לעסקאות במקרקעין נלוות חובות מס ולהיבטי המיסוי יכולים להיות משמעות כלכלית עצומה, הן לצד המוכר והן לצד הקונה בכל עסקה. עורך דין מיסוי מקרקעין מתמחה בליווי עסקאות מקרקעין שונות תוך בחינת הכדאיות הכלכלית שלהם בהיבטי המיסוי. הליווי המשפטי נחוץ על מנת להקטין ככל שניתן את היקף תשלומי המס בכל עסקה בהתאם לחוק. במאמר נדון במס שבח, מס רכישה והיטל השבחה.
מס רכישה ומס שבח
לקראת כל מכירה או קניה של נכס מקרקעין חשוב לקחת בחשבון את היבטי המיסוי ואופן השפעתם על העסקה. חוק מיסוי מקרקעין עבר גלגולים רבים לאורך השנים והוא נוגע לשני מיסים מרכזיים, מס שבח ומס רכישה. לאחר שהמיסים מטופלים ע"י עורך דין מיסוי מקרקעין ומשולמים כדין, ניתן לרשום את עסקת המכר בלשכת רישום המקרקעין ולהשלים את העסקה.
שיעור המס
כאמור, עורך דין מיסוי מקרקעין המייצג את הקונה צריך לטפל במס הרכישה. מס זה נוגע לכל סוג של עסקת מקרקעין, בין אם היא בנדל"ן מסחרי או פרטי. גובה המס משתנה מנכס לנכס בהתאם לשוויו והוא מהווה שיעור מסוים מתוך שווי הקניה. בנכסים מסחריים גובה המס יהיה קבוע וכיום הוא עומד על 6% משווי הרכישה.
גובה מס הרכישה על דירת מגורים תלוי בשאלה אם זו דירה ראשונה או נוספת ושיעור המס מדורג לפי מדרגות מס שונות בהתאם לשווי של הדירה. את הטיפול במס רכישה, עורך דין מיסוי מקרקעין צריך להשלים תוך 50 יום ממועד החתימה על ההסכם.
מי צריך עורך דין מיסוי מקרקעין
כפי שציינו, קונה נכס מקרקעין צריך גם כן ליווי מעו"ד לגבי היבטי המס. גם המוכר של נכס מקרקעין צריך עורך דין מיסוי מקרקעין לשם טיפול במס השבח. מס שבח מוטל על רווח ההון שנעשה בעת מכירת זכות במקרקעין והוא קבוע בשיעור של 25%. הסכום המחושב לצורך קביעת המס הוא הפער בין ערך הקנייה על ידי המוכר וערך המכירה בזמן השלמת העסקה.
היטל השבחה
אמנם היטל השבחה אינו מוגדר כמס והוא משולם לרשות המקומית אך זהו תשלום נוסף שבתחום אחריותו של עורך דין מיסוי מקרקעין. התשלום נגבה במקרה והוועדה המקומית אישרה תכנית בניה אשר גרמה לעלייה בשווי של המקרקעין. גובה ההיטל עומד על כמחצית מעליית השווי של המקרקעין והוא נגבה גם אם ההטבה לא מומשה על ידי בעל הזכויות בפועל.
סיכום עורך דין מיסוי מקרקעין
לסיכום הנושא, במאמר זה עסקנו בעבודתו של עורך דין מיסוי מקרקעין ומתי יש צורך בשירותיו. כפי שציינו, הן לקונה והן למוכר בעסקאות מקרקעין יש צורך להתמודד עם המשמעויות של היבטי המס בכל עסקה. חוק מיסוי מקרקעין הוא חוק מסועף והוא כולל תנאים שונים שיכולים להוריד משמעותית את גובה המיסוי וחשוב לקבל ליווי משפטי מאת מומחה בתחום.
שאלות ותשובות:
מה המשמעויות של תיקון 85 לחוק מקרקעין?
לתיקון 85 משמעות כלכלית עצומה על משפרי דיור. התיקון נועד לתת מענה למי שבבעלותו דירה או בית ורוצה לעבור לנכס חדש. התיקון נועד למנוע ממשפרי דיור תשלום מס רכישה גבוה ונקבע בו שניתן להתייחס למשפרי דיור כאילו בבעלותם נכס אחד בלבד כל עוד הנכס הנוסף נמכר בתוך שנה וחצי.
מהי דירה יחידה לעניין מיסוי מקרקעין?
מדרגות המס משתנות בין דירה יחידה ודירה נוספת בכל הנוגע לחישוב מס רכישה. על פי החוק, דירתו של הנישום תחשב לדירה יחידה גם אם לרוכש יש דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת או לחילופין דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על שליש מהשווי הכולל. גם אם בבעלותו של הקונה עד מחצית מדירה שהתקבלה בירושה, דירתו הנוספת תחשב לדירה יחידה.
באילו נושאים מטפל עורך דין מיסוי מקרקעין לרוב?
עורך הדין מייעץ ומלווה במגוון סוגים של עסקאות נדל"ן של יחידים וחברות. הליווי המשפטי חיוני בכל עסקת מקרקעין בהם היבטי המיסוי צריכים להילקח בחשבון. עורך דין מיסוי מקרקעין מלווה בין היתר, פרויקטים של פינוי בינוי, ייצוג לקוחות בהליכים מול רשויות המס ובהגשת עררי מיסוי מקרקעין בבתי המשפט כמו גם, בעסקאות קומבינציה מורכבות.
מהם תחומי ההתמחות המשפטיים להם נדרש עורך דין מיסוי מקרקעין בעבודתו?
עורך דין מיסוי מקרקעין נדרש להתמחות בחוק המקרקעין, חוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה, דיני חוזים, הלכי תכנון ובנייה ועוד. עליו לעבור הסמכות מקצועית בתחומי חובות המס ולהיות בקי בעבודה מול רשויות המס הרלוונטיות.
