רכישה ומכירה של מגרשי מקרקעין

מגרשי מקרקעין הפכו לאחד המצרכים הנחשקים ביותר בתחומיה של ישראל הקטנה. בשל דרישה הגבוהה והייצא ההולך וקטן הפכה רכישת ומכירת מקרקעין לאחד התחומים החמים בנדל"ן. בין אם מדובר על קרקע שהופשרה לבנייה ובין אם מדובר על מגרשים עתידיים בלבד, מדובר בהשקעה (כמעט) בטוח. מה צריך לדעת על רכישה ומכירה של מגרשי מקרקעין? וכיצד ההליך שונה מרכישה ומכירה של נכס קיים?

 

ההבדל שבין מגרש לנכס קיים

מרבית ההיכרות של מי שאינו מומחה נדל"ן עם עולם המקרקעין מגיע מתחום רכישת הדירות. בעסקאות מהסוג קיים נכס פיזי, אשר יכול להגיע בתור בית פרטי או בתור דירה בבניין דירות. בעסקה האדם רוכש את החלק היחסי (או המלא) של הקרקע וכן את הדירה עצמה.

לעומת זאת בעת רכישת קרקע בלבד, הרוכש מקבל את המגרש המדובר בלבד. חשוב לזכור, כי הקרקע מגיעה עם מאפיינים הקשורים בהיתרי בנייה, תב"ע של הקרקע עצמה ושל המגרשים הקרובים וכו'. לכן, הבדיקות שיש לבצע הינן שונות, כמו גם בחינת הכדאיות של העסקה עצמה.

 

סוגי המגרשים הקיימים

לכל קרקע בישראל ישנו ייעוד אשר הוגדר לה על פי תקנות וחוקי המדינה. ניתן לחלק את סוגי המגרשים לשלוש קבוצות עיקריות: קרקע מופשרת לבנייה, קרקע בהליכי הפשרה וקרקע חקלאית.

קרקע מופשרת

קרקע מופשרת הינה קרקע שקיבלה אישורים לצורך בנייה עליה. חשוב לשים לב כי האישורים ניתנים לא רק לעצם הבנייה אלא גם לסוג הבנייה. ההיתר יכול להיות לבנייה של בית פרטי או לבנייה רוויה.

 

קרקע בהליכי הפשרה

הליך ההפשרה לצורך בנייה הינו הליך ארוך מאוד, שיכול לקחת גם שנים ארוכות. מדובר בתהליך שדורש אישורים מגופים ממשלתיים רבים. על כן, ייתכן כי ההפשרה עצמה תתבצע רק שנים לאחר רכישת הקרקע.

 

קרקע חקלאית

בדובר בקרקע שלא ניתן לבנות עליה אלא היא מיועדת אך ורק לגידולים חקלאיים. חשוב לדעת כי בעתיד הרחוק ייתכן כי קרקע זו תופשר לבנייה, אך אין לכך בטוחה.

 

הבדיקות שיש לעשות בטרם רכישת קרקע

כדי לוודא כי עסקת רכישת הקרקע הינה משתלמת חשוב מאוד לבדוק את הקרקע, את הייעוד שלה ואת סוג הקרקע המדוברת. אם אתם צפויים לרכוש קרקע מופשרת חשוב לוודא את התב"ע של המגרש ושל הסביבה. כמו כן, חשוב לוודא כי אכן הקרקע רשומה על שם המוכר וכי אין עליה ערבויות או משכון.

 

אל תשכחו לבדוק את הרוכש

מבחינת מוכר הקרקע חשוב מאוד לוודא כי רוכש הקרקע יכול לעמוד בתשלומים הדרושים. לא ניתן לקחת משכנתא לצורך רכישת קרקע ולכן חשוב לוודא כי לרוכש עצמו יש את האמצעים לעמוד בתשלום.

 

האם קיים מיסוי על רכישה ומכירה של מגרשי מקרקעין?

כמו בכל עסקת נדל"ן גם במקרה של רכישה ומכירה של מגרשי מקרקעין ישנו תשלום של מס רכישה (עבור הרוכש) ומס שבח (עבור המוכר). חשוב לקחת בחשבון את המיסוי ולוודא כי העסקה ממשיכה להיות משתלמת מצד המוכר וכי לרוכש יש את הסכום הדרוש לתשלום בתוספת מס הרכישה.

 

רכישת מגרשי מקרקעין האם מדובר על עסקה רווחית?

שאלת מיליון הדולר הינה האם זה משתלם. נכון לשנת 2022, מחירי הדיור ממשיכים להעלות, האוכלוסייה במדינה רק גדולה ואילו כמות התחלות הבנייה קטנה. לכן, התחזיות מראות כי לאורך תקופה רכישת מקרקעין ככל הנראה תניב רווח נעה. חשוב כמובן לקחת בחשבון את נושא המיסוי, התשלומים הנלווים, הלוואות שתדרשו אליהם וכמובן הסוגייה החשובה ביותר, את סוג הקרקע שרכשתם.