רבים הם הטועים לחשוב כי הצורך של מוכר הדירה בבדיקות מקדימות לפני ביצוע העסקה פחות מהצורך של המוכר לערוך בדיקות כאלו. האמת היא שאין זה נכון, והמוכר צריך גם הוא לבצע כמה בדיקות חשובות, שאם ייפסח עליהן הוא עלול להכשיל את העסקה כולה. מהן הבדיקות הללו וכיצד עורך דין מכירת דירה ברחובות קשור לכל העניין? על כל זאת במאמר שלפניכם.
הבדיקות המקדימות שעל מוכר הדירה לבצע
מכירת דירה היא אמנם אירוע עסקי-מסחרי, אך למעשה מעורב בו הרבה מן המשפטי. אחד מן המקומות בהם הצד המשפטי לוקח חלק משמעותי הוא בבדיקות המקדימות שיש לבצע לפני היציאה למסע מכירת הדירה.
הצורך בבדיקות הללו מדגיש את החשיבות שבשכירת שירותיו של עורך דין מקרקעין מומחה למכירת דירות כבר בשלב הראשוני, השלב בו מתעורר הצורך או הרצון למכור את הדירה, ואין לחכות עד לשלב ניסוחו של החוזה, או גרוע מכך – עד לשלב העברת הבעלות בטאבו.
להלן נעמוד על הבדיקות המקדימות העיקריות שעל המוכר לבצע לפני מכירת הדירה:
סוג בדיקות ראשון: מצב הבעלות בדירה
אנשים עשויים לחשוב שסוג הבדיקות הראשון, לגבי מצב הבעלות בדירה, הוא מיותר, שכן בעליה של הדירה יודע שהוא הבעלים שלה. למעשה, הפתעות ברישום אינן סיפור כה נדיר, ומאוד לא כדאי לגלות שהדירה שלכם היא אחד מהמקרים הללו רגע לפני ביצועה של העסקה, על ידי עורך הדין של הצד השני.
במסגרת בדיקת מצב הבעלות בדירה עורך דין מקרקעין יבדוק את נסח הטאבו: מי רשומים בו כבעלים, שטח הדירה, ההצמדות שלה (כגון מחסן או חנייה), והאם יש עליה עיקולים, שעבודים או משכנתאות.
אם לצורך קנייתה של הדירה נעזר המוכר במשכנתא אשר סיים לשלמה, יש לוודא שהוגשה לבנק בקשה להסרת המשכנתא. מדובר בהליך שעשוי לקחת מספר שבועות, ולא כדאי להגיע למצב בו הוא הגורם המעכב היחידי למכירתה של הדירה.
סוג בדיקות שני: מימון
סוג הבדיקות השני שיש לערוך לפני מכירתה של דירה קשור במימון, והוא רלוונטי בעיקר במקרה בו הדירה נרכשה באמצעות משכנתא, בדומה לרוב הדירות הפרטיות בישראל של היום.
על מנת שיהיה אפשר למכור את הדירה על אף שתשלומי המשכנתא עוד לא הסתיימו יהיה צורך בהסרתה של המשכנתא מהנכס. הסרה זו יכולה שתיעשה בשתי דרכים:
הדרך הראשונה היא סילוק החוב שנותר לבנק. לצורך כך יש לבקש מהבנק המלווה "דו"ח יתרות לסילוק המשכנתא", שיפרט את הסכומים שיש לשלם על מנת לפרוע את המשכנתא כולה כבר עכשיו.
כדאי לבקש את הדו"ח מבעוד מועד שכן פריעה מוקדמת של המשכנתא עלולה לגרור חיובים נוספים, שגם אותם יש להכליל בחישוב כדאיותה של העסקה.
הדרך השנייה לסילוקה של המשכנתא מהנכס היא "גרירת" המשכנתא אל הנכס הבא שתקנו, במקום הדירה הנמכרת. גם במקרה כזה יש לברר אילו עלויות יהיו כרוכות בגרירה, זאת על מנת שיהיה אפשר להתחיל ולחשוב על אופן מימונה של הרכישה הבאה.
סוג בדיקות שלישי: זהותו של הקונה
לאחר שהמוכר, בעזרת עורך דינו, מבצע את כלל הבדיקות שהוצגו לעיל ניתן לעבור לשלב חיפוש הקונים. עם זאת, גם בשלב זה יש לערוך בדיקות מקדימות, בדיקות אשר עשויה להיות להם השפעה קריטית על השלמתה של העסקה בשלום.
בדיקות בדבר זהותו של הקונה מתרכזות בשני עניינים משמעותיים: עברו הכלכלי והפלילי ויכולותיו הכלכליות. במסגרת עברו יש לבדוק שלא מדובר באדם שהוכרז כפושט רגל, אדם מסובך בחובות, או כזה שצבר מוניטין של אחד שלא מכבד חוזים והסכמים.
במסגרת הבדיקות אודות יכולתו הכלכלית יש לבחון האם לא מדובר באדם שנכנס לעסק שגדול ממידותיו, כזה שהוא לא יוכל לעמוד בתשלומיו.
עריכת תחקיר על זהותו של הקונה בהיבטים הללו היא חשובה במיוחד, שכן כל ביצוע של עסקה עם אדם שלא מסוגל לעמוד בהתחייבויותיו הכלכליות, מכל סיבה שהיא, עשויה להיגמר בכי רע.
בנוסף לכך, צריך לזכור שאלו פרטי מידע שהקונה הפוטנציאלי לרוב לא יספק מרצונו הטוב, ועל כן הם דורשים בדיקה מעמיקה במקומות הנכונים, דבר שרק איש מקצוע יודע לעשות.
סיכום: עורך דין מכירת דירה ברחובות
על מנת להביא עסקה של מכירת דירה לידי גמר מוצלח עורך הדין צריך לקחת חלק בכל שלב של העסקה, וכפי שראינו לעיל – לליווי משפטי יש יתרונות לא מבוטלים כבר בשלב הבדיקות המקדימות.
הידע והניסיון של עורך דין הרגיל ללוות עסקאות של מכירות דירה לא יסולאו בפז בהקשר הזה, שכן מדובר בבדיקות שאי קיומן עלול להכשיל את העסקה כולה במקרה הטוב, ולהכניס את המוכר לצרות משפטיות במקרה הרע.
על כן, לא כדאי להתפשר על ייצוג נקודתי רק לשם ניסוחו של החוזה או העברת הבעלות בטאבו. שכרו עורך דין מומחה למקרקעין ובעל ניסיון כבר מהרגע הראשון, ובכך תבטיחו את שלוות הנפש שלכם.
מחפשים עורך דין מכירת דירה ברחובות? פנו לעו"ד יוני לוי, עורך דין מקרקעין ונדל"ן מומחה.
מעוניין למכור דירה? להתיעצות וליווי השאר פרטים כאן.
מ- א' עד ת'
- 11 שנות ניסיון
- עבודה בגישת "איך כן" ולא בגישת "למה לא"
- בעל חותם הזהב מבית Dun & Bradstreet
