כמי שעוסק בדיני המקרקעין באופן יום יומי, אני יעוד עד כמה רכישת דירה מקבלן היא עסקה משמעותית וחשובה עבור הרוכשים. בניגוד לתפיסה הרווחת, חוזה הרכישה אינו "כזה ראה וקדש" אלא מסמך הניתן למשא ומתן. כעורך דין העוסק שנים רבות בתחום הנדל"ן, אני מעיד שתשומת לב לפרטים בחוזה הרכישה תחסוך לכם כאבי ראש וכסף רב בעתיד. במאמר זה אסביר לכם למה חשוב לשים לב בחוזה לרכישת דירה מקבלן.
להתמקח? בהחלט כן!
אחת הטעויות הנפוצות שאני נתקל בהן היא ההנחה שחוזה מקבלן הוא חוזה אחיד שלא ניתן לשנותו. במציאות של היום, כשהקבלנים קורסים תחת הריביות הגבוהות של הבנקים ושוועים לקונים, הפוטנציאל למו"מ אל מול הקבלן גדול עוד יותר. זכרו – ככל שהביקוש לפרויקט נמוך יותר, כך גדל כוח המיקוח שלכם.
באחד המקרים שטיפלתי, זוג צעיר הצליח לשנות את מועדי התשלום, ההצמדות לדירה והצמדת המחיר למדד תשומות הבניה רק בשל התעקשות על תיקון מספר סעיפים בעייתיים בחוזה. הקבלן העדיף להתגמש בנושאים אלו ולשנות את החוזה מאשר להסתכן באובדן הקונה.
טיפ ממני: הגיעו למשרד המכירות עם עו"ד מקרקעין מנוסה ורשימה מסודרת של נקודות החשובות לכם בחוזה. התעקשו עליהן בנימוס אך בנחישות. בקשו לראות את החוזה לפני פגישת החתימה כדי שתוכלו להתייעץ עם עורך דין ולהגיע מוכנים.
חוק המכר דירות – המגן שלכם בחוזה לרכישת דירה מקבלן
אני תמיד אומר ללקוחותיי – הקפידו שהחוזה יעמוד בכל דרישות חוק המכר (דירות) וחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות). חוקים אלו קובעים מספר עקרונות בסיסיים:
- הבטחת השקעות הרוכשים – הקבלן חייב להבטיח את כספכם באחת מהדרכים הקבועות בחוק, כשהמומלצות ביותר הן ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח. אלו מבטיחות את החזר כספכם במלואו במקרה של פשיטת רגל של הקבלן.
- הצמדה למדד – לא יותר מ-40% מהמחיר יכול להיות צמוד למדד תשומות הבנייה. הקפידו על סעיף זה, שכן בתקופות של עליית מדד חדה, ההצמדה עלולה להוסיף עשרות אלפי שקלים ואף למעלה מכך למחיר הסופי.
- פיצוי בגין איחור במסירה – החל מ-30 יום איחור, אתם זכאים לפיצוי בגובה שכר דירה ראוי לדירה דומה, כאשר הפיצוי גדל ככל שהאיחור מתארך.
- אחריות לליקויי בנייה – החוק מחייב את הקבלן באחריות לתיקון ליקויים לתקופות שונות (מ-1 עד 7 שנים) בהתאם לסוג הליקוי.
מוקש לפניכם: רבים אינם יודעים שקבלן אינו רשאי לגבות מכם יותר מ-7% מהתמורה לפני שהבטיח את השקעתכם באחת מהדרכים הקבועות בחוק! אם מבקשים מכם לשלם 10% או יותר כמקדמה ללא בטוחות, זוהי דרישה שמנוגדת לחוק ועליכם לשנות את החוזה לקניית דירה מקבלן בהתאם.
זכויות והגבלות משמעותיות בחוזה
אני ממליץ לכם לבדוק בקפידה את ההגבלות החלות עליכם בחוזה. נקודה קריטית היא האם קיימת הגבלה על מכירת הדירה לפני קבלת טופס 4. קבלנים רבים מגבילים זכות זו, אך לעתים ניתן לשנות סעיף זה במשא ומתן.
באחד המקרים שטיפלתי בהם, לקוח שזיהה הזדמנות למכור את דירתו חצי שנה לפני השלמתה מצא עצמו בפני שוקת שבורה בשל הגבלה כזו. מאות אלפי שקלים של רווח פוטנציאלי ירדו לטמיון בגלל סעיף קטן שלא שמו לב אליו. הגבלות שכאלו חשובות במיוחד בעסקאות 80-20 או 90-10, בהם רבים מהקונים מתכננים למכור את הדירה לצד ג' עוד קודם להשלמת הבנייה מה שיכול להשפיע על גמישות הקבלן בהתרת מכירות לצדדים שלישיים.
בנוסף, שימו לב לסעיפים המגבילים את זכותכם להעביר את זכויותיכם בדירה לאחרים, למשכן אותה, או לשנות את המפרט הטכני. מגבלות אלו עלולות להתברר כמכבידות מאוד בהמשך הדרך.
מנגנון שינויים במפרט
בדקו מהו הליך ביצוע שינויים במפרט הטכני. האם ישנה תקופה מוגדרת לבקשת שינויים? מה העלויות הכרוכות בכך? מניסיוני, בתור עורך דין רכישת דירה, מנגנון מסורבל או יקר מדי עלול להפוך לסיוט של ממש.
דרשו שהחוזה יפרט במדויק:
- תקופת הזמן בה ניתן לבקש שינויים
- אופן חישוב עלות השינויים (עלות החומרים, עלות העבודה וכו')
- זכותכם לבטל שינויים ללא עלות בתוך פרק זמן מוגדר
- מועדים ברורים לביצוע השינויים המבוקשים
זכיתי לראות מקרים בהם קבלנים גבו סכומים מופקעים עבור שינויים פשוטים, כגון 5,000 ש"ח עבור הזזת נקודת חשמל בודדת. בהיעדר סעיף חוזי ברור, הרוכשים נאלצו לשלם או לוותר על השינוי המבוקש.
עבודה עם בעלי מקצוע חיצוניים
בדקו אם החוזה מאפשר לכם להכניס בעלי מקצוע מטעמכם לדירה לפני המסירה ואחריה. חוזים רבים מגבילים זאת בתואנה של "הפרעה לעבודה השוטפת", אך זכותכם לבדוק את איכות הבנייה באמצעות אנשי מקצוע מטעמכם.
אפשרות להכניס בעל מקצוע לבדיקת הדירה לפני מסירתה היא קריטית לזיהוי ליקויים בזמן, כשעוד קל לתקנם. דרשו בחוזה זכות לביצוע בדק בית על ידי מהנדס מטעמכם לפחות שבועיים לפני מועד המסירה המתוכנן.
הוצאות משפטיות ונלוות
שימו לב לסעיפי החוזה העוסקים בהוצאות המשפטיות. החוק מגביל את סכום ההוצאות המשפטיות שהקבלן רשאי לגבות מכם ל-5,000 ש"ח בלבד. בדקו שאינכם נדרשים לשלם יותר מכך.
בנוסף, בחנו את ההוצאות הנוספות המפורטות בחוזה: אגרות רישום, הוצאות רישום הערת אזהרה, עלויות רישום הזכויות בטאבו וכדומה. המחוקק הגביל את הסכומים שניתן לגבות בגין הוצאות אלו אך לצערי אני עדיין נתקל בחוזים רבים לרכישת דירה מקבלן שאינם עומדים במגבלות החוק.
פנו אליי – עורך דין יוני לוי, ונדאג לכל הפרטים במקצועיות ועם המון נסיון.
האם בחוזה רכישת דירה מקבלן ניתן לשנות את תנאי התשלום?
בהחלט. תנאי התשלום הם אחד הסעיפים הניתנים למשא ומתן. קבלנים רבים מציעים הנחות על הקדמת תשלומים, אך חשוב לוודא שכל תשלום מגובה בבטוחה כנדרש בחוק. כמו כן, ניתן לנהל משא ומתן על פריסת התשלומים באופן שיתאים ליכולתכם הכלכלית.
בחוזה רכישת דירה מקבלן, האם ניתן להגביל את שיעור הצמדת המחיר למדד תשומות הבנייה?
כן. החוק מגביל את ההצמדה ל-40% מהמחיר לכל היותר, אך במשא ומתן טוב ניתן להגיע לשיעור נמוך יותר או אפילו לקבע חלק גדול יותר מהמחיר. במקרים מסוימים, הצלחתי להשיג ללקוחותיי פטור מלא מהצמדה למדד, מה שחסך להם עשרות אלפי שקלים בסופו של דבר.
מה קורה אם מפרט הדירה שונה ממה שהובטח בחוזה?
זוהי הפרה של החוזה ושל חוק המכר דירות. אתם זכאים לדרוש תיקון, פיצוי, או במקרים חמורים אף לבטל את העסקה. חשוב לתעד את ההבדלים בין המפרט המובטח למצב בפועל, רצוי באמצעות מהנדס או מפקח בנייה מקצועי.
האם הקבלן יכול לדחות את מועד המסירה ללא פיצוי?
רק בנסיבות חריגות שאינן בשליטתו. החוק מחייב פיצוי החל מאיחור של 30 יום, אלא אם האיחור נגרם מנסיבות שאינן בשליטת הקבלן ולא היה יכול לצפותן מראש. מניסיוני, קבלנים רבים מנסים להתחמק מתשלום פיצויים בטענות שונות, אך התעקשות והליכים משפטיים במידת הצורך יכולים להביא לתשלום המגיע לכם על פי חוק.
מ- א' עד ת'
- 11 שנות ניסיון
- עבודה בגישת "איך כן" ולא בגישת "למה לא"
- בעל חותם הזהב מבית Dun & Bradstreet
