תמ"א 38 הוא נושא שכבר נכתבו עליו מילים בשפע, תהליך הבנייה, בחירת היזם, ליווי עורך הדין, המשמעויות החוקיות ועוד. אך מה ניתן לעשות כאשר רוצים לבטל הסכם תמ"א 38 קיים? בואו לקרוא על ביטול תמ"א 38.
תמ"א 38 – מה זה אומר?
תמ"א 38 הוא שמה של תוכנית מתאר ארצית, שמטרתה לחזק מבנים ישנים ולנצל באופן טוב את הקרקע עליהם הם יושבים. את זאת היא עושה באמצעות הסרת מכשולים חוקיים שונים מתהליך הבנייה ומתן תוספת אחוזי בנייה לדיירי הבניין. כך הופך פרויקט שיפוץ הבניין לבעל היתכנות כלכלית. דיירי הבניין יכולים לנהל את הפרויקט בעצמם, וכך לשמור לעצמם את אחוזי הבנייה הנוספים, אך לרוב הם אינן עושים זאת ופונים ליזם. היזם מנהל את הפרויקט בעבור הדיירים מתחילתו ועד סופו ומקבל בתמורה את אחוזי הבנייה הנוספים, כולם או חלקם. לעיתים הדיירים אף לא פונים ישירות ליזם, אלא נעזרים בתיווך של מארגן עסקה. הדיירים מתקשרים עם אותו מארגן, והוא דואג למציאת יזם לביצוע הפרויקט.
ביטול תמ"א 38 – מדוע?
כפי שנאמר לעיל, לרוב פרויקט תמ"א 38 יוצא לפועל באמצעות התקשרות עם יזם או עם מארגן עסקאות. ההתקשרות איתם באמצעות חוזה נעשית בשלב הראשוני של הפרויקט. לאור זאת, פעמים רבות תוך העבודה המשותפת, שעלולה להמשך על פני שנים רבות, עלולות להתגלות בעיות בהתנהלותו של היזם, המארגן או מי מבאי כוחם.
בעיות כאלו יכולות לצוץ בכל שלב של הפרויקט, כך למשל ייתכנו טעויות בחוזה, עיכוב זמנים בלתי סביר, חוסר התקדמות וכו'. כאשר התנהגות כזאת של היזם או המארגן תוקעת את התקדמות הפרויקט הדיירים הם בני ערובה, ואינם יכולים לפנות ליזם אחר, בשל החוזה שנכרת בין הצדדים. כאן מגיעה לעזרה אפשרות הביטול של חוזה תמ"א 38.
כיצד מבצעים ביטול תמ"א 38?
ישנן שתי דרכים עיקריות להביא לביטולו של חוזה לביצוע פרויקט תמ"א 38. לעיתים ניתן לנקוט בשתיהן בו זמנית, ולעיתים רק אחת מהן מתאימה לסיטואציה. נעמוד על שתיהן בהרחבה:
דרך ראשונה: דיני החוזים
הן חוזה לביצוע פרויקט תמ"א 38 והן חוזה התקשרות עם מארגן עסקאות, הם חוזים לכל דבר ועניין, וגם עליהם חלים הסדרי חוק החוזים. חוק החוזים מפרט רשימה סגורה של פגמים בכריתת החוזה שבגינם ניתן לבטלו, ואלו הם: חוסר תום לב במשא ומתן, טעות בחוזה, הטעיה מכוונת, עושק או כפייה.
באם אחד מתנאים אלו מתקיימים יש לפנות לעורך דין בהקדם. עורך הדין ישלח הודעה ליזם המודיעה על ביטול החוזה ועל הסיבות לכך, זאת תוך זמן סביר מגילוי הפגם. כמובן שאם החוזה עצמו מציב תנאים מסוימים לביטולו, ניתן לבטל את החוזה גם בהתאם לתנאים אלו.
דרך שנייה: חוק התחדשות עירונית
חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות) (להלן: החוק) נחקק בשנת 2017, בעיקר במטרה להתמודד עם בעיות שיוצרת ההתקשרות הבלעדית עם מארגן עסקאות מסוים.
מארגני העסקאות הם אנשים או חברות המלווים בעלי דירות לקראת חתימה על הסכם עם יזם תמ"א 38. מארגנים אלו כורתים חוזה התקשרות עם הדיירים במטרה לקדם פרויקט כזה בבניין, אך לעיתים הם עלולים לתקוע את הפרויקט כולו, והדיירים שכלואים בחוזה לא יכולים להתקשר בינתיים עם יזם אחר.
כדי להתמודד עם בעיה זו מעמיד החוק לוח זמנים לקיומם של צעדים מסוימים בפרויקט. בנוסף לכך קובע החוק שאי עמידה בלוח הזמנים שהוא מציב תגרור בטלות אוטומטית של החוזה בין הדיירים לקבלן, ללא צורך להוכיח שנפל פגם בעת כריתת החוזה וללא כל פיצוי למארגן.
החוק מעמיד ליזמים, המכונים בחוק "מארגני עסקאות", דרישה נוספת והיא לקיים אספת דיירים בה ינכחו לפחות 40% מדיירי הבניין, שבה יוסברו להם בבירור כל פרטי ההתקשרות וכל מידע אחר שחשוב שידעו מראש. רק לאחר קיומה של פגישה זו יוכל היזם להחתים את הדיירים על חוזה ההתקשרות.
לוח הזמנים שמציב החוק לארגון עסקה לפי תוכנית תמ"א 38
כהקדמה חשוב לציין שלוח הזמנים שמציב החוק הוא קוגנטי, כלומר לא ניתן להתנות עליו במסגרת חוזה בין הצדדים.
נפרט עתה את שלבי הפרויקט ואת לוח הזמנים הקבוע להם בחוק:
שלב ראשון: אספת דיירים
קיומה של אספת דיירים כאמור – לפני שדייר כלשהו חותם על החוזה.
שלב שני: החתמת 40 עד 50 אחוזים מבעלי הדירות תוך חצי שנה
החתמת 40%-50% מבעלי הדירות – אחוז ההחתמות משתנה לפי מספר הדיירים ודרישות החוק. שלב זה צריך להיעשות עד חצי שנה לאחר החתמת הדייר הראשון על החוזה.
שלב שלישי: חתימת חוזה ההתקשרות / חוזה סופי
החתמת 80% מבעלי הדירות על חוזה ההתקשרות / החתמת 33% מבעלי הדירות על החוזה הסופי עם היזם – עד 12 חודשים ממועד החתמת הדייר הראשון.
שלב רביעי: הגשת בקשה להיתר בנייה לוועדת התכנון והבנייה המקומית
הגשת בקשה להיתר בנייה לוועדת התכנון והבנייה המקומית – עד 18 חודשים מיום חתימת הדייר הראשון על החוזה. משלב זה יעמוד החוזה בתוקפו 36 חודשים מיום חתימת הדייר הראשון.
לוח הזמנים שמציב החוק לעסקת תמ"א 38
עסקת תמ"א 38 היא כבר העסקה שנרקמת בין הדיירים ליזם עצמו, לאחר התיווך של מארגן העסקאות או בלעדיו. החוק קובע דדליין גם לסוג עסקה כזאת, כך שאם היזם לא החתים את הרוב הדרוש לביצוע הפרויקט מבין הדיירים תוך שלוש שנים תהיה העסקה בטלה מעיקרה.
לפרטים נוספים פנו לעו"ד יוני לוי, עו"ד התחדשות עירונית.
