רכישת דירה מקבלן – המדריך השלם

תוכן עניינים

ראשית, אציין כי רכישת דירה מקבלן הינה תהליך מורכב וחשוב ועל כן יש להיוועץ בשירותיו של עורך דין המתמחה בעסקאות מכר קבלן. יחד עם זאת, המלצתי הכנה היא להיות מעורב בתהליך, לבצע בדיקות אקטיביות ולשאול את השאלות הנכונות.

מטרת המדריך אינה להחליף את עבודתו של עורך הדין, ואף אינה מתיימרת לכך ואין מטרתו ליצור קיצורי דרך אך מחבר המדריך, אשר הינו עורך דין המתמחה בנדל"ן במקצועו, מבקש לומר כי מטרתו היא להעיר את עיניכם לנושאים החשובים שיש לבדוק, לבצע ולשאול בטרם התקשרותכם בהסכם רכישת דירה מקבלן.

כמו כן, יודגש כי האמור להלן הינו מידע כללי וראשוני בלבד המהווה כלי עזר לקורא ולא נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי ואף אינו מתיימר לכך. לכן, אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה ו/או קבלת כל החלטה בטרם רכישת דירה מקבלן. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

 

המאמר מורכב משלושה שלבים ונקודה אחת נוספת

שלב טרום המשא ומתן המשפטי

זהו השלב שבו אנו בוחנים את העסקה עצמה, המוכר והממכר (הפרויקט, הבניין והדירה הנרכשת) ומבצעים הערכה מושכלת בטרם רכישת דירה מקבלן.

 

שלב המו"מ המשפטי

בשלב זה נבחן את הנושאים המרכזיים שיש להידרש אליהם במסגרת עריכת הסכם רכישת דירה מקבלן. זאת ועוד, נבחן ונלמד מהן ההגנות המרכזיות שעל הרוכש להכניס במסגרת ההסכם.

 

שלב בדק

זהו שלב מסירת הדירה, תיקון ליקויים במהלך שנת הבדק ואחריות הקבלן.

 

ביטול ההסכם

כמו כן, אנו נדרש לסוגיות העולות במקרה של ביטול הסכם רכישת דירה מקבלן, מה נכון להכניס בהסכם המכר? מה לדרוש?

 

שלב טרום המו"מ המשפטי

"זיכרון דברים" או "טופס בקשת רכישה"

תחילה, נעסוק במסמך "זיכרון דברים" או "טופס בקשת רכישה". אנשי מכירות זוכים לבונוסים יפים, לרוב, לאחר חתימה של רוכש על טופס בקשת רכישת דירה מקבלן. אבקש לציין כבר עתה כי יש להתייחס למסמך זה כחוזה לכל דבר ועניין על כל המשתמע מכך, לעניין בדיקות מקדימות וכיו"ב.

אין להיכנע ללחצים שמופעלים מצד אנשי מכירות, גם במחיר של החמצת העסקה. תמיד יהיו עסקאות טובות, אך התקשרות חוזית בלתי רצונית עבור רכישת דירה מקבלן עלולה להתגלות כסיוט גדול לרוכש, וזאת מבלי שהזכרנו את נושא העלויות הכרוכות בכך.

המלצתי הכנה היא לנסות להימנע מחתימה על זיכרון דברים או טופס בקשת רכישת דירה מקבלן וישר לגשת למשא ומתן החוזי או לחילופין, לשכור את שירותיו של עורך דין כבר בשלב זה על מנת שיבחן מבחינה משפטית את המסמך.

נקודות לבדיקה במסגרת קריאת טופס בקשת הרכישה

  1. תשלום "דמי רצינות" ישולם לחשבון הנאמנות של הפרויקט.
  2. תשלום "דמי רצינות" ישובו במלואם במקרה של ביטול הבקשה.
  3. ככל וקיימות אופציות לקנסות או לחילוט דמי רצינות, עליהן להימחק.
  4. יתווסף סעיף המציין את הדירה עצמה: שטח, הצמדות, קומה וכיו"ב.
  5. תינתן לרוכש האפשרות לבטל את בקשת רכישת דירה מקבלן ללא קנסות בתקופת זמן סבירה שתקבע.
  6. יש לפרט את מועד המסירה של הדירה.
  7. חשוב להכניס סעיף מפורש לפיו זיכרון הדברים יהיה מותנה רק בחתימת הסכם מכר מחייב בתוך תקופת זמן שתקבע. ככל והסכם המכר לא נחתם בתוך תקופת הזמן האמורה, טופס הבקשה לרכישת דירה מקבלן יהיה בטל ומבוטל מבלי שלמי מהצדדים תהיה טענה ו/או תביעה בשל כך.

כמובן שכל מקרה לגופו אך, מניסיוני, אלו השכיחים ביותר.

סיבה נוספת למה לא כדאי לחתום על "טופס בקשת רכישה" הינה, שמבחינת רשות המס – חלה חובה על הקונה לדווח תוך 40 יום מיום תשלום המקדמה ו/או מיום החתימה על מסמך בקשה לרכישה ולא מיום החתימה על החוזה בפועל. לכל איחור בתשלום מצטרפת ריבית + הצמדה בגובה 4% וכן, קנס על איחור בדיווח.

החיסרון הגדול ביותר של טפסים אלו הם בכך שהרוכש מתחייב, ואף עלול להיקנס במקרה שיבטל את בקשתו, אולם, מנגד, לחברה עצמה ישנם לא מעט סעיפים המאפשרים לה לסגת מהעסקה ו/או מהפרויקט מבלי שהדבר יחשב כהפרת הסכם מחייב.

 

בדיקת הקבלן – בדיקות מקדמיות נדרשות בדבר זהות המוכר/קבלן המתקשר

  1. האם לקבלן ניסיון עבר בפרויקטים מן הסוג הזה? בקשו לדבר עם ממליצים.
  2. האם מדובר ביזם אשר שוכר את שירותיו של קבלן מבצע – יש לבחון את כל הבדיקות שלהלן גם ביחס אליו: גם כאן כדאי לקבל המלצות, לבדוק פרויקטים שבנה בעבר, היכן עוד הוא בונה היום? האם מתמחה בבנייה למגורים? האם בונה בסטנדרטים גבוהים? האם עומד בלוחות זמנים? האם יש התאמה מלאה בין ההתחייבויות של היזם לבין מה שמקבלים בסופו של דבר מהקבלן?
  3. האם הוטלו על הקבלן צו ו/או עיקולים?
  4. האם הקבלן המבצע הוא קבלן רשום במרשם הקבלן? האם הרישיון בתוקף?
  5. האם הקבלן המבצע הוא קבלן בעל סיווג מתאים לביצוע העבודות נשוא הפרויקט (הן בפן המקצועי, הן בפן הכספי והן בנוגע להיקף עבודות)? ניתן להיוועץ עם איש מקצוע בעניין זה. לרוב, עורך דין המתמקצע בתחום הנדל"ן ידע את התשובה.
  6. האם לקבלן יש את כל אישורי המיסים הנדרשים בגין הפרויקט? בנוסף, בדקו שאין מניעה מצד נציבות מס ההכנסה ומצד מס רכוש לרשום את הדירה על שמכם בלשכת רישום המקרקעין.
  7. לבדוק ולוודא כי אין מניעה חוקית ו/או חוזית לקבלן להתקשר בהסכם. יש להכניס הצהרה מתאימה בסעיף ההצהרות בהסכם המכר.
  8. חשוב לבדוק את חוסנו הפיננסי של היזם (כמה שזה אפשרי), את ניסיונו, את המוניטין שלו. יש לבקש לעיין בדו"ח BDI (דו"ח איתנות פיננסית).
  9. לבסוף, אני תמיד ממליץ גם להקשיב לתחושת הבטן הפנימית. לאחר שיצרתם קשר, ולרוב אף נפגשתם, עם אנשי החברה – נוצר לכם רושם בלתי אמצעי לגביהם. מניסיוני, במרבית המקרים, תחושה זו אינה מטעה.

כמו כן, שימו לב כי ניתן גם לקבל אינפורמציה כללית על קבלנים ויזמים בהתאחדות הקבלנים בישראל, בפנקס הקבלנים של משרד הבינוי והשיכון (אם הרישום מוקפא, הקבלן אינו רשאי לעסוק בבנייה); אם מדובר בחברת בנייה, ניתן לקבל מידע ברשם החברות. אתם יכולים לבקש רישיון קבלן תקף של היזם, המעיד על רישומו בפנקס הקבלנים.

שימו לב לפרטים הבאים כפי שמופיעים ברישיון הקבלן: הסיווג המקצועי – קובע באילו ענפים מותר לקבלן לעסוק; הסיווג הכספי – קובע איזה היקף עבודות מותר לקבלן לבצע. אם היקף הפרויקט חורג ממה שכתוב ברישיון, הרישיון אינו תקף.

זהות הקבלן הינה אחת מהבדיקות החשובות ביותר שעל רוכש לבצע בטרם ביצוע רכישת דירה מקבלן.

 

בדיקת הקרקע עליה ייבנו הבניין והדירה

ככל שהדבר עשוי להישמע כעניין טריוויאלי כך אנשים רבים נוטים לדלג על שלב זה בטרם רכישת דירה מקבלן. בחלק הזה של הבדיקות אנו נבחן את הקרקע אשר עליה עתידה להיבנות הדירה שלכם והבניין בכלל.

ראשית ולפני הכל, יש לעיין בנסח הטאבו של הקרקע. נסח הטאבו מהווה את תעודת הזהות של הקרקע והמסע מתחיל משם. כל הבדיקות שיוצגו להלן מתבססות על הממצאים אשר יעלו מן הנסח.

 

השאלות הנדרשות בשלב זה

  1. האם הקבלן הוא הבעלים של הקרקע?
    • האם הקבלן רכש את הקרקע במסגרת הסכם קומבינציה?

עסקת קומבינציה היא עסקה בין יזם/קבלן לבין בעל קרקע אשר אינו מעוניין לממן את הבנייה; בעסקה מסוג זה, בעל הקרקע מוכר לקבלן חלק מהמגרש תמורת שירותי בנייה, לפי מפתח אחוזים מוסכם. כלומר, היזם אינו משלם על הקרקע ובכך חוסך עלויות גבוהות, ובתמורה מעביר לבעלות בעל הקרקע אחוז מסוים מהדירות בפרויקט, או מתמורת הדירות שיימכרו.

    • יש לעיין בהסכם ולקבל הצהרה מן הבעלים כי ההסכם בתוקף.
    • האם רשומה הערת אזהרה לטובת הקבלן?
    • יש לוודא כי הדירה נקייה וחופשית מבעל הקרקע.
    • האם הקבלן יהיה רשאי לרשום הערת אזהרה לטובת קונה הדירה? כמו כן, יש לבדוק את סוג הבטוחה שתתקבל עד למועד רישום זכויותיכם בדירה במסגרת הליך רישום צו הבית המשותף אצל המפקחת על הבתים המשותפים.
    • יש לשים לב שהקבלן אינו מוכר לכם את אחת הדירות שנועדה להיות של בעל הקרקע.
  1. האם רשומים שעבודים ו/או עיקולים ו/או הערות אזהרה על הקרקע? האם נדרשת הסכמה של צד שלישי כלשהו לביצוע העסקה?
  2. האם האתר הוכרז כאתר עתיקות?
  3. האם נדרשת פרצלציה? אשאיר זאת ככותרת שכן העניין מורכב. עורך הדין המתמחה בנדל"ן המטפל בעסקה ידע להתמודד עם סוגיה זו, ככל ויידרש לכך.
  4. האם קיימים או עתידים להיבנות קווי מתח גבוה באזור?

בשלב זה נעבור לחלק הטכני של הבדיקות אך חשיבותן רבה ועל כן, יש להידרש אליהן ברצינות הראויה. המלצתי לכל לקוחותיי היא להיוועץ עם שמאי או מהנדס בקיא בעניינים אלו לשם קבלת חוות דעת מקצועית אשר תקנה שקט וביטחון בהמשך העסקה (אנו לא נרצה לרכוש דירה מקבלן אשר בונה את הדירה ללא היתר בנייה חוקי).

 

תב"ע – תוכנית בניין עיר

תוכנית בניין עיר היא מסמך בעל תוקף חוקי שנועד להסדיר את השימוש בקרקע בשטח נתון כלשהו. תוכנית בניין עיר מורכבת משני מסמכים עיקריים – תשריט ותקנון וכן, ניתן לצרף אליה מסמכים נוספים הקרויים "נספחים".

[לבלת מידע נוסף מוויקיפדיה אודות מהי תב"ע, לחץ כאן].

בטרם רכישת דירה מקבלן חשוב מאוד לבדוק את התכנון העירוני הקיים והעתידי בסביבת המבנה. כל תוכניות העיר שאושרו וגם אלו שנמצאות שבתהליכי אישור ניתן להשיג בעירייה הרלוונטית. כמו כן, ניתן למצוא באתר מנהל מקרקעי ישראל את מסמכי התוכניות שאושרו.

מסמך חשוב בתב"ע הוא "התשריט" – מדובר בשרטוט שכולל מפה של האזור וחלוקתו למגרשים. המגרשים בתשריט צבועים לפי הייעוד של המבנים שיקומו בהם. המשמעות של הצבעים מוסברת במקרא שמגיע עם התשריט.

מעיון בתשריט, תוכלו ללמוד היכן יהיו אזורי המגורים ומאיזה סוג (מגדלים, בנייה צמודת קרקע וכולי) היכן תותר הפעלת אזורי המסחר, איפה יהיו מבני הציבור כמו בתי ספר וגנים, היכן יעברו הכבישים, היכן יהיו השטחים הפתוחים שילדכם יוכלו לשחק בהם וכל מידע תכנוני נוסף.

יחד עם התשריט, התב"ע מכילה גם מסמך הנקרא "תקנון". הוא משלים את התשריט וקובע באופן מפורט הוראות בדבר שימושי הקרקע המותרים מתוקף התוכנית והנחיות למימושה. כך למשל, בתקנון ניתן למצוא כמה יחידות דיור ניתן לבנות בכל מגרש ואת מספר הקומות המותר לבניינים במגרש.

ניתן למצוא פירוט בדבר זכויות הבנייה הקיימות באזור, מס' יחידות הדיור ליחידת שטח, קווי הבניין, אחוזי הבנייה, שטחים עיקריים ושטחי שירות, תכסית הקרקע, גובה הבניין ושטחי בנייה למרתפים, מקומות לחניה, הנחיות בנייה באבן או בנייה בציפוי טיח וכו'.

  • האם יש תוקף למצג שאותו הציג הקבלן?
  • האם השטח מיועד למגדלים?
  • האם ניתן לבנות את הבניין המוצג? האם גובה הבניין עומד בהוראות התב"ע?
  • אחוזי בנייה בהתאם לקבוע?
  • האם מספר הדירות שנמכרות הן בהתאם לתב"ע?

התב"ע מהווה למעשה את "מסמך הוראות ההפעלה" לכל יחידת שטח עליה היא חלה.

 

מה עלינו לבדוק כשאנו קוראים את התב"ע
קרבה למרכזי קניות ומסחר

ככל והדירה החדשה תיבנה בקרבת קניון או מרכז מסחרי (או עתידה להיבנות), הדבר עשוי להשפיע על עומסי תנועה ומצוקת חנייה ועל כן, יש לבדוק האם כחלק מהתוספת, מתוכננת גם הרחבת כביש ו/או הוספת כיכר ו/או בניית חניון תת קרקעי/על קרקעי באזור וכיו"ב.

 

אזורי בילוי ותעשיה

מחד, בניית הדירה בקרבת אזור בילוי תאפשר נגישות ללא רכב למוקדי הבילוי, דבר המהווה יתרון אך מאידך, גם ישפיע מאד על הרעש באזור בשעות הלילה. קרבה כזו עשויה להצביע על כך שיכול ויהיו ריחות ופסולת בסביבה וכן, גם קרבה לכבישים ראשיים.

 

בנייה לגובה סביב המבנה

לרוב, כאשר רוכשים "דירה על הנייר" מקבלן ובעיקר מסתמכים על ההדמיה המוצגת, במכוון או שלא, סביבת הפרויקט אינה מוצגת. התב"ע מלמדת אותנו האם הדירה והבניין המוצגים בהדמיה קרובים למגדלי מגורים ו/או משרדים והאם הם עתידים להסתיר את הנוף. במקרים רבים המצב הנוכחי בשטח (ובוודאי בהדמיה) אינו מאפשר לחוות איך יראו הנוף והמרחב בעתיד, לאחר שיבנו הבניינים הנוספים.

 

תשתיות תחבורתיות

האם מתוכננת תחנת רכבת בקרבת מקום? כביש ראשי? וכיו"ב. וכן, האם מתוכננים קירות אקוסטיים שימנעו את מפגעי הרעש (ככל שיש כאלו) וכיצד עלולה להיפגע מהם הדירה אם היא בקומות הנמוכות והנוף שלה יוסתר על ידם. בתב"ע ניתן למצוא גם תכנון של הרחבת כבישים שהיום הם רחובות קטנים, או הוספת כבישים בשכונות החדשות. כמו כן, ניתן לבדוק תכנון של פסי רכבת (רכבת קלה או רכבת ישראל), ומיקום תחנות אוטובוס.

 

מוסדות ציבור

למוסדות השונים דוגמת בתי כנסת, בתי ספר, גנים, מוקדי תרבות וכולי, יש את היתרונות בפונקציונאליות שהם מספקים, ואותם צריך למדוד מול החסרונות אפשריות כמו בעיות רעש, חניה ופקקים. (אנא ראו הערתי בעניין זה לעיל בסעיף 1).

 

אופי האוכלוסייה

אני מסכים כי בחירת הכותרת לתת סעיף זה אינה מוצלחת במיוחד אך יחד עם זאת יש להידרש ולבדוק את העניין. האם בקרבת הדירה החדשה שתבנה עתידה לקום שכונת מגדלי פאר ו/או בניית שכונה בקרבת אוניברסיטה, כל אלו עשויים להשפיע על אופי השכונה, ללמד על צפיפות ומצוקת חנייה אפשרית וכיו"ב.

 

שטחים ירוקים

שטח פתוח שניתן לראות בתב"ע ומהו ייעודו- האם יפותח כגן משחקים? כפארק? האם מוגדר כ"שפ"פ" (שטח פרטי פתוח) שחובת הדיירים לממן את פיתוחו ותחזוקתו לטובת כלל הציבור (בדרך כלל מתחתיו יוקם חניון המשרת את הדיירים)? יחד עם זאת, יש לזכור כי שטחים פתוחים הם יתרון גדול לאיכות חיים גבוהה, אך תמיד יש לבחון מהי מידת קרבתם לבניין? וכן, מי האחראי על פיתוחם ותחזוקתם? ומהם השימושים המותרים בהם?

כל אלו הם נתונים שיש לקחת בחשבון בעת רכישת דירה מקבלן ויש לבדוק מה חשוב לכם (למשל, בית ספר במרחק הליכה מהבית) ומה הוא נושא שניתן להתפשר עליו (למשל, הוספת מגדלים בתכנון עתידי ממול כחלק מהתפתחות העיר).

חשוב לזכור שהכרת תוכנית הבניין משרתת אתכם גם במשא ומתן מול הקבלן. כך למשל – יתכן שעדיין תחליטו לרכוש את הדירה למרות שהנוף לים מוסתר על ידי צמד מגדלים שאת בנייתם חשפתם לאחר שעיינתם בתב"ע. אולם, עשוי הדבר להוות עבורכם כ"קלף מיקוח" גם אם תציינו זאת בפני הקבלן בדרישה להפחתת המחיר בהתאם בטרם רכישת דירה מקבלן.

 

היתר בנייה כדין ובדיקתו

היתר בנייה מהווה את האישור החוקי לקבלן לבנות את הבניין והדירה ובלעדיו חל איסור על הקבלן להתחיל בביצוע עבודות הבנייה. היתר הבנייה מפרט מה ניתן לבנות ובאילו תנאים. בקשו מהקבלן להציג בפניכם את היתר הבנייה ושימו לב שההיתר אכן מתייחס לנכס שבו נמצאת הדירה אותה אתם רוצים לרכוש.

בשלב זה בעת רכישת דירה מקבלן, רוכשים עשויים להיתקל באחד משני המקרים הבאים:

  1. רכישת דירה מקבלן עם היתר בנייה בתוקף.
  2. רכישת דירה מקבלן בטרם קבלת היתר בנייה בתוקף.

 

רכישת דירה מקבלן עם היתר בנייה בתוקף

זהו שלב בעל וודאות גבוהה יותר מאחר ואנו יודעים מה אושר לקבלן לבנות ובאילו תנאים. כמו כן, בשלב זה יש לעיין בגרמושקה (דהיינו, תוכנית הגשה המוגשת לוועדה המקומית לתכנון ובנייה לקבלת היתר בנייה) הכוללת, בין היתר, תוכניות בנייה הכוללות את כל קומות הבנייה לרבות מרתף (אם יש), קומת כניסה, קומה ראשונה (אם יש) וגגות. התוכניות צריכות להיות מפורטות, לרבות מידות אורך ורוחב החדרים.

בשלב זה יש לאתר את הדירה הנמכרת ולוודא שלקבלן אושר לבנות את הדירה (בהתאם למאפיינה הייחודיים) אותה אתם עתידים לרכוש.

לעיתים, הקבלן ו/או היזם יערימו קשיים אם תבקשו לעיין בגרמושקה אך דעו לכם כי הגרמושקה פתוח לעיון כלל הציבור (בחלק מן העיריות, אף באופן מקוון).

כאמור, גם בשלב זה המלצתי המקצועית היא להיוועץ בחוות דעת של איש מקצוע מנוסה בטרם ביצוע רכישת דירה מקבלן.

 

רכישת דירה מקבלן בטרם קבלת היתר בנייה בתוקף

דרך נפוצה להוריד את מחיר הדירה הוא לרכוש אותה בטרם התקבל היתר בנייה לביצוע הפרויקט. זהו שלב מסוכן יותר מאשר לאחר קבלת היתר הבנייה ואי הוודאות רבה. אי לכך, יש להכניס מנגנוני הגנה אשר יבטיחו את האפשרות של הקונה לבטל את העסקה אם הדירה (או חלק ממנה) לא תאושר במלואה במסגרת היתר הבנייה שיאושר לפרויקט.

במקרה כזה, תוודאו שהזמן לקבלת ההיתר הוא מוגבל, ושיש לכם זכות ביטול לאחר תקופה זו, אם לא התקבל בה היתר בנייה.

כמו כן, יש להגדיר בדיוק את התמורה אותה אתם עתידים לקבל, באופן המדויק והמפורט ביותר ככל שניתן. הליך זה יאפשר בקלות יתרה יותר להתמודד במקרה של סטייה בין התוכניות שיוגשו לבין התוכניות שיאושרו. כמו כן, יש להכניס סעיף של ביטול ההסכם על ידי הקונה במקרה כאמור. למצער, מנגנון פיצוי חלופי.

 

בדיקת הפרויקט, הבניין והדירה

מספר שאלות כלליות להכוונה בעניין זה

  1. מספר הבניינים שעתידים להיבנות?
  2. כמה קומות בבניין?
  3. כמה דירות בכל בניין? כמה דירות בקומה? האם היזם מבקש להגיש בקשה להגדלת מספר הדירות?
  4. בירור אודות המתקנים המשותפים, גודלם, מיקומם וכיו"ב. מתקנים משותפים לדוגמא: לובי, חדר עגלות, מחסן משותף, אולם ייעודי, מספר מעליות, מיקום חדר אשפה, מתקנים טכניים, שטחי הגינה המשותפת, מספר חניות, מחסנים וכיו"ב.
  5. מהן ההצמדות לדירה? מה שטחן?
  6. האם יש צפי לבניית חדר טרנספורמציה? ככל וכן, מהו מיקומו?
  7. ראשית יש לבחון את כיווני האוויר של הדירה; דירה שרוב הקירות שלה פונים לכיוון דרום תספק לכם דירה חמה; דירה עם חשיפה מרבית לכיוון צפון תאפשר לכם לחסוך במזגן בקיץ אך בחורף קרה יותר וכך הלאה.
  8. האם גודל הסלון והחדרים מתאים לצרכיכם?
  9. האם ניתן לבצע שינויים? כמה יעלו לכם שינויים בתכנון הקיים? מהם מוצרי הגמר המובטחים ומה כוללת הדירה שלכם מבחינת המפרט הטכני? מספר שקעי חשמל, מפסקים, גובה הקרמיקה בחדרי הרחצה ועוד.

שימו לב – חדר כושר, לובי עם שומר, מעליות מהירות ואולי אפילו בריכה בבניין – נשמע אטרקטיבי וכיפי, אבל קחו בחשבון שכל זה יקפיץ את דמי ניהול הבית או הוועד במאות אחוזים לעיתים.

יש לבחון את המפרט הטכני של הדירה ולהבין מה אתם עתידים לקבל. המלצתי הכנה היא להעביר את המפרט הטכני לאיש מקצוע שייתן את חוות דעתו ביחס לכך. רצוי להשקיע מעט יותר בשלב המשא ומתן מאשר לגלות בהמשך כי תצטרכו לשלם סכום גבוה על תוספות ו/או שינויים שתכננתם.

 

כמו כן, בקשו לעיין במספר מסמכים

  1. חובה לצרף מפרט לפי חוק המכר דירות.
  2. במפרט צריך להופיע מחירון פריטים ושינויים. ככל ולא מצוין אזי המחיר יהיה לפי הגבוה. ככלל, מחיר הדירה אינו כולל שינויים ותוספות ולכן, חשוב לקבל מידע על גובה הזיכוי המובטח עבור פרטי הגמר המובטחים ועל עלות השינויים והתוספות בדירה, מחיר חניה וכו'. כל זה חייב להימצא גם בחוזה שתחתמו עליו. בנוסף, יש לבדוק האם יש שינויים הניתנים לביצוע ללא עלויות נוספות.
  3. תוכנית הדירה.
  4. תוכנית קומת הדירה, קומה טיפוסית, קומת כניסה וקומת גג.
  5. תוכנית מגרש.
  6. הוראות תחזוקה למערכות ולחומרי הגימור בדירה.

כמובן שמדובר בשאלות מנחות בלבד שנשאלות לעיתים קרובות מניסיוני. כל מקרה לגופו ויש לבחון כל עסקה לעומק.

 

מימון רכישת הדירה מקבלן

בטרם תתקשרו בהסכם רכישת דירה מקבלן, וודאו כי יש לכם את היכולת לממן את העסקה כולה. סירוב לקבלת משכנתא אינה מהווה סיבה מוצדקת להפרת הסכם. ככל ותחתמו על ההסכם ואחר כך תגלו כי אינכם יכולים לעמוד בלוח התשלומים שנקבע, תפרו את ההסכם הפרה יסודית, על כך המשתמע מכך.

בדקו את זכאותכם לקבלת משכנתא באמצעות סקר שוק ואיסוף נתונים מבין מספר בנקים שונים ואל תסתפקו בפגישה אחת אצל הבנקאי בבנק אשר מנוהל בו חשבון העובר ושב שלכם.

באותה נשימה, אציין כי עולם המשכנתאות דינמי ומה שרלוונטי היום (בעיקר לעניין גובה הריבית המוצעת) אינו בהכרח מה שיהיה רלוונטי לאחר שלושה חודשים ועל כן יהיו עם יד על הדופק, זהו חסכון כספי ישיר שלכם בתשלומי המשכנתא.

 

סדר תשלומים

בטרם החתימה על טופס בקשת רכישת דירה מקבלן (על אף שאינני ממליץ לחתום על מסמך זה כלל) או על הסכם מכר מחייב אנא בדקו מהו לוח התשלומים המאושר על ידי הקבלן לתשלום עבור התמורה.

לכאורה, בקריאה ראשונה ניכר כי מדובר בצעד טריוויאלי אך לא פעם גיליתי כי רוכשים אינם מקדישים את תשומת הלב הנדרשת לעניין זה ומגלים לאחר שהם עמוק בתהליך, כי לוח התשלומים המוצע אינם אפשרי עבורם מבחינה כספית או אחרת ולכן יש לתת את תשומת הלב והדגש הראויים לנושא חשוב זה.

 

הסכם מכר לרכישת דירה מקבלן – דגשים והוראות מרכזיות

כפי שציינתי בתחילת המדריך, מדריך זה אינו מהווה תחליף לעבודתו של עורך הדין אלא מהווה כלי עזר בטרם רכישת דירה מקבלן בכל אחד מהשלבים, החל משלב החיפוש ועד לשלב המשא ומתן המשפטי ולכן, הנקודות הבאות שיפורטו אינן בהכרח יהיו בהתאם לסדר הלוגי בהסכם אלא יחולקו בהתאם לנושא המשותף.

כאשר תשוחחו עם עורך הדין מטעמכם (לעולם יש להיוועץ בעורך דין בטרם רכישת דירה מקבלן) או כאשר תקראו את החוזה, וודאו כי ישנה התייחסות לכל אחד מההיבטים שיפורטו להלן.

 

פרק הבטוחות

נושא הבטוחות מוסדר בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 (להלן- חוק המכר הבטחת השקעות) אשר מסדיר למעשה את היחסים בין הרוכשים מחד והקבלנים מאידך. מטרת החוק היא להגן על רוכשי הדירות ולהפחית את הסיכון אותו הם נוטלים בעת רכישת דירה מקבלן שאינה בנויה ואשר זכויותיהם אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).

קבלן רשאי לגבות מרוכש עד 7% ממחיר הדירה (אשר ישולמו לחשבון הנאמנות של הפרויקט בלבד!!!) אלא אם כן הקבלן מספק לרוכש את אחת הבטוחות המנויות בסעיף 2 לחוק המכר הבטחת השקעות. הבטוחות לפי סעיף 2 לחוק המכר הבטחת השקעות הן:

 

ערבות בנקאית

מטרתה הבטחת הכספים והשבתם במקרה בו הקבלן אינו יכול למסור את הדירה על פי המוסכם וזאת מחמת עיקול, צו הקפאת הליכים, צו לקבלת נכסים, צו פירוק, צו כינוס נכסים וכיו"ב. לעניין הערבות הבנקאית יש לוודא מספר דברים: 1. רכיב הקרקע- דהיינו עלות הקרקע, האם עלות הקרקע מגולמת בגובה הערבות או לא?. 2. רכיב המע"מ- לאחרונה נקבע בתיקון מס' 9 לחוק המכר הבטחת השקעות כי ערבות בנקאית לא תכלול בתוכה את רכיב מס ערך מוסף. רכיב המע"מ יופקד בקרן ממשלתית במשרד האוצר לשם הבטחת החזר מרכיב המע"מ ששילם הקונה לקבלן בעבור הדירה במקרה של ביטול העסקה ומימוש הערבות. על כן, יש לוודא כי קיימת הוראה בהסכם שקובעת כי במקרה ורכיב המע"מ לא מופקד בקרן הממשלתית, הרכיב יגולם בגובה הערבות הבנקאית. עלות הנפקת הערבות חלה על היזם בלבד.

 

פוליסת ביטוח

הקבלן רשאי למסור לרוכש פוליסת ביטוח להבטחת הכספים ששילם ובלבד כי הרוכש מצוין כמוטב.

 

משכנתא

הקבלן רשאי לשעבד את הדירה במשכנתא מדרגה ראשונה לטובתו של הרוכש וזאת לשם הבטחת הכספים ששולמו על ידו.

 

הערת אזהרה

הקבלן רשאי להבטיח את כספי הרוכש על ידי רישום הערת אזהרה בהתאם להוראות סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 אשר נקייה משעבוד ו/או עיקול ו/או זכות לצד ג'.

 

העברת זכויות

הקבלן רשאי להבטיח את כספי הרוכש על ידי כך שהעביר על שם הקונה את הבעלות או זכות אחרת בדירה כשהיא נקייה מכל שעבוד ו/או עיקול ו/או זכות לצד שלישי.

 

לסיכומו של תת פרק חשוב זה

  1. נפתח חשבון נאמנות לפרויקט וידועה זהות הנאמן.
  2. תשלום עד ל-7% ממחיר הדירה ישולם אך ורק לחשבון הנאמנות אלא אם כן, הקבלן הבטיח את התשלום באמצעות אחת מהבטוחות המנויות בסעיף 2 כמפורט לעיל.
  3. יש לוודא כי קיימת הוראה בהסכם שקובעת כי במקרה ורכיב המע"מ לא מופקד בקרן הממשלתית, הרכיב יגולם בגובה הערבות הבנקאית.
  4. כמו כן, לשים לב כי רכיב הקרקע מגולם בשווי הערבות.
  5. במקרה בו היזם מתקשר עם הבנק בהסכם למתן ליווי בנקאי לפרויקט, יש לוודא כי כל הכספים אשר משולמים על ידי הרוכש משולמים לחשבון הליווי בלבד! כאמור, תשלומים רק באמצעות פנקסי שוברים בלבד (יש לוודא את פרטי השובר וכן, יש לשמור את הקבלה בגין ביצוע התשלום).
  6. לוודא כי במועד מסירת החזקה לקונה, הבטוחה תימסר לעורך הדין של הקבלן אשר ישמור עליה בנאמנות עבור הקונה, עד שיתקיימו התנאים הקבועים בחוק המכר הבטחת השקעות להשבת הבטוחה חזרה לקבלן.
  7. התנאים שבהתקיימותם רשאי הקבלן להחליף בין הבטוחות המפורטות בחוק המכר הבטחת השקעות הם: קבלת החזקה בדירה על ידי הקונה ורישום הערת אזהרה לטובת הקונה על זכויותיו בדירה. המוכר ינפיק מכתב החרגה מוחלט ובלתי מותנה חתום על ידי הבנק המלווה, המחריג את הדירה מהמשכנתא שנרשמה לטובתו בגין ביצוע הפרויקט. כל זאת בכפוף לכך שהקונה מילא אחר כל התחייבויותיו על פי הסכם מכר עבור רכישת דירה מקבלן ובפרט לעניין תשלום מלוא התמורה עבור הדירה.
  8. יש לוודא האם קיימת הגבלה על נטילת משכנתא על ידי הקונה והאם יתאפשר לרשום הערת אזהרה לטובת הבנק בגין המשכנתא כאמור (בכפוף לחתימת היזם על כתב התחייבות לרישום משכנתא).
  9. לוודא כי ערבות חוק המכר צמודה למדד תשומות הבנייה למגורים.

לקריאה נוספת אודות נושא בטוחות לפי חוק המכר, אנא קרא על הנושא בהרחבה במאמר שכתבתי על הנושא.

 

מפרט טכני ומסמכים תכנוניים

לפי חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן-חוק המכר דירות) חלה חובה על קבלן, המוכר דירה חדשה, לצרף לחוזה המכר טופס מפרט טכני. על המפרט הטכני להיות בהתאם לנוסח הקבוע בצו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד-1974.

טופס המפרט החדש הינו תוצאה של תיקון מספר 6 לחוק המכר דירות, אשר קובע כי מפרט הטכני יכלול פריטים, שלגביהם קבע השר, שיש לציין מחיר לעניין זיכוי, שינוי מיקומם או הוספתם. קונה שהודיע למוכר על ויתור על פריט מתומחר בהתאם למפרט הטכני, יזוכה על ידי המוכר במחיר הקבוע במפרט הטכני לגבי אותו פריט או אביזר.

קונה שהודיע למוכר על הוספת פריט, שדרוג פריט מתומחר או על שינוי מיקומו, יחייב אותו המוכר במחיר בהתאם לקבוע במפרט לגבי אותו פריט או אביזר, לפי העניין.

לעניין מועד ההודעה על ויתור הוספה או שינוי של פריט או אביזר הינו בהתאם לנוסח החוק, ההודעה למוכר תהא לפני התקנת הפריט ולא יאוחר מהמועד האחרון שנקבע לכך בחוזה המכר, ככל ונקבע מועד כאמור, ובלבד שלא ייקבע מועד מוקדם משישה חודשים מיום סיום שלב ביצוע יסודות הבניין.

 

מהו מפרט טכני?

מפרט טכני של דירה הוא טופס אותו ממלא היזם, אשר מתאר בפרוטרוט את מבנה הבניין, הדירה על כל הציוד והאביזרים שבה ומכאן חשיבותו, מאחר שאנו קונים דירה "על הנייר", המפרט הטכני הוא התיאור המדויק של המוצר הסופי אותו אנו עתידים לקבל. תיאור המפרט הטכני נועד למנוע בעתיד חילוקי דעות בין המוכר לבין הקונה.

לרוב, המפרט הטכני הינו מסמך מפורט אשר כולל פרטים רבים ובין היתר, הוראות הנדסיות ואדריכליות והתייחסות למונחים מקצועיים. בעת רכישת דירה מקבלן יש לבדוק ולהתעמק במפרט בצורה יסודית ומקצועית.

המפרט מהווה נספח לחוזה המכירה ולכן, הוא מהווה חלק מההתקשרות החוזית בין הצדדים. המפרט הוא לפי טופס שקבע שר השיכון אשר מתוקן מעת לעת (התיקון האחרון משנת 2008).

המפרט הטכני מרכז את כל הנושאים הטכניים של הנכס: פרטי זיהוי, תיאור של מספר החדרים, שטח הדירה, פירוט על שטחים נוספים מוצמדים או המשמשים את הדירה כגון, מרפסת, חנייה, מחסן, עבודות הבנייה ועבודות הגמר (סוג הריצוף, ציוד הדירה, מתקני תברואה וכלים סניטריים, מתקני חשמל, אינסטלציה, הוראות תחזוקה לכל המערכות ולחומרי הגימור ועוד).

המפרט מהווה חלק בלתי נפרד מהסכם ההתקשרות בין הצדדים ותוכנו נועד להגדיר מהי ההתחייבות הספציפית של המוכר באשר לנתונים השונים של הנכס הנמכר וכל עוד לא מצוין אחרת כל האמור במפרט הינו חלק בלתי נפרד מהתמורה הבסיסית על פי ההסכם.

סעיף 2(א) לחוק המכר דירות קובע כי, המוכר דירה חייב לצרף לחוזה המכר מפרט ולמסור לקונה העתק ממנו חתום בידו. סעיף 1א לצו מכר דירות (טופס של מפרט)התשל”ד-1974 (להלן- צו מכר דירות) קובע כי, המוכר חייב לצרף לחוזה המכר מפרט ולמסור לקונה העתק ממנו חתום בידו.

 

נספח א’ למפרט הטכני כפי שמופיע בצו מכר דירות

נספח א’ למפרט הטכני כפי שמופיע בצו מכר דירות, מפרט מסמכים נוספים שעל המוכר להעביר לקונה והם, בין השאר:

  • תוכנית הדירה בקנה מידה לא קטן מ- 1:50 הכוללת מידות של כל חדר ומידות כלליות של הדירה.
  • תוכנית הקומה בה נמצאת הדירה בקנה מידה לא קטן מ-1:100 הכוללת סימון הרכוש המשותף בקומה.
  • תוכנית קומה טיפוסית בקנה מידה לא קטן מ- 1:100 הכוללת סימון הרכוש המשותף בקומה.
  • תוכניות קומת כניסה/קומות מפולשות; קומות מרתף בקנה מידה לא קטן מ- 1:100 הכוללת סימון הרכוש המשותף ושטחים דירתיים מוצמדים; תוכניות אלו ניתן לצרף בצילום מוקטן לקנה מידה 1:200.
  • תוכנית קומת גג בקנה מידה לא קטן מ- 1:100.
  • תוכנית המגרש כפי שהוגשה לרשות המקומית לקבלת היתר בנייה בקנה מידה 1:250 הכוללת סימון גינה משותפת וגינות צמודות.
  • הוראות תחזוקה למערכות ולחומרי הגימור בדירה.

כל תיקון ושינוי במפרט מחייב חתימה של שני הצדדים.

 

האם המפרט הטכני המצורף לדירה לרכישה עומד בסטנדרטים המקובלים?

כפי שהמלצתי כאמור, את החלק המשפטי של העסקה ינהל עורך דין המומחה לדבר, כך המלצתי היא כי את החלק הטכני ינהל איש מקצוע מיומן. ניתן לפנות למפקח בנייה, אדריכל או מעצב פנים שידעו לבחון את המפרט המצורף ולתת את חוות דעתו עליו. כמו כן, קיימות חברות, חלקן טובות, המציעות שירותים לרוכשי דירות מקבלן ובין היתר מציעות שירותי בדיקת מפרט טכני לדירה.

 

על מה חשוב לשים לב כשרוכשים דירה?

מספר דגשים לעניין מפרט הטכני
  1. בדקו היטב מה אתם קונים מבחינת חומרים וצבעים והאם ניתן לשדרג אותם. על מנת שתוכלו להבין מה כתוב במפרט הטכני, תצטרכו לבקר בחנויות המתמחות ולראות בעצמכם את אותם האריחים, האסלות והחיפויים שצוינו במפרט הטכני.
  2. צבעי אלומיניום בחלונות: אומנם לרוב לא ניתן לפגוע בחזות החיצונית של הבניין אך, חשוב שתדעו זאת מראש שלא תגרם לכם הפתעה בעניין זה. כמו כן, ככל ותחפצו בהתקנת רשתות לחלונות, יש לבצע התאמה למסילות המותקנות על ידי הקבלן.
  3. בדקו כי הזזת נקודות חשמל אינה מוגבלת בסנטימטרים.
  4. ביצוע שינויים: לא פעם רוכשי דירות מעוניינים לשדרג או לקבל זיכוי עבור פריט המופיע במפרט. חוק המכר דירות קובע כי, חלה על הקבלן החובה לצרף מחירון שינויים וזיכויים לעניין זה. יחד עם זאת, מבירור שנערך עם משרד הבינוי והשיכון, לא קמה ליזם החובה לאפשר שינויים אולם, מקום בו הוסכם על כך שניתן לבצע שינויים אזי במקרה זה גם קמה החובה לפרט מחירים. ככל שהקביעה החוזית ברורה ומפורשת בין המוכר לקונה כי אין כל אפשרות לשינויים, לא חלים כלל בין הצדדים החלקים הנוגעים לשינויים בטופס המפרט וממילא אין מקום למלאם.
    • בנוסף, לעמדת משרד הבינוי והשיכון, ניתן להסכים על ביצוע שינויים רק במספר תחומים ולא בכל התחומים המפורטים.
    • זאת ועוד, ככל והנכם יודעים עוד בטרם החתימה על החוזה כי תרצו לבצע שינויים ו/או שדרוגים כלשהם, אנא וודאו כי קיימת התייחסות לכך.
    • לעיתים קיים פער גדול בין שווי הזיכוי המוצע לבין שווי השינוי המבוקש ולכן, במקרים רבים נהוג לקבוע כי "מחירון דקל – שינויי דיירים" הוא שיקבע בעניינים אלו.
    • במהלך תקופת העבודות מומלץ לערוך ביקורים בדירה בתיאום מראש עם הקבלן, על מנת שתוכלו לוודא כי השינויים שביקשתם אכן בוצעו בפועל.
    • בטרם מסירת הדירה לידיכם מומלץ לערוך בדיקה יסודית בדירה ולוודא שכל השינויים שביקשתם אכן בוצעו בדירה כפי שסיכמתם ולשביעות רצונכם.

 

בעת בחינת המפרט הטכני מומלץ לשים דגש למספר פרטים

מערכת המים

מספר נקודות המים בדירה ומיקומן, מיקום ברז מים למכונת הכביסה, מיקום ברז המים במרפסת/גינה, דוד חשמלי (נפח ומיקום התקנה) והתקנת קולטי שמש.

 

מערכת החשמל

מספר נקודות החשמל בדירה ומיקומן, מיקום ארון החשמל וכו'; מערכת הגז: מיקום בלוני הגז/הסקה/מיקום ברזי הגז בדירה וכו'.

 

ריצוף וחיפויים

יש לבקש לראות את סוג הריצוף והחיפויים שיותקנו בבניין ובדירה ולוודא שהם מקובלים עליכם.

 

חלונות

ודאו שכיוון פתיחת החלון וסוג הזכוכית ועובייה מקובלים עליכם.

 

מערכת מיזוג אוויר

האם מחיר הדירה כולל התקנת יחידות מיזוג ו/או מיזוג מרכזי בדירה. ככל שכן, היכן יותקנו, מהי עלות ההתקנה (האם זולה יותר מעלות התקנה של ספק חיצוני), היכן יותקן המדחס, האם ההספק שלהן מקובל עליכם וכו'.

 

עבודות צבע וגבס

האם צבע הדירה מקובל עליכם (יתאים לריהוט ולריצוף לדעתכם), האם יהיו עבודות גבס בדירה: מה עלותן, וכמה יעלה לכם לבצען באמצעות קבלן חיצוני.

 

דוד שמש

האם מחיר הדירה כולל התקנה של מערכת דוד שמש או שמא רק הכנה למערכת סולארית?

 

סעיף הגדרות בהסכם המכר

הדירה – הממכר – זוהי הגדרה בעלת חשיבות יתרה. הגדרה שלמעשה מכילה את המוצר אותו אנו קונים. יש להקפיד כי הדירה והצמדותיה מפורטים בפירוט רב ככל הניתן בהסכם.

יש לוודא כי מופיעים הפרטים הבאים:

  1. מס' חדרים.
  2. גודל הדירה.
  3. מס' קומה בה נמצאת הדירה.
  4. כיווני אוויר.
  5. מס' זמני של הדירה.
  6. רכוש משותף המוצמד לדירה. לוודא כי לקבלן ו/או גורם שאינו בעל דירה אחר אינו מחזיק בחלקים מן הרכוש המשותף. בררו כיצד מוסדר נושא הרכוש המשותף. כמו כן, ודאו כי התקופה להשלמת רישום הבית כבית משותף והסדרת זכויותיכם בטאבו מתוחמת בתקופת זמן ברורה וידועה מראש באופן ברור לחלוטין. יש לוודא כי הקבלן אינו מצוי ברשימת סרבני הרישום של רשות מקרקעי ישראל. האם רישום זכויותיכם כרוך בעלויות נוספות? בררו כל זאת מראש.
  7. יש לוודא כי מחיר הדירה כולל מע"מ.
  8. יש לוודא כי הקבלן יישא בעלות חיבור הבניין למערכות חשמל, מים, גז וטלפון.
  9. מחסן, ככל וקיים.
  10. מוצמדת חניה לדירה? ככל וכן, מה מס' החניה? האם מדובר בחנייה רגילה או שמא בחניה במכפיל חניה או במתקן חניה אוטומטי? ככל ומדובר בחניה שאינה רגילה, אנא בקשו לקבל את הסכם התחזוקה של המתקן או המכפיל.
  11. האם מחיר הדירה כולל את עבודות הגינון והפיתוח של הפרויקט?
  12. מועד מסירה. לעניין מועד המסירה, יש לקבוע את מספר החודשים ממועד אובייקטיבי כלשהו. לרוב, נהוג לקבוע כי מועד המסירה הינו X חודשים ממועד תחילת הבנייה וכאן נשאלת השאלה, מהו אותו מועד הנהוג להיקרא "תחילת הבנייה"? האם מרגע התארגנות לקראת עלייה לקרקע? גידור השטח? תחילת עבודות חפירה? על כן, המלצתי היא לקבוע מועד מדויק, מדיד וידוע מראש אשר ממנו נתחיל למנות את מספר החודשים לקראת מועד המסירה. לדוגמא: צו תחילת עבודות.

 

האם לפרסום שבעל פה בכתב ו-/או זיכרון הדברים שנערך לפני חתימת ההסכם יש תוקף משפטי?

בעניין זה המלצתי פשוטה וחד משמעתית – יש לבצע בדיקות מקדימות ולוודא כי המצגים ו/או ההתחייבויות שהוצגו במסגרת שלב המכירה, קיבלו ביטוי ראוי והולם במסגרת ההסכם.

  • האם הובטחו הטבות מסוימות? שדרוגים על חשבון היזם?
  • האם ההדמיה משקפת את המפורט בהסכם? מבחינת מספר קומות ו/או בניינים וכיו"ב.
  • האם קיים תאריך אכלוס?

בית המשפט קבע כי יש תוקף חוזי למצגים מעין אלו במקרים בהם החוזה ונספחיו אינם כוללים נתונים הנדרשים לקונה.

עוד חשוב לומר כי מצגים אלו עשויים להוות בסיס אפשרי לתביעות המבוססות על עילות טרום התקשרות חוזית כגון: הטעייה, חוסר תום לב במשא ומתן, מצג שווא רשלני וכיו"ב.

לסיכומו של עניין – בדקו כי כל מה שהובטח וסוכם בין הקבלן לרוכשים – מקבל ביטוי מפורש וחד משמעי בהסכם המכר.

 

הצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה – אויב העורב בפינה לכל רוכש דירה

יש לשים לב כי תיקון חוק החוזים האחידים, התשמ"ג-1982 קובע כי, במקרה שההסכם קובע הצמדה של מחיר או תשלום אחר, לפי החוזה, למדד כלשהו, כך שירידה של המדד או עלייה שלו לא תזכה את הלקוח, אזי יהווה האמור חזקה לתנאי מקפח.

אי לכך, יש לשים לב כי סעיף ההצמדה בהסכם המכר של הקבלן הינו הדדי אשר קובע כי במידה והמדד יורד אל מתחת למדד הבסיס אשר קבוע בהסכם, המחיר יתעדכן בהתאם.

סעיף מקפח ולא חוקי מנוסח לרוב כך: "מובהר בזאת כי ירידה במדד מתחת למדד הבסיסי לא תזכה את הקונה בהקטנת הסכום המשולם בהתאם אלא עד לשיעור סכום הקרן של אותו תשלום".

 

האם היזם אחראי על ביצוע שינויים ותוספות שהוזמנו ישירות מהקבלן המבצע?

עולם השינויים והתוספות הינו עולם רחב וטומן בחובו "בעיות פוטנציאליות" אשר ניתן למנוע על ידי מתן התייחסות הולמת לפרק זה בחוזה. כמובן שהניסוי של עורך הדין המלווה את העסקה חשוב מאוד לעניין זה.

 

הנושאים הבסיסיים הדורשים התייחסות

(כל מקרה לגופו כמובן)

  1. תנאי הקובע כי על המוכר לא תחול כל אחריות בקשר עם השינויים ו/או התוספות וביצועם הינו תנאי מקפח. זכרו, הדירה נרכשת מהיזם ולא מהקבלן. לכן, כרוכשים אין אפשרות להשפיע על זהות הקבלן המבצע ועל כן, אין להתפשר על כך שבעתיד תגיעו להבנות (או שלא) ביחס לשינויים ו/או התוספות. לחיזוק נקודה זו אף נזכור כי במצב זה, הקונה הוא לקוח שבוי של הקבלן (שאותו לא בחר).
  2. ידיעתכם כי לידיעתכם, נהוג לא לגבות על הזזות של נקודות שינויים פנימיים בדירה טרם יציקת הרצפה של הקומה הרלוונטית.
  3. יש להסדיר בצורה מפורשת וחד משמעית את נושא השינויים ו/או התוספות בהסכם מול הקבלן, ובנוסף, יש להסדיר את נושא המחירון הקובע (לרוב מחירון דקל שינויי דיירים).
  4. יש להתנות את הסירוב של היזם לביצוע השינויים לסירוב סביר בלבד.
  5. ככל והשינוי מצריך דחיית מסירה, יש לציין זאת במפורש.
  6. האם עליכם לשלם עבור התקנת אביזרים אשר יסופקו עלי ידכם? ככל וכן, מהם התנאים?
  7. נא לוודא כי נושא השדרוגים מוסדר במפורט בהסכם.

 

דחיות מותרות – מתי איחור במסירת הדירה על ידי הקבלן אינו עולה לכדי הפרת הסכם?

אחלק את תת נושא חשוב זה לשני חלקים:

  1. כיצד החוק מגן עלי במקרה של איחור במסירת הדירה?
  2. מתי איחור במסירה אינו מהווה הפרה יסודית של ההסכם על ידי הקבלן?

 

הגנות חוק המכר במקרה של איחור במסירה

המחוקק ביקש לאזן את חוסר האיזון הטבעי בין הקבלן לבין הרוכשים ועל כן חוקק את סעיף 5א(א) לחוק המכר דירות שקובע כי במקרים בהם הקבלן לא העמיד את הדירה לרשות הרוכשים לאחר שחלפו 60 יום ממועד המסירה שנקבע בחוזה, זכאים הרוכשים לקבל פיצוי ללא הוכחת נזק עבור כל חודש או חלק ממנו, עד להעמדת הדירה לרשותם.

 

גובה הפיצוי המושלם במקרה של איחור במסירה על ידי הקבלן

  • איחור עד 8 חודשים – על הקבלן לשלם לרוכשים סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5.
  • החל מהחודש ה-9 – על הקבלן לשלם לרוכשים פיצוי בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה כשהם מוכפלים ב-1.25.
  • במידה וישנם חילוקי דעות על שווי דמי השכירות של דירה דומה, ניתן להיעזר בשמאי מקרקעין. על הקבלן לשלם לרוכשים את הפיצוי עבור האיחור במסירת הדירה, בסיומו של כל חודש עבור אותו חודש.

 

מספר הוראות שיש לשים לב אליהן
  1. איחור של עד 60 ימים אינו מזכה את הרוכשים בפיצוי –

הקבלן פטור מתשלום הפיצוי במקרים של איחור של עד 60 יום. יחד עם זאת, במידה והקבלן איחר מעבר לכך, יהא עליו לשלם גם עבור תקופה זו.

  1. סעיף 7א(א) לחוק המכר דירות קובע כי: "אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה…". משמעות סעיף זה הנה בין היתר, כי הקבלן והרוכשים רשאים להסכים ביניהם על סכום אחר של פיצוי, ובלבד שהוא לא יפחת מסכום הפיצויים הקבועים בחוק. כך לדוגמה, הקבלן והרוכשים רשאים להסכים שהפיצוי בגין האיחור יהיה הטבה מסוימת (למשל, חנייה משודרגת, מחסן, תוספות לדירה וכיו"ב) ובלבד ששוויו לא יפחת מסכום הפיצוי הקבוע בחוק.
  2. ביצוע שינויים או תוספות בדירה אינו דוחה את מועד המסירה אוטומטית. על כן, חשוב לשים לב כי במסגרת הסכם השינויים נקבע מועד מסירה חלופי. על הקבלן לקבוע מועד מסירה חדש אשר הולם את משך הזמן בו יבוצעו אותם שינויים.
  3. קבלת מפתחות לפני טופס 4 – חשוב חשוב!!!

יש לנסח הוראה בהסכם המכר הקובעת תאריך מדויק (יום/חודש/שנה) בו מתחייב הקבלן למסור את הדירה כשהיא: (1) ראויה למגורים (2) לאחר שהונפק לה טופס 4. יש להימנע מציון מועדים תאורטיים העלולים לגרום למחלוקות.

 

מהו טופס 4?

טופס 4 הוא אישור הניתן על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, המאשר כי הדירה נבנתה והושלמה בהתאם להיתרי הבנייה, ולאחר שכל הגורמים המוסמכים אישרו כי ניתן לספק לה את כל השירותים הנדרשים על פי חוק התכנון והבנייה ותקנותיו, לרבות חיבור לחשמל, למים וחיבור לטלפון.

יחד עם זאת, לעתים רוכשים נכנסים לדירה בטרם הונפק לה טופס 4, וחותמים כי כנגד קבלת המפתחות, הם מוותרים על קבלת פיצויים בגין איחור במסירתה. אולם בפסקי דין רבים נקבע, כי גם אם הדירה נמסרה לפני קבלת טופס 4, אך באיחור ביחס למועד בו התחייב הקבלן למסור אותה על פי חוזה המכר, אזי, יהיו הרוכשים זכאים לקבלת הפיצוי.

 

קבלת דירה בלתי ראויה למגורים

נקודות חשובות

  1. חתימה על פרוטוקול מסירה אינו מעיד בהכרח כי הדירה במצב תקין וזאת על אף שהרוכשים הסכימו לקבלה.
  2. טופס 4 הינו תנאי בסיסי ומהותי למסירת דירה. מסירת דירה טרם קבלת טופס 4 מלמד כי הדירה אינה ראויה למגורים.
  3. מסירת מפתחות (והסכמת הרוכשים לקבלם) בטרם קבלת טופס 4 לפרויקט אינו גורע מאחריותו של הקבלן למסור את הדירה במועד עליו התחייב במסגרת הסכם המכר. אין להסכים למצב בו אתם מאשרים את קבלת הדירה טרם שהתקבל עבורה טופס 4.
  4. הסכם המכר צריך לקבוע מהו מועד המסירה. כמו כן, הסכם המכר צריך לקבוע תנאים מוקדמים במועד המסירה שצריכים להתקיים בטרם קבלת החזקה על ידי הרוכש: התקבל טופס 4 והדירה ראויה למגורים, הדירה תואמת את מפרט הטכני שצורף להסכם המכר ובכפוף לסטיות המותרות בחוק המכר, הנכס יימסר כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ וחופשי מכל זכות של אדם שלישי כלשהו, והקדמת מועד המסירה רק באישור מראש ובכתב של הרוכש.

 

האם על הקבלן לפצות גם במקרים של כוח עליון?

חוק המכר קובע, כי הקבלן והרוכשים רשאים להסכים ביניהם בהסכם המכר, שהקבלן יהא פטור מלפצות על איחור במסירה, אם האיחור נגרם "כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".

אולם, החוק אינו מגדיר במפורש מהן אותן נסיבות למשל, פגעי מזג אוויר, מצב ביטחוני, שביתות וכיו"ב. לכן, במרבית המקרים הקבלנים מכניסים סעיפים להסכם המכר, בהם מוגדרים אותן נסיבות באופן הנרחב ביותר שניתן, על מנת להפחית את הסיכון בנשיאת פיצוי לרוכשים.

יחד עם זאת, אם הקבלן טוען כי האיחור במסירת הדירה נבע מ"כוח עליון" עליו להוכיח טענה זו. סוגיה מעניינת זו נבחנה על ידי בית המשפט הנכבד אשר דחה את טענתה של חברה קבלנית שטענה כי מבצע "צוק איתן" גרם לאיחור בהתקדמות פרויקט שבנתה ושבעקבותיו איחרה במסירת הדירה.

במקרה זה קבע בית המשפט, כי היה על החברה להציג ראיות קונקרטיות לכך שהמבצע גרם לעיכוב במסירת הדירה, כגון: דו"ח מצבת כוח האדם שעבד באותו פרויקט, או את רשימת הפועלים שכניסתם לישראל נמנעה כתוצאה ממבצע "צוק איתן".

אי עמידה בנטל ההוכחה כאמור גרם לקבלן לשלם לרוכשים פיצוי בגין איחור במועד המסירה בהתאם לקבוע בחוק כמפורט לעיל.

עוד לעניין זה:

  1. יש לחלק את הסיכון לעניין דחייה במועד המסירה כתוצאה מכוח עליון בצורה הוגנת. בסוף הסעיף יש להחריג ולומר כי הוראות הסעיף לא יחולו לגבי אירועים שהסיכון להתרחשותם ולתוצאותיהם מוטל על הקבלן, בין אם במפורש ובין אם במשתמע או שלחילופין, היה על הקבלן לקחת את הסיכון בחשבון באופן בסביר.
  2. טיפ מהפרקטיקה: חשוב מאוד לתחום את תקופת העיכוב בזמן שלאחריה צומחת לרוכש זכות ביטול ההסכם מבלי שהדבר מהווה הפרה של מי מהצדדים.

 

הגבלת תשלום שכר טרחה לעורך הדין המייצג את היזם – הגבלות מכוח החוק

בעבר היה נהוג כי הרוכש נושא בעלות שכר טרחת עורך דין המייצג את היזם. נכון למועד כתיבת שורות אלו, המחוקק הגביל את התשלום שרוכש יכול לשלם לבא כוח היזם.

תקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), התשע"ה-2014 (להלן- תקנות המכר דירות) קובעות כי קבלן לא ידרוש מרוכש השתתפות בהוצאות משפטיות בסכום העולה על הסכום הנמוך מבין אלה, לפני הוספת מע"מ:

  1. 5000 שקלים חדשים.
  2. 5% ממחיר הדירה כפי שנקבע בהסכם המכר.

בהתאם לקביעה של ועדת האתיקה, הסכום הנ"ל כולל את כל ההוצאות, לרבות תשריטים, רישום פרצלציה ורישום במרשם המקרקעין.

תשומת ליבכם כי הנ"ל אינו חל על דירות שסכומן עולה על 4,642,750 שקלים חדשים.

 

ניהול זכויות בחברה המשכנת על ידי הקבלן

סוגיה נוספת היא ביחס לתשלום בגין ניהול הזכויות בחברה המשכנת המנוהלת על ידי הקבלן. בעבר, קבלנים רבים גבו סכומים גבוהים בגין מתן אישור זכויות, ושינוי בעל הזכויות במרשמים.

צו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מרבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), התש"ס-1999 מגביל את הסכומים שניתן לגבות על ידי עורך הדין של הקבלן או על ידי הקבלן עצמו בגין ניהול זכויות עד לסכום של כמה מאות שקלים בודדים (הסכום המדויק משתנה מעת לעת).

 

חברת ניהול לניהול הרכוש המשותף בבניין

נוכח מצוקת הדיור, יותר ויותר מגדלים רבי קומות נבנים כפטריות אחרי הגשם. מגמה נוספת שצמחה עקב כך היא מעבר של אחזקת הרכוש המשותף על ידי חברת ניהול חיצונית. הימים בהם ועד הבית נוהל על ידי משפחת כהן מקומה שלישית חלפו מן העולם.

יש לשים לב כי רוב הקבלנים מבקשים שהרוכשים יחתמו על הסכם ניהול במועד החתימה על רכישת הדירה.

טיפ! חשוב לשים לב האם ניתן להחליף את חברת הניהול לאחר תקופה ראשונית. כמו כן, יש להימנע מחידוש חוזה אוטומטי באמצעות מנגנון בחוזה שקובע כי אם לא נשלחה הודעת ביטול בתוך פרק זמן מסוים, אזי החוזה יחודש אוטומטית.

 

שני מסלולי תשלום לחברת הניהול

  1. המסלול הראשון הוא תשלום גלובלי שכולל את כל עלויות התחזוקה השוטפות.
  2. המסלול השני הוא מסלול של תשלום מינימאלי קבוע עבור כל דירה וגבייה בנפרד של כל הוצאה. לדעתי, מסלול זה מבטיח יותר שקיפות ומונע מצב שבו חברת ניהול טוענת שעשתה פעולות אך בפועל לא עושה זאת.

טיפ! יש לדאוג כי נציגות הבית היא מורשית החתימה היחידה בחשבון הבנק המשותף וחברת הניהול אינה בעלת ייפוי כוח בחשבון זה של הדיירים. המהלך עוזר לשיפור רמת הבקרה על חברת הניהול.

טיפ! דיירים משלמים את דמי הניהול לפי חלקם היחסי בכל הבניין, גם אם לא כל הדירות מאוכלסות.

טיפ! דאגו כי במקרה בו אחד הדיירים מסרב לשלם את דמי אחזקת הבית המשותף, לחברת הניהול לא תקום הזכות לדרוש את התשלום משאר הדיירים.

טיפ! יש לוודא שחברת הניהול תהיה מבוטחת ושהביטוח יכלול את נציגות הבית המשותף.

טיפ! מומלץ לשלם לחברת הניהול מדי חודש במרוכז על ידי הנציגות ולא בצ'קים דחויים לכל השנה. כמו כן, יש להימנע מתשלום באמצעות הוראת קבע. זאת, כדי שבמקרה שחברת הניהול 'נעלמת' מסיבות שונות לא תפסידו סכום כסף רב. כמו כן, יש לרשום "למוטב בלבד" ולמחוק את הוראת התשלום "לפקודת".

טיפ! רצוי לוודא שברשות חברת הניהול פוליסת ביטוח המכסה כל נזק שייגרם לרכוש המשותף ו/או הפרטי או לצד ג' כתוצאה מפעולה ו/או מחדל של החברה; וכל נזק כנ"ל כנגד צד ג' שייגרם כנ"ל.

כמו כן, יש צורך בפוליסת חבות מעבידים ואחריות מקצועית. יש לוודא שקיים סעיף בפוליסה, לפיו חברת הביטוח מוותרת על זכות השיבוב (תביעות) כנגד הנציגות והדיירים.

טיפ! חברת הניהול גובה מדיירי הבית המשותף כספים רבים ועל כן, יש להבטיח כי השימוש בכספים יעשה בהתאם לקבוע בהסכם ניהול הבית. מומלץ לדרוש ערבות בנקאית ו/או ביטחונות אחרים כנגד כספי הדיירים אותם עומדת חברה זו להחזיק.

לחילופין, ניתן לדרוש שהכספים יופקדו בחשבון בנק נפרד, שלנציגות הדיירים תהיה בו זכות חתימה יחד עם חברת הניהול.

טיפ! יש להגדיר בהסכם ההתקשרות במפורש את מכלול השירותים שחברת הניהול תספק ומועדי ביצועם.

טיפ! מומלץ לוודא כי קיימת ערבות אישית של אחד ממנהליה של החברה, אשר תצורף כנספח להסכם עצמו.

 

מספר נושאים שחשוב לבדוק

  1. יש לוודא כי כל המיסים שעילתם צמחה לפני מסירת החזקה (לרבות, היטל השבחה, היטלי פיתוח) יחולו על היזם.
  2. עלויות בניית כל שטחי הציבור ו/או מבני ציבור – יחולו על היזם.
  3. יש לוודא כי הקבלן לא יפעל להצבת אנטנות סלולאריות בפרויקט.
  4. בשלב הבדיקות המקדמיות יש לבדוק האם נחתם הסכם עם הקבלן המבצע?
  5. האם יש גילוי עתיקות במקרקעין? כמו כן, יש לקבוע מנגנון במקרה של גילוי עתיקות במהלך ביצוע העבודות.
  6. יש לקבוע כי היזם לא יהא רשאי להעביר את זכויותיו על פי ההסכם לאחר. למצער, העברת הזכויות כאמור תהיה כפופה לכך שזכויותיו של הרוכש לא יפגעו עקב כך.
  7. יש לוודא כי הקבלן מתחייב להמצאת תעודת גמר בתוך 6 חודשים לאחר תום ביצוע עבודות הפיתוח.

 

מסירת החזקה בדירה ותקופת הבדק

מועד קבלת החזקה בדירה החדשה מהווה נקודת ציון חשובה ביותר במערכת היחסים שבין הרוכש לקבלן.

ספרים רבים וטובים נכתבו אודות הנושא של תת פרק זה ואין הח"מ מתיימר להחליפם. חשוב לי לציין כבר עתה כי תפקידו של תת פרק זה, כמו של כל המדריך, הוא להוות מדריך, מעין יועץ, בשלב המשא ומתן לקראת חתימות של הסכם מכר לרכישת דירה מקבלן.

אציג את כל אותם נושאים שחשוב לשים עליהם דגש בשלב המשא ומתן. להאיר את עיניי הקוראים ל"מכשולים" ו"מוקשים" הנפוצים בהסכמי קבלן כיום וכן, הדרכים להימנע ולדלג על אותם מכשולים בדרך לדירה הנחשפת.

ככלל, על עורך הדין לוודא כי הוראות הסכם המכר אינן סותרות את הוראות החוק ומעגנות את אחריות הקבלן בתקופת הבדק ובתקופת האחריות.

 

פרוטוקול מסירה ואי התאמה

דגשים לפרוטוקול מסירה

ראשית חשוב לציין כי החוק אינו מחייב עריכת פרוטוקול מסירה. עם זאת, במרבית ההסכמים לרכישת דירה מקבלן נהוג לכלול מנגנון של עריכת פרוטוקול מסירה שכן, מדובר במנגנון הדדי המשרת הן את צרכי הקבלן והן את צרכי הרוכש.

פרוטוקול מסירה הוא טופס עליו חותמים רוכש הדירה והקבלן (או נציגים מורשים מטעמו) במעמד מסירת הדירה, במטרה לאשר רשמית כי מצב הדירה תואם במלואו את זה שנקבע בהסכם המכר. במידה שקיימים בדירה ליקויים או אי התאמות, הם מתועדים בפרוטוקול המסירה והקבלן מחויב בתיקונם.

זהו למעשה השלב שבו אנו פוגשים לראשונה את התוצאה המוגמרת של המוצר שרכשנו כאשר הוא בשלב "הניירות" ומכאן נובעת חשיבותו.

טיפ! בית המשפט קבע כי גם אם הקונה לא גילה את ההתאמה במועד המסירה, אין הדבר מונע ממנו מלתבוע בגינה אם מסר הודעה תוך שנה ממועד המסירה. על כן, יש לוודא כי החוזה לא מגביל את האפשרות של הרוכשים מלתבוע בין אי התאמה לאחר שלב עריכת פרוטוקול המסירה.

יתרה מכך, ישנם יזמים אשר דורשים מהרוכשים לחתום על מסמך שקובע כי הדירה לשביעות רצונם למעט הליקויים המפורטים בפרוטוקול המסירה ושהם מוותרים על כל טענה ו/או תביעה בשל כך. בית המשפט דן בסוגיה זו וקבע כי מדובר בתנאי מקפח שדינו להתבטל.

בית המשפט קבע כי אין בכוחו של פרוטוקול המסירה לכבול את ידיו של רוכש דירה לעניין תיקון הליקויים אלא חוק המכר דירות הוא המכריע לעניין זה (יש לציין כי תקופת הבדק על פי חוק המכר דירות הינה 7-1שנים ממועד מסירת הדירה לרוכש, למעט במקרה בו מדובר על אי התאמה יסודית אשר לגביה תקופת הבדק היא 20 שנה).

כמו כן, בית המשפט קבע כי במצב דברים בו תנאי למסירת החזקה בדירה הינו חתימה על מסמך זה כאמור לעיל, אזי החתימה מאבדת מערכה ואין משמעות לוויתור עליו חתמו הרוכשים במסמך כאמור לעיל.

טיפ! אנא וודאו כי יש באפשרותכם להביא מומחה מטעמכם אשר יסייע בידיכם להעיר הערות בפרוטוקול המסירה. כאשר אני נפגש עם רוכשים של דירות חדשות מקבלן, אני נדהם לגלות כי ההחלטה לרכישת דירה הינה החלטה רגשית שאינה רציונאלית.

זוגות רבים מותחים את קצה גבול היכולת שלהם על מנת שיוכלו לרכוש את בית חלומותיהם אך באותה נשימה לא מסוגלים להחליט או לא מוכנים להשקיע עוד סכום זניח יחסית למומחה אשר יספק זווית ראייה מקצועית מטעמם בשלב מסירת הדירה.

בהסכם המכר יש לקבוע תנאים מוקדמים שרק עמידה בהם תיחשב כמסירת החזקה בדירה.

טיפ! חשוב לקבוע בהסכם המכר שהתנאי למסירת הדירה הוא כי דרכי הגישה לדירה, לבניין, לחניה ולרכוש המשותף תהיינה פתוחות ובטוחות ושלפחות מעלית אחת עובדת. כמו כן, לקבוע כי הדירה כבר תהיה מחוברת לרשתות החשמל, המים, הטלפון והביוב; לדאוג לקיומו של אישור אכלוס מהרשות המקומית (טופס 4) לבניין ולדירה.

טיפ! יש לקבוע בהסכם המכר כי הדירה תימסר ללא פסולת בניין ו/או ציוד של הקבלן. מעבר לפן האסתטי שבדבר, פסולת הבניין ו/או ציוד הקבלן יקשו עליכם להבחין בליקויים קיימים בדירה, כגון: פגמים בריצוף, בכלים הסניטאריים וכיו"ב במסגרת עריכת פרוטוקול המסירה.

טיפ! כעת אציג מנגנון שמטיב מאוד עם רוכשי דירות חדשות, ומסדיר בצורה טובה ויעילה את מרבית הליקויים הקטנים שמתגלים במהלך עריכת פרוטוקול המסירה.

יש לדרוש כי התקיימו 2 סיורים בטרם קבלת חזקה בדירה החדשה:

  1. סיור מקדים.
  2. ולאחר 30 יום, סיור נוסף שבו ייערך פרוטוקול המסירה כקבוע על פי חוק.

מטרתו של הסיור המקדים לאתר ולסמן את כל הליקויים ו/או אי התאמות מהותיים שנתגלו בדירה. סיור זה יאפשר הן לרוכשים והן ליזם להיערך בצורה נכונה ויעילה לקראת מועד מסירת הדירה. במעמד הסיור המקדים יערכו הרוכש והקבלן (או מי מטעמו המורשה לכך) פרוטוקול מסירה ראשוני ובו רשימת ליקויים שעל הקבלן לתקן במסגרת שנת הבדק עליה ארחיב בהמשך.

לאחר עריכת פרוטוקול מסירה ראשוני, יפעל הקבלן לתיקון הליקויים שמונעים שימוש סביר ובטוח בדירה וזאת בתוך 30 יום ממועד עריכת הפרוטוקול הראשוני. לגבי ליקויים שלא מונעים שימוש סביר ובטוח בדירה, יכול הקבלן לתקנם במסגרת אותם 30 יום או במועד אחר במסגרת שנת הבדק. מיותר לציין כי הכל נתון למשא ומתן בהקשר זה.

בתום 30 יום כאמור, יערכו הצדדים פרוטוקול מסירה נוסף שבו יפורטו הליקויים שנותרו.

בפרוטוקול המסירה יהיו הדיירים רשאים לפרט כל אי התאמה, ליקוי או פגם בדירה (אם יהיו לדעתם) לעומת תיאורם במפרט. כמו כן, אנא וודאו כי הקבלן חותם על פרוטוקול המסירה וכי נמסר לידיכם העתק מהפרוטוקול.

המלצתי הכנה היא לשכור את שירותיו של מפקח או מהנדס המומחים לדבר אשר ילוו אתכם במועד עריכת הפרוטוקולים כאמור. חשוב לזכור שיש לבדוק בדקדקנות את כל חלקי הדירה ולא רק את אלה המצוינים בפירוט בפרוטוקול.

כדאי לעשות שימוש בפועל בכל מערכות הדירה, לוודא את תקינותן ולציין כל ליקוי או אי התאמה. המומחה מטעמכם מצטייד במפרט ובתוכניות שצורפו להסכם המכר ומוודא כי כל המפורט בהם אכן בוצע.

בשיטה זו הרוכשים נכנסים לדירה בה מרבית הליקויים נתגלו וטופלו וכן, מקבלים הזדמנות נוספת לבחון את הדירה.

ישנם שני סוגים של ליקויים: (1) ליקוי המונע שימוש סביר ובטוח בדירה. (2) ליקוי שלא מונע שימוש סביר ובטוח בדירה.

בשולי הדברים אך לא בשולי חשיבותם, אציין כי לא כל ליקוי או אי התאמה מצדיקים את אי קבלת הדירה וסירובו של הרוכש לקבל את החזקה בדירה במועד. אי הסכמה בעטיים של ליקויים שוליים, שאינם פוגעים בשימוש הסביר בדירה לצרכי מגורים, עלולה לגרור תביעות מצד הקבלן.

טיפ! אם מועד המסירה נדחה בשל תיקון ליקויים שנתגלו בדירה, אזי מצב זה שווה למצב של איחור במסירת הדירה, אשר לעתים מזכה את הרוכש בפיצוי.

טיפ! יש לקבוע כי אם ייגרמו לדירות החדשות נזק או פגיעה עקב ביצוע תיקוני תקופת הבדק על ידי החברות, כל נזק או פגיעה כאמור יתוקן ומצב הדירה יחזור לקדמותו בהקדם האפשרי לאחר סיום ביצוע תיקוני תקופת הבדק בדירה החדשה או בבניין.

טיפ! ככל וניתן, הקבלן יסב לטובת הרוכשים את אחריות היצרן הניתנת לגבי מעליות, דודי השמש, המנגנונים החשמליים ו/או כל מתקן אחר שיותקן בדירות החדשות או בבניין החדש ושתינתן לגביו אחריות של יצרן ו/או ספק חיצוני.

אולם, יש להדגיש כי אין באמור לעיל כדי לגרוע מאחריות הקבלן כלפי הבעלים בהתאם להוראות ההסכם, ובלבד שהבעלים פנו תחילה ליצרן ו/או הספק ו/או המתקין האחראי ו/או הקבלן בהתאם לתעודת האחריות כאמור ועשו מאמץ סביר לתיקון כל ליקוי ו/או פגם על ידו בטרם יפנו ליזם, ובמקרה והיצרן ו/או הספק ו/או המתקין ו/או הקבלן, לפי העניין, לא תיקן את הליקוי בתוך תקופת זמן שתקבע לתיקון הליקוי.

חוץ מזה, חשוב לציין כי הקבלן עורך פרוטוקול מסירה ומבצע מסירה של הרכוש המשותף והשטחים הציבוריים של הבניין (מעליות, לובי, מערכות השקיה וכיו"ב) לבעלי הדירות הראשונים שיתאכלסו בבניין. בעלי הדירות הראשונים יתבקשו לחתום על פרוטוקול מסירה ועל תעודות האחריות של המתקנים המשותפים בבניין בשם כל הדיירים.

 

תקופת הבדק ותקופת האחריות לאחר מסירת הדירה

הוראות חוק המכר דירות קובע כי היזם יהיה אחראי כלפי הבעלים לתיקוני תקופת בדק ולתקופות אחריות לגבי כל מרכיבי העבודה כמפורט בחוק ובתוספת. יש לקבוע כי הסכם המכר עבור רכישת דירה מקבלן לעניין תקופת הבדק ותקופת האחריות יהיו בהתאם ובכפוף להוראות חוק המכר דירות כאמור.

תקופת הבדק והאחריות מתחילות במסירת החזקה בדירה (לרוב, בסמוך לחתימה על פרוטוקול מסירה וקבלת מפתחות) ונמשכת בין שנה אחת ועד שבע שנים בהתאם לליקוי והכל כמפורט ובחוק ובתוספת. אולם, במצב דברים שבו מדובר באי התאמה יסודית, תקופת הבדק הינה 20 שנה.

 

מספר טיפים חשובים לעניין תקופת הבדק

  1. יש לציין בהסכם המכר כי תיקונים במסגרת תקופת הבדק ייעשו, במידת האפשר, בצמידות ובמרוכז.
  2. יש לקבוע כי היזם יישא בכל נזק שייגרם בעת ביצוע התיקונים.
  3. היזם יבצע את התיקונים תוך התחשבות ברוכש ובנוחיותו ועם סיום התיקונים ידאג להשיב את מצב הדירה לקדמותה, ככל הניתן.

 

תקופת האחריות

על פי חוק המכר דירות, תקופת האחריות הינה "תקופה מוגדרת של 3 שנים שתחילתה – בתום תקופת הבדק".

נשאלת השאלה המתבקשת אז מהו ההבדל בין תקופת הבדק לבין תקופת האחריות?

ההבדל בין תקופת הבדק לתקופת האחריות הוא בחובת ההוכחה. אם התגלו ליקויים בדירה בתוך תקופת הבדק, הקבלן חייב לתקנם או לפצות בגינם אלא אם כן הקבלן הוכיח כי מקורם של הליקויים נובע בשל מעשה או מחדל של הרוכשים בדירה.

מצד שני, אם התגלו ליקויים בתוך תקופת האחריות, הקבלן יחויב לתקן את כל אותם ליקויים שהתגלו רק אם הרוכש הוכיח כי מקורם במעשה או מחדל של הקבלן.

חשוב להדגיש כי קבלנים פועלים בדרך כלל לתיקון ליקויים שונים בשנה הראשונה, ומעלים טענות שונות בהמשך חרף חובתם על פי החוק. כמו כן, תקופות הבדק והאחריות הינן זכויות קוגנטיות (זכויות שלא ניתן להתנות עליהן ו/או לבטלן) של רוכש הדירה. דהיינו, לא מדובר בתקופות שניתן לקצר אותן, לבטל אותן או לשנות אותן, גם לא על ידי הסכמה מפורשת (ואף הסכמה בכתב) בין הצדדים להסכם המכר בין קבלן לרוכש דירה.

עם זאת, החוק אינו מגן רק על הקונה, אלא מגן גם על זכויותיו של המוכר מבחינת ליקויי הבנייה, וכאשר קונה מתלונן על ליקויים לאחר מסירת הדירה, הוא נדרש להעניק לקבלן או למוכר הזדמנות נאותה לתקנם בתוך פרק זמן סביר.

לאחר תקופת האחריות חלה אחריות הקבלן לתקן ליקויים מהותיים של יציבות ובטיחות שמקורם בשלד או ביסודות הבניין, ללא הגבלת זמן.

 

ביטול הסכם המכר

נושא ביטול הסכם המכר הינו נושא שלא נעים לדון בו ולעסוק בו אך המציאות מלמדת כי נדרשת התייחסות אחראית גם לנושא זה במסגרת המשא ומתן המשפטי לקראת חתימה על הסכם מכר לרכישת דירה מקבלן.

בעת רכישת דירה מקבלן, חשוב מאוד לקבוע את מסגרת הכללים שתקבע כיצד תוכלו לסיים את מערכת היחסים החוזית עם הקבלן, באילו תנאים, באיזה מחיר וכמובן, לעשות את הכל בצורה הנעימה ביותר האפשרית בנסיבות העניין.

חשוב לזכור כי כאשר אנו רוכשים דירה מקבלן – אנו דנים בחוזה אחיד שנוסח עבור כל רוכשי הדירות על ידי היזם. מיותר לציין כי עורכי הדין של היזם דאגו לכך כי ההסכם יהיה מוטה בצורה קיצונית לטובתו תוך ניסוח מעורפל של סעיפים. קל וחומר במקרה שבו היחסים בין הצדדים עולים על שרטון. על כן, יש לנקוט משנה זהירות בפרק העוסק בביטול ההסכם (ובכל ההתקשרות בכלל)וכולי תקווה כי הטיפים והמידע שאציג לפניכם לעניין זה יסייעו במעט במלאכת המשא ומתן המשפטי.

ככלל, בהתאם לדיני החוזים גם חוזה מכר מקרקעין יש לקיים בדרך מקובלת ובתום לב, כאמור בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, וגם חוזה מכר מקרקעין ניתן לבטל בהתאם לעילות הביטול הקבועות בחוק החוזים, חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970ודינים נוספים.

 

שתי קטגוריות עיקריות לביטול חוזה על פי דיני החוזים

ביטול חוזה עקב פגם בכריתת החוזה

קטגוריה זו כוללת עילות ביטול בגין פגמים שאירעו לפני חתימת ההסכם ובעת המשא ומתן לכריתתו.

 

ביטול חוזה עקב הפרתו

קטגוריה זו כוללת עילות ביטול בגין פגמים שאירעו לאחר חתימת ההסכם.

 

מושגים קריטיים לבחון הפרת התחייבות הקבלן על פי הסכם המכר

חשוב להבחין בין שני מושגים קריטיים בבואנו לבחון האם הקבלן הפר התחייבות מהתחייבויותיו על פי הסכם המכר שנחתם בין הרוכש לקבלן:

 

תנאי מתלה

תנאי מתלה זהו תנאי שהתקיימותו הכרחית על מנת שההסכם יכנס לתוקף משפטי מלא. למעשה החוזה אינו בעל תוקף עד למועד התקיימות התנאים המתלים. לרוב, מדובר בהסכמת צד ג' כלשהי לביצוע הפרויקט, לדוגמא: קבלת היתר בנייה, אישור בעלי הקרקע וכיו"ב. לרוב, התנאים מנוסחים בנספח נפרד.

טיפ! אם לא נקבע פרק זמן מוגדר בהסכם, חוק החוזים קובע כי יש להמתין במשך "זמן סביר". על כן, יש לקבוע מסגרת זמנים חד משמעית להתקיימות התנאים המתלים שנקבעו בהסכם רכישת דירה מקבלן.

טיפ! לא אחת נתקלתי בהסכמים אשר קבעו פרק זמן מינימאלי בו לרוכש הזכות לבטל את ההסכם עקב אי התקיימותו של התנאי המתלה. ככל והרוכש לא מימש את זכותו לביטול ההסכם בפרק הזמן שנקבע, פוקעת מאליה זכות הביטול. על כן, יש לקבוע במפורש כי זכות הביטול היא של הרוכש באופן בלעדי ואין היא מוגבלת בזמן ו/או בתנאי מגביל אחר כלשהו.

 

הפרה יסודית

חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א-1970 קובע מהי הפרה יסודית. הפרה יסודית היא אחת משתיים: הפרה שהוסכם בחוזה שתחשב להפרה יסודית או במקרה בו בוצעה הפרה שאדם סביר לא היה חותם על ההסכם לו היה צופה מראש את ההפרה ואת תוצאותיה. כאשר אחד הצדדים טוען להפרת חוזה, חשוב לבדוק האם מדובר בהפרה "רגילה" או בהפרה יסודית.

ככל שההפרה איננה יסודית, הצד הנפגע צריך לתת לצד השני הזדמנות לטפל בנושא בטרם הוא מגיש תביעה להפרת חוזה. מנגד, הפרה יסודית היא לכשעצמה עילה לביטול חוזה והדברים נכונים כמובן גם באשר להפרת חוזה של רכישת דירה מקבלן. במקרים רבים, תביעות בגין הפרת חוזה מקרקעין עוסקות בשאלה האם ההפרה – ככל שהייתה – נחשבת להפרה יסודית או להפרה שאינה יסודית. זוהי שאלה משפטית מורכבת הדורשת פרשנות ספציפית בהתאם לנסיבות המקרה.

טיפ! ברוב המכריע של המקרים לא ניתן לקבוע בהסכם רכישת דירה מקבלן כי כל הפרה של החוזה תחשב הפרה יסודית, למעט אם יש לכך הצדקה מיוחדת.

 

נקודות חשובות שעלינו לשים לב אליהן

  1. לקבוע כי הפרה שלא תוקנה בתוך מסגרת זמן קבוע שיקבע במהלך המשא ומתן בין הצדדים מיום קבלת התראה בכתב, תחשב הפרה יסודית של הסכם רכישת דירה מקבלן.
  2. לקבוע כי איחור של 10 עד 14 ימים בתשלום על ידי הרוכש לא תהווה הפרה יסודית של ההסכם.
  3. לעיתים קובע ההסכם כי במידה שהרוכש מבצע הפרה יסודית של ההסכם המזכה את הקבלן לבטל את ההסכם, הרוכש יהיה מושתק מלטעון כל טענה ו/או תביעה בקשר לכך. הסעיף לא מקובל כלל ועיקר ואין לקבלו.
  4. בהתאם להחלטת בית המשפט, גובה הפיצוי המוסכם המקסימאלי הינו 10%. כמו כן, יש לוודא כי פיצוי קבוע ומוסכם הינו הדדי, הן למקרה בו הקבלן מפר את ההסכם הפרה יסודית והן במקרה בו הרוכש מפר את ההסכם הפרה יסודית.
  5. יש לוודא כי במקרה של ביטול ההסכם והשבת הכספים ששולמו על ידי הרוכש ישובו מיד לאחר הביטול ללא כל עיכוב מצד הקבלן. לעיתים, הקבלן מתנה את השבת הכספים בכך שהוא ימכור את הדירה לצד שלישי כלשהו. אין לקבל זאת.

 

יובהר פעם נוספת כי האמור לעיל הינו מידע כללי וראשוני בלבד ולא נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי. לכן, אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה ביחס לרכישת דירה מקבלן או בכלל. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

דילוג לתוכן