האם עסקאות נדל"ן בענף המלונאות נחשבות לכדאיות בסוף שנת 2021? לפניכם כל מה שצריך לדעת על מצבו הנוכחי של השוק ועל הדברים שחשוב לבדוק מראש מול עורך דין נדל"ן.
שינויים בענף מאז פרוץ הקורונה
בסוף שנת 2019 הכריזה קבוצת עזריאלי על הרחבת פעילותה גם לענף המלונאות, במקביל לרכישתו של מלון הר ציון הירושלמי בסכום של 275 מיליון שקלים. זו הייתה אחת ממאות קבוצות נדל"ן אחרות באותה שנה שמיהרו לדרוס רגל בענף המלונאות המתפתח והמשגשג, יחד עם תחושת אמון גבוהה יותר של הצרכנים בענף המקומי.
אלא שמשבר הקורונה שפרץ מספר חודשים מאוחר יותר כבר טרף את הקלפים מחדש והאמון בשוק המלונאות הלך יד ביד עם המספרים: פדיון המלונות בהתאם לנתוני הלמ"ס עמד בשנת 2020 על 4.3 מיליארד שקלים לעומת הפדיון של 2019 שעמד על 12.7 מיליארד שקלים.
לפי איחוד המלונאות, עדיין למעלה ממאה מלונות בישראל עדיין סגורים לפי שעה (סוף שנת 2021) חלקם עדיין לא הצליחו להתאושש ולהשתקם. גם מדיניות השמיים הסגורים ששיתקה בלית ברירה את התיירות הנכנסת מנעה הכנסות מ-4.5 מיליון תיירים לפחות, שביקרו בישראל בשנת 2019.
אז האם עסקאות נדל"ן בענף המלונאות צפויות כעת להשתלם?
אם בוחנים את התהליכים בעולם המלונאות מרגע פיתוח החיסונים, ניתן לומר שבהחלט. חברות המלונאות הישראליות הגדולות כבר הצליחו להשיב לעצמן את ההכנסות ואפילו לשלש אותן, אם כי חלק גדול מכך נזקף לזכותה של תיירות הפנים שבהעדר טיסות מילאה עד אפס מקום את מתחמי האירוח לאורך השנה האחרונה.
באופן אבסורדי, אלו שזיהו את שובה של התיירות עוד בשיאו של המשבר יצאו ממהלכי ההשקעות בענף המלונאות נשכרים ביותר. מדובר כמובן בהשקעות ברמת סיכון משמעותית, אך כידוע יש קורלציה חיובית מאוד בין רמת הסיכון ואפשרויות הרווח מההשקעה.
ומה לגבי עסקאות מכירה ולא קנייה? סביר שגם הן קוצרות כעת את הפירות. חברות רבות במשק הישראלי כמו ישראייר, אלקטרה נדל"ן ואפילו קבוצת חג'ג' כבר הודיעו לקראת סוף הרבעון השלישי של 2021 על רכישת מתחמי תיירות בחו"ל, כך שסביר שגם אפשרות כזו תניב רווחים משמעותיים מאוד בהינתן פוטנציאל מתאים.
השקעות נדל"ן ביחידות נופש וחדרים במלונות
צריך להתייחס גם ליוזמה של משרד התיירות ליזמים ולמשקיעים בענף המלונאות, שמאפשרת הקלות בבירוקרטיה וקבלת מענקים שהופכים את העסקה לכדאית. אחת הרגולציות המעניינות בהקשר הזה היא האפשרות להסב נכסים מלונאיים לדירות, מה שהוביל לעליית ערך הנכסים ולתחרות מוגברת עם עלייה במחירים.
עקרונית, דירת נופש במלון איננה מיועדת למגורים כך שלא ניתן לשהות בה לטווח ארוך אלא כדירה מושכרת לתקופה קצרה בלבד. בעלי הנכס עצמו יכולים לחיות בנכס עד לתקופה של שלושה חודשים במהלך השנה ובהשכרתה יש להגביל את תקופת השכירות עד חצי שנה לכל היותר.
כיום מדובר בצד הנפוץ יותר של עסקאות נדל"ן בענף המלונאות: עסקאות סולידיות שמתאימות להכנסה בורגנית ממוצעת, אך עם תשואה שנחשבת למשתלמת.
מיסוי וחוקיות בעסקאות נדל"ן במלונאות
כפי שקראתם, כולנו יוצאים מנקודת הנחה שעסקת נדל"ן במלונאות היא עסקה נבונה ואיכותית, אך היא לא חפה מתנאים שחשוב לקרוא ולהכיר. גם בהשקעות מהסוג הזה, נדרשים בעלי העסקה למיסים שונים בדומה לעסקאות נדל"ן למגורים אך יחד עם הוצאות נוספות על ניהול, תחזוקה ועוד.
בנוסף, גם לעסקאות אלו יש צד משפטי מרכזי מאוד שמתלווה לעסקה ולכן מומלץ לפני כל קבלת החלטה בנושא להתייעץ עם עורך דין נדל"ן מנוסה ולקבל את שירותיו לליווי מלא של העסקה. עורך הדין יוכל ללוות את הרכישה דרך ניסוח החוזה ורישום הבעלות, אך גם בהיבטיה הנוספים כמו מיסוי, בדיקת המוכר, כדאיות העסקה והתאמתה לאינטרסים האישיים ועוד.
כיצד לבצע עסקת נדל"ן בענף המלונאות ובהצלחה?
עסקאות נדל"ן מסחרי נחשבות באופן כללי למורכבות יותר מעסקאות נדל"ן למגורים, אך מניבות בהתאמה גם תשואה נאה יותר של עד 10% בשנה, לעומת כ-2% בדירות מגורים.
ישנן שתי דרכי השקעה בנדל"ן המסחרי ולכל אחת יתרונות משלה:
הראשונה – השקעה ישירה. הקונה מזהה את השטח הנדל"ני הרצוי לו, רוכש אותו, מפתח אותו ומשכיר אותו. בהמשך אם ירצה בכך יוכל כמובן גם למכור אותו.
בגישה זו בעל העסקה כמובן שולט בכל אספקט לעניין הפיתוח וההשבחה ומשאיר אצלו את היכולת לנצל את הפוטנציאל התיירותיי לכל דרך שיחליט. ועם זאת, כל סיכוני העסקה נותרים אצלו וברשותו כך שהוא לא יכול להפחית מהסיכון על ידי גיוון השקעה, או כושר הוני נמוך מאוד.
הדרך השנייה – השקעה דרך קרנות ריט. אלו הן קרנות להשקעה בנדל"ן לסוגיו, שהמשקיע רוכש במסגרתן מניות והן מצידן משתמשות בכספו כדי לרכוש נדל"ן מניב. בהתאם למפת שוק המלונאות המקומי והעולמי, נדמה שעל המודל הזה מסתמכים כרגע רוב מבצעי העסקאות, שכן קרן ריט היא זו שמזהה את פוטנציאל ההשקעה וגם דואגת לחלוקת התשואות עבור בעלי המניות שלה.
זוהי כמובן אפשרות שתתאים גם למי שאין ברשותו הון משמעותי וניתן להסתפק בהשקעה מינימלית, במקביל לגיוון השקעה גם בנכסים נוספים במידה ורוצים בכך. כאן החיסרון הבולט הוא השקעה במניות, כלומר שהעסקה עצמה היא נפרדת לענף המלונאות והדבר מציב בסיכון גבוה את הקונה. לכן יש לבדוק את אותה החברה היטב ובעזרת גורם מקצועי לפני שבוחרים לבצע מולה עסקה.
עסקות בתחום המלונאות: מה תהיו חייבים לבדוק?
ראשית עליכם לצאת מנקודת ההנחה שמדובר בעסקה מורכבת לביצוע, גם בצד הכלכלי אך בעיקר בצד המשפטי של הדברים. הליווי המקצועי חשוב משום שצריך לבדוק כמה וכמה דברים על מנת להשלים את העסקה בהצלחה ובהעדר גורם מקצועי מתאים, כסף רב עלול לרדת לטמיון בדרך.
הדבר הראשון שעורך הדין יצטרך לבדוק הוא את הזכויות הקנייניות בנכס ואת הבעלים שלו. חשוב לאפיין את הבעלים הנוכחיים לפי רישום בטאבו ולבדוק לעומק את המחזיק הנוכחי של הנכס. כמו כן, חשוב להבין מהם תנאי השכירות הנוכחיים והאם ניתן להאריך או לבטל אותם. כמו כן, יש לוודא את השימוש המוגדר בנכס.
בדיקת הסוגיה התכנונית
בחינת התכנון של הנכס המסחרי ובפרט כזה שמשתייך לעולם התיירות והמלונאות מתייחסת לסביבת הנכס ופוטנציאל ההשבחה שלו. את פוטנציאל ההשבחה יש להצליב עם תוכנית התב"ע העתידית ולקבל החלטות מתאימות לאחר מכן. סביבת הנכס היא כמובן עובדה מוגמרת שאין למבצעי העסקה כל שליט עליה, אך הבדיקה שלה היא חשובה לעניין התשואה הצפויה.
לשם השוואה, מלון עסקים בלב תל אביב יניב תשואה גבוהה פי כמה וכמה ממלון דומה בראשון לציון ובוודאי שתיירים ישמחו להתארח במלון בוטיק טוב בים המלח, יותר מאשר במלון בוטיק באגם מונפורט. בהיבט הזה כדאי גם לבדוק את התוכניות העתידיות של הסביבה עצמה ולא רק את אלו שמתייחסות לשטח הנדל"ן בעסקה.
בדיקת מיסוי העסקה
ולסיום – סוגיית המיסוי המורכבת שכרוכה במס רכישה ומע"מ, מיסוי על רווחים שמתקבלים בדמות שכירויות ושאלת מס החברות.
עורך דין נדל"ן לבדיקת כדאיות עסקאות בענף המלונאות
ההיבטים הכלכליים הרבים יחד עם כל האלמנטים והמשמעויות המשפטיות, הם אלו שיניבו החלטה בסופו של דבר לעניין כדאיות העסקה. ולכן חשוב שהבירור ותהליך העסקה כולם יהיו מלווים מבראשית בעורך דין נדל"ן שמתמחה בעסקאות נדל"ן מסחרי ובדגש על מקרקעין בעולמות התיירות והמלונאות.
לייעוץ משפטי לגבי עסקאות נדל"ן בענף המלונאות פנו לעורך דין יוני לוי – מומחה לדיני מקרקעין, מיסוי מקרקעין ונדל"ן.
