מה חשוב לבדוק לפני שקונים דירה מקבלן?
רכישת דירה מקבלן היא אחת ההחלטות הפיננסיות המשמעותיות ביותר בחייו של אדם. כעורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן, אני רואה מדי יום משפחות המשקיעות את חסכונות חייהן בדירה חדשה. ואולם, בין החלום לבין המציאות עומדות בדיקות חיוניות שיש לבצע טרם החתימה על חוזה הרכישה. להלן אפרט את הנקודות הקריטיות אותן יש לבדוק לפני שקונים דירה מקבלן.
המוניטין והחוסן הפיננסי של הקבלן
הצעד הראשון והחשוב ביותר הוא בדיקה מקיפה של מי עומד מאחורי הפרויקט. חפשו אחר פרויקטים קודמים של הקבלן ובדקו את איכות הבנייה, עמידה בלוחות זמנים, והטיפול בדיירים לאחר האכלוס.
מניסיוני האישי, כדאי לבקר בפרויקטים קודמים של הקבלן ולשוחח עם דיירים – הם ישמחו לספר על ניסיונם, הטוב והרע. באחד המקרים שטיפלתי בהם, לקוחות שלי חסכו מעצמם סיוט שלם כשגילו, מדיירים בפרויקט קודם, שהקבלן התמהמה שנתיים שלמות במסירת הדירות.
בדקו גם את האיתנות הפיננסית של החברה הקבלנית. האם היא נמצאת בקשיים כלכליים? האם יש כנגדה תביעות רבות? מידע זה ניתן למצוא במאגרי המידע של רשם החברות. בעזרת עו"ד מקרקעין העוסק בתחום, תוכלו לאתר את המידע האמור ולהגיע למסקנות רלוונטיות בעניין.
טיפ ממני: בקשו לראות את היתר הבנייה של הפרויקט ובדקו שהוא תואם את התוכניות שהוצגו לכם. במקרים רבים, קבלנים מציגים תוכניות יפות במשרד המכירות שאינן תואמות את מה שאושר בפועל על ידי הרשויות.
הבטוחות שיינתנו לכספכם
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) נועד להגן על הרוכשים במקרה שהקבלן לא יעמוד בהתחייבויותיו. אני תמיד מפציר בלקוחותיי לבדוק איזה סוג של בטוחה יקבלו:
- ערבות בנקאית – זו הבטוחה הטובה ביותר, המבטיחה את החזר כספכם במלואו במקרה שהפרויקט לא יושלם.
- פוליסת ביטוח – אפשרות טובה נוספת המגנה על השקעתכם.
- רישום הערת אזהרה / רישום משכנתא / רישום זכויות – בטוחה חלשה יחסית, שאינה מבטיחה את החזר הכסף אלא רק את זכויותיכם בקרקע.
מוקש לפניכם: אדגיש כי הקבלן אינו רשאי לדרוש תשלום העולה על 7% מערך הדירה לפני שהעמיד בטוחה כנדרש בחוק. אם הקבלן מבקש תשלום גבוה יותר קודם להעמדת הבטוחה – זו דרישה המנוגדת לחוק וחובה לשנותה!
בדיקת המפרט הטכני והתוכניות
אני תמיד מזכיר ללקוחותיי כי המפרט הטכני הוא "תעודת הזהות" של הדירה שלכם. בדקו אותו בעין ביקורתית. השוו את המפרט לדירות אחרות בסביבה ובפרויקטים דומים. פערים משמעותיים בין המפרטים עשויים להעיד על איכות בנייה נמוכה יותר.
אני נוהג ללוות את לקוחותיי עם אדריכל או מהנדס בניין לבחינת התוכניות והמפרט. במקרה אחד, גילינו שמערכת האינסטלציה המתוכננת עלולה ליצור בעיות רטיבות בעתיד – תיקון שעלותו צנועה בשלב התכנון אך אסטרונומית לאחר הבנייה.
תנאי החוזה – לא לחתום בעיניים עצומות
בדקו היטב את תנאי החוזה המוצע, ורצוי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין. נקודות חשובות לבדיקה:
- מועד המסירה – האם הוא מוגדר היטב? מהם הפיצויים במקרה של איחור?
- שינויים במפרט – האם הקבלן שומר לעצמו זכות לשנות את המפרט? עד כמה?
- מנגנון לטיפול בליקויי בנייה – כיצד יטופלו בעיות שיתגלו לאחר המסירה?
- הצמדה למדד – איזה חלק מהתשלום צמוד למדד וכיצד הוא מחושב?
- קנסות וביטולים – מה קורה אם תרצו לבטל את העסקה?
מוקש לפניך: אני מבחין כי גם כיום, חוזים רבים מקבלנים אינם עומדים בדרישות חוק המכר (דירות) וחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות). חוקים אלו נועדו להגן עליכם ולשמור על זכויותיכם אל מול הקבלנים. התייעצו עם עו"ד מקרקעין קודם לחתימה על הסכם המכר וודאו כי הוא עומד בכל דרישות החוק – קלה כבחמורה.
בדיקת ההיבט התכנוני והסביבתי
אל תסתפקו בבדיקת הדירה עצמה. חשוב לבדוק גם:
- תוכניות עתידיות בסביבה – האם מתוכנן כביש סואן בסמוך? מבני תעשייה?
- זכויות בנייה נוספות – האם יש תוכניות להרחבת הבניין בעתיד?
- תשתיות ושירותים – האם האזור מפותח מבחינת תחבורה, חינוך, מסחר?
ביקור בוועדה המקומית לתכנון ובנייה יכול לחשוף תוכניות עתידיות העשויות להשפיע על איכות החיים ועל ערך הנכס בעתיד. אני אדגיש כי ערך של נכס מגלם לא רק את מצבו כיום אלא גם את הפוטנציאל שלו. משכך, כדי שתוכלו לתמחר את הנכס בצורה נכונה, בדיקות מקיפות אלו הן קריטיות במיוחד.
יוני לוי משרד עו"ד
רוכשים דירה מקבלן? פנו אליי וודאו כי עורך דין מטעמכם יגן על האינטרסים שלכם בעסקה. אני, עו"ד יוני לוי, מתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב בתחום. לאורך השנים ליוויתי מאות רוכשי דירות מקבלן וייצגתי את טובתם אל מול חברות הבניה תוך וידוא כי הם מקבלים את כל הזכויות המגיעות להם.
מעבר לכך, הלקוחות אצלי הם תמיד בראש. אני זמין בשבילם, אכפתי ודואג לצרכים שלהם. הנה קצת ממה שהיה להם לכתוב עליי:
"מקצוען אמיתי. ליווה אותנו לאורך כל הדרך בזמינות מירבית ומענה איכותי ויסודי. מומלץ בחום!" – חן
"עו"ד מעולה, מקצועי, אדיב, ייצג אותי בצורה שלווה והצלחנו במשפט בזכות תכונותיו ממליצה בחום על שירותיו" – אילנית
שאלות ותשובות:
מה חשוב לבדוק לפני שקונים דירה מקבלן מבחינת הבטוחות הפיננסיות?
חשוב לוודא שאתם מקבלים ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח עבור כל תשלום שתבצעו. בדקו גם את תנאי הערבות – האם היא כוללת מע"מ והצמדה למדד.
מה חשוב לבדוק לפני שקונים דירה מקבלן בנוגע למפרט הטכני?
יש לבדוק שהמפרט מפורט וברור, ללא הגדרות עמומות כמו "באיכות טובה" או "ברמה גבוהה". דרשו פירוט של יצרנים ודגמים מדויקים של כל פריט משמעותי – אריחים, ברזים, דלתות, חלונות וכו'. כמו כן, בדקו שהמפרט כולל את כל ההכנות הנדרשות למערכות שתרצו להתקין בעתיד (מיזוג, מערכת חימום, אזעקה).
האם כדאי לערב מפקח בנייה בתהליך הרכישה?
בהחלט כן. מפקח בנייה מקצועי יכול לבדוק את איכות התכנון, לזהות בעיות פוטנציאליות במפרט, ולייעץ לגבי שינויים נדרשים. בהמשך, הוא יוכל לפקח על התקדמות הבנייה ולוודא שהקבלן עומד בסטנדרטים הנדרשים. ההשקעה במפקח בנייה מקצועי חוסכת הרבה כאב ראש וכסף בטווח הארוך. התייעצו עם עורך הדין שלכם בעניין באשר לנחיצות המפקח בפרויקט הספציפי שלכם.
כיצד אוכל לבדוק את המוניטין של הקבלן?
מלבד ביקור בפרויקטים קודמים ושיחות עם דיירים, בדקו אם יש תביעות משפטיות נגד החברה, חפשו בפורומים מקוונים וקבוצות פייסבוק של רוכשי דירות, והתייעצו עם עורך דין מקרקעין שעשוי להכיר את החברה מעבודה קודמת ואף לבצע בדיקות משפטיות מעמיקות יותר בנוגע לקבלן. בנוסף, בדקו אם החברה רשומה אצל רשם הקבלנים ומהו סיווגה הקבלני.
מ- א' עד ת'
- 11 שנות ניסיון
- עבודה בגישת "איך כן" ולא בגישת "למה לא"
- בעל חותם הזהב מבית Dun & Bradstreet
