כמי שמלווה עסקאות לקניית דירה באופן יום יומי, אני נתקל בדילמה של קונים רבים האם לחתום על זכרון דברים.
רוכשי דירות אינם ממהרים לחתום על זכרון דברים, ולדעתי בצדק.
במאמר זה אסביר אודות זכרון דברים, החסרונות בחתימה על זכרון דברים וכן על היתרון המסוים שכן יכול להיות בחתימה על זכרון דברים, כאשר הדבר נעשה בזהירות הנדרשת.
לאחר קריאת המאמר, אני בטוח שתבינו טוב יותר את התחום.
מה זה זכרון דברים?
אני רוצה להתחיל מהשורה החשובה ביותר – זכרון דברים יכול, בנסיבות מסוימות, להיות חוזה מכר לכל דבר ועניין. ומכאן ארחיב בנושא.
זכרון דברים הוא מסמך ראשוני שמנסחים צדדים בעסקה לקניית דירה. במסגרת המסמך, הצדדים מגיעים להסכמות בסיסיות ראשוניות מתוך הנחה שהסכמות אלו ישמשו בהמשך לשם גיבוש חוזה המכר. כך, למשל, ניתן להסכים במסגרת זכרון דברים על מחיר הדירה, מועד הכניסה ומועדי התשלומים ולקבוע שיתר פרטי העסקה ייקבעו בחוזה השלם בהמשך.
הבעיה היא שהצדדים נוטים לתפוס ברגע האמת את זכרון הדברים כמסמך ראשוני ולא מחייב, ואולם בפועל, על פי חוק החוזים, זכרון הדברים עצמו יכול להפוך לחוזה לרכישת הדירה. לשם כך, עליו לעמוד בשני התנאים המרכזיים הקבועים בחוק: דרישת גמירת הדעת ודרישת המסוימות. אם זכרון הדברים ספציפי מספיק ומעיד על כוונה של הצדדים ליצור ביניהם יחסים משפטיים מחייבים, הרי שהשתכלל חוזה.
אם כן, אני אסכם בכך שזכרון דברים לקניית דירה הוא מסמך ראשוני בין הצדדים, אשר מבלי משים עלול להפוך לחוזה המכר עצמו והפרה שלו בהמשך תיחשב להפרת חוזה. עוד אציין כי בעבר השימוש בזכרון דברים היה נפוץ למדי, אך עקב הסיכונים שנציג להלן עם השנים השימוש בו הפך לפחות ופחות נפוץ.
❗מוקש לפניך – חתימה על זכרון דברים כחתימה על חוזה❗זכרו – למרות שזכרון דברים נשמע ראשוני ולא מחייב, הוא יכול להיחשב לחוזה מכר וחתימה עליו תיחשב לחתימה על חוזה על כל המשתמע מכך! |
האם כדאי לחתום על זכרון דברים?
ככלל, אני ממליץ ללקוחותיי לא לחתום על זכרון דברים אלא אם כן הנסיבות הספציפיות שלהם מצדיקות זאת ולאחר ייעוץ מקצועי אצל עורך דין מקרקעין.
הסיבה היא שכפי שכתבתי, זכרון הדברים עלול להיחשב לחוזה עצמו.
לאחר החתימה על זכרון הדברים, אם לא תרצו להתקדם עם העסקה או שלא תסכימו לתנאים הנוספים שיעלו אל מול המוכרים לקראת החתימה על חוזה המכר עצמו, תהיו בבעיה משפטית רצינית ותתקשו להשתחרר מהעסקה.
סיכון נוסף בחתימה על זכרון דברים ללא ייעוץ משפטי
אני רוצה להצביע על סיכון נוסף שקיים בחתימה על זכרון דברים, אשר לעיתים נוטים לשכוח.
חוק מיסוי מקרקעין קובע כי יש לשלם את מס הרכישה תוך 60 יום מיום הרכישה. אם חתמתם על זכרון דברים, ייתכן מאוד שמבחינת לשכת מיסוי מקרקעין יום החתימה על זכרון הדברים הוא יום הרכישה ו-60 הימים לתשלום המס יתחילו להימנות מיום החתימה על זכרון הדברים לקניית דירה.
מתי בכל זאת ניתן לחתום על זכרון דברים?
היו מקרים בהם ייעצתי ללקוחותיי שלא להתנגד לבקשת המוכר לחתום על זכרון דברים, אך זאת רק בתנאים הבאים:
- הוצאנו נסח טאבו של הדירה לפני ניסוח זכרון הדברים
- בזכרון הדברים נכתב במפורש כי הוא משמש בסיס לחוזה הסופי אך לא מהווה חוזה בפני עצמו.
אני דורש כי נוסח זה ייכתב בראשית המסמך, בגופו ובסופו, ועדיין מדובר באמצעי זהירות שלא תמיד מספיק. עדיין ייתכנו מצבים בהם ישתכלל חוזה מכר תקף, למרות שתיכתב שורה זו.
זכרון דברים בחוסר תום לב
לא מזמן הגיע אליי יואב שהתעניין ברכישת דירה בקריית אונו. יואב אמר לי שכבר ביקר בדירה והמוכר ביקש ממנו לחתום על זכרון דברים עוד באותו היום.
לפני החתימה, יואב החליט להגיע אליי כדי להתייעץ ולברר האם כדאי לו לחתום.
מיד הוצאתי נסח טאבו של הדירה וגיליתי כי על הנכס מוטל עיקול! כמובן שיואב לא חתם על זכרון הדברים וויתר על העסקה.
אם יואב היה חותם חלילה על זכרון הדברים לפני שהגיע אליי, הוא היה מוצא את עצמו כבול לעסקה בעייתית ומסוכנת מאוד מבחינה משפטית.
⭐טיפ זהב של יוני לוי⭐אל תחתמו לעולם על חוזה דברים לפני שתתיעצו עם עורך דין מקרקעין! הסיכונים גדולים מהרווח. |
יוני לוי משרד עו"ד לענייני נדל"ן ומקרקעין – ייעוץ לפני חתימה על חוזים
קונים דירה ראשונה? פנו אליי, עו"ד יוני לוי, לקבלת ייעוץ משפטי מקיף לפני הרכישה וליווי משפטי במהלכה.
אני, עו"ד יוני לוי, מתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב שנים בעולם זה. לאורך השנים טיפלתי במאות תיקים מגוונים בנושאי מקרקעין, באחוזי הצלחה גבוהים ולצד יחס אישי ומכבד לכל לקוח.
הנה מעט ממה שהלקוחות שלי חושבים עליי:
כך כותב ערן רחמני: " יוני הוא עורך דין ברמה גבוהה מאוד! קשוב , זמין והכי חשוב …הוא חד ! ששומר על האינטרסים של הלקוחות שלו. הוא ליווה אותי בשתי עסקאות נדל״ן ואני בטוח שבעתיד הוא ילווה אותי בעוד. ממליץ בחום!!"
וזה מה שהיה למתי מורג לכתוב: "יוני עו"ד מקצועי, אדיב, וזמין. ליווה אותי בעיסקה של קניית דירה באופן צמוד, עם המון סבלנות לכל שאלה. יוני עשה מאמצים להיפגש גם מחוץ למשרד כשהיה צורך ואפילו הגיע לבנק על מנת לחתום על מסמכים כשהייתה דחיפות. ממליץ בחום!".
מה הוא זכרון דברים לקניית דירה?
זכרון דברים זוהי טכניקה משפטית, שמאפשרת לצדדים שמנהלים משא ומתן להעלות על הכתב את ההסכמות שהושגו ביניהם. לעיתים ההתייחסות לזכרון הדברים תהיה כאל חוזה מחייב, ולעיתים כאל שלב במשא ומתן לקראת כריתת חוזה מחייב.
האם זכרון דברים לקניית דירה הוא מחייב משפטית?
הדבר תלוי בכוונת הצדדים, ובקביעת בית המשפט. במידה ובין הצדדים הייתה גמירות דעת והתייחסות לזכרון הדברים כאל חוזה מחייב, וכן אם ישנה די מסוימות בזכרון הדברים, ניתן להתייחס אל זכרון הדברים כאל חוזה מחייב משפטית.
מה הם המבחנים שדרכם בוחנים האם זכרון הדברים יהיה מחייב משפטית?
המבחנים הם מבחן גמירות הדעת, כלומר בחינה של הרצון האובייקטיבי של הצדדים להתקשר בחוזה מחייב, ומבחן המסוימות, שהוא בחינה של רמת הפירוט של זכרון הדברים (צריכה להיות רמה מינימלית של פירוט על מנת שהמסמך ייחשב כחוזה מחייב).
האם כדאי לחתום על זכרון דברים לקניית דירה?
מומלץ מאוד להימנע מלחתום על זכרון דברים לקניית דירה, או לכל הפחות לציין מפורשות שלא מדובר על חוזה מחייב. הסיבה לכך היא שעלולים להתייחס לזכרון הדברים כאל חוזה מחייב משפטית, גם כאשר הדבר אינו רצוי.
