בעקבות אירועי ה- 7 באוקטובר עלתה לדיון יוזמת חקיקה המקדמת ביטול מס שבח לינארי – עדכון דרמטי למוכרי דירות בשנת 2024, לכל הדעות. בעקבות מהלך זה, החל משנת 2026, מתוכנן שינוי משמעותי באופן חישוב מס השבח עבור מוכרי דירות. עד כה, בעלי יותר מדירה אחת זכו לפטור ממס שבח על התקופה שקדמה לשנת 2014 בעת מכירת הדירה הראשונה שבבעלותם. אולם, ממשלת ישראל מבקשת כעת לבטל את הפטור הזה, מה שעשוי להביא לעלייה משמעותית בסכום מס השבח שישולם. לפיכך, מוכרי דירות שיש בבעלותם יותר מנכס אחד נדרשים לקבל החלטה בדחיפות – האם למכור כבר כעת תחת הכללים הקיימים, או לדחות את המכירה לאחר כניסת השינוי לתוקף.
מהו מס שבח?
מס שבח הוא מס המוטל על רווח הון ממכירת נכסי מקרקעין. המס מחושב על בסיס ההפרש שבין מחיר הקנייה של הנכס לבין מחיר המכירה שלו.
הרעיון מאחורי מס השבח הוא שהמדינה אמורה לקבל חלק מהרווחים שנוצרו מעליית ערך הנכס עם הזמן. זהו בדומה למס הכנסה ומיסים אחרים שבהם המדינה גובה חלק מההכנסות, ומשתמשת בכספים אלה לצרכים ציבוריים ולקידום מטרות חברתיות.
מס שבח לינארי מוטב – קווים לדמותו
מס שבח לינארי מוטב הוא שיטת חישוב מס שבח שבה שיעור המס יורד בהדרגה ככל שתקופת ההחזקה בנכס ארוכה יותר. כלומר, ככל שהנכס היה בבעלות המוכר זמן רב יותר, כך הוא ישלם מס נמוך יותר על הרווחים ממכירתו.
איזה פטור על מס שבח היה קיים בעבר?
עד שנת 2014, התקיים פטור ממס שבח על דירה אחת שנמכרה לאחר 4 שנות החזקה. פטור זה אפשר לבעלי הון רב לתכנן ביעילות את מועדי מכירת נכסיהם ולהימנע מתשלום מס שבח בסכומים גבוהים, שהיו יכולים להגיע למיליוני שקלים.
למעשה, הפטור איפשר לאנשים בעלי אמצעים לנצל לטובתם פרצה משפטית, בעוד שאזרחים מן השורה, שאינם בקיאים בחוקי המס, שילמו כדין את מלוא מס השבח על נכסיהם. כך יצא שדווקא בעלי ההון, שהרוויחו סכומים גדולים יותר מעליית ערך הנדל"ן, שילמו פחות מסים.
אולם בשנת 2014 חל שינוי משמעותי בחוק מיסוי מקרקעין, עם חקיקתו של תיקון 76. התיקון ביטל את הפטור ממס שבח על מכירת דירה אחת לאחר 4 שנות החזקה, פטור שאיפשר בעבר לרבים להימנע מתשלום המס.
עם זאת, התיקון שמר על האפשרות ליהנות מהטבת מס שבח לינארי מוטב, המקל עם הנישומים בהשוואה לשיעור המס הרגיל. כמו כן, נקבע כי לצורך חישוב המס יימחק השבח שנצבר עד ליום 1.1.2014, שהוגדר כ"יום המעבר". משמעות הדבר היא שמס השבח חושב רק על העלייה בערך הנכס החל מאותו תאריך ואילך.
מהם הכללים שהוגדרו בתיקון 76 בחוק מיסוי מקרקעין לעניין חישוב מס שבח במכירת דירת מגורים?
במסגרת תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין משנת 2014, נקבעו כללים חדשים לחישוב מס השבח במכירת דירת מגורים שיום רכישתה קדם ל-1 בינואר 2014 (המוגדר כ"יום המעבר").
על פי סעיף 48א(ב2)(1) לחוק, במכירת דירה כאמור יחולו הכללים הבאים:
- השבח הריאלי שנצבר עד ליום המעבר (1.1.2014) יהיה פטור ממס שבח.
- על יתרת השבח הריאלי שנצבר לאחר יום המעבר יחול מס שבח בשיעור הרגיל הקבוע בחוק.
- שאר הוראות החוק לגבי חישוב המס ותשלומו יחולו בהתאמה על המכירה.
כלומר, החלק מעליית הערך של הדירה עד למועד הקובע, פטור ממס. מעבר לכך, חלים כללי המיסוי הרגילים.
בעקבות תיקון 76, מי שרכש דירת מגורים לפני ה-1 בינואר 2014 (יום המעבר) זכה להטבה משמעותית בחישוב מס השבח בעת מכירת הדירה. שכן, השבח שנצבר בגין הדירה עד לאותו מועד נותר פטור ממס שבח.
כלומר, ככל שמועד רכישת הדירה מוקדם יותר, כך גדל החלק מעליית הערך שלה הפטור ממס. לדוגמה, מי שקנה דירה לפני עשרות שנים ומחזיק בה עד היום – זוכה לפטור מלא על מרבית השבח הריאלי, שכן הצטבר ברובו לפני יום המעבר.
מדובר אם כן בהטבה משמעותית המיטיבה עם מי שקנו דירות בתקופות מוקדמות והחזיקו בהן זמן רב. שכן הם ישלמו מס רק על חלק קטן יחסית מעליית הערך של הדירה.
למידע נוסף אודות תקנות מיסוי מקרקעין, לחצו כאן >>>
חשיבותו של חישוב המס הלינארי המוטב עבור רוכשי ויורשי דירות בישראל
כמשרד עורכי דין המתמחה בייעוץ משפטי הקשור למס שבח על דירות נוספות, אנו מדגישים כי חישוב המס הלינארי המוטב, מהווה הטבה משמעותית עבור רוכשי דירות או יורשי דירות.
הפטור על השבח שנצבר עד ליום המעבר חוסך סכומי כסף גבוהים מאוד בתשלום מס השבח, שיכולים אף להגיע למיליוני שקלים, בהתאם לעליית הערך של הדירה ומועד רכישתה.
לכן, מומלץ עקרונית, למי שקנה דירה נוספת או קיבל דירה בירושה לפני ינואר 2014, ומתלבט אם למכור אותה, לנצל את ההטבה בחוק ולחסוך בתשלומי מס שבח גבוהים.
הרקע לביטול הטבת החישוב הלינארי המוטב למס שבח
בעקבות המלחמה שפרצה באוקטובר 2023, ישראל נאלצת להשקיע מיליארדי שקלים במאמץ המלחמתי מול אויביה. ההוצאה התקציבית העצומה מחייבת חשיבה מחודשת על מקורות המימון של המדינה.
לפיכך, שר האוצר בצלאל סמוטריץ' ואנשי משרדו מבקשים כעת לחוקק רפורמה שתבטל את ההטבה בדמות המס הלינארי המוטב על שבח מקרקעין, שניתנה בתיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין משנת 2014.
מטרת המהלך היא להגדיל את הכנסות המדינה ממיסוי שבח ריאלי בעת מכירת נדל"ן, על ידי ביטול הפטור על השבח שנצבר בנכסים עד לשנת 2014. הדבר צפוי להניב היטלי מס שבח גבוהים בהרבה מאלו הנגבים היום.
במסגרת ההצעה שהגיש שר האוצר סמוטריץ' לראש הממשלה נתניהו, הוסבר כי ככל שעוברות יותר שנים ממועד המעבר שנקבע ב-2014, כך קטן חלק השבח החייב במס במכירת דירה נוספת. זאת לאור הפטור על השבח שנצבר עד אותה שנה.
על כן מציע משרד האוצר לבטל לחלוטין את המס הלינארי המוטב כדי לגבות מס גבוה יותר. ההצעה כוללת העלאה הדרגתית של שיעור המס על השבח מהתקופה שלפני 2014 – מאפס אחוז כיום, ל-10% ובהמשך עד ל-25% מס מלא.
מהלך זה אמור להגדיל משמעותית את הכנסות האוצר ממיסוי שבח דירות, בעיקר ככל שחולף הזמן משנת המעבר שנקבעה בתיקון הקודם לחוק.
מה המשמעות של ביטול הטבת המס?
בתיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין ניתנה כאמור, הטבת מס משמעותית לנישומים רבים בדמות פטור ממס על השבח שנצבר עד ינואר 2014. אולם כעת, המחוקק שוקל לבטל הטבה זו, צעד שישפיע לרעה על זכויותיהם של אותם נישומים.
ביטול הפטור יוביל לכך שמס שבח מלא יוטל על מלוא השבח ממכירת נכסים שנרכשו לפני 2014. כתוצאה מכך, צפוי גידול ניכר בהכנסות המדינה ממס שבח, מכיוון שייגבה מס בגין עליות ערך שהיו פטורות עד כה.
גביית מס זה תבוא כמובן על חשבון כיסם של הנישומים, אשר נהנו מהפטור בתיקון הקודם ועלולים כעת למצוא עצמם משלמים סכומי מס שבח גבוהים בהרבה מכפי שציפו.
הסיכונים הכרוכים במהלך לביטול המס הלינארי המוטב
ביטול המס הלינארי המוטב על שבח מקרקעין צפוי להוביל לקיפאון במכירת דירות ישנות, עלייה במחירי שכירות ובמחירי הדיור בטווח הארוך. הדבר יפגע בזוגות צעירים המעוניינים לרכוש דירה ראשונה, ובמיוחד בשכבות החלשות באוכלוסייה. מדובר במהלך בעייתי שיוביל להאטה ניכרת בפעילות שוק הנדל"ן הישראלי.
כיצד נדרשים בעלי דירה שנייה לפעול בהתחשב ברפורמה הצפויה?
נוכח האפשרות העתידית לביטול חישוב המס הלינארי המוטב על שבח מקרקעין, המלצתנו היא למהר ולממש את המכירה של הדירה הנוספת כבר עתה, תוך ניצול הפטור הקיים כרגע על השבח שנצבר עד שנת 2014. התזמון חשוב שכן, מכירה שתעשה לאחר השינוי בחוק, עלולה לחייב את המוכר בתשלום מס שבח גבוה ומיותר שניתן היה להימנע ממנו.
יתרה מזאת, יש לקחת בחשבון שתהליך מכירת דירה יכול להימשך זמן רב, במיוחד בתקופה כלכלית מאתגרת כמו שנת 2024. הדבר עלול לדרוש מהמוכר לרדת במחיר הנכס באופן משמעותי על מנת להביא להשלמת העסקה.
לסיכום
עומדים למכור דירה ודואגים מהשלכות ביטול המס הלינארי המוטב על מס השבח שייגבה מכם בעסקת המכירה? אל דאגה.
משרד עו"ד יוני לוי מתמחה בליווי עסקאות מכירה של נדל"ן ומקרקעין מסחרי-עסקי תוך מיצוי מרבי של זכויות המוכרים מול רשויות המס. נשמח לסייע גם לכם לבצע את העסקה בצורה מיטבית.
פנו בהקדם אל עורך דין יוני לוי – עורך דין מקרקעין מנוסה, באמצעות הטופס באתר או טלפונית, לקבלת הכוונה אישית להסדרת תהליך המכירה תוך חיסכון מרבי בתשלומי מס השבח.
