אין ספק שרכישת דירה, בין אם היא חדשה לגמרי או בבעלות קודמת, היא בין העסקאות הפיננסיות המשמעותיות והמורכבות ביותר בחיינו. הדבר נכון במיוחד כשמדובר בקניית דירה מקבלן – עסקה שבה משתנים רבים יותר, רמת ודאות נמוכה יותר ומידת סיכון גבוהה יותר.
לפיכך, מומלץ מאוד לבצע תהליך בחינה מקיף ומדוקדק של העסקה שעל הפרק, בעזרת עורך דין מקרקעין שיסביר לכם מה צריך לדעת לפני שקונים דירה מקבלן.
ההבדלים בין רכישת דירה מקבלן לרכישת דירת יד שנייה שחשוב להכיר
כאשר אנו יוצאים להרפתקה של רכישת דירה מקבלן, אנו מתחייבים להשקיע ברכישה חלק ניכר מהחסכונות שהרווחנו בעבודה קשה לאורך זמן. עם זאת, לרכישה כזו נלווית מידה לא מבוטלת של חוסר ודאות, בשלל היבטים שחשוב להיות ערים להם מראש:
- מצב הנכס: דירת קבלן היא חדשה לגמרי ולא הייתה בשימוש של דיירים קודמים, בעוד שבדירה בבעלות קודמת היו דיירים קודמים, שיכולים להעיד על יתרונותיה וחסרונותיה.
- בדיקה: רכישת דירה יד שניה מאפשרת בדיקה פיזית של הנכס ואינטראקציה עם הדיירים הנוכחיים, בעוד שדירת קבלן עשויה שלא להיות נגישה לבדיקה בשל היותה בלתי גמורה.
- מאפיינים: ישנה נטיה לחשוב שדירות קבלן חדשות מצריכות פחות שיפוצים ותחזוקה מדירות יד שניה. אולם לא אחת, גם בדירת קבלן מתגלות תקלות שונות, כמו גם צורך בתוספות ושדרוגים על חשבון הרוכשים. לכן חשוב לברר מראש מה כולל מפרט הדירה ומה מכסה אחריות הקבלן.
בסופו של דבר, רכישת דירה חדשה מקבלן מציעה את היתרון של דירה במצב בתולי עם מפרט מודרני וחדיש יותר, אם כי הרכישה עשויה לדרוש מכם לתת אמון בתוכניות אדריכליות ולקוות לטוב, בשל הזדמנויות בדיקה מוגבלות.
מה צריך לדעת לפני שקונים דירה מקבלן – הפרטים הקריטיים
רכישת דירה מקבלן כרוכה לרוב בהתחייבות כספית מהותית יותר כמכלול, בהשוואה לרכישת דירה בבעלות מוקדמת. גם כאשר המחירים נראים ברי השוואה, עסקה כזו מחייבת גישה זהירה מאוד ומושכלת, כדי שהרוכשים לא יישאבו ל"בור שחור" של הוצאות שלא צפו אותן מראש.
חובה להבין שדירה שנמכרת מקבלן היא אמנם חדשה לגמר ומעולם לא אוכלסה, אך הדבר אינו מבטיח שהרכישה היא בהכרח משתלמת יותר מדירה יד שניה. ישנם שיקולים חשובים שיש לגלות ערנות לגביהם כדי להבטיח שהעסקה תהיה משביעת רצון עבורכם:
- מיקום הנכס: לפני בחירת דירה מקבלן, רצוי לחקור ולהעריך את הסביבה בה נבנית הדירה. קחו בחשבון גורמים כמו כיווני אוויר, עיצוב חיצוני ופנימי ונוכחות של מפגעים סביבתיים או אנטנות סלולריות בקרבת מקום.
- פרטי החוזה: במקרים שבהם קונים דירה "על הנייר" מקבלן, חיוני לוודא שהדירה המוכנה אכן תואמת את התכנון והתכונות שהובטחו בתחילת הפרויקט. ערכו חוזה מקיף עם הקבלן המתאר במפורש את כל ההתחייבויות שבוצעו בשלב התכנון.
- המוניטין של הקבלן / היזם בפרויקט: חקירת הרקע של הקבלן / היזם בפרויקט, היא קריטית ביותר למזעור סיכונים מצד הקונים. ודאו את היציבות הפיננסית של הקבלן, הניסיון, המוניטין ובדקו אם אין לו היסטוריה של תלונות או הפרות חוזים. חפש לקוחות קודמים שרכשו מאותו קבלן כדי לאמוד את שביעות רצונם ובררו האם כל ההבטחות קוימו. אמינות הקבלן היא ערך עליון בשמירה על ההשקעה שלכם ועתיד דירתכם.
- היתר בנייה: יש לוודא שהקבלן מספק הוכחה להיתר בנייה בתוקף, שכן בנייה ללא אישורים מתאימים עלולה להוביל לבעיות משמעותיות בהמשך.
- פרטי העלות: יש לבדוק את פרטי התמחור ביסודיות. לדוגמא, יש להבין האם המחיר הנקוב כולל מע"מ, מכיוון שחלק מהחוזים עלולים להשמיט זאת, מה שיוביל לחיוב נוסף ב- 17%. יש להבהיר מה כלול במחיר, כמו מחסן, חניה, שדרוגים ועוד תוספות. כדאי גם לברר אם יש הנחות ליחידות הראשונות או האחרונות הנמכרות בפרויקט.
- אישור עקרוני למשכנתא: לפני חתימת חוזה עם הקבלן, עליכם לקבל אישור עקרוני למשכנתא מהבנק. זה חיוני, שכן המשכנתא נועדה לכסות חלק ניכר מהתשלום המגיע לקבלן. כדאי לבקש אישור מראש ממספר בנקים כדי להשוות תנאים והגבלות. אם אתם לא מכירים את התהליך הזה, שקלו להתייעץ עם יועץ משכנתאות להכוונה.
בקצרה, רכישת דירה חדשה מקבלן כרוכה בבחינה מדוקדקת של מיקום, פרטי חוזה, מוניטין הקבלן, אישורי בניה, פרטי התמחור ואישור משכנתא מראש. על ידי הערכה קפדנית של גורמים אלו, תוכלו לנווט בתהליך בביטחון ולהגן כראוי על ההשקעה שלכם.
לסיכום: לפני שקונים דירה מקבלן – צריך לדעת גם לבחור עורך דין מקרקעין טוב
כשיוצאים למסע של רכישת דירה מקבלן, חיוני לנהוג בזהירות ולא להיכנע ללחץ, גם אם הפיתוי של רכישת דירה בפרויקט, נראה לכם גדול. הבטחת זכויותיכם ושמירה על האינטרסים שלכם במהלך שלב החתימה על החוזה מול הקבלן, היא בעלת חשיבות עליונה. חשובה לא פחות היא הבנת ההוראות בחוזה המגנות עליכם כרוכשי הדירה. זאת ועוד, כדאי לבחון היטב את ההליכים וההשלכות של ביטול הסכם הרכישה, במידה ויתעורר צורך בכך. שכן, זה יכול להיות תהליך מורכב שעלול להיות פתלתל ללא ההדרכה הנכונה.
מכאן שכדאי מאוד להיעזר במומחיות של עורך דין מקרקעין בעת רכישת דירה מקבלן, לא פחות מאשר כשרוכשים נכס שאינו חדש לגמרי.
משרד עו"ד יוני לוי מלווה רוכשי דירות קבלן בישראל, מזה שנים ומוסמך לייעץ ולכוון אתכם במגוון סוגיות פוטנציאליות שעלולות לצוץ במהלך העסקה.
חשוב שתדעו: בעוד שחלק מהקבלנים עשויים להציע את שירותיו של עורך דין מטעמם, לא מומלץ לקבל הצעה זו. עורך דין המייצג את הקבלן עשוי שלא להיות אובייקטיבי בכל הנוגע לאינטרסים שלכם, ולכן חובה להעסיק עורך דין אשר נותן עדיפות לרווחתכם ושומר על זכויותיכם לאורך כל תהליך הרכישה.
לקבלת הכוונה משפטית איכותית לאורך מסע רכישת הדירה שלכם, פנו כעת אל משרד עורך דין יוני לוי לייעוץ משפטי מקצועי בהתאמה אישית.
