אחוזי בנייה – חישוב אחוזים

כאשר מדברים על אחוזי בנייה – חישוב אחוזים אמור לכלול את כלל האחוזים הבנויים בחלקת האדמה. למען הסר ספק – אחוזי בנייה בנכס עשויים להגיע ליותר מאשר 100 אחוזי בנייה. זאת בעיקר במבנים רבי קומות או במקומות שבהם הוספת אחזי בנייה אפשרית מעבר למאת האחוזים. מה זה אחוזי בנייה? למי שייכות זכויות הבנייה בחלקת קרקע? איך ומתי אפשר לעביר זכויות בנייה בין בעל זכויות אחד למשנהו? מי מאשר את האפשרות להגדיל זכויות בנייה? כל התשובות במאמר הבא.

מה זה אחוזי בנייה?

ההגדרה הפשוטה והברורה ביותר למושג אחוזי בנייה גורסת כי אחוזי הבנייה הן סך כל השטח שעליו ניתן לבנות, מתוך השטח של חלקה ספציפית. סך כל שטח הבנייה מתואר באחוזים. בדרך כלל, כאשר מדובר בבנייה חד קומתית או במבנים נמוכים באופן כללי, אחוזי הבניה יהיו נמוכים יחסית.

עם זאת, בשטח אדמה שעליו ניתן לבנות מבנים רב קומתיים, אחוזי הבנייה יהיו מן הסתם גבוהים הרבה יותר. החשיבות העצומה של אחוזי הבנייה נובעת מההשפעה הישירה של הקביעה שלהם על ערך השטח. הדבר נכון, כמובן, בחלקות אדמת שמיועדות למגורים או למסחר ובכלל. ככל שאחוזי הבנייה גבוהים יותר, כך ערך השטח יהיה גבוה יותר בהתאמה. עם זאת, חשוב להדגיש בהקשר הזה שרשויות רבות מגדילות אחוזי בנייה בחלקות אדמה אך ורק בהתאם לתוכנית תב"ע (תוכנית בניין עירונית) מוסדרת. זאת על מנת למנוע מצב, שלמרבה הצער קרה בכמה רשויות, של הגדלה לא פרופורציונלית של אחוזי בנייה שהביאה ליצירת לחץ על תשתיות ולהיווצרות בעיה חמורה לרשות המקומית.

למי שייכים אחוזי הבנייה על שטח אדמה?

אחוזי בנייה מוגדרים על חלקת אדמה, יהיו שייכים לבעלי השטח ולא לאף אדם או גוף אחר. בעלי השטח יהיו רשאים להעביר או למכור אחוזי בנייה הן בינם לבין עצמם והן לאחרים, משום שמדובר בדבר שבהחלט אפשר למכור. לדוגמה – אחד הבעלים מעביר לבעלים אחר של השטח חלק מאחוזי הבנייה שלו, ומאפשר לו למעשה להגדיל את שטח הדירה שלו. מי שהעביר את הזכויות אמנם יתוגמל מבחינה כספית, אבל בעתיד לא יוכל להגדיל בעצמו את השטח של הדירה שלו. הגדלת אחוזי בנייה הם נושא משמעותי, כאשר מדובר בתוכניות תמ"א למיניהן.

למעשה, מה שהיזמים בתוכניות כאלה מנסים לעשות הוא לקבל מהרשות המקומית אישור להגדלת זכויות הבנייה בשטח אדמה, על מנת להוסיף דירות. התוספת תאפשר להם לבצע את חיזוק המבנה, ולהרוויח על מכירת הדירות הנוספות שייבנו על אותו שטח אדמה. במקרה הזה, היזם מקבל מכלל הדיירים במבנה אישור מראש להגדלת הזכויות, שיעברו כמובן ליזם. מבחינת הרשות המקומית, הגדלת הזכויות פירושה למעשה תוספת מיסים, שישולמו על ידי הדיירים החדשים שיעברו לדירות החדשות שיתווספו.

עם זאת, למען ההגינות חשוב לומר כי המיסים המשולמים על ידי התושבים מהווים רק חלק מזערי מהכנסות הרשות המקומית, ועיקר ההכנסות מגיע מעסקים ומאזורי התעשייה שבה.

איך מתבצע חישוב אחוזי בנייה?

אחוזי בנייה מחושבים ביחס לגודל הקרקע. כך למשל, קרקע בגודל של 100 מ"ר, שאפשר לבנות רק על שישים אחוזים ממנה, אחוזי הבנייה יהיו שישים אחוזים. ואולם אם אושרה עליה בנייה של מבנה רב קומות שהשטח הכולל שלו הוא 400 מטר רבוע, כי אז זכויות הבנייה תהיינה 400%. הגדלת אחוזי הבנייה איננה אוטומטית ודורשת הליך אישור.

לסיכום

חישוב אחוזי בנייה בחלקה שבה יש יותר מאשר שותף אחד, הוא בעל משמעות כלכלית ופיננסית רבה לכל אחד מבעלי הנכס. אם יש לכם עניין וצורך להפנות לרשות המקומית בקשה לביצוע הגדלת אחוזי בנייה, צרו קשר כעת עם עורך דין מקרקעין יוני לוי שיוכל לסייע בהשגת המטרה.