עקרון יסוד בדיני החוזים בישראל קובע כי 'חוזים יש לקיים'. בבסיס העיקרון עומדת החשיבות המכרעת שיש בכיבוד חוזים לצורך חיי מסחר וכלכלה תקניים. יחד עם זאת, ניתן להביא לידי ביטול חוזה קניית דירה במקרים מסוימים בהם המוכר הפר כלפי הקונה 'הפרה יסודית' של חוזה קניית הדירה. הבחינה האם הפרה של חוזה המכר עולה לכדי הפרה יסודית המזכה בביטול החוזה נלמדת מעיון בהוראותיו של החוזה הנדון ובהתבסס על הוראות החוק.
מהי הפרה יסודית?
כאמור, הפרה יסודית של חוזה קניית דירה מקנה לנפגע את הזכות להביא את החוזה לידי ביטול.
חוק החוזים מגדיר את המונח 'הפרה יסודית' כאחד מאלה:
- הפרה שנכתב במפורש בחוזה כי הפרה של הסעיף תהווה הפרה יסודית של ההסכם.
- הפרה תהווה הפרה יסודית לו אדם סביר לא היה מתקשר בחוזה לקניית הדירה לו היה רואה מראש את תוצאות ההפרה.
בנוסף על כך, חשוב להדגיש כי קביעה גורפת בגוף ההסכם לכך כי כל ההפרות מהוות הפרות יסודיות אינה תקפה על פי החוק. כמו כן, הפרה רגילה של החוזה שלא תוקנה בתוך זמן סביר הופכת להפרה יסודית שמקנה לנפגע את הזכות לבטל את ההסכם.
כמו כן, במקרים מסוימים מספר רב של הפרות 'רגילות' של החוזה עשויות במצטבר להיחשב כהפרה יסודית.
סוגי הפרות נפוצות בחוזה קניית דירה
הצהרות המוכר
הקונה בעת ביצוע בדיקות מקדמיות לפני קניית הדירה, מסתמך בין היתר על הצהרות המוכר ומשכך חובת הגילוי נופלת ברובה על כתפי המוכר. חובת הגילוי שחלה על המוכר על פי העיקרון 'יזהיר המוכר' משמעותה היא גילוי הפרטים המהותיים בעסקה שיש בהם כדי להשפיע על החלטת הקונה. קל וחומר, על פרטים שלא ניתן לגלות בבדיקה סבירה.
הצהרות המוכר כוללות הצהרה על מצבה הפיזי, המשפטי והתכנוני של הדירה.
אי לכך, בהנחה והמוכר לא הצהיר על פרט מהותי ביחס לדירה, עשוי הדבר להוות עילה לביטול החוזה.
לוחות זמנים
הפרה נפוצה נוספת שמביאה למחלוקות בין קונים ומוכרים רבים של דירות הינה הפרה של לוחות הזמנים שנקבעו בחוזה לקניית הדירה. ביטול חוזה קניית דירה עשוי להתרחש אם הקונים לא העבירו את התשלום הנדרש עד למועד הקבוע בחוזה או שמא המוכר לא דאג להמציא את אישורי המסים או את העברת הזכויות עד למועד שנקבע וכיוצא בזה.
טיפ!
בעת קניית דירה ממוכר שקנה את הדירה מקבלן בטרם נתקבל טופס 4 לפרויקט, חשוב מאוד לקבוע מועד מסירה (מסירת הדירה על ידי המוכר הדירה שנקנתה מהקבלן לקונה החדש) שמתיישב עם לוחות הזמנים המעודכנים של הקבלן ביחס לפרויקט, ובפרט ליחס עיכובים צפויים.
ולכן, אם ניתן, מומלץ לחתום על הסכם לקניית דירה ממוכר שרכש את הדירה מקבלן וטרם ניתן לגבי הדירה טופס 4 לאחר החתימה על פרוטוקול המסירה הראשוני, לכל המוקדם.
מימון הקנייה
קניית דירה מלווה בלא מעט הוצאות נלוות לקנייה עצמה. סך ההוצאות הנלוות עשויות להסתכם בסכום כסף רב אשר עשוי לנגוס ולצמצם בהון העצמי של הזוג המיועד לרכישה עצמה ולכן ישנה חשיבות רבה בקבלת הלוואת משכנתא מהבנק למשכנתאות.
לאחר החתימה על חוזה הקנייה, ישנן לא מעט פעולות (רישום הערת אזהרה לטובת הבנק, ביצוע סיור של שמאי מטעם הבנק, הצהרות ביחס למצב התכנוני והפיזי וכיוצא בזה) שעל הקונה לבצע בטרם יוכל להשלים את הרכישה באמצעות כספי ההלוואה המגובה במשכנתא.
שיתוף הפעולה של מוכר הדירה
ברוב המכריע של המקרים ישנה התחייבות חוזית של המוכר לשתף שיתוף פעולה מלא בכדי שהקונה יוכל לקבל את המשכנתא. בנוסף על כך, ישנן הוראות חקיקה נוספות, מחייבות, החלות על הצדדים ומכוחן ניתן גם כן לחייב המוכר לשתף פעולה עם דרישות הבנק למשכנתאות, גם אם לא קיימת התחייבות חוזית לכך.
לכן, סירוב של המוכר לשתף פעולה ולחתום על כתב ההתחייבות לרישום המשכנתא וכיוצא בזה עשוי לעלות לכדי הפרה יסודית של החוזה ולהביא לביטול חוזה קניית הדירה כאמור שכן מדובר פה, למעשה, בהכשלה של העסקה שכן הקונה לא יוכל להשלים את רכישתו ללא קבלת כספי ההלוואה מהבנק למשכנתאות.
יתרה מכך, חשוב לזכור כי מעל כל אלו מתנוססת חובת הצדדים לקיים את החוזה בתום לב ולפעול בהגינות הדדית לשם קיום החוזה והתחייבויות הנובעות ממנו.
לפרטים נוספים ומידע נוסף בנושא, צרו קשר עם עורך דין יוני לוי.
