מספר הדירות החדשות שנבנות כל שנה אינו מספק לצורך מילוי הצרכים של כל הקונים הפוטנציאלים בשוק, כאשר נתון זה מוביל רבים לחפש דירות יד שנייה – שיכולות להיות זולות משמעותית מדירות חדשות. למרות היתרונות הרבים הגלומים ברכישה של דירה מיד שנייה, יש גם לא מעט סיכונים שכלולים בתהליך הרכישה, שחשוב מאוד להכיר ולהתכונן אליהם. במאמר זה תוכלו לקרוא כיצד רוכשים דירה יד שנייה
מהי דירה יד שנייה?
"דירת יד שנייה" הוא שם כולל לכל דירה שנמצאת בשוק הדיור ואיננה חדשה. דירות אלו יכולות להגיע במגוון איכויות וגילאים, כאשר הדבר המשותף לכולן הוא שהן נמצאות כבר בשימוש של אדם אחר (ה"יד הראשונה" של הדירה), ונמכרות על ידי שחקנים פרטיים בשוק (ולא על ידי חברות קבלן רשומות).
למה תהליך רכישת דירה מיד שנייה שונה מתהליך הרכישה של דירה חדשה?
בהתאם לשני הנתונים המאחדים של כלל הדירות יד שנייה, ישנם שני הבדלים משמעותיים עיקריים בינן לבין דירות מיד ראשונה, המתקשרים להיות המוכר שחקן לא מוכר ופרטי, ולהיות הדירה דירה שאיננה חדשה, ולכן כזאת שחשוב לברר את מצבה.
שני מאפיינים אלו מביאים איתם סיכונים ייחודיים לשוק הדירות יד שנייה – שמתבטאים בעיקר בכך שקיים סיכון משמעותי לטעות בזהות המוכר (טעות שיכולה לעלות לקונה מיליוני שקלים), וכן סיכון לפגמים הנדסיים בדירה (שיכולים גם הם לעלות הרבה מאוד כסף למוכר שלא בדק את המצב כשורה בטרם חתימה על החוזה).
אנו ממליצים לכל אדם פרטי המתקשר בחוזה לקניית נדל"ן לשכור לעצמו עורך דין רכישת דירה שיעזור לו להבין מה נכון לו לעשות.
למה חשוב לשים לב כשקונים דירה מיד שנייה?
בשל שני הסיכונים הללו, ישנם מספר דברים שחשוב מאוד לעשות בטרם שרוכשים דירה מיד שנייה, בכדי לצמצם ככל האפשר את ההסתברות להתממשות הסיכון:
1. ווידוא זהות בין המוכר לבין בעל הנכס:
אולי הדבר שהכי חשוב לעשות – ישנה תופעה לפיה רמאים מחפשים דירות ריקות (שבעליהן בחו"ל, למשל), תולים על הדירה שלט "למכירה" ומנסים למכור אותה למרבה במחיר. מצב זה מסוכן מאוד לקונה הפוטנציאלי – שלא יכול לקנות את הדירה ממי שאיננה בעלייה החוקיים, ולכן חשוף לכך שהוא ימצא את עצמו ללא כספו, וללא אפשרות ממשית לתבוע זכות בדירה.
2. ווידוא מצבה ההנדסי של הדירה:
חשוב מאוד לא לקנות "חתול בשק" כשקונים דירה. תשלחו שמאי לוודא את מצבה ההנדסי של הדירה, ולהעריך את מחירה בהתאם.
3. יצירה של חוזה קנייה המתאים לצרכי הצדדים:
בשל כך שחוזה הקנייה נחתם בין שני אנשים פרטיים (ולא בין חברה מוסדרת לבין אדם פרטי), יש גמישות רבה בתנאי החוזה, שנתונים לחלוטין לרצונותיהם של הצדדים לחוזה. גמישות זו היא טובה (כי היא מאפשרת לכם להתאים את החוזה לצרכיכם), אך גם מסוכנת – כי אנשים רבים לא כל כך יודעים מה צריך לכלול חוזה לרכישת דירה.
לסיכום
רכישה של דירת יד שנייה טומנת בתוכה יתרונות רבים אך גם סיכונים לא מעטים, אנחנו ממליצים לעשות את תהליך הרכישה בזהירות המתבקשת.
שאלות ותשובות:
האם כדאי לי לשכור עורך דין או לכתוב את חוזה הקנייה בעצמי?
אנו ממליצים לכל מי שמעוניין לקנות דירה לשכור לעצמו עורך דין. המלצה זו נובעת מכך שאנשים רבים קונים דירה אחת או שתיים במהלך חייהם – ולא יודעים על מה חשוב להסתכל ולמה חשוב לשים לב. בשוק שבו כל טעות יכולה לעלות עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים – עדיף לא להסתבך.
כיצד ניתן לוודא שהמוכר שאני מתקשר אתו הוא בעל הדירה?
הדרך הכי פשוטה לברר מיהם בעלי הזכות על דירה מסוימת היא להסתכל ברישום הדירה בטאבו – הרישום המחייב של המדינה לגבי בעלות על קרקעות. הרישום בטאבו מספק כראיה בבית המשפט בפני עצמו.
איך נראה חוזה רכישת דירה יד שנייה?
חוזה רכישה של דירה חייב להיערך בכתב, אחרת הוא לא יהיה מחייב. קביעה זו מובילה לכך שאין דבר כזה "סיכומים בעל פה" בחוזה לרכישת דירה, וחשוב שהכול הכול יהיה רשום כדי ששום דבר לא יאבד.
מה הדבר שהכי חשוב לוודא בטרם רכישת דירה יד שנייה?
הכי הכי חשוב – לוודא שאתם מדברים עם הבעלים הרשום. טעות בזיהוי המוכר היא הטעות הכי יקרה מכל הטעויות האפשריות – ויכולה לעלות לכם בסכום המלא אותו תשלמו על הדירה, ללא קבלת תמורה כלשהי.
