איחור במסירת דירה מקבלן בשל מגפה

מגפה מביאה עמה צל גדול של אי ודאות בכל תחומי החיים: בריאותי, כלכלי, חברתי וכיו"ב. בנוסף, עולים סימני שאלה רבים בכל הנוגע לאחריות הקבלן לאיחור מועדי מסירת הדירות. בהעדר פסיקה מנחה / מחייבת של בית המשפט ביחס להשפעת מגפה על אחריות הקבלן, חשוב לעצור רגע ולעשות סדר בדברים הידועים עד כה בכדי שרוכשי הדירות יוכלו לכלכל את צעדיהם בתבונה למיצוי זכויותיהם עד תום.

איחור במסירה עקב מגפה עשוי להיתפס בעיני הציבור ממבט ראשון כעיכוב שנבע מגורם שלא בשליטת הקבלן. אולם, בדיקה דווקנית עשויה לגלות כי המקור האמתי לאיחור נובע ממחדלו של הקבלן שלא נערך כראוי למאורע בלתי צפוי וכי לא ביצע את ההתאמות הנדרשות לפניו, במהלכו ולאחריו.

 

מה קובע החוק ביחס לאיחור במסירת דירה על ידי קבלן?

סעיף 5(א) לחוק המכר (דירות) התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות") מסדיר את מערכת היחסים בין הקבלן לבין רוכש הדירה ביחס לאיחור במסירת הדירה. הסעיף קובע כי יינתן פיצוי בשיעור הקבוע בחוק לאיחור העולה על 60 יום ממועד המסירה שנקבע בחוזה המכר. גובה הפיצוי הינו סך דמי השכירות המתקבלים בגין דירה דומה באזור בתוספת 50% עבור 8 החודשים הראשונים ובתוספת 25% עבור יתרת התקופה הנוספת, ככל וישנה. ככל והאיחור עולה על 60 ימים אזי הפיצוי המשולם כולל את 60 הימים הראשונים בחישוב.

נקודה נוספת ראויה לציון – לא ניתן להתנות על הסעיף בחוזה אלא לטובת רוכש הדירה בלבד.

 

מתי הקבלן לא ישלם פיצוי בגין איחור במסירת הדירה?

סעיף 5(א) לחוק המכר דירות מעניק לקבלן פטור מאחריות לאיחור במסירת הדירה למקרים בהם "איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".

 

האם מגפה מהווה נסיבה בגינה לקבלן יינתן פטור מתשלום פיצוי?

מגפה יוצרת בהלה רבה בקרב הציבור והדבר נתפס כ"כוח עליון" שלא ניתן לחזותו, אולם מעיון מדוקדק בפסיקת בית המשפט נראה כי החלת מגפה באופן מוחלט כ'כוח עליון' אשר פוטרת את הקבלן מתשלום פיצוי בהתאם לסעיף 5(א) לחוק המכר דירות אינו ודאי כלל וכלל.

יתרה מזאת, על הקבלן הנטל לכמת את משך העיכוב שנגרם בשל אותו גורם מעכב בלתי נשלט וצפוי ולכן הפטור חל רק על משך תקופה זו. ככל והעיכוב נבע גם בשל נסיבות שתלויות בקבלן אזי בגין תקופה זו לא יינתן פטור כלל.

 

באילו תנאים תוכר מגפה כ'כוח עליון'?

הרכיב הראשון

שיש להוכיח הוא כי איחור במסירת הדירה לא נגרם בשל התנהלותו הישירה והעקיפה של הקבלן לפני, במהלך ואחרי התפרצות מגפה .

 

השאלות שיש לשאול

• האם הקבלן ביצע תכנון לקוי של לוח הזמנים ושל שלבי הפרויקט השונים כך שלא ניתנה התייחסות ראויה לאירועים בלתי צפויים?
• האם הקבלן הכין תכניות עבודה באופן רשלני?
• האם הקצאת כוח האדם הייתה שגויה ולא תואמת לנסיבות?
• כיצד התמודד הקבלן עם האירועים הבלתי צפויים?
• מה מידת האחריות של צדדים שלישיים בעיכוב ביצוע העבודות וכיצד הקבלן התנהל מולם?
• האם העיכוב נבע מגורמים שלטוניים בלבד?
• האם העיכוב נבע בצורה מלאה ממגפה?
• האם הקבלן היה אחראי למחדלים עצמאיים ובכל מקרה היה נגרם איחור במסירה וזאת ללא כל קשר לאותו 'כוח עליון'?
• האם היו פעולות היכולות להתבצע במקביל, כך שאיחור בביצוע אחת מהן לא יעכב את מועד הסיום של הפרויקט בכללותו? או שמא מדובר בפעולות המתבצעות בשיטת 'טור' כך שעיכוב באחת מהן תביא בהכרח לעיכוב במסירת הדירה?

 

ביחס למגפה , חשוב להבין כי בית המשפט קבע במספר רב של פעמים כי לא כל אירוע בלתי צפוי או מתוכנן, יביא בהכרח לפטור מאחריות של הקבלן לסטייה מלוח הזמנים המתוכנן.

 

הרכיב השני

שעל הקבלן להוכיח בכדי ליהנות מהגנת "הפטור" בגין איחור במסירת הדירה הוא כי אין לו את היכולת הסבירה לצפות ולמנוע את עצם התרחשות המגפה. חשוב מכך, אין לו את היכולת לצפות ולמנוע את מידת השפעתה של מגפה על מועד מסירת הדירות.

בהקשר זה, גם בגין טענת סיכול [טענה הנטענת במקרה של אירוע חריג המונע את קיום חוזה] שעשוי הקבלן לטעון בשל מגפה, יש להוכיח את מידת ההשפעה שלה על היחסים בין הקבלן לבין הרוכש והאם יש במגפה בכדי להביא לתוצאה שונה באופן מהותי מהתוצאה אליה התכוונו הקבלן ורוכש הדירה להגיע במסגרת חוזה המכר.

השאלות שיש לבחון במסגרת החלת חריג החל בסעיף 5(א) לחוק המכר דירות הן:

• מהן הפעולות שאותן ביצע הקבלן לאחר התפרצות מגפה כדי לצמצם את העיכוב שנוצר לשם עמידה בלוח הזמנים של הפרויקט?
• האם הקבלן ביצע (ככל ונדרש לכך) פעולות ושינויים בכדי שהעיכוב לא יגרור תגובת שרשרת?
• האם לוח הזמנים שתכנן הקבלן בתחילת הפרויקט ובמועד המסירה הינו סביר והאם הוא לקח בחשבון בצורה מספקת אפשרויות לנסיבות בלתי צפויות מראש?

 

הרכיב השלישי

שהקבלן  צריך להוכיח הוא כי הסיכון להתרחשות ולתוצאותיה של מגפה אינו מוטל עליו. ככל והקבלן מוכיח כי הסיכון להתרחשות ולתוצאות אותו 'כוח עליון' לא חלים עליו אזי הוא יוכל לקבל את אותו פטור מתשלום הפיצוי הסטטוטורי.

ראשית יוער כי התנהלות הקבלן היא זו שתקבע האם הסיכון לתוצאה לא חל עליו, אם במידה פחותה ואם בצורה מלאה.

כמו כן, ביחס למגפה יש לבחון את מערכת היחסים החוזית בין הקבלן לבין רוכש הדירה תוך בחינה האם לקבלן מוענק פטור מלא ביחס לאירועים שאינם בשליטת הצדדים. לכאורה, לקבלן אין שליטה על מגפה , אולם הענקת פטור מלא לקבלן תביא לכך שרוכש הדירה יישא בכל הנזק שנגרם לו עקב האיחור של הקבלן במסירת הדירה. מצב זה אינו רצוי ואינו צודק.

 

הסכם חוזה המכר בין הקבלן לרוכש הדירה והאחריות בגין אירועים בלתי צפויים

אם בבחינת הוראות חוזה המכר לרכישת דירה מקבלן יתברר כי הקבלן מסיר מעליו באופן מוחלט את הסיכון להתרחשותו של אירוע לא צפוי (כדוגמת מגפה ) אזי מגמת הפסיקה כיום הינה לבצע חלוקת הסיכון בין הצדדים. בדרך זו, בית המשפט יפזר את הנזק שנגרם בגין מגפה בין הצדדים.

לדוגמא, במקום מתן פטור מלא לקבלן (בהתאם לסעיף בחוזה המכר כאמור לעיל) או לחילופין, תשלום פיצוי מלא בסך דמי שכירות ראויים בתוספת 50% לכל איחור במסירה, עשוי בית המשפט לקבוע מנגנון איזון בין הצדדים.

לדוגמא:

• תשלום דמי השכירות ראויים ללא תשלום התוספת בסך של 50% או 25% כמפורט בחוק המכר דירות.
• תשלום עבור הנזק המוחשי שנגרם לרוכש הדירה בגין איחור במסירה.
• תשלום פיצוי לרוכש הדירה תוך מתן הארכת המועד למסירת הדירה לקבלן.

בדרך זו, ישנו איזון בין זכויות הצדדים בנשיאת נטל הסיכון להתרחשות מגפה שאינה בשליטת אף אחד מהם, ובכך מגינה על כך שהצדדים לא ייפגעו במידה העולה על הנדרש כתוצאה מכך.

במידה ומגפה תזכה את הקבלן בפטור מתשלום פיצוי, מה עלי לעשות?

במקרה בו בית המשפט יכיר במגפה ככוח עליון שמקנה לקבלן פטור משתלום פיצוי לפי סעיף 5(א) לחוק המכר דירות אזי עומדת בפני רוכש הדירה האפשרות לתבוע פיצויים בגין הפרת חוזה. יחד עם זאת, ולא באופן מוחלט, עשויה לעמוד לקבלן טענת הסיכול כאמור לעיל בהתאם להוראות סעיף 18(א) לחוק החוזים תרופות שכן גורם חיצוני סיכל את יכולתו של הקבלן לקיים את הוראות החוזה.

עם זאת, ובהתאם להוראות סעיף 18(ב) לחוק החוזים תרופות, ניתן יהיה לחייב את הקבלן לשפות את רוכש הדירה בדין הוצאות סבירות (לרבות אך לא רק, דמי שכירות בתקופת האיחור וכיו"ב) עקב האיחור.