העברה אגב גירושין

העברה אגב גירושין של דירה או כל נכס מקרקעין אחר שנמצא בבעלות משותפת של שני בני הזוג נעשית במסגרת הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין או במסגרת התדיינות משפטית בין הצדדים. העברת הזכויות שנעשית בין בני הזוג עצמם או לילדיהם המשותפים אינה נחשבת 'עסקה במקרקעין' ולכן לא נדרש לשלם בגינה מס שבח או מס רכישה ובלבד כי הסכם הגירושין נוסח כהלכה בהתאם להוראות החוק והפסיקה.

העברת זכויות בדירה במסגרת הסכם גירושין היא מהלך שידוע בשפה המשפטית בתור "העברה אגב גירושין". במדריך זה עורך דין מקרקעין יוני לוי מסביר מה משמעותו של מהלך מסוג זה, באילו נסיבות הוא עשוי להתבצע, מה היתרונות הגלומים בו ובאילו דרכים מקובל לבצע את ההעברה.

מה פשר המושג "העברה אגב גירושין"?

העברה אגב גירושין היא מונח המתייחס להעברת זכויות בדירת מגורים משותפת, במסגרת הסכם הגירושין שעליו בני זוג שמחליטים להתגרש זה מזו, חותמים לשם הסדרת הסוגיות השונות הכרוכות בפירוק התא המשפחתי.

באילו נסיבות העברה אגב גירושין עשויה להתבצע?

העברה בגירושים היא פתרון שזוגות רבים במדינת ישראל, אשר חולקים זכויות בנכס מגורים משותף, בוחרים ליישם כאשר הם מתגרשים, לטובת ילדיהם המשותפים. בנסיבות שבהן לאחד מבני הזוג בגירושין, ניתנת משמורת מלאה על הילדים, העברת הזכויות בנכס המגורים עשויה להיות נחוצה ורלוונטית.

מהן הדרכים שבהן ניתן להסדיר את ההעברה אגב גירושין?

העברת זכויות בדירת מגורים בגירושין, יכולה להתבצע בכמה אופנים כדלקמן:

העברת דירה בגירושין במתכונת של העברת כספים ישירה

אחרי שהצדדים בגירושין קובעים ביניהם את מחיר המכירה של הנכס המשותף, הצד שמועברות לידיו הזכויות בנכס, יעביר במזומן את התמורה מהמכירה בגין חלקו של בן זוגו, לידי הצד השני.

העברת דירה בגירושין במסגרת איזון משאבים

כאן מדובר בהסדר בו כנגד העברת הזכויות בנכס לבן זוג אחד בגירושין, המקבל מעביר זכויות ברכוש אחר שבחזקתו לצד השני בגירושין.

העברה אגב גירושים כקיזוז זכויות יחסי

הכוונה היא לקיזוז השווי הכספי של חלק הנכס הנרכש מידיו של בן הזוג בגירושין, מסכום דמי המזונות שיידרש לשלם לבת זוגו או מהסכומים הנוספים שבהם בני הזוג עתידים להתחלק במסגרת הגירושין. למשל, כספי החסכונות וזכויות פיננסיות אחרות.

מהן התועלות בהסכם גירושין עם העברת זכויות בדירה?

היתרון הראשון בהסכמי גירושין עם העברת זכויות בדירה, הוא היכולת לערוך בין הצדדים בגירושין איזון משאבים, ללא צורך בתשלום מיסים עבור מכירת נכס המגורים. בהעברת דירה בהסכם גירושין, העברת הזכויות בנכס לא תוכר כעסקת מכירה מבחינת רשות המיסים. משמעו כי בן הזוג המעביר את הזכויות שלו בנכס הנדלני לבת זוגו, פטור יהיה מתשלום מיסי מקרקעין.

יתרון נוסף ומשמעותי במיוחד בהעברה בגירושין, הוא היציבות שהמהלך מספק לילדים. כאשר העברת זכויות בדירת מגורים מבוצעת כחלק מהסכם גירושין, נחסך מן ההורה המשמורן ומילדיו הצורך בהעתקת מקום המגורים למקום אחר. כך ניתן לחסוך מהילדים את הצורך בשינוי סביבתי ומעבר בין מסגרות חינוכיות וחברתית בנוסף לשינויים הכאובים בתא המשפחתי.

פירוש שיתוף בין בני זוג

העברה אגב גירושין זו פעולה שנעשית במסגרת פירוק שיתוף בין בני זוג ביחס לנכסיהם המשותפים.

כחלק מהסכם הגירושין, יש לבצע פירוק שיתוף בין בני הזוג ביחס לכלל נכסיהם המשותפים. נכסים שניתנים להפרדה ומימוש, כגון נכסי מקרקעין, ימכרו ו/או יועברו לאחד מבני הזוג או לצדדים שלישיים והתמורה תחולק בין בני הזוג בהתאם ליחס החלוקה שיקבע בניהם. נכסים שאינם ניתנים לפירוק, כגון מיטלטלין למיניהם, תבוצע חלוקה בין בני הזוג שכן פירוק אינו אפשרי במקרה הזה.

חוק יחסי ממון שקובע את אופן חלוקת הרכוש בין בני זוג במסגרת הליך הגירושין, נכנס לתוקף בתחילת שנת 1974 ולמעשה ביצע הפרדה בין זוגות שנישאו לפני שנת 1974 ואלו שלאחריה.

זוגות שנישאו לפני שנת 1974

זוגות שנישאו לפני ה-01/01/1974, חלה לגביהם חזקת השיתוף, ובלבד כי לא נחתם הסכם ממון לפני הנישואין או אחריהם. כמו כן, החזקה חלה על זוגות ידועים בציבור שהוכח כי קיימת כוונת שיתוף לגביהם.

חזקת השיתוף קובעת כי בני זוג שניהלו אורח חיים תקין תוך גילוי מאמץ משותף לצבירת הרכוש ולהחזקתו, אזי כלל הנכסים שנצברו במהלך חייהם המשותפים יהיו בבעלות משותפת של בני הזוג.

חשוב להדגיש כי חזקת השיתוף חלה על כל נכס בעל ערך כלכלי. אולם, נכסים שנתקבלו בירושה או במתנה או שנצברו לפני הנישואין על ידי אחד מבני הזוג לא תחול לגביהם חזקת השיתוף וזאת למעט מקרים בהם הוכח כי ניתנה הסכמה, מפורשת או במשתמע, כי חזקת השיתוף תחול גם במקרה כאמור על נכסים מן הסוג הזה.

ניתן לכפות את חזקת השיתוף במועד הגירושין או במועד הפסקת השיתוף הכלכלי בין בני הזוג על ידי הגשת בקשה לפירוק שיתוף.

זוגות שנישאו לאחר שנת 1974

במקרה בו זוגות נישאו לאחר שנת 1974, יחול לגביהם ההסדר הקבוע בחוק יחסי ממון שנועד להחליף את חזקת השיתוף שנקבעה באמצעות פסיקה של בית המשפט.

חוק יחסי ממון קובע כי תתבצע חלוקה שווה בין בני זוג בעת גירושין של נכסים משותפים שנצברו במהלך חיי הנישואין. ישנם מספר יוצאי דופן ואלו הם: נכסים שנצברו לפני הנישואין, נכסים שהתקבלו במתנה או בירושה, וכן גמלה שמשולמת בגין פציעה או מוות.

חוק יחסי ממון לא יחול במקרה של הסכם ממון בין הצדדים, והוראות הסכם הממון יחייבו את הצדדים.

איזון המשאבים שמבוצע במסגרת הזו נערך בעת הליך הגירושין ובעקבותיו.

המונח 'אגב גירושין'

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי העברת זכויות 'אגב גירושין' לאחד מבני הזוג או לילדיהם המשותפים לא נחשבת 'עסקה במקרקעין' ומשכך לא קמה חובת דיווח או חובת תשלום מס וזאת גם אם ניתנה תמורה לאחד מבני הזוג בעבור העברת הזכויות.

העברת זכויות אגב גירושין נעשית לאחר מתן פסק דין בבית המשפט לענייני משפחה אשר מאשר את הסכם הגירושין.

המונח 'הסכם גירושין' טומן בחובו מספר סיטואציות שבהתקיימותן ניתן לבצע העברת זכויות בין בני הזוג או ילדיהם המשותפים במהלך הליכי גירושין.

אלו הן הסיטואציות: גירושין בין אשי ואישה נשואים, התרה של הסכם נישואים אזרחי, קיומו של הסכם ממון שניתן במהלך הליך הגירושין בין בני הזוג, הסכם פרידה בין ידועים בציבור (לרבות ידועים בציבור בני אותו מין) וכיוצא בזה.

חשוב להדגיש כי הדרישה היא כי פסק הדין יעסוק בחלוקת הרכוש בין בני הזוג ואין חובה כי יעסוק בשאר ענייני הגירושין כמו מתן גט וכיו"ב.

הסכם הגירושין צריך לכלול התייחסות מפורשת להעברת הזכויות 'אגב גירושין' בכדי שניתן מכוחו להביא להעברת הזכויות בפועל.

תשלום מס ע"י מקבל הזכויות

העברת זכויות במקרקעין אגב גירושין אינה מהווה 'עסקה 'מקרקעין' ולכן לא חל בגינה חובה לתשלום מס. יחד עם זאת, לא מדובר בהענקת פטור מתשלום מס אמיתי אלא בדחיית תשלום המס עד למועד מכירת או העברת הזכויות על ידי מקבל הזכויות.

יום הרכישה ושווי הרכישה

מקבל הזכויות יכנס לנעלי מעביר הזכויות לעניין קביעת יום הרכישה ושווי הרכישה כך שאלו ייקבעו בהתאם ליום ושווי הרכישה של מעביר הזכויות.

אם כן, ניתן לומר כי בעת העברת או מכירת הנכס על ידי מקבל הזכויות יחול תשלום מס שבח על כל התקופה מעת רכישת המקרקעין (ולא ממועד קבלת הזכויות במסגרת הסכם הגירושין) ועד למכירה.

עקרון רציפות המס

עקרון רציפות המס קובע כי תקופת השבח לעניין חישוב מס השבח חלה ממועד רכישת המקרקעין על ידי מעביר הזכויות וזאת עד למועד שבו מקבל הזכויות מוכר את הזכויות לצד ג'.

עקרון רציפות המס קובע כי אין באירוע של 'העברה אגב גירושין' בכדי לקטוע את רציפות המס לעניין חישוב מס השבח.

בין אם הוסכם בין בני הזוג על תשלום תמורה בגין העברת הזכויות ובין אם לאו, יוצא כי בעת העברת הזכויות לא קמה חובה לתשלום מס כאמור אך ברגע שמקבל הזכויות ימכור את הזכויות יהיה עליו לשאת בתשלום מס השבח במלואו, לרבות בתקופת השבח לפני קבלת הזכויות ובגין חלקו של מעביר הזכויות. דהיינו, כל הרווח (השבח) שנוצר ונוסף במהלך התקופה שהחזיק בנכס מעביר הזכויות ימוסה וישולם ע"י מקבל הזכויות במועד מכירת המקרקעין  על ידו.

בהתאם לכך, בטרם עריכת הסכם גירושין וסיכום תנאיו, יש להיוועץ עם עורך דין שמתמחה בדיני מקרקעין בכדי לבצע תכנון מס אופטימאלי.

באמצעותו, יש לקבוע תנאים בתוך הסכם הגירושין עצמו שישקפו חלוקה שווה בנטל תשלום מס השבח שנצבר במהלך ההחזקה המשותפת של בני הזוג בנכס. לדוגמא, קביעה מפורשת כי מעביר הזכויות יישא בנטל תשלום כלשהו מתשלום מס השבח בעתיד וכיוצא בזה.

לסיכומו של עניין, חשוב לומר כי לעתים מומלץ לבצע עסקת מכר רגילה בין בני הזוג (לרבות תשלום המס בגינה) בסיום הליך הגירושין ולא לבצע העברה 'אגב גירושין'. הסיבה נעוצה בכך שלעתים ניתן לעשות שימוש בפטור מלא ממס שבח ובכך למנוע את תשלום המס היחסי של הצד המעביר. כל מגרה בהתאם לנסיבותיו ומורכבותו.

חבות בהיטל השבחה

בהתבסס על הוראות הפסיקה, עולה כי בעת העברת זכויות אגב גירושין בין בני זוג עצמם או לילדיהם המשותפים עשויה לחול חובת תשלום היטל השבחה שכן נדרש 'אישור עירייה' (תעודה לרשם המקרקעין (טאבו) להעברת זכויות בנכס) בעת ביצוע העברת הזכויות.

בחלק מהמקרים ניתן יהיה לחתום על כתב התחייבות בפני הועדה המקומית לתכנון ובנייה לפיו מקבל הזכויות יישא בתשלום היטל השבחה בעת מימוש עתידי, לרבות עבור חלקו של מעביר הזכויות.

היטל ההשבחה עשוי להוות הוצאה משמעותית בעת מימוש העתידי של הזכויות ומשכך יש להיוועץ עם עורך דין בכדי שניתן להביא את עניין הזה בשיקול בעת עריכת הסכם הגירושין והעברת הזכויות בנכס המקרקעין 'אגב גירושין'.

העברה 'אגב גירושין' בתמורה

לא אחת נשאלת השאלה האם הפטור מתשלום מס בעת העברה 'אגב גירושין' חל גם במקרה בו סיכמו בני הזוג על תשלום סכום כסף בתמורה להעברת הזכויות לאחד מבני הזוג וזאת כחלק מהסיכומים אליהם הגיעו במסגרת הסכם הגירושין.

רשות המיסים בהחלטה מס' 34/07 קובעת כי חרף העבודה כי בוצע תשלום תמורה בגין העברת הזכויות בין בני הזוג או לילדיהם המשותפים, אין מדובר 'במכירה' במובנו של חוק מיסוי מקרקעין ועל כן העברת הזכויות עצמה תהיה פטורה מתשלום מס שבח.

חשוב לשוב ולהדגיש כי יש חובה לכלול התייחסות מפורשת להעברת הזכויות 'אגב גירושין' של נכס המקרקעין המשותף לבני הזוג או לילדיהם המשותפים בכדי שניתן יהיה ליהנות מהפטור בעת העברת הזכויות. יודגש, לו יחליטו בני הזוג לבצע העברת זכויות 'אגב גירושין' לאחר שהסכם הגירושין קיבל תוקף של פסק דין ומבלי שהתייחסו לכך בגוף ההסכם, עשוי הדבר להיחשב כ'מכירה' החייבת בתשלום מס (רכישה או שבח, לפי עניין).

אי לכך, ישנה חשיבות מכרעת להיוועצות עם עורך דין מיומן ומנוסה עוד בתחילת הדרך בכדי שניתן יהיה להביא למיצוי זכויותיהם במסגרת הליך הגירושין הסבוך ממילא.

העברת משכנתא בגירושין

רוב משקי הבית במדינת ישראל רוכשים את הדירה המשותפת באמצעות נטילת הלוואה מגובה במשכנתא. לרוב, ההלוואה ניתנת לשני בני הזוג לאחר שהבנק בחן ואישר את יכולת ההחזר של התא המשפחתי במשותף.

בעת ביצוע העברת הזכויות, יש להמציא לרשם המקרקעין אישור מאת בנק שהעניק את המשכנתא בדבר הסכמתו לפעולה.

כעת נשאלת השאלה מה דין המשכנתא בעת העברת זכויות בדירה אגב גירושין על שם אחד מבני הזוג? האם לבנק יש את היכולת לסרב להמחאת המשכנתא?

הבנק מבקש לוודא את יכולתו הכלכלית של מקבל הזכויות לשאת לבדו בנטל תשלומי הלוואת המשכנתא. במקרים מסוימים הבנק לא יסכים להעברת המשכנתא ע"ש בן הזוג לבדו וידרוש מנגנון שיגביר את מידת הוודאות ביחס להחזר המשכנתא במלואה.

הבנק עשוי לדרוש את חתימתו של ערב ו/או לווה נוסף. הוא עשוי אף לדרוש את פדיון המשכנתא כתנאי לאישורו להמחאת המשכנתא.

חשוב מאוד לפנות אל הבנק למשכנתאות עוד בראשיתו של התהליך בכדי להבין את עמדתו ביחס להמחאת המשכנתא על שם אחד מבני הזוג בעת העברת הזכויות אגב גירושין המתכוננת וזאת בכדי שניתן יהיה להביא התייחסות ראויה לכך במסגרת הסכם הגירושין.

מכירה לצד ג אגב גירושין

בין אם משיקולי כדאיות כלכלית כחלק מתכנון מס שמבצע הזוג המתגרש ובין אם עקב מחלוקות במסגרת משא ומתן להסכם גירושין, לעתים בוחרים בני הזוג למכור את דירת המגורים המשותפת ו/או נכסי מקרקעין נוספים לצד ג' תוך חלוקת התמורה ביחס שיקבע בין הצדדים.

מכירה לצד ג' אגב גירושין מהווה 'עסקה במקרקעין' לכל דבר ועניין המחייבת תשלום מס שבח בעת המכירה וכן תשלום היטל ההשבחה, ככל שקיים. וזאת בניגוד לקניית בית או דירה מגרוש בהליך הגירושין או מכירת דירה לבן זוג.

זכות ראשונים בגירושין

חוק המקרקעין מקנה זכות ראשונים, דהיינו זכות קדימה, לבן זוג המעוניין לרכוש את חלקו של בן הזוג האחר בדירה אשר שימשה למגוריהם המשותפים של בני הזוג (כמו כן, החוק מעניק זכות קדימה לרכישת חלקו של בן הזוג האחר במשק חקלאי או בעסק המנוהל על ידם במשותף).

בן הזוג יעביר לבן הזוג האחר בעל זכות הקדימה הצעה לקנות את הדירה בתוך תקופה בת 30 ימים. לבעל זכות הראשונים הזכות לשלם את המחיר או להפקיד את תמורה אצל רשם המקרקעין.

במידה שבעל זכות הקדימה סירב להצעה או לא נקט פעולה כאמור בתוך 30 ימים, יוכל בן הזוג האחר להעביר את הזכויות במקרקעין לצד ג' בתוך 6 חודשים. במידה שלא ביצע את העברת הזכויות לצד ג' בתוך 6 חודשים כאמור, עליו לשוב ולפנות לבן זוג האחר, בעל זכות הקדימה, בהצעה חוזרת לרכישת הדירה.

לכן חשוב מאוד להעניק את זכות הקדימה כחוק בכדי שמכירת הדירה לצד ג' לא תיפסל בשל ליקויים פרוצדורליים.

כונס נכסים בגירושין

במידה שבני הזוג לא הגיעו להסכמה במסגרת הליך הגירושין ביחס להמשך הבעלות על דירת המגורים המשותף (או לחילופין, במקרה בו איש או אישה מסרבים למכור את הבית), יורה בית המשפט על פירוק השיתוף בין בני הזוג וימנה כונס נכסים שתפקידו לנהל את מכירת הזכויות בהליך הגירושין.

תפקידו של כונס הנכסים הוא לנהל את הליך המכירה עבור בית המשפט. החל משלב הערכת שווי לשווי הראלי של הדירה ועד לניהול משא ומתן וחתימה על חוזה הרכישה על ידי הקונים. כונס הנכסים מביא את החוזה שנחתם לאישורו של בית המשפט, ולאחר מכן פועל לרישום הזכויות על שם הקונים.

התמחרות בין בני זוג

נשאלת השאלה מה הדין ביחס להתמחרות בין בני הזוג במסגרת הליך כינוס הנכסים בעת פירוק השיתוף בין בני הזוג.

כאמור, לבן הזוג זכות ראשונים (זכות קדימה) לרכישת חלקו של בן הזוג האחר. ככל שבן הזוג מסרב להצעה או מתעלם ממנה, בן הזוג האחר חופשי למכור את הזכויות לצד שלישי באמצעות הליך כינוס הנכסים.

התמחרות בין בני זוג במסגרת הליך הכינוס דינה כדין התמחרות עם כל רוכש פוטנציאלי אחר. עליו לקחת חלק בהליך ההתמחרות שמנהל כונס הנכסים ושמורה לו זכותו להשוות את ההצעה הגבוהה ביותר שנתקבלה. דהיינו, בן הזוג האחר לא יוכל לבחון את התהליך מהצד בלי שייקח חלק בהתמחרות. עליו להראות את הרצינות הנדרשת ולקחת חלק פעיל בהתמחרות, על כל המשתמע מכך.

לסיכום

בהעברת דירת מגורים משותפת בגירושים, חשוב להסתייע בעורך דין מקרקעין לטיפול במכלול ההיבטים הבירוקרטיים הכרוכים במהלך. עורך דין מקרקעין יוני לוי סייע זה מכבר לזוגות מתגרשים רבים בנושא זה כמו גם בנושאים רבים ונוספים הנוגעים להסדרת זכויות בנכסי מקרקעין. משרדנו ממוקם בתל אביב ומספק שירות ללקוחות רבים מאזור המרכז והשרון. נשמח מאוד לעמוד גם לרשותכם.

לתיאום התייעצות ללא התחייבות בנושא העברה אגב גירושים – פנו אלינו בהקדם.