זכרון דברים לקניית דירה הוא כלי משפטי המאפשר לצדדים למשא ומתן להעלות על הכתב הסכמות שנקבעו בניהם בקשר לקניית דירה. בחלק מהמקרים בית המשפט יכיר בזיכרון הדברים כחוזה מחייב לכל דבר ובחלק מהמקרים בית המשפט יקבע כי זכרון הדברים הוא שלב לקראת חתימה על חוזה מחייב. המבחן האם זכרון הדברים שמונח לפנינו מהווה חוזה מחייב או לאו הוא באמצעות מבחן גמירות דעת הצדדים להתקשר בחוזה ומבחן המסוימות, דהיינו רמת הפירוט, בהתקיימות ניתן לקבוע כי מדובר בחוזה מחייב.
דרישה צורנית של זכרון דברים
בחלק מהמקרים מסמך זכרון הדברים לא נכתב ברצינות המתבקשת. לעתים המסמך נכתב על גבי מפית או כרטיס ביקור ולכן קיים ספק אם כתיבה בדרך זו עשויה להוות חוזה מחייב.
כאמור, חוק החוזים מחייב כי עסקת מקרקעין תעשה בכתב. בהתאם לפסיקת בית המשפט, נקבע כי די שהפרטים המהותיים הרלוונטיים לעסקה יכללו בזיכרון הדברים וכי זכרון דברים והנסיבות של קיומו מעידים על גמירת דעת (רצינות) הצדדים.
במידה ושני התנאים מתקיימים במצטבר, זכרון הדברים לקניית דירה מהווה חוזה מחייב.
מבחן גמירות הדעת ומבחן המסוימות
כאמור בכדי שמסמך, לרבות זכרון דברים, יחשב כחוזה מחייב עליו לעמוד בין היתר בשני מבחנים מצטברים: מבחן גמירות הדעת ומבחן המסוימות.
מבחן גמירות הדעת
מטרתו היא לבחון מהו רצונו האמתי של האדם והאם ברצונו להתקשר בחוזה המחייב. גמירות הדעת נלמדת באופן אובייקטיבי על פי התנהגות הצדדים, נסיבות העניין, תוכן המסמך ועוד. בחינת גמירות דעתו של אדם נבחנת דרך עיניו של האדם הסביר.
במשך השנים התפתחו מספר אינדיקציות שהצטברו בפסיקה באשר לשאלה מה מהווה גמירות דעת. כמובן אינדיקציות אלו נבחנות בנסיבות העניין ומטרתן לסייע לבחינת השאלה.
חלק מהאינדיקציות הן: חתימה על מסמך, העברת תשלום, התבטאויות של הצדדים במסגרת המו"מ ולאחריו, רמת הפירוט של הסיכומים, נסיבות כריתת החוזה, התנהגות לאחר החתימה ועוד.
מבחן המסוימות
מבחן המסוימות משמעו רמת הפירוט של החוזה. בכדי שזכרון הדברים יהווה חוזה מחייב, עליו לעמוד ברמה מינימאלית של פירוט.
עוד חשוב לומר כי מסוימות מהווה אינדיקציה חזקה לגמירות הדעת של הצדדים.
הפסיקה פירטה מספר אינדיקציות שבהתקיימותם זכרון הדברים יענה על דרישת המסוימות ואלו הן מקצתם: שמות הצדדים, טיב הדירה, מועדי התשלומים, מועד העברת החזקה, תשלום ההוצאות והמיסים, גובה התמורה וכיו"ב. עם השנים קבעה הפסיקה כי גם אם חסר פרט כלשהו, לרבות במקרה בו לא צוין מחיר, אין הכרח כי דרישת המסוימות לא מולאה.
אכיפה של זכרון דברים
בכדי שניתן יהיה לבצע אכיפה של זכרון דברים כחוזה מחייב, נקבע בפסיקה שני מבחנים מצטברים לבחינה ולקביעת טיב זיכרון דברים: האם מדובר בשלב במו"מ וככזה הוא בלתי מחייב, או שמא עסקינן בחוזה סופי ומחייב?
מבחן כוונת הצדדים
מבחן כוונת הצדדים בוחן את כוונתם הצדדים ביחס לזכרון הדברים לקניית דירה באמצעות תוכן המסמך, התנהגות הצדדים והכל כפי שהאדם הסביר היה מבין זאת. אחד ממבחני המשנה שנקבעו הוא מבחן הקשר שבו בוחנים למעשה את הקשר בין זכרון הדברים לחוזה המחייב וככל שהקשר הדוק יותר כך נלמד כי מדובר בחוזה מחייב.
היעדרותם של פרטים מהותיים, כגון מחיר, כמות וזמן, עשויה ללמד כי הצדדים טרם סיימו את המו"מ וזיכרון הדברים מהווה שלב לקראת חתימה על חוזה מחייב. אם הצדדים קבעו במפורש שזכרון הדברים מהווה שלב ביניים לא מחייב, אזי הם הביעו את דעתם המפורשת לכך שמדובר בשלב במו"מ ולא חוזה מחייב.
מבחן פרטי העסקה המהותיים
קיום הסכמה בגופו של זכרון הדברים על פרטי העסקה המהותיים והחיוניים – זהו תנאי נפרד ועצמאי. החשוב הוא שבהעדר קיומם של פרטים אלו, אין כוחו של המבחן הראשון לגבור.
האם לחתום על זכרון דברים?
ההמלצה הגורפת וחד המשמעית של כל עורך דין קניית דירה היא לא לחתום על זכרון דברים לקניית דירה וזאת מהסיבה כי בנסיבות מסוימות ניתן לראות את זכרון הדברים כחוזה סופי ומחייב לכל דבר ועניין.
גם במצב דברים בו ישנה הסכמה עקרונית בין הצדדים, ההמלצה היא לא לחתום על זכרון דברים לקניית דירה.
2 טיפים להתנהלות נכונה בעת קניית דירה
ההמלצה העיקרית הראשונה היא לפנות ולהיוועץ עם עורך דין קניית דירה עוד בראשית הדרך בכדי שיבדוק את טיב הדירה הנרכשת ובכדי שיאיר את עיניכם לכל בעיה אשר עלולה לצוץ במהלך הדרך עוד בשלב המשא ומתן.
ההמלצה השנייה היא לפנות יש למלאכת ערכית ההסכם המקורי באם מושגת הסכמה עקרונית בין הצדדים. אין טעם להיכנע לאינטרסים 'לשמירת הדירה' על ידי מתווכים או מוכרי הדירה ולחתום על זכרון דברים.
עורך הדין יוני לוי מטפל בכל סוגי עסקאות הנדל"ן, לרבות בעריכת חוזי קניית דירה, החל משלב ליווי הקונה בשלב המו"מ הראשוני מול המוכר תוך עריכת הסכם המכר וחתימתו, וכן טיפול בהעברת הזכויות על שם הקונה עד השלמה מוצלחת של העסקה.
מה הוא זכרון דברים לקניית דירה?
זכרון דברים זוהי טכניקה משפטית, שמאפשרת לצדדים שמנהלים משא ומתן להעלות על הכתב את ההסכמות שהושגו ביניהם. לעיתים ההתייחסות לזכרון הדברים תהיה כאל חוזה מחייב, ולעיתים כאל שלב במשא ומתן לקראת כריתת חוזה מחייב.
האם זכרון דברים לקניית דירה הוא מחייב משפטית?
הדבר תלוי בכוונת הצדדים, ובקביעת בית המשפט. במידה ובין הצדדים הייתה גמירות דעת והתייחסות לזכרון הדברים כאל חוזה מחייב, וכן אם ישנה די מסוימות בזכרון הדברים, ניתן להתייחס אל זכרון הדברים כאל חוזה מחייב משפטית.
מה הם המבחנים שדרכם בוחנים האם זכרון הדברים יהיה מחייב משפטית?
המבחנים הם מבחן גמירות הדעת, כלומר בחינה של הרצון האובייקטיבי של הצדדים להתקשר בחוזה מחייב, ומבחן המסוימות, שהוא בחינה של רמת הפירוט של זכרון הדברים (צריכה להיות רמה מינימלית של פירוט על מנת שהמסמך ייחשב כחוזה מחייב).
האם כדאי לחתום על זכרון דברים לקניית דירה?
מומלץ מאוד להימנע מלחתום על זכרון דברים לקניית דירה, או לכל הפחות לציין מפורשות שלא מדובר על חוזה מחייב. הסיבה לכך היא שעלולים להתייחס לזכרון הדברים כאל חוזה מחייב משפטית, גם כאשר הדבר אינו רצוי.
