לא כל מי שמוכר דירה מעוניין לפנות אותה מיד עם חתימת החוזה, כאשר יש כאלו עם נסיבות מיוחדות שמובילות לכך שהם לא מסוגלים או רוצים לפנות את הדירה לחודשים ארוכים. סיבות אלו יכולות להיות מגוונות ולכלול בתוכן מעבר מתקרב לחו"ל, המתנה לדירה שמתעכבת מקבלן ועוד, כשהמשותף לכלל המקרים הוא בקשה למכירת הדירה עם פינוי ארוך, תצורת חוזה מכירה מוקבלת.
מהי דירה עם פינוי ארוך?
דירה עם פינוי ארוך היא דירה שנרכשה על ידי הקונה זמן ניכר לפני תקופת הזמן שבה המוכר מתכוון לפנות את הדירה. תקופת זמן זו יוצרת מצב משפטי מיוחד בו מוכר הדירה ממשיך להתגורר בדירה, למרות שהיא כבר תקופה ארוכה לא בבעלותו.
מצב משפטי מיוחד זה דורש הסדרה והסכמה על מגוון אחריויות שמתחלקות בין המתגורר לבין הבעלים של הדירה, כדי להבין בצורה מדויקת למי משתייך כל דבר, ובעיקר בכדי למנוע כאבי ראש מבעל הדירה החדש – שכל אחריות שלא תוגדר אחרת בחוזה תיפול עליו ישירות כבעל הנכס. חשוב מאוד גם להגדיר מראש את מנגנון התשלום על התקופה הזאת, שהיא בעצם תקופה בה המוכר מתגורר בשכירות אצל קונה הדירה.
מהן הסכנות ברכישת דירה עם פינוי ארוך?
ישנן מספר סכנות ברכישת דירה עם פינוי ארוך, שמסתכמות בעיקר בכך שההסדר הזה מאריך משמעותית את זמן הכניסה לדירה, ומייצר מערכת יחסים מיוחדת ומוזרה בין בעל הדירה החדש לבעל הדירה הישן, שהם באותה העת קונה ומוכר יחד עם משכיר ושוכר, יחד עם דברים נוספים שאינם ברורים.
סכנות נפוצות שיכולות להתממש בתקופה זו כוללות בתוכן מצבים של אי תשלום של המוכר על תקופת המגורים שלו בדירה לאחר העברת הבעלות, מצבים בהם המוכר הולך לעולמו לפני העברת הדירה, מצבים בהם יש פגמים משמעותיים או שטחיים לדירה בזמן התקופה שבה המוכר מתגורר בה ועוד. עורך דין רכישת דירה טוב יוכל לספר לכם על עוד סיכונים מניסיונו המקצועי.
כיצד ניתן לבטח את עצמי מהסכנות הללו?
אחת הדרכים הכי טובה להתגונן מהסכנות שהוצגו לעיל היא לסכם באופן מובהק וברור בחוזה כיצד מתמודדים עם כל אחת מהסיטואציות שעולות, תוך ניסיון ל"קלוע" לכמה שיותר סיטואציות שבהן יש הסכמה ברורה ומוסדרת משפטית כיצד לנהוג.
סעיפים אלו יכולים לכלול בתוכם:
1. קביעה מוגדרת לגבי אופן התשלום: להחליט מראש – כמה שווה תקופת המגורים של המשכיר לפי תנאי השוק כיום? האם סכום זה ישתנה אם יהיה שינוי משמעותי בשוק? האם מפחיתים את שכר הדירה מראש מסכום התשלום למוכר או שבהמשך בתשלומים חודשיים?
2. לקבוע מראש מי אחראי לנזקים שגרתיים ומי לנזקים גדולים: כדאי לעשות הסכם דומה להסכמי שכירות – כל נזק שהוא תוצר של בלאי סביר יתוקן על ידי בעל הדירה החדש, כל נזק שאינו תוצר של בלאי סביר ישולם על ידי המוכר.
3. פריסת התשלומים בצורה שמשקפת את הצרכים של כל צד.
לסיכום
רכישת דירה לפינוי ארוך יכולה להיות רכישה רגילה ככל קניית דירה אחרת, אם לוקחים את אמצעי הביטוח המתאימים ומכניסים אותם לחוזה. מומלץ מאוד לקחת רגע ולהתייעץ עם עורך דין מקרקעין מנוסה בתחום שיוכל לספר לכם על כל הסיכונים האפשריים.
שאלות ותשובות:
האם מומלץ לבצע רכישת דירה עם פינוי ארוך?
באופן עקרוני אין סיבה שלא לרכוש דירה רק בגלל שהמוכר מעוניין בפינוי ארוך ולא בפינוי קצר. קביעה זו מבוססת על ההנחה לפיה מוסיפים לחוזה את תניות הסיכון הנדרשות.
מהם הסעיפים שחייבים לכלול בחוזה לרכישת דירה עם פינוי ארוך?
אל תקנו דירה בפינוי ארוך ללא הסכמה על שיטת התשלום עבור התקופה וללא הסכמה בנוגע לחלוקת האחריות על נזקים לדירה. היעדר הסעיפים הללו מעלה סיכון משמעותי לכך שלא תקבלו את הכספים שמגיעים לכם, ותמצאו את עצמכם תקועים.
האם כדאי לי להתייעץ עם עו"ד?
כמו בכל חוזה לממכר דירה, מומלץ מאוד להתייעץ עם עורך דין בזמן ניסוח החוזה, וזאת בעיקר בשל הסכומים העצומים שחוזים אלו מסדירים, סכומים ששווה לקבל לגביהם תעודת ביטוח משפטית.
האם כלל הסעיפים שהוספנו לחוזה בגלל הפינוי הארוך חייבים להיות בכתב?
חוזי דירות, בניגוד לחוזים אחרים, הם חוזים שתקפים אך ורק אם הם נערכים בכתב. קביעה זו תקפה לכלל חלקי החוזה, ותקפה במיוחד לתוספות שקשה להוכיח בבית משפט שהייתה לגביהן הסכמה.
