אנשים אחרים שרשומים בטאבו כבעלי זכות כלשהי בנכס.
2. דירות יד שנייה: דירות יד שנייה הן מסוכנות יותר בעיקר בגלל זהות המוכר וגיל הדירה. חשוב מאוד לוודא שהמוכר אתו אתם מתקשרים הוא אכן הבעלים הרשום בטאבו, שאין שוכרים בעלי זכות בנכס, שהמשכנתא של המוכר מסולקת מהנכס שעובר אליכם ושהנכס במצב טוב מבחינה הנדסית – בדיקה שנעשית על ידי שמאי.
3. דירות מתמ"א 38: חשוב מאוד לוודא שהפרויקט אכן יצא לפועל – תעשו בדיקות מקדימות על הקבלן – הוותק שלו בשוק, כמות פרויקטים בתהליך ופרויקטים שמתעכבים. בדיקות אלו חשובות כי פרויקטים רבים של תמ"א 38 מתעכבים מאוד / בכלל לא יוצאים לפועל!
לסיכום
יש סיכונים רבים ברכישת דירה, שחשוב לוודא שלא מתקיימים עבור הדירה אותה אתם מעוניינים לרכוש. אם אחרי קריאה זו נותרו לכם שאלות – תתייעצו עם עורך דין כי זה נושא חשוב מאוד.
שאלות ותשובות:
האם יש הבדל בבדיקות שאצטרך לבצע לפי סוג הדירה שברצוני לרכוש?
באופן עקרוני חשוב לבצע את כל הבדיקות שצוינו לעיל על כל סוג דירה שתרכשו. עם זאת – לכל סוג דירה יש סיכונים ייחודיים אליה שחשוב להכיר.
האם מומלץ לשכור עורך דין לביצוע בדיקות מקדמיות לפני רכישת דירה?
אנחנו ממליצים לשכור עו"ד לביצוע בדיקות מקדמיות לדירה לפני רכישתה בעיקר בשל המחיר המשמעותי שיכול להיות לטעות בנושא זה. עורכי דין לרכישת דירות הם לא נורא יקרים, ומחירי הדירות הקיימים בשוק מובילים לכך שכל טעות יכולה לעשות מאות אלפי ואפילו מיליוני שקלים.
מה עליי לעשות אם גיליתי שיש הערת אזהרה שרשומה על הנכס בטאבו כחלק מבדיקות מקדמיות לפני רכישת דירה?
אם בדקתם את הנכס בטאבו וזיהיתם שרשומה עליו הערת אזהרה חשוב מאוד לברר את הנושא עם המוכר ועם האדם שהאזהרה רשומה על שמו. אזהרות אלו לפעמים לא רלוונטיות, אז חשוב מאוד להסירן כדי למנוע סכסוך משפטי בעתיד.
מה עליי לעשות אם אני לא סומך על הקבלן של דירת התמ"א אותה אני מעוניין לקנות?
בתכלס – ללכת לחפש דירה אחרת. אם יש משהו בקבלן שמחשיד אותכם עדיף לא לקחת את הסיכון.
